Bir tazminat fincanı, bir ESCRO-hesabının, geliştiricinin iflas edilmesi durumunda ve 2019'da aldatılmış hissedarların korunması için yeni kurallar hakkında ne yapacağını söylüyoruz.
Ortalama olarak, her yıl hissedarların% 2 ila 6'sı tesislerini zamanında almazlar ve emlak piyasası için önemli bir sorun yaratır. 2005 yılında 214-FZ sayılı Kanunla sağlanan hissedarların haklarının korunması yetersizdi, bu yüzden gelişmeye devam etti. Yeni kurallar, aldatılmış hissedarların haklarını korumak için tasarlanmıştır. Geçiş dönemi Temmuz 2019'a kadar başlatıldı.
Hukuktaki yenilikler hakkında her şey
Öğeler ve KavramlarBu tür aldatılmış hissedarlar kimdir?
Özkaynak İnşaat Sorunları
Geliştirici için Gereksinimler
DDU için Gereksinimler
Geçir tarihlerini değiştirme sorumluluğu
Tazminat fonu
İflas Geliştirici
Emanet Hesabı
Garanti
Yenilikler için umutlar
Nesneler ve Kavramlar Hakkında
Böylece, iki ana özellik var. Birincisi, geliştiricidir - toprakların kiralanması veya sağlığa kavuşan ve özkaynak inşaatında nakit katılımcıları çeken tüzel kişilerdir ve ayrıca elde edilen izinleri temel alan diğer emlak nesneleri oluşturmak.
İkincisi, bir vatandaş veya tüzel kişiliğin paylaşılan inşaattaki bir katılımcıdır. Birlikte, sadece konut binaları değil, ayrıca sanayi tesisleri hariç garajlar, sağlık tesisleri, catering, ticari faaliyetler, ticaret, kültür ve diğer emlak nesneleri de geliştirebilirler. Bu, yasanın 2. maddesinde kaydedilir.
Ayrıca, özkaynak yapımının nesnesinin net bir tanımı da vardır, yani gelecekte evinizin yakınında yeraltı park yerinizde bir garaj veya yer olması gerektiği gerçeğidir. Bu konut veya konut olmayan tesisler, bir apartman binası ve (OR) bir başka emlak nesnesinin ve bu evin bir başka emlak nesnesinin ve bu evin bir kısmını veya katılımcının nakliyesi de dahil olmak üzere, bu evin (veya .
Bu tür aldatılmış hissedarlar kimdir?
Yapım aşamasında sorunlu gayrimenkulün alıcısı için aşağıdaki koşullara ihtiyaç vardır:- Hissedar anlaşması sonuçlandı;
- Yürütme partisi, 9 aydan uzun bir süredir hisse senedi katılımına ilişkin yükümlülükleri yerine getirmedi. ve üst üste ikiden fazla raporlama döneminin bir evin yapımında yatırımı arttırmadı;
- Geliştiricinin bir nesneyi oluşturmak için halefi yoktur;
- Hissedarlardan önce inşaat şirketinin yükümlülükleri Banka'nın garanti veya sivil sorumluluk sigortası tarafından güvence altına alınmaz.
Lütfen dikkat: Bazı durumlarda, inşaata bir hisse senedi katılım sözleşmesinin kullanılabilirliği bile alıcı hissedarını koruyamaz. 214-FZ sayılı Federal Hukuk "Daire binalarının özkaynak inşasına ve diğer emlak nesnelerine katılımı" (214-FZ sayılı Kanun) hissedarları korumaz:
- Dahili evde, aynı binalar birkaç kez satıldı;
- Ev, yayınlanmamış veya kiralanmamış bir arsa üzerine inşa edilmiştir;
- Ev, izin verilmediği bir arsa üzerinde inşa edilmiştir;
- Ev, bir şehir planlama planı, proje gereksinimlerinin ihlal edilmesiyle inşa edilmiştir.
Hissedarların kötüye kullanımı ile kötüye kullanımı (örneğin, sözleşmenin bir tek taraflı reddetmesi veya nesnenin iletiminin ihlal edilmesi için cezalar elde etme olasılığı) mahkemeye yol açabilir, eğer kötü amaçlı doğası Eylemler kuruldu.
Özkaynak İnşaat Sorunları
Özünde, tuzaklar, bu emlak yatırım planını dikkatlice inceleyen herkese netleşiyor.
Programın artıları açıktır: Alıcı, ortalama piyasa fiyatından% 30-40 daha ucuz olan emlak alır; Geliştirici, emlak nesnelerinin ve bitmiş ürünün kanal uygulamasının yapımı için fonlar alır.
Ne yazık ki, böyle bir yatırım her zaman önemli risklerle ilişkilidir. Küçük ertelemeler oldukça yaygındır, her zaman program iyice işlenir. Bununla birlikte, geliştiricinin özellikle inşaatın tamamlanmasını tamamladığını veya konuta girme anını çeker.
214-FZ sayılı 2005 sayılı Kanun'da kabul edilen, izin vermeden önce geliştiriciler için bir yasak getirdi; Geliştiricilere, İkili satışları dışlamak için her türlü özkaynak katılımına (DDU) her bir sözleşmenin yanı sıra, tüm şartlar ve cezaları sözleşmeye kaydolmalarını emretti.
Ancak, bu yeterli değildi ve değişiklikler değişiklikleri tanıtmaya başladı.
İlk olarak, konut inşaatı, projenin uygulanmasıyla ilgili olmayan operasyonları gerçekleştirmek için geliştirici üzerindeki kısıtlamaların getirilmesi ile diğer faaliyetlerden ayrılmalıdır.
İkincisi, "bir şirketin bir inşaat ruhsatı" ilkesi gözlenmelidir. Aynı zamanda, çeşitli izinlere ortak katılımı olan inşaat şimdi yasaktır. Aynı zamanda, büyük geliştiriciler, birkaç projenin bir kerede yürütülmesini sağlamak için fonksiyonlarını çocuk yapılarına devretemeyecekler, çünkü deneyim en az 3 yıl (en azından genel bir müteahhit veya müşteri olarak) olmalıdır.
Üçüncüsü, geliştiricinin etkinliği, belirlenmiş bir banka kredisi kurumu eşlik etmelidir. Şirketin hesapları, teknik müşteri ve genel müteahhit aynı bankada açılmalıdır.
Dördüncüsü, geliştiricinin yönetim organlarının ve katılımcılarının iş itibarının gereksinimleri sıkılır. Geliştiricinin kurucuları arasında, fark edilmeyen ya da ödenmemiş mahkumiyetlerle yüzleşemez, yanı sıra, faaliyetlerinin tüzel kişiliğin iflasına neden olanların yanı sıra.
Şirket, düşük katlı binalar için bile, borçlara sahip olmamak için (inşaat için hedef krediler hariç) bir sınav sonucu elde etmelidir. Yetkili bir banka kredisi kurumunda, fonlar inşaat maliyetinin en az% 10'u (korunması ve geliştiricinin ve şticilik sıkılaştırıcı olması durumunda, korunması ve geliştirici ve hissedarlar olması gereken tuhaf bir paraşüt) tutarında para yatırılmalıdır.
Beşinci olarak, Kanun, geliştiricinin ücretlendirme, bankanın hizmetlerinin ödenmesi, yönetim şirketi, reklamcılık, ortak hizmetler, iletişim hizmetleri, kiralama hizmetlerinin temeli için harcamalarının limitini belirler. Bu sınır, tasarımın tasarım maliyetinin% 10'udur.
Güvenilir bir şirket nasıl seçilir
Evde yapım aşamasında bir daire alacaksanız:- Geliştirici hakkında mevcut bilgileri öğrenin, itibarını kontrol edin.
- İnternette okuyacağınız gerçeğini onaylamanın en kolay yolu, - binaların herhangi birine gitmek ve çalışmanın yapıldığından emin olun.
- İnşaata özkaynak sözleşmesini imzalamadan önce, dikkatlice okuyun, acele etmeyin.
- En ufak bir şüpheye sahipseniz, tüm yasal inkmastiği anlamanıza yardımcı olmak için avukatlara bakın.
Geliştirici için yeni şartlar
Günün en geç saate kadar olan ilk katılımcının ilk katılımcısına sahip bir sözleşme, en geç 14 günden sonra, medyada veya internette yayınlamakla yükümlüdür, şirket ve proje bilgileri hakkında bilgilerin belirtildiği bir proje bildirimi.
Geliştirici isteğiyle bir dağıtım sağlamakla yükümlüdür:
- inşaat izni;
- Projenin teknik ve ekonomik kanıtları;
- Proje dokümantasyonunun devlet incelemesinin sonucu;
- Bunun için yapılan tüm değişiklikleri içeren proje dokümantasyonu;
- Geliştirici kurallarını kara arsa için onaylayan belgeler.
Ayrıca projeye, projenin toplam bütçesinin en az üçte birinin miktarında kendi fonlarını da yatırım yapmalıdır; Pay sahiplerinden çekilen para, belirli bir projenin uygulanması için kesinlikle gitmeli ve başka hiçbir yerde gitmelidir.
Katılım için gereken şartlar
DTU'ya göre, bir taraf (Lolsler) belgede sabit bir hisse vermeyi ve hazır bir nesneyi benimsemeyi taahhüt eder ve diğer taraf, bu nesneyi sözleşmeye göre verilen sözleşmeye yapmayı ve sunmayı taahhüt eder.Sözleşme şunlara uymak zorundadır:
- Geliştirici tarafından proje belgelerine uygun olarak iletilecek şekilde paylaşılan yapı nesnesinin belirlenmesi;
- Özkaynak yapımının nesnesinin hisse senetine devredilmesi için son tarihin belirlenmesi;
- sözleşmenin fiyatı, zamanlama ve ödeme sırası hakkında bilgi;
- Yapım aşamasındaki nesneye göre hareket eden garanti süresi hakkında bilgi.
Listelenen şartlardan en az birinin yokluğunda, sözleşme geçersiz kabul edilir. Her DDU, çift satışlardan kaçınmak için Rosreestra Bölgesel Bölümüne kaydedilmelidir.
Pay Sahibinin, örneğin: örneğin, sözleşmeyi tek taraflı olarak sonlandırma hakkına sahiptir.
- Şartlarla ilgili sorunlar vardı;
- Gayrimenkul nesnesinin kalitesi için gerekenler önemli ölçüde ihlal edilir;
- İlk proje tarafından öngörülen dairelerin planlanması.
Sözleşmenin sona ermesi durumunda, geliştirici sadece hissedarlara para iadesi yapmakla yükümlüdür, aynı zamanda Rusya Federasyonu'nun Merkez Bankası'nın 1/150 yeniden finanse etme oranındaki ödünç alınan fonların kullanılmasına da ilgi duymak zorundadır. Hissedarların ödenen fonları iade etme yükümlülüğünün yerine getirilmesi gününde faaliyet göstermektedir. Aynı zamanda, şirket sözleşmeyi 3 ay sonra sadece Mahkeme aracılığıyla feshedebilir.
Geçir tarihlerini değiştirme sorumluluğu
Geliştirici, nesneyi, özkaynak yapımındaki katılımcılara, antlaşma tarafından öngörülen terimden geçmesi zorunludur. Transfer süresi tüm katılımcılar için belirlenir, bu birdir.Süreç geciktirilirse, geliştirici, Rusya Federasyonu'nun Merkez Bankası'nın merkez bankasının 1/75 refinansman oranı tutarındaki alıcılara bir ceza (ceza) ödemekle yükümlüdür, fiyata, yükümlülüğün yerine getirilmesi ve Her gecikme günü için sözleşmenin.
Sözleşmeye kaydedilen sözleşmeyle ilgili bir ev inşa etmenin imkansız olması durumunda, şirket 2 aydır mecburdur. Pay sahiplerine haber vermek ve sözleşmede değişiklik yapmayı önermek için yazılı olarak.
Ayrıca, DDD, evi devreye alma izni aldıktan sonra gayrimenkulün emlak yatırımcılarına devredilmesi için belirli terimleri belirler.
214-FZ sayılı Kanun'a göre, geliştirici tüm daireleri 2 ay boyunca müşterilere aktarmak zorundadır. Devlet Komisyonunu kabul ettikten sonra.
Aldatılmış hissedarları korumak için tazminat fonu
Yetiştiricilerin sivil sorumluluk sigortasının katılım sözleşmelerinin altındaki sözleşmelerinin sağlanması için bir tazminat fonudur.
İnşaat aşamasında daire satan tüm şirketler, yasalara göre, her DDU fiyatının% 1,2'sinin% 1,2'sinin bir anlaşması kapsamında yükümlülükleri sağlamak için tazminat fonuna devredilmelidir. Kanun, değerlendirme değerlendirmesinin boyutunu ayarlamak için yıllık yükümlülüklerin değerlendirilmesini sağlar, ancak yılda 1 kez daha sık değildir.
Tazminat fonunun fonları, problemli gayrimenkul nesnelerinin tamamlanmasına yöneliktir. Konut ve Mortgage Kredisi (AHML) ajansının telafi fonu CEO'sunu yönlendirir. Vakfın görevinin belirli bir miktar toplamayı içermemesi çok önemlidir, ancak mevcut risklerin finansal kapsamını sağlamanın gerekli olması gerekir.
Mümkün olan maksimum para tazminat miktarı, inşaat altındaki tesislerin toplam alanı ve bu mülkteki bir metrekarelik konutun fiyatı temelinde belirlenir. Aynı zamanda, özkaynak konstrüksiyonunun toplam alanı 120 m²'yi geçemez ve 1 m²'lik fiyatın aynı bölgedeki birincil piyasadaki benzer mahfazalar için ortalama değerden daha yüksek olamaz.
Tazminat Fonu, yeni hissedarların haklarını korumaya yardımcı olacaktır; Zorluklarla karşılaşan suç ortaklarına yardımcı olmak için, bölgesel makamlar, çözeltinin zamanlamasını ve mekanizmalarını belirten, problem nesnelerinin tamamlanmasının grafiklerini çizmiştir.
Geliştirici iflas ederse
İflas prosedürünün toplam süresi, finansal iyileşme prosedürlerinin kaldırılması ve tahkim yöneticisi ve İflas Mahkemesi tarafından yürütülen faaliyetlerin optimizasyonu ile azaltılır. İlk prosedür, rekabetçi üretim prosedürüne tanıtılırken, profesyonel lider, inşaat sektöründe zaten deneyim sahibi olan iflas eden şirkete öncülük etmelidir. Yeni bir iflas müdürü, ileri prosedürün ve eylemlerin algoritmasının açıklanacağı pay sahiplerine bir mektubu yönlendirir.
"İflas" Yasası, tüm hissedarların gereksinimlerinin rekabet yöneticisine sunulduğunu, tahkim mahkemesine en geç 2 aydan fazla olmadığını belirler. Rekabetçi yöneticinin bildiriminin alındığı tarihten itibaren. Yönetici gereklilikleri göz önünde bulundurur ve kayıt defterinde bulunur.
Eğer iflas işlemleri sırasında, borçlu geliştirici ödeme gücünün restore edilebileceğine inandığı için yeterli sebep ortaya çıktı, dış yönetime geçiş mümkün.
Rekabetçi yönetici, başka bir sanatçıyı aramak ve çekmek için gerekli eylemleri gerçekleştirmekle yükümlüdür. Başka bir seçenek var - hissedarların toplantısı, tazminat fonundan tazminat alarak yükümlülükleri yerine getirme yöntemine karar verme hakkına sahiptir. Buna ek olarak, bitmemiş inşaatın nesnesinin hükümlerine veya konut tesislerinin transferi (nesne zaten inşa edilmişse) aktarılmasıyla gereksinimlerin geri ödemesi olasılığı olmaya devam etmektedir. Karar, her ev için ayrı ayrı yapılır, gelecekteki kiracıların genel toplantısı, hissedarların onaylanmasını sağlamak için gereklidir.
Lütfen dikkat: Geliştiricinin iflasında, mülk sahiplerinin en savunmasız kategorisi, daireler de dahil olmak üzere yerleşim dışı tesislerin sahipleridir.
Arazi arsası ve yapım aşamasındaki ev, geliştirici yükümlülüklerini yerine getirene kadar özkaynak yapımına katılanlar ile taahhüt edilir; Aynı zamanda, gayrimenkulün mülkiyeti, özkaynak sözleşmesinin sözleşmesinin kaydedilmesinde hissedarlara ilerler.
ESCROW hesabı nedir
Eskrow - Koşullu mevduatın uzmanlığı, hangi nakit derecelerinin evin yapımı tamamlanıncaya kadar biriktirin. Rusya'daki Emanet hesapları 2014 yılında ortaya çıktı, ancak bu şemayı sadece 2018'de kullandı.
Emanet hesaplarına yerleştirilen fonlara ilgi çekilmez ve bu hesapların açık olduğu banka ücret almaz. Aslında, bir ESCROW hesabı, nesnenin tasarım bildiriminde faaliyete getirme tarihini aşmayan bir süre boyunca donmuş olan faizsiz bir mevduattır. ESCROW Hesapları'nı kullanırken, hissedarlar belirli bir geliştiriciyle ilişkili finansal riski kabul etmemektedir ve sadece yasaların sağladığı durumlarda kendilerine geri vermesi gereken yetkili bir bankaya riski almazlar. Bankanın iflas ilan ettiği durumunda, geliştirici yeni banka temsilcisiyle sözleşmeyi yeniden başlatır, sigortalı para yeni bir hesaba aktarılacaktır.
Şirket, operasyona girdikten ve en az bir dairenin mülkiyeti hakkını kaydetmek için nesneye girdikten sonra Exoruum Hesaplarından fon alır.
ESCROW Hesapları ile birlikte şirketin bir kredi sözleşmesi üzerindeki yükümlülüklerini ödemek için tercüme edilebilir veya doğrudan geliştiriciye (inşaatın ödünç alındığı fonlar üzerinde yapıldığı durumlarda borç verenle hesaplamak için) doğrudan listelenebilir.
Garanti süresi - 5 yıl
Deterjan, algılanan kusurların ücretsiz ortadan kaldırılması veya dairenin fiyatını uygun miktarda azaltma hakkına sahiptir. Ek olarak, hissedar, eksiklikleri ortadan kaldırmak için harcamalarının tazminatını gerektirebilir.Yenilikler için umutlar
1 Temmuz 2019 tarihleri arasında, 214-FZ sayılı Federal Kanundaki değişiklikler tam olarak çalışmaya başladı. Paylaşılan inşaat proje tarafından değiştirilmelidir, kayıt defteri oluşturulmalıdır (geliştiricinin güvenilirliğini kontrol etmenize yardımcı olacaktır).
Ayrıca 1 Temmuz 2019 tarihleri arasında, yeni binalarda daireler satma prosedürü değişti. Yasaya uygun olarak, şirket şimdi inşaata devam etmek için hissedardan değil para alacak, ancak akredite bankalardan ve onları emanet hesaplarında saklayacak.
Ancak tüm geliştiriciler bu programda çalışmayacak. Çözünürlüklere göre, geliştiriciler eski koşullar için daireler satabilirler, eğer evde ise en az% 30'sa ve sonuçların% 10'undan az olması durumunda. Gayrimenkullerde uzmanlaşmış Yahudiler, geliştiricilerin aradıklarını belirtti. Bypass Şemaları, hangi mülk alıcılarının DDD'ye girmeyeceği uygulamasında.
Yalnızca hisse senedi katılımının sözleşmesi, hissedarların haklarının korunmasını garanti edebilir, bu nedenle alıcı, geliştiricinin bir faturayı ya da yasa atama sözleşmesi veya bir ortak finansman sözleşmesi sözleşmesini kabul etmeyi kabul edemez.
Gayrimenkul uzmanları, 214-FZ sayılı Kanundaki değişikliklerin, yeniliklerin hedefi inşaat endüstrisini ünlendirmek için pazardan küçük ve orta ölçekli şirketleri piyasadan zorlayacağına inanıyor. Öte yandan, bu durum, Mortgage Kredisi pazarında önemli değişikliklere neden olabilir, bankaları konut almak isteyenler için daha karlı kredi çözümleri sunmaya zorlayabilir.
