Ev satın alma

İkincil piyasada konut satın alın. Bir daireyi incelerken ve ilerlemeniz için bir kişiyle yüzleşmek zorunda olan zorluklar.

İkincil pazarda konut edinmek için toplanan bir kişiyi çözmek için hangi sorunların çözülmesi gerekiyor? Bazen gelecekteki sahibi yeni bir daireden şüphelenmiyor mu?

Birçoğumuz daire sorularını çözmek zorunda kaldı ya da hala zorundaydı. Bunun için para farklı şekillerde çıkarılabilir: ipotek alın; biriktirmek; Bir konut satın ve başka bir, daha uygun, IT.D. Birkaç ya da uzun yıllar boyunca bir daire satın almaya hazırlanıyoruz, ancak genellikle kendinizi çaresiz buluruz, davanın pratik tarafı ile karşılaştık.

Bu arada, genellikle tüm süreci, tüm süreci, anahtar aktarmadan önce gayrimenkul seçimi anından itibaren tüm süreci işgal eden bir buçuk kadranda, mümkün olduğunca konsantre olmak ve tek bir nüansı kaçırmamak için gereklidir. ApoBloma tam anlamıyla her turda yatıyor. Bugün konuşmak istediğimiz hakkında.

Hangi daireyi seçmek?

Tabii ki, hepsi yeteneklerinize ve ihtiyaçlarınıza bağlıdır. Aynı paranın, şehir içinde veya banliyösünde, daha az çevre dostu alanlarda, daha az veya daha az çevre dostu alanlarda bulunan farklı tip ve rahatlıkların daireleri satın alınabileceği bir sır değildir. Şimdi 80.000 dolar tutarındaki sermaye standartlarında mütevazı olan KPrimer, benzer bir konut temelinde iyi bir üç odalı daire olan Metropolis'in eteklerinde tipik bir panel evinde küçük bir "çift kişilik oda" satın almak için yeterlidir. yakın Moskova bölgesi veya Moskova bölgesinin kenarında büyük bir çok renkli daire. Ve diyelim ki, sermayenin merkezinde küçük bir "Odnushki" i devralınması için gerekli olabilir ve çok büyük bir miktar olabilir.

Gayrimenkulün nihai fiyatı faktörler kümesine bağlıdır. Bir daireyi olumlu ya da olumsuz tarafı olan karakterize eden herhangi bir önemsememek, maliyetini etkiler. Bir balkonlu, bir Loggia veya bir ERKER ile yukarıda belirtilen konaklama bir asansör ve bir asansör ve metro istasyonlarının yakınında bulunan bir çöp çocuğu ve bir çöp çocuğu ve diğer ulaşım istasyonlarının yakınında yer alan bir çöp kutusu bulunmaktadır. İdeal edinimin pencereleri sessiz avluya ve / veya güney tarafına gitmeli, oda geniş bir alandır ve temiz güzel bir girişte bir concierge veya wachiver görmek güzel olurdu. Ve aksine, balkonsuz bir daire, bir evin ilk veya son katında, bir evin ilk veya son katındaki küçük bitişik odalarda, girişte asansör ve ilk siparişin olmadığı, en düşük sırada satın alınabilir. fiyat. Tüm bu faktörler, satıcı ile ticaret yapmak için uygundur: Her parametre potansiyel olarak% 1-2 veya daha fazlası için gayrimenkulün maliyetini potansiyel olarak azaltır veya arttırır, bu da sonunda birkaç yüz ila binlerce dolar tasarruf sağlar.

Rus emlak piyasasında en son trendlerden biri olan KSLOV - kalitesiz konut için talepte bir düşüş ve seçilen sözde seçkin için artan talep.

Emlakçıların yardımı olmadan bağımsız bir şekilde bir daire satın almaya karar veren bir kişiyle karşılaşabilir?

Galina Utesheva, ikincil konut piyasası konutunun başı "ev-gayrimenkul" olarak cevaplandı:

"Bir dairenin satın alınması, her zaman sadece endişe verici, neşeli değil, aynı zamanda her insanın hayatında, özellikle fonlar yıllarca ona kopyalanmışsa, izin ve favori hobilerinin zararına. Kendini kışkırttım. , yeni edinilen konut sahiplerinin mülkiyeti, önceki sahipler veya üçüncü şahıslar için mahkemede meydan okuyacaksa, alıcının gayrimenkul tarihini bağımsız olarak kontrol edemeyeceği gerçeğinden dolayı AVS. Taraflar (daha önce bu alanda kayıtlı, eski sahiplerinin ve diğer insanların mirasçıları, mülkiyet hakkının, kısmen ya da kısmen ya da belgeler temelinde (sertifikalar) temeli kullanma hakkı ile ilgili iddiaları ile başvururlar. Alıcının, işlemin sonuçlarında alıcıya bile şüphelenmediği varlığı.

Bunlar, önceki sahiplerin küçükleri tarafından satın aldığınız dairenin satın aldığınız dairenin haklarını doğrulayan belgeler olabilir (ilgi alanları 1991-1993'teki konutların özelleştirilmesiyle ihlal edildiği), mülkiyeti veya konut kullanabilecek üçüncü taraflar, ancak hapishanenin yerlerinde, psikoneurolojik bir dispanserin tedavisini tedavi etmek, orduya göre tasarlanmıştır. Gayrimenkul zırhı, tutuklama ya da rehin altında olduğu ve apartman satıcıları, risk grubuna (küçük çocuklar, bekar yaşlı adamlar, uyuşturucu bağımlıları, zihinsel olarak hasta), avukatın yanlış bir gücüne etki eden kişilerdir. .

Emlakları emanet etmek için ne?

Sorunun cevabı, emsal ajansla iletişim kurmanın gerekli olup olmadığı, eğer bir daire satın almak istiyorsanız, olumlu olmazsa, bir daire satın almak istiyorsanız. Yazarın yanıtladığı tüm insanlar, farklı yıllarda konut satın aldık, bu zor eylemde uzman olmadan yapmamamıştı. "Güvenlik ve güvenlik kazanmak için müşteriler bir emlak firmasına gelirler. Şehir-XXI. Yüzyılın ikincil konut piyasası konut konutunun başı olan Lilia Zag," Omuzlardaki yeterliliklerini bir anlaşma yapmak için kaydetmek istiyorlar. - Emlakçı yardımı, potansiyel alıcılar tam olarak bulacaklar. Bunun yasal tarihi ya da dairenin varlığında ve ajanın aktif katılımında satıcı ile etkileşime girecek, parayı transfer etmek ve transfer eylemi altında konut almak. "

Emlak acenteleri müşterilerine konut alıcılarını çeşitli hizmetler sunmaktadır:

Seçenek seçimi;

Satıcı tarafından sağlanan bir dizi belgeyi kontrol etmek;

Sahipleri için seçilen dairenin tarihini bulmak;

Bir ön sözleşmenin hazırlanması ve sonuçlanması veya gözleminin ilerlemesinin bir anlaşması ve kontrolü;

bir işlemi yapmak (satış sözleşmesinin hazırlanması ve sonuçlandırılması);

Devlet kaydından gelen belgeleri sunmak ve almak;

Bir banka hücresindeki para yer imlecing ve satıcıya transfer ederken tanık olarak varlık;

Bir Kanun Kabul Kanunu'nun (bazen mülkün açıklaması ile), konutların yeni sahibine ve diğer bazı eylemlere aktarılmasının kontrolü.

"Maksimum hizmet seti, işlemin tam desteğini içerir, seçeneklerin seçiminden başlayarak ve satıcıdan bir dairenin alıcıya bir dairenin aktarılmasıyla başlayarak, - Svetlana Korsakov'daki yorumlar, en iyi gerçek bir uzman Emlak şirketi. "Minimum, müşterinin kendisini seçtiği dairenin yasal saflığını kontrol etmektir."

Birçok insan tasarruf etmeye çalışır ve kendileri konut arıyorlar. Ancak, her durumda yasal saflığı, iyi bir arkadaştan bir daire satın alsanız bile kontrol edilmelidir. İşte Svetlana Korsakova uygulaması durumunda. "Bir müşteri, 7 yıl önce en iyi arkadaşında bir daire satın alan işlemin tasarımında yardım için bize döndü ve şimdi satmaya karar verdi. Daireden önce üç kez serbest bıraktı, ama bütün bu zaman içinde kaldı. Öngörülen anne ve kızı ilk sahipleri. Nerede kimse bilmiyorlardı. Dairenin tarihini kontrol ettikten sonra, o zamanlar yaşlı dişinin öldüğünü ve şehrin pahasına gömüldüğünü öğrendik ve yazmamız gerekiyordu. gençlik dışarı. Bu, firmamızın düzenli bir avukatı tarafından yapıldı. "

Dairenin sahiplerinin varlığının kısa öyküsü, konutun yasal saflığı hakkında konuşması gerektiği görülüyor. Ama bu her zaman böyle değil. İşte bir örnek. Bayan daha önce sadece bir hostes olan bir daire seçti ve satın almaya karar verdi. Gayrimenkul Wangent Müşteri, bir satın alma ve satış işlemi yürütmede yardım istedi. Emlakçılar dairenin tarihini kontrol etti ve tüm kursa ait olduğunu öğrendi ve sonra satışa hazır olduğunu öğrendi (hostes yeni bir binada konut alacaktı). Bu gerçek alarm edildi ve bir çöplük yapmaya karar verdiler. Moskova'daki bu mülkün Borsa Anlaşması uyarınca elde edildiği tespit edildi ve daha sonra özelleştirildi. Kaluga bölgesine taşındıkları işlem sonucunda eski kiracılar (komşuların söylediği). Onlara ne oldu, öğrenmek mümkün değildi. Mahkemeye önceki işlemi tanımak için bir iddiada bulunma olasılığı geçersiz. Bu nedenle, emlakçılar müşterilerine kabul edilmeyen bir daireye tavsiye etti.

Bir profesyonel, hazırlıksız bir kişinin deneyimli gözünden nasıl fark edilmeyeceğini görecektir. Örneğin, müşteriyi pasaportunun yakında geçersiz hale geleceğini (örneğin, 45 yaşında) veya farklı belgelerdeki satıcının imzalarında insizyonları bulacağım. Satın alınan daire ile önceki işlemleri tamamlayan gayrimenkullerle konuşun, ev kitabından arşiv boşalmasını yapın ve kişisel olarak pasaportla konuşur.

Bir daire alım satımını yapmak için gerekli belgeler

Belgeleri genişletmek (mülkiyet sertifikası, miras hakkı, Kooperatif'e ödenen sertifika, vb.).

BTI dairenin envanter değeri hakkında yardımcı olun.

Açıklama.

Bir kat planının kopyası.

Finansal ve kişisel hesap kopyası.

Kira ve fayda ödemelerine borç eksikliği sertifikası.

Daireyi yeniden düzenleme / yeniden düzenleme izni (yapıldıysa).

Ev kitabından özü.

İletim, önceki satış sözleşmesine göre.

Para alındığında makbuz.

Vergi müfettişinden vergi ödemesi için yardım (eğer daire miras alınmışsa veya bir hediye olarak).

Satıcının pasaportu.

Emlakçı, alıcı tarafından bir dizi belgenin hazırlanmasıyla meşgulse, satıcının sağladığı tüm belgeleri doğrula ve bu listeye katılımın ad, adreslerin, tarihlerin, imzaların vb. Yazışmasını kontrol etmesi gerekir. Satıcının kapasitesini ve ayrıca diğer belgelerin yanı sıra, psiko-nörolojik ve narsolojik dispressuarlardaki sertifikalar, psiko-nörolojik ve narkolojik dispressuarların sertifikaları olan tek bir devlet kayıtlarından bir özü alın.

Satıcı ile ilişkiler nasıl inşa edilir?

Başlangıçta, alıcı ve dairenin satıcısı doğrudan karşıt hedefleri takip ediyor. İlk olarak konut daha ucuz satın almak istiyor, ikincisi daha pahalı satmak. Pazarlık konusu, dairenin devletten ve konumundan, satıcının ödemek zorunda olduğu vergi miktarına kadar olabilir. Sıkıca kendi başına duruyor, sadece küçük uzlaşmalara gidiyor, birkaç kutu. Ancak bile emlakçının katılımını engellemeyecekler.

İnceleme . Öyleyse, daireler için birkaç seçeneğiniz var ve onları izlemeye gitmeniz gerekiyor. OT, evin belirtilen özellikleri ile nasıl derler, bahçeyi ve girişi, kendinizi yargılayabilirsiniz. Dairenin kendisinin parametreleri (onarım öncesi veya sonrası durum, pencereler avluya veya karayolunda, tavanların yüksekliği, düzen, farklı binaların alanları vb.) Ya gözlerinizden gizlemeyin. Mevcut sahibinin yerinde bırakacağı ve satın alma fiyatını nasıl etkileyeceğini, pazarlık etmek mantıklı olduğunu söylüyor. Dairenin yerleşik dolapları, mutfak mobilyaları, oda konfigürasyonunda, pahalı sıhhi tesisatta ve diğer ekipmanlarda ideal bir şekilde yazılmışsa, mal sahibi ek ödeme konusunda ısrar edecek veya bu aşırı tahmin edilen konut maliyetini motive edecektir. Siz de, başkalarının eşyalarını satın alma hakkına sahipsiniz, ancak satıcının işlemden vazgeçmesi muhtemeldir. Sitede kalan eşyaların maliyetini pazarlık etmek ve minimum olarak azaltmak daha akıllıca olacaktır.

Dairede yeniden geliştirme ve yeniden yapılanma olup olmadığını kontrol etmek çok önemlidir. Inesley Evet, izinleri görmek ve gerçek değişikliklerin kabul edildiğinden emin olmak gerekir. Yeniden ekipman izni olmadan gerçekleştirildiyse, yerel makamlarla ilgili sorun yaşamamak için bir dairenin satın alımını terk etmek en iyisidir. Tam olarak bu özelliği satın alma kararı (özellikle genellikle düşük bir fiyatla satılır), Rusya Federasyonu'nun yeni konut koduna uygun olarak, yasadışı iyileşmeyi koordine etmek veya bir daire getirmek zorunda kalacağınızı anlamanız gerekir. Eski görünüm (aksi takdirde halkın ticaretinden satılabilir). ITO çok paraya mal olacak. Aynı şekilde, sonunda mevcut edinimi satmayı mümkün kılarsanız, tekrar izin vermek zorunda kalacaksınız.

Muayene atölyesi (tekrar, "bir" onun "emlakçısının varlığında geçirmek daha iyidir) birçok soruyu çözmeniz gerekirse, elbette daireyi sevdiyseniz, birçok soruyu çözmeniz gerekir. Satıcı, özgünlüğünün kontrol etmesi gereken bir dizi belge sağlamalıdır.

İlerletmek . Dairenin birinci veya ikinci denetimi sırasında, satıcı ve alıcı, onların serbest bırakılmasının fiyatları, koşulları ve zamanlaması konusunda kendi aralarında sözlü olarak pazarlık eder. Bundan sonra, alıcı (bir emlakçının yardımıyla), satıcı tarafından sağlanan tüm belgeleri kontrol eder. Her şey onlar için sıralanırsa, ilerleme veya mevduat ve yazma ilişkileri yapmanın zamanı geldi. Genellikle satıcı ve alıcı bir ön sözleşmeyi veya önceden anlaşma / mevduat var. Basit bir yazıda yapılır (emlak şirketlerinde avukatlar tarafından geliştirilen tipik sözleşmeler sunulur). İlgi, gelecekteki işlemin tüm ayrıntılarını belirtmeniz gerekir: yapılacak ve hangi formda bir satış sözleşmesi olacak (basit yazılı veya noterlikte), mülkün hangi fiyatı sözleşmede gösterilecektir. İşlemlere göre maliyetleri alacak olan avans / mevduat miktarı olacak, hangi bankanın hesaplamaları yapacağını, daireye kayıtlı olan kişilerin dikkate alınması durumunda, sözleşmenin devlet kaydının ne zamandan sonra dikkate alındığında Gayrimenkulün transferi ile gerçekleştirilecektir. Özelliği, kabul ve iletim ve envanter eylemine göre aktarma koşullarını, bir avansın ve diğer detayların yerine getirilmemesi durumunda, avansın ve depozitonun geri dönüşünün zamanlaması.

Mevduattan bir ilerleme arasındaki fark nedir?

İlerlemek Mülkiyet transferinden önceki ödeme, iş yerine getirilmesi veya hizmetlerin sağlanması. Bir depozitodan geçerlilik, yükümlülüğün yerine getirilmesini sağlamanın bir yolu değildir. Vatandaşlar arasındaki ilişkilerdeki avansların büyüklüğü ve sırası, tarafların ilgili sözleşmeyle anlaşmasıyla belirlenir.

Depozito (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 380. Maddesi uyarınca) - "Sözleşme kapsamında, sözleşme uyarınca ödemeler antlaşması (satıcı) pahasına (bizim durumumuzda) tarafından verilen parasal tutar. Sözleşmenin sonucunun kanıtı ve yürütmesini sağlamak. "Anlaşma yazılı.

Bir avansın iki yasal kavramı arasında anlamlı bir fark ve sözleşmeyi yerine getiremediği tespit edilir. İşlem bir nedenden dolayı üzülürse, avans basitçe iade edilir. Azadatakes, satıcı tarafından alıcıya, birinci yüzünden gerçekleşmemişse, çift boyutta (!) Bir çift boyutta (!). Satın alma alıcının hatası tarafından alınmazsa ININA iade edilir (Rusya Federasyonu'nun Medeni Kanunu'nun 381. maddesi uyarınca).

Gayrimenkul ajansının katılımıyla, önceden bir anlaşma yapılır veya önceden ödeme yapılması için bir ön sözleşme yapılır. Antlaşma Anlaşması (Yükümlülüğü güvence altına alan bu formda, partilerin veya her iki taraftan birinin veya her iki taraftan birine ısrar ediyorsa) satıcı ve alıcı, emlakçının yardımı olmadan birbirlerini kendilerini sonlandırır.

Gelişmiş / mevduatın büyüklüğü ne olmalı? Bu, genellikle dairenin fiyatına bağlı olarak ve alıcının niyetlerinin ciddiyetini onaylayan 500-2000 ABD Doları tutarındadır. Ancak bazı durumlarda satıcı daha büyük bir gelişme yapmayı gerektirebilir. Iasli Alıcı, bu özel daireyi edinmekle çok ilgileniyor, kabul etti (bazen emlakçının direncine rağmen bile). Aksi takdirde, satıcı bir sonuç olarak bir işlem yapmayı reddettiğinde, son derece hoş olmayan bir durum ortaya çıkabilir ve avans geri dönüşü acele değil. Bu durumlardan birinde, Svetlana Korsakov bize söyledi. Müşteri, ev sahibi 8.000 dolarlık bir ilerlemeyi gerektiren bir daire almaya karar verdi. Emlakçı, bu kadar büyük bir miktar yapmanızı tavsiye etmedi, ancak müşteri ısrar etti ve peşin ödenen parayı imzalayarak. Cümlenin sona ermesinden sonra, satıcı parayı iade etmek zorunda kaldı, ancak reddetti, bir sonraki potansiyel alıcıdan bir ilerledeyken onu yapacağını söyledi. Emlak şirketi müşterisine (ve ek bir ücret alamadım bile) ve avukatın ve avukatın durumuna bağlı olmaya karar verdi. İlk başta, başarısız satıcı, telefonda ajansın temsilcileri ile konuşmak bile istemedi, ancak daha sonra nasıl para vereceğini ve oldukça hızlı bir şekilde hiçbir şey bırakmadı. Eylemlerinde herhangi bir kötü niyet vardı, kurmak mümkün değildi.

Ücretli avansın geri dönüşü Alıcının, para transferi sırasında bilmediği koşulları aniden tanımlarsa, kendisini gerektirebilir. Yakın zamanda olan otaka davası, Lilia Zag'u söyledik. Müşterilerinin başlangıcındaki müşterilerinden biri, başkentin merkezinde eski bir evde bir daire için ilerlemiş ve daha sonra yeniden geliştirme ile pahalı onarımlar yapmak için gidiyordu. Satış ve satın alma satışının hazırlanması sırasında, 31 Mayıs 2005 tarihli Moskova Hükümeti'nin Kararlılığı, 313 Mayıs 2005 tarihli Kararı yayınlandı. "2005-2007 için sakinleri feda etmeden konut binalarının revizyonunda ve modernizasyonu", yeniden yapılanmaya tabi farklı bölgelerde binaların bir listesiyle. Lily müşterisi tarafından seçilen daire bu binalardan biriydi. Potansiyel müşteri kiralamadı ve satın almayı terk etmeye karar verdi ve emlakçılar satıcıyı ilerlemeyi döndürmeye ikna etmeyi başardı. Alıcı, evin revizyonu ya da modernizasyonu gerçeğini biliyorsa, bir daire satın almazsa, konumlarını savundular.

Bir sonraki oda Size satış sözleşmesinde kayıt yapmanız gerektiğini söyleyeceğiz, sözleşmesindeki dairenin gerçek değerini belirtmenin gerekli olup olmadığını, emsal vergi indiriminin ne olduğunu açıkladığımızı, ve biz yükseleceğiz Konut alımı ile ilgili başka bir sayıda mevcut konu.

Editörler, malzemenin hazırlanmasında yardım için en iyi emlak, "House-emlak" ve "City-XXI Century".