Bazı durumlarda, bir işlem satın alma ve emlak satışını yapmadan önce bir ön sözleşme yapılır. Bunu ve derlemesinin inceliklerini daha fazla anlatıyoruz.
Yasal olarak emlak satın alma niyetini doğrulamak için, çeşitli mekanizmalar vardır: depozito, peşin ödeme ve ön sözleşmenin sonuçları. Her varyantı kendi yolunda etkilidir.
Ön sözleşme ne zaman
Gayrimenkullerin satın alma ve satışı için bir ön anlaşma, taraflardan birinin derhal ana sözleşmeye girmeye hazır olmadığı durumlarda yatmaktadır. Bu aşağıdaki nedenlerden dolayı olabilir:
- Satıcı, emlak mülkiyetini onaylayan belgeleri hazırlamaz;
- Alıcının satın almak için gerekli bir tutarı yoktur, ancak öngörülebilir gelecekte görünmelidir;
- Emlak satın alırken, ipotek kredisi araçları kullanılır, ancak Banka, işlemin yasal şeffaflığını doğrulamak ve profesyonel bir değerlendiricinin raporunu keşfetmek de dahil olmak üzere nesnenin belirli bir analizini yapmak için zaman alır (3 hafta kadar);
- Satılan mülkün taahhüt edilir ve kefilin kaldırılması için prosedürü yapmak için zaman gereklidir.
İnşaat'a özkaynak katılımına ilişkin bir konut satın alırken, bir ön satış sözleşmesi, gerekli yasal garantilerin hissedarını sağlamadığı için değildir.
Sözleşmeyi garanti eden şey
Bir ön sözleşme işlemin her bir parçası için bir tür garantidir. Alıcının yükümlülüklerini satıcıya sabitlemek için sözleşmenin sözleşmeye bağlanması gerekir. Aynı zamanda, sözleşme sabittir ve emlak maliyeti, alıcıyı satın almaya kadar Nesne fiyatının değişmezliğini garanti eder.
Rusya Federasyonu'nun Medeni Kanunu, ön sözleşme koşullarının yerine getirilmesinin garantisi sağlamıştır. Bir nedenden dolayı 6 ay içinde alıcı veya satıcı, ana sözleşmenin sonucunu kaçırırsa, diğer taraf mahkemeye başvurabilir. İşlemin sonuçlanmasına engel olmadığı durumlarda, Mahkeme, ana sözleşmenin sonuçlanmasına uyum sağlamaya karar verecektir.
Mahkemenin böyle bir iddiayı kabul etmesi için, bir ön anlaşma yapılırken, satış nesnesini mümkün olduğunca mümkün olduğunca, gayrimenkulün nesnesini karakterize etmeli ve ayrıca sözleşme fiyatını, yapım için sırayı ve prosedürü belirlemelidir. karşılıklı yerleşimciler. Buna ek olarak, antlaşma sözleşmeyle belirlenmelidir, buhurdan ana sözleşmeyi sonuçlandırır. Bu süre, ön sözleşmesinde belirtilen koşulların ortaya çıkması üzerine değiştirilebilir.
Mahkeme olumlu bir karar alırsa, ön sözleşme sonucuna varılır. Sözleşmenin şartları Mahkeme Kararı tarafından belirlenir ve bu belgenin meşru kuvvete girdiği andan itibaren hareket eder.
Bir Sözleşme Nasıl Yapılır
Sanatın anlamında. Rusya Federasyonu Partisi'nin Medeni Kanunu'ndan 429, daha önce kararlaştırılan şartlardaki ana satış sözleşmesi gelecekte sonucuna varmayı taahhüt eder.Satışın ön sözleşmesi yazılı olarak sonuçlandırılmalıdır. Tarafların talebi üzerine, noter tarafından hazırlanabilir ve garanti edilebilir (Sanat. Rusya Federasyonu'nun Medeni Kanunu'nun 163'ü). Bu durumda, işlem fiyatına bağlı olarak yasal olarak önemli eylemler işlemek için tarifenin büyüklüğü (paragrafların 1. paragrafının 4'ü. 22.1 noterdeki Rusya Federasyonu mevzuatının kurulu). Böyle bir sözleşmenin durum tescili gerekli değildir.
Ön sözleşme şunları içermelidir:
- Sözleşmenin konusunu oluşturma koşulları (ön sözleşmeden, partilerinin ön sözleşmesinde belirtilen şartlar altında belirli bir emlak nesnesinin satışı için bir sözleşme yapmayı kabul etmelidir);
- Ana sözleşmenin, taraflardan birine göre, bir ön anlaşma yapıldığında bir anlaşmaya varılacağı şartlar;
- Dairenin fiyatı hakkında şartlar;
- Bu konut tesislerini kullanma haklarını belirten kişilerin listesi (varsa).
Gayrimenkul nesnesinin önündeki bir satın alma ve satışının olmaması durumunda, temel koşullarından en az biri, böyle bir belge önemsiz olarak kabul edilir ve işlem başarısız olur
Konu ve Fiyat Sözleşmesi
Sözleşmenin konusunu tarif ederken - emlak nesnesi - tüm ana özelliklerini tam olarak ve doğru şekilde gösterilmesi gerekir:
- adres;
- kadastro sayısı;
- Teknik Envanter Bürosu Sertifikası'nın verilerine uygun olarak kare;
- oda sayısı;
- Daire için, bulunduğu zemini ve dairenin bulunduğu evin genel katları belirleyebilirsiniz.
Gayrimenkul Tesisinin özelliklerini ön sözleşmesinde onaylamak için, mülkiyet hakkını onaylayan belgeleri belirtmek önerilir. Ek olarak, bu mülkiyet haklarına ilişkin Devlet Tescili Sertifikaları veya Birleşik Devlet Gayrimenkul Kayıtları'ndan Deşarj verilmelidir.
Lütfen işlemin bir nesnesi olarak hareket eden mülkün fiyatının ruble cinsinden tam olarak belirtildiğini unutmayın. Eğer bir ön sözleşmeyi sonuçlandırırsa, taraflar bir depozito veya peşin ödeme yapmayı kabul ettiğinde, büyüklüğü de belirtilmelidir.
Ana sözleşmenin metni önceki sözleşmeye eklenmelidir. Not: Ön ve ana anlaşmalarda farklı miktarlarda işlem belirlerseniz, bu yasanın ihlal edilmesidir.
Mülkiyetin ön sözleşmesindeki değerine ek olarak, taraflardan hangisinin noter hizmetleri için ödeme maliyetleri olduğunu, bir banka hücresi kiralaması, bir dairenin mülkiyetinin devredilmesinin devlet tescili olduğunu belirtmek gerekir.
Ansrooms
Sözleşmenin metnini çizerken, tarafların verilerinin - satıcının ve alıcının verilerinin doğru bir şekilde gösterilmesine dikkat edin, kimliği onaylayan belgelerdeki verilerle tamamlayın. Lütfen Dikkat: Gayrimenkul Piyasası Uzmanları, sözleşmenin yalnızca kayıt adreslerini değil, aynı zamanda tarafların gerçek adreslerini de belirtir (telefonları, e-posta adreslerini de belirleyebilirsiniz). Anormal durumlar durumunda, bu tür bir ihtiyati sözleşme uyarınca bir karşı taraf bulmanıza izin verir.
İşlemin konusu olan konutta, yalnızca satıcı değil, aynı zamanda satıştan sonra, konaklama hakkına sahip olacağını, (örneğin, sahibi ailesinin eski üyeleri) kalacağını da unutmayın. Dairenin özelleştirilmesinin zamanı, sahibiyle özelleştirmek için eşit haklara sahipti, ancak reddettiler). Bu durumda konut kullanma hakkı belirsiz bir karakterdir, bu nedenle bu kişilerin ön sözleşmesinde mutlaka belirtilmeleri gerekir. Listeleri dairenin satış ve satışı için önemli bir durumdur.
Ön sözleşmesinde, pasaport verileri, satıcı hariç, satıcı dışındaki diğerlerinin daire satışı için ana sözleşmenin sonucundan sonra kayıt hesabından çıkarılması için son tarihlerin yanı sıra belirtilmelidir.
Diğer sözleşme şartları
Ön sözleşmesinde, taraflarının hak ve yükümlülükleri, sözleşmenin şartları için son teslim tarihlerinin yanı sıra öngörülmelidir. Özellikle, nesneyi alıcıya aktarma prosedürü konusunda, sözleşmenin yükümlülüklerinin yerine getirilmesinde gecikme için cezalar sağlar. Bu, satıcının transfer süresini geciktirdiği durumları ortadan kaldıracaktır.
Bir ön sözleşmeyi sonuçlandırarak, ana sözleşmeyi sonlandırma terimini belirtmek, belirtmek için karar verme hakkınız vardır. Belirtmeyi düşünüyorsanız, demek zorundadır:
- veya belirli bir tarih ("03/10/2019");
- veya bir tarih, en geç ana sözleşmenin sonuçlandırılması gerekenden ("en geç 10.03.2019");
- veya ana sözleşmenin sonuçlanma süresi ("ön sözleşmenin sonuçlanmasından sonraki üç ay içinde") sonuçlandırılacağı süredir.
Lütfen dikkat: Kanun zamanlama için gereklilikler sağlamaz. Böylece, terim (örneğin, bir ön sözleşmeyi imzalama tarihinden itibaren 1 ay sonra) veya uzunluğunda (örneğin, bir ön sözleşmeyi imzalama tarihinden itibaren 15 ay sonra) kısa olabilir.
Önceki sözleşme ana sözleşmeyi sonuçlandırma terimini belirtmezse, ön sözleşmeyi imzalamanın tarihinden itibaren yıl boyunca sonuçlandırılması gerekecektir.
Ana sözleşme ön sözleşmesinde belirtilen dönemde sonuçlanmadıysa ve hiçbir tarafın hiçbiri ana sözleşmeyi sonuçlandırmak için bir teklif göndermezse, ön sözleşme gücünü kaybeder ve taraflar için verilen yükümlülüklerin yerine getirilmesinden muaftır. o.
Ön sözleşmenin sonuçlanmasında riskler
İlk olarak, bir ön satış sözleşmesinin konusu, bir daire satın almak değildir, ancak yalnızca ana sözleşmeyi sonuçlandırmak için gelecekte tarafların niyetidir. Bu nedenle, bir ön anlaşma, zaten alıcı tarafından ödenmiş olsa bile, bir konut garantisi olamaz.
İkincisi, Mahkeme, bir dairenin mülkiyetini tanımıyor, çünkü sözleşme, satıcının daireyi alıcıya aktarması için yükümlülüklerini içermiyor. Alıcı, asıl satış sözleşmesinin sonucuna ilişkin bir iddiaya sahip mahkemeye hitap ederse, bir karşı iddiada bulunma olasılığı harika. Böyle bir iddianın konusu, dairenin satışı için ön sözleşmesinin tanınması olmalıdır veya kaydırılmamıştır.
Üçüncüsü, çift satan gayrimenkul riski vardır. Ön Sözleşmenin sonucunda, alıcı mülkiyet hakkını ortaya çıkarmaz, sözleşme devlet kaydına tabi değildir. Ne yazık ki, bu durum, vicdansız geliştiricinin başka bir alıcı ile aynı sözleşmeyi sonuçlandırabileceği gerçeğine katkıda bulunur.
Dördüncüsü, bir deneme durumunda, Alıcı, yalnızca Rusya Merkez Bankası'nın yeniden finanse etme oranındaki bir cezanın ödenmesi ile yatırım yapılan fonların iadesi için başvurabilir. Geliştirici iflas edilerek tanınırsa, alıcının bu olasılıktan mahrum olabileceği bir olasılık vardır.
Dairenin satışı için ön sözleşmesinde, dairenin tutuklanmadığı, herhangi bir engelleme ve kısıtlamalardan uzak durmadığına dikkat edilmelidir.
Anlaşmayı sonlandırmak mümkün müdür
Anlaşmanın sona erme kuralları, Rusya Federasyonu'nun Medeni Kanunu'nun normları ile kurulur. Sözleşme sonlandırılabilir:
- Ana sözleşme, tarafların kararlaştırdığı zaman, tarafların hiçbiri bir satış sözleşmesini sonuçlandırmak için bir teklif göndermediyse;
- Alıcının, gayrimenkulün itfa edilmesi için gerekli olanı toplamak için zaman yoksa ve aynı zamanda, taraflar arasında ön sözleşmenin terimini uzatmak için bir anlaşma yoktur veya yeni anlaşma yapılmaz;
- tarafların karşılıklı anlaşması ile;
- Sözleşmenin sonuçlanmasından sonra, satılan gayrimenkullerde önemli eksiklikler keşfedilmiştir.
Ön sözleşmenin sonucu, alıcı tarafından önemli bir ön ödeme eşlik ettiğinde, daha sonra emlak satış sözleşmesinin sona ermesi durumunda, satıcı ona ödenen tutarı iade etmekle yükümlüdür.
Satıcı bir depozito iade etmeyi reddediyorsa, mağdurun mahkemeye katılımcının tescili yerine talep etme hakkına sahiptir. Dikkatin: Para transferinin alınmasından faydalanılmasa bile, satıcının yasadışı zenginleşmesi için bir talepte bulunmak mümkündür. Onay, Bankacılık Kurumundan veya Şahitlerin Yazılı Tanıklığı'ndan bir özüt olacaktır.
İşlemin sonlandırılmasının bir bildirimini derlerken, Rusya Federasyonu'nun medeni hukukunun normlarının belgenin birleşik şeklini düzenlemesini göz önünde bulundurması gerekmektedir, bu nedenle formun üzerine odaklanması mümkün değildir, Ancak bu belgenin içeriği.
Bildirim şunları içermelidir:
- Tam Adı ve Belgeleme Tarihi;
- Sonlandırılmış satış sözleşmesinin hükümleri;
- Sözleşmenin ihlalinin açıklaması (eğer gerçekleştilerse);
- başvuranın ve davalının gerekli olması;
- imza.
Bir belge gönderme zamanını kaydetmek için bir bildirim gönderirken, daha yüksek bir mahkemeye itirazda temyiz başvurusunda bulunan son tarihleri belirlemek için ana olacaktır.
Gayrimenkulün satışı ve satın alınması için ön sözleşmenin sona ermesi konusunda bir anlaşmada, tanımlama numarasını, tasarım tarihini, özelliğin bulunduğu şehri de koymak gerekir. Daha sonra, partiler arasındaki ilişkinin feshi olarak hizmet veren toprakların listesinin ayrıntılı olarak belirtildiği belirtilen notlar belirlenir.
Ön Sözleşmenin Sonlandırılması Prosedürü
- Sözleşmenin hükümlerini dikkatlice inceleyin, tüm hükümlerini ve işlemin sonlandırılmasının şartlarını kontrol edin. Sözleşmenin doğru yapıldığını kontrol edin, tarafların doğru şekilde belirtilip gösterilmediği için, yanlış yürütülen belge otomatik olarak yasal gücü otomatik olarak çizer.
- Ön sözleşmenin tüm hükümlerinin idam edildiğinden emin olmak gerekir. Olmazsa - bu, satışın ön sözleşmesini sonlandırmak için iyi bir nedendir.
- Ön Sözleşmenin sonlandırılması başlatıcısı, ikinci partiye yazılı bir bildirim gönderir. Konuyu çözmeyi reddetme durumunda, başlatıcı mahkemeye başvurma hakkına sahiptir.
- İşlemin katılımcıları karşılıklı bir anlayışa girerse, sözleşmeden doğan yükümlülüklerin kaldırılması "Ters Sözleşme" nin imzalanmasıyla uygulanır. Bu durumda, işlemin tarafları yerlerde değişiyor, yani eski alıcı satıcının durumu ile donatılmış ve satıcı alıcıdır.