Компенсация фонды, ESCROU-хисап язмасы нәрсә турында сөйлибез, уйлап табучы банкрот булган һәм 2019 елда алданган акционерларны яклау өчен яңа кагыйдәләр турында нәрсә эшләргә.
Уртача алганда, ел саен акционерларның 2дән 6% үз объектларын вакытында кабул итмиләр, һәм ул күчемсез милек базары өчен мөһим проблема тудыра. 2005-нче елда 2005-нче елда каралган акционерларның хокукларын яклау җитәрлек түгел, шуңа күрә ул аны яхшырту дәвам итте. Яңа кагыйдәләр алданган акционерларның хокукларын яклау өчен эшләнгән. Күчеш вакыты 2019 елның июленә кадәр башланды.
Закондагы яңалыклар турында
Әйберләр һәм төшенчәләрМондый алданган акционерлар кем
Квитал төзелеше проблемалары
Уйлап табучы өчен таләпләр
DDU өчен таләпләр
Соңгы вакытны үзгәртү өчен җаваплылык
Компенсация фонды
Банкротлык
Хисап
Гарантия
Инновацияләр перспективалары
Әйберләр һәм төшенчәләр турында
Шулай итеп, ике төп үзенчәлек бар. Беренчесе - уйлап табучы - җирнең дөрес арендасы, капиталда акча катнашучылары һәм капиталда акча катнашучылары җәлеп итү, алынган рөхсәт нигезендә капиталда катнашучыларны җәлеп итү.
Икенчесе - уртак төзелештә - гражданин яки юридик зат. Алар бергә торак биналар гына түгел, ә гаражлар, сәламәтлек саклау учреждениеләре, туклану, бизнес-эшчәнлекне, сәүдә, мәдәният һәм башка күчемсез объектлар төзи алалар, сәнәгать объектларыыннан кала. Бу Законның 2 статьясында язылган.
Тапшыртылык төзелеше объектының ачык билгеләмәсе бар, ягъни киләчәктә сезнең фатир, өй янындагы җир асты парковкасында сезнең фатирыгыз яки урын булырга тиеш. Бу торак яки торак булмаган бүлмәләрне фатирлы бинага һәм (яки) бүтән күчемсез милек объектын һәм бу йортның (яки күчемсез милек объекты алганнан соң, шул исәптән катнашучының акчасын акроналга күчереләчәк. .
Мондый алданган акционерлар кем
Төзелеш астында проблемалы күчемсез милекнең сатып алучысы өчен түбәндәге шартлар кирәк:- Акционер килешүе тәмамланды;
- Башлау партиясе тигезлек контракт астына 9 айдан озынрак үтмәде. һәм рәттән ике докладтан артык доклад периоды төзелешенә инвестицияләрне арттырмады;
- Төзүче әйберне төзү өчен варисы юк;
- Акционерлар алдында төзелеш компаниясенең бурычлары банк гарантиясе яки гражданлык җаваплылыгы белән тәэмин ителмәгән.
Зинһар, игътибар итегез: кайбер очракларда да, төзелештә тигезлек килешүе сатып алучы акционерын яклый алмый. "Күпфатирлы йортларны һәм башка күчемсез милек объектларын капиталь төзелешендә катнашу турында" Федераль законнар турында "(214-FZ законнары) акционерларны якламый:
- Идарә ителгән йортта бер үк бүлмә берничә тапкыр сатылды;
- Өй чыгарылмаган яки аренда участокында төзелгән;
- Өй рөхсәт ителмәгән участокта төзелгән;
- Өй шәһәр төзү планын бозу белән төзелгән, проект таләпләре.
Судка таралуны бозган өчен контрактның яки палаталар алу мөмкинлеген куллану (мәсәлән, килешүне бозган өчен шапкаларны алу мөмкинлеге алардан саклану мөмкинлегеннән сакланыр. Эшләр урнаштырылган.
Квитал төзелеше проблемалары
Асылда, бу күчемсез милек инвестиция схемасын җентекләп өйрәнгән һәркемгә ачыклана.
Схеманың плюслары ачык: сатып алучы уртача базар бәясеннән 30-40% арзанрак милек ала; Элемүче күчемсез милек объектлары төзү өчен акча ала һәм әзер продуктны каналны тормышка ашыра.
Кызганычка каршы, мондый инвестиция һәрвакыт шактый куркыныч белән бәйле. Кечкенә кайгы уртаклаша, бик еш очрый, һәрвакыт график җентекләп эшләнә. Ләкин, уйлап табу була, төзүче махсус төзелеш тәмамлануны ташлый яки торакка кергән мизгелне җимерә.
2005-нче елда кабул ителгән No.2-FS төзүчеләрнең рөхсәт алганчы, фатирларга урын алган фатирларга бантация кертелде; Мин төзүчеләргә контракт төзү буенча барлык шартларда теркәлергә куштым, шулай ук икеләтә сатуны чыгару өчен, тигезлектә катнашу (DDU) теркәлүе.
Ләкин бу җитмәде, үзгәрешләр үзгәрешләр кертә башлады.
Беренчедән, торак төзелеше башка чаралардан проектны тормышка ашыру белән бәйле операцияләр ясау өчен уйлап табучыларга чикләүләр белән аерылырга тиеш.
Икенчедән, "Бер компаниянең бер бинасы рөхсәте принцибы күзәтелергә тиеш. Шул ук вакытта, берничә рөхсәтдә уртак катнашу белән төзелә, хәзер тыелган. Шул ук вакытта, эре уйлап табучылар үз функцияләрен берьюлы берничә проектның үтәлешен алу өчен, балалар корылмаларына тапшыра алмаячаклар, чөнки тәҗрибә ким дигәндә 3 ел (ким дигәндә подрядчы яки клиент буларак).
Өченчедән, төзүче эшчәнлеге билгеләнгән банк кредит институтында озатылырга тиеш. Компания счетлары, техник клиент һәм генераль подрядчы бер банкта ачылырга тиеш.
Дүртенчедән, төзүче җитәкчелеге органнарының бизнес абруены һәм анда катнашучылар кысылды. Төзүчегә нигез салучылар арасында сизгер яки күренекле ышанулар була алмый, шулай ук, эшчәнлеге, эшчәнлеге юридик затның банкротасына китергән кешеләр.
Компания хәтта аз катлы биналар өчен дә, бурычлар түгел (төзү өчен максат өчен кредитлардан кала) экспертиза нәтиҗә алырга тиеш. Вәкаләтле банк кредиты учреждениесендә, акча төзелеш бәясенең ким дигәндә 10% тәшкил итә (үзенчәлекле парашют, саклау һәм банкротлык очракта саклаучы һәм акционерлар).
Бишенче, Канун, банк хезмәтләрен түләү, Идарә итү, Коммуналь хезмәтләр, элемтә хезмәтләре, аренда хезмәтләре өчен төзүче чыгымнарын нигез сала. Бу лимит төзелешнең дизайн бәясенең 10% тәшкил итә.
Ышанычлы компанияне ничек сайларга
Әгәр дә сез төзелә торган йортта фатир сатып алырга җыенасыз икән:- Төзүче турында булган мәгълүматны өйрәнегез, аның абруен тикшерегез.
- Интернетта укыр өчен иң җиңел ысул, - биналарның теләсә кайсысына бару һәм эшнең тормышка ашуын раслау.
- Төзелештә катнашу капиталына кул куйганчы, аны җентекләп укыгыз, ашыкмагыз.
- Әгәр дә сездә аз шикләр булса, адвокатларга мөрәҗәгать итегез, сезгә барлык хокукый инватрикны аңларга булышучы.
Төзүчегә яңа таләпләр
Көнгә кадәр, уртак төзүче төзелешендә беренче катнашучы белән килешү - 14 көннән дә соңыннан да соңыннан да соң медицинада яки Интернетта бастырырга тиеш, анда компания һәм проект мәгълүматлары турында мәгълүмат күрсәтелә.
Төзүче аның үтенечендә таратырга тиеш:
- төзелеш рөхсәте;
- Проектның техник һәм икътисади раслау;
- проект документларын дәүләт тикшерүе тәмамлануы;
- проект документлары, ул аңа булган барлык үзгәрешләрне үз эченә ала;
- Төзүче кагыйдәләрен җир участогына кадәр раслаучы документлар.
Ул шулай ук проектның гомуми бюджетының ким дигәндә өченче өлешендә үз акчасына инвестицияләр салырга тиеш; Акционерлардан җәлеп ителгән акча билгеле бер проектны тормышка ашыру өчен катгый үтәргә тиеш, һәм бүтән беркайда да.
Катнашырга тиеш таләпләр
ДтУ нигезендә (Лолшлер) документта билгеләнгән багана белән тәэмин итү һәм әзер әйберне түләү өчен, икенче якны килешү буенча каралган килешүгә тапшыра һәм тапшыра.Контрактны үтәргә тиеш:
- Уртак төзелешнең конкрет төзелешен билгеләү, эшкәртү хезмәткәрләре тарафыннан проект документлары нигезендә;
- Капитал төзелеше объектын акционерга күчерү срогын күрсәтү;
- контракт бәясе, вакыт һәм түләү тәртибе турында мәгълүмат;
- Төзелеш астында объект белән бәйле гарантия вакыты турында мәгълүмат.
Санап үтелгән шартларның ким дигәндә берсе булмаганда, контракт яраксыз дип санала. Eachәрбер DDU икеләтә сатудан саклану өчен Rosreestra региональ бүлегендә теркәлергә тиеш.
Акционер контрактны берләшергә хокуклы, әгәр, мәсәлән, берләшергә хокуклы:
- Шартлар белән проблемалар бар иде;
- Күчемсез милек объектының сыйфаты өчен таләпләр сизелерлек бозыла;
- Беренче проектның үзгәрүе белән каралган фатирларны планлаштыру.
Контрактны туктату чарасында эшләүче акционерларга акча гына түгел, акционерларга акча гына түгел, ә Россия Федерациясенең Centralзәк банкы 1/150 рефинанслау ставкасы күләмендә шулай ук бурычка алынган акча куллану өчен кызыклы. Кайсысы акционерлар түләгән акчаларны кире кайтару бурычы үтәү көнендә эшли. Шул ук вакытта компания контрактны суд аша 3 айдан соң туктатырга мөмкин.
Соңгы вакытны үзгәртү өчен җаваплылык
Төзүче объектны катнашучыларга тигез төзелешенә тигезлекне килешүдән соң күчерергә тиеш. Күчерү вакыты барлык катнашучылар өчен куелган, ул бер.Әгәр дә процесс тоткарланса, төзүче Россия Федерациясенең Centralзәк Банкының 1/75 рефинатларының 1/75 рефинатларын түләргә, бурычны үтәү көнендә эш итә. тоткарлык көне өчен контракт.
Контрактта язылган контрактта йорт төзү мөмкин булмаган очракта, компания 2 айга бурычлы. Акционерларга хәбәр итү һәм контрактка үзгәрешләр кертергә тәкъдим итү.
Моннан тыш, DDD өй комиссиясенә рөхсәт алганнан соң күчемсез милек инвесторларына күчемсез милекне күчерү өчен билгеле милек инвесторларына күчү өчен кайбер шартлар билгели.
214-FZ Законы буенча, төзүче барлык фатирларны клиентларга 2 ай эчендә күчерергә тиеш. Дәүләт комиссиясен кабул иткәннән соң.
Кабатланган акционерларны саклау өчен компенсация фонды
Катнашучыларның катнашучыларының гражданлык җаваплылыгын страховкалау килешүләре хәзер компенсация фонды.
Төзелеш сәхнәсендә фатирларны сатучы барлык компанияләр закон буенча булырга тиеш, компенсация фондына бурычларны тәэмин итү өчен, һәр DDU бәясенең 1,2% килешүе нигезендә тигезләнергә тиеш. Закон бәяне бәяләү күләмен көйләү күләмен көйләү өчен ел саен бәя бирә, ләкин елына ешрак 1 тапкыр түгел.
Компенсация фонды акчалары проблемалы күчемсез милек объектларын тәмамлауга юнәлтеләчәк. Компенсация Фондының торак һәм ипотека кредиты (AHML) өчен компенсация фондының компенсациясе. Фундамент бурычы билгеле бер күләмдә тупламаганга кертелмәгәнлеге бик мөһим, бу булган куркынычларны финанс яктыртуын тәэмин итү өчен кирәк.
Мөмкин булган акча компенсациясе төзелә торган максималь күләмдә төзелә торган объектларның гомуми мәйданы һәм бу милектә бер квадрат метр торак бәясе нигезендә билгеләнә. Шул ук вакытта, капитал төзелеше 120 м²тан артып китә алмый, һәм 1 м² бәясе бер үк төбәктәге төп базар өчен уртача кыйммәттән югарырак була алмый.
Компенсация фонды яңа акционерларның хокукларын сакларга ярдәм итәчәк; Инде очрый торган кыенлыклар белән очрашкан кешеләргә булышу өчен, төбәк хакимияте чишелешнең вакыты һәм механизмнарын күрсәтеп, Проблемаларның эш объектларын тәмамлау графикларын җәлеп итә.
Эш итүче банкрот булса
Банкротлык процедурасының гомуми күләме финанс торгызу процедураларын бетерү белән киметелә, Арбитраж менеджеры һәм банкротлык суды үткәргән чараларны оптимальләштерү. Беренче процедура көндәшлеккә сәләтле җитештерү процедурасына кертелә, профессиональ лидер, профессиональ лидерны алып барырга тиеш, аларда төзелеш өлкәсендә тәҗрибәсе бар. Яңа банкротлык менеджеры акционерларга хат юнәлтә, анда алга таба процедура һәм алгоритм сурәтләнә.
"Банкротлык турында" Закон барлык акционерларның таләпләрен 2 айдан да артмаска тиеш түгел дигән закон урнаштыра, һәм 2 айдан да артмаган арбитраж суды ярыш менеджерына түгел. Конкурситор менеджеры турында хәбәр итү көненнән. Менеджер таләпләрне карый һәм аларны реестрда керә.
Банкротлык процессы барышында җитәрлек сәбәп, бурычлы уйлап табучы түләүне торгызырга мөмкин, тышкы идарә итүгә күчү мөмкин дип саный.
Конкуренцияле менеджер бүтән башкаручыны эзләү һәм җәлеп итү өчен кирәкле чаралар күрергә тиеш. Тагын бер вариант бар - акционерларның җыелышы компенсация фондыннан компенсация алу ярдәмендә бурычларны үтәү ысулы турында хокуклы. Моннан тыш, тәмамланмаган төзелеш объекты яки торак бүлмәләрен күчерү турындагы таләпләрне кайтару мөмкинлеге кала (объект инде төзелсә). Төзелә торган һәр йорт төзелә торган һәр йорт өчен аерым кабул ителә, киләчәк арендаторларның гомуми җыелышы, акционерлар вәкиле рөхсәтен алырга кирәк.
Зинһар, игътибар итегез: ясаучы банкротлыгы белән, милек хуҗаларының иң зәгыйфь хуҗаларының иң зәгыйфь хуҗаларының иң гореф-гадәтләре, шул исәптән фатирлар.
Landир участогы һәм төзелә торган йорт капиталда катнашучылар белән капитал төзелешендә катнашучылар белән вәгъдә ителәчәк; Шул ук вакытта, күчемсез милек милеген тигез катнашу контрактын теркәлү вакытында акционерга керә.
Эзләү счеты нәрсә ул
Эскроу - шартлы депозит белгечлеге, нинди акча дәрәҗәләре өй төзелеше тәмамланганчы тупланган. Россиядәге эскроу счетлары 2014-нче елда барлыкка килде, ләкин бу схеманы (2018-нче елда гына кулланган.
Эскроу счетларына урнаштырылган акчаларга кызыксыну гаепләнми, һәм андый счетлар булган банк акчаларның хезмәт хакы алмый. Чынлыкта, эскРОВ счеты процентсыз, бу вакыт эчендә объектны файдалануга тапшыру көненнән артмаган акча 6 ай эчендә 6 айдан артмый. Куркыныч исәп-хисап кулланганда, акционерлар билгеле бер уйлап табучы белән бәйле финанс рискларын кабул итмиләр, һәм вәкаләтле банкка гына куркынычны кабул итмиләр, аларны законнар белән тәэмин ителгән очракларда кайтарырга тиеш. Банк банкрот дип игълан ителгән очракта, уйлап табучы яңа банк агенты белән контрактны төзәтә, иминләштерелгән акча яңа хисапка күчереләчәк.
Компания объектка кергәннән соң, кергәч, ким дигәндә бер фатир милегенең хокукын теркәүдән соң, экзоруум счетларыннан акча ала.
Саклаган счетлар белән компаниянең кредит килешүе буенча түләргә, яисә турыдан-туры төзүчегә турыдан-туры тәрҗемә итүне тәрҗемә итә ала (эшнең бурычка алынган акчаларда төзелгән очракта.
Гарантия вакыты - 5 ел
Ишетү юу ачыкланган кимчелекләрне бушлай бетерү яки фатир бәясен тиешле күләмдә киметүне таләп итәргә хокуклы. Моннан тыш, акционер җитешсезлекләрне бетерү чыгымнары өчен компенсация таләп итә ала.Инновацияләр перспективалары
2019 елның 1 июленнән 214-FZ Федераль Законга үзгәрешләр тулысынча эшли башлады. Проект белән уртак төзелешне тәкъдим итәргә кирәк, реестр ясалырга тиеш (бу төзүченең ышанычлылыгын тикшерергә ярдәм итәчәк).
2019 елның 1 июленнән, яңа биналарда фатирларны сату процедурасы үзгәрде. Закон нигезендә, компания хәзер төзелешне дәвам итү, ләкин аккредитацияләнгән банклардан түгел, аларны саклау счетларына акча бирәчәк.
Ләкин бу схемада барлык уйлап табучылар да эшләмәячәк. Резолюция буенча, уйлап табучылар картлык өчен фатирларны сата алалар, әгәр Өйдә ким дигәндә 30%, нәтиҗәләр саны. 10% тан ким түгел. Акча корабльләр эзлиләр инде Кайсы милек сатып алучылары DDD кермәячәк.
Бүлмә катнашучының контракциясен генә тәэмин итә ала, шуңа күрә сатып алучы төзүче тәкъдимен, яки хокук бирүне яки закон бирү килешүен бирергә риза була алмый.
Күчемсез милек белгечләре базардан кече һәм урта компанияләрнең үзгәрешләр энергиясен базардан көчли дип саный, чөнки инновацияләрнең төзелеш тармагын тану. Икенче яктан, бу хәл ипотека кредит базарында зур үзгәрешләр китерергә мөмкин, банклар торак сатып алырга теләүчеләр өчен күбрәк керемле кредит чишелешләрен тәкъдим итә.
