Сьогодні найбільші міста Росії переживають будівельний бум, і реалізувати мрію про власну квартиру стало простіше. Житло в нових будинках різниться, серед іншого - за ступенем готовності. Які плюси і мінуси обробки від забудовника? Як прискорити ремонт, уникнувши при цьому зайвих витрат і шлюбу? Відповідаємо на ці та інші питання.
Прийнято розрізняти нерухомість чотирьох основних типів - з фінішною обробкою, з чорновою обробкою, без обробки ( «в бетоні»), без обробки і перегородок (умовно вільного планування). Вибір того чи іншого варіанту залежить від безлічі факторів, головний з яких - ваші вимоги до комфортності житла і його дизайну. Щоб прийняти правильне рішення, необхідно враховувати особливості ринкових пропозицій.
Варіанти обробки квартир в новобудовах
За оцінками фахівців, сьогодні до 15% житла здається повністю готовим до заселення, причому частка таких квартир і попит на них постійно зростає. Вважається, що ця пропозиція найбільш привабливо для сімей, які змінюють місце проживання, молодих працюючих подружжя, літніх людей, а також тих, хто збирається здавати квартиру внайми.Квартира з чистової обробкою (завершене будівництво)
Часи, коли обробка від забудовника в типовому панельному будинку була символом шлюбу, а встановлені конструкції і устаткування відправлялися прямо в контейнер для будівельного сміття, на щастя, минули. Більшість компаній монтують недорогі, але якісні вікна, двері, сантехніку та плити, користуються послугами дизайнерів при підборі матеріалів. Все частіше фірми пропонують кілька варіантів обробки, що розрізняються по колористиці і стилю (скажімо, можна вибрати переважання темних або світлих тонів, класику або модерн) і вартості (умовно «економ», «комфорт» і «преміум»).
Бюджетний варіант завершеного будівництва, який додасть до ціни 1 м2 квартири «в бетоні» 12-17 тис. Руб., Передбачає використання лінолеуму або ламінату, паперових шпалер, ламінованих міжкімнатних дверей, найпростішої сантехніки. Якщо ви готові заплатити за обробку 25-40 тис. Руб. за 1 м2, то на підлогу в кімнатах настелять паркетну або інженерну дошку, у вологих зонах і передпокої покладуть керамогранітних плитку, стіни обклеять миються або шпалерами під фарбування, встановлять сантехніку від провідних виробників (Grohe, VitrA і ін.), іноді - вбудовану побутову техніку (наприклад, пилосос) і зональну систему вентиляції / кондиціонування.
У більшості випадків ціна готової квартири «відповідає ринку», тобто ціна обробки мало відрізняється від вартості аналогічного ремонту, проведеного спеціалізованою фірмою.
Купуючи квартиру з обробкою від забудовника, ви рятуєтеся від всіх турбот, пов'язаних з ремонтом (не треба готувати проект, шукати майстрів, купувати матеріали) і відразу справляєте новосілля. Крім того, можете розраховуватися за оздоблювальні матеріали та роботи поступово, в рамках виплат по іпотечному кредиту з порівняно низькою процентною ставкою. Нарешті, вийде заздалегідь побачити результат в демонстраційній квартирі.
Що стосується мінусів, то, по-перше, не вдасться проконтролювати проміжні стадії будівництва і з'ясувати якість прихованих робіт (влаштування чорнових підлог, монтажу комунікацій та ін.). По-друге, квартира з готовою обробкою позбавлена яскравої індивідуальності. Нарешті, в ній можуть бути недоліки ергономічного характеру - незручно розташовані вимикачі і розетки, двері, що відкриваються в сторону вузьких коридорів, ванна мінімальних габаритів і т. Д. Якщо ж ви зважитеся на переробку, то втратите значну частину вигод від покупки готового житла.
Квартира, підготовлена до чистової обробки
Тут виконані вирівнює стяжка підлоги, поштукатурені стіни і зашпаклёвани стелі, іноді встановлені розетки. Залишається косметичний ремонт, який не вимагає ні отримання дозволів, ні підготовки архітектурного проекту. Щоб вдало підібрати поєднання матеріалів і розставити меблі, бажано мати дизайн-проект, вартість якого в спеціалізованій фірмі сьогодні стартує від 30 тис. Руб. Деякі компанії, що володіють великою базою проектів для типового житла, пропонують набори планів та ескізів за 10-20 тис. Руб.
Інший шлях - скористатися онлайн-сервісами або дизайнерськими програмами Homestyler, Planner 5D, SketchUp і ін. При цьому зі спірних питань можна порадитися з професійним дизайнером - безкоштовні консультації фахівців проводяться в рамках весняних і осінніх будівельних виставок.
Гіпсокартонна стельова конструкція дозволяє не тільки ліквідувати значні перепади рівня плит перекриття, але також заховати дроти, вентиляційні канали та смонті-ровать зональну підсвічування.
Квартира «в бетоні»
Мова йде про панельному або блочному будинку, де є міжкімнатні перегородки і проведені основні комунікації (електропроводка, опалення, водопостачання та каналізація). Квартира «в бетоні» зазвичай обходиться не дешевше, ніж з чорновою обробкою, при цьому може мати серйозні недоліки, що стосуються геометрії приміщень. Але зате в ній простіше виявити (і потім якісно закласти) нещільності в стиках елементів будівлі. Необхідність чорнових робіт збільшить час ремонту як мінімум на місяць. Конструкція підлоги в цьому випадку повинна виконуватися за узгодженим типовим проектом або узгоджуватися з жілінспекциі самим власником.
Якщо квартира здана «в бетоні», будуть потрібні штукатурно-шпаклювальні роботи, які обійдуться в 400-600 руб. / М2.
Квартира умовно вільного планування
Перш ніж приступити до фінішної обробки, покупець квартири в монолітному або каркасно-монолітному будинку часто повинен своїми силами звести міжкімнатні перегородки, прокласти комунікації (як правило, за винятком труб опалення), а потім вирівняти підлоги, стелі і стіни. Для початку потрібно повноцінний архітектурний проект з розрахунком за несучою здатністю перекриттів, інсоляції, звукоізоляції і т. Д. Вартість пакету документів і архітектурного нагляду в цьому випадку може досягати 10% витрат на облаштування, а час узгодження складе не менше 2 міс. З точки зору економії часу, фінансів і сил це найменш привабливий варіант. Зате він дозволяє пристосувати житло під свої запити - але тільки не змінюючи розташування кухні і санвузла (санвузлів), позначеного на поверховому плані.
Як прийняти квартиру від забудовника
У будь-якій квартирі, незалежно від ступеня її готовності до заселення, може виявитися будівельний шлюб. Згідно із законом протягом терміну гарантії (не менше 5 років на квартиру і 3 років на «инженерки») забудовник зобов'язаний безкоштовно ліквідувати недоліки або компенсувати вартість необхідних матеріалів і робіт. Тому приймати квартиру слід вкрай уважно (в ідеалі - за допомогою експерта спеціалізованої фірми), зафіксувати всі дефекти на фото і перерахувати їх в акті приймання квартири. Отже, що ж слід перевірити?Теплоізоляційні властивості зовнішніх стін
Обстежити зовнішні огороджувальні конструкції на опір теплопередачі і повітропроникності в холодну пору року допоможуть фірми, які мають тепловізіонним обладнанням (займаються будівельною експертизою, установкою вікон, утепленням). Влітку на один лише тепловізор покладатися не можна - доведеться проводити більш дороге (від 12 тис. Руб.) Тестування за допомогою воздухонагнетающего обладнання (так званої аеродвері). Виявивши витоку тепла і встановивши їх причини, вибирають спосіб утеплення. Холодні зони біля вікон і міжпанельних стиків ліквідувати не так вже й складно, але промерзання значних ділянок стін становить серйозну проблему, адже утеплення зсередини небажано, а монтаж фасадної навісної конструкції, як правило, неприпустимий.
Вартість тепловізійного обстеження становить близько 5 тис. Руб .; в продажу є «аматорські» тепловізори ціною від 3 тис. руб., але їх показання вкрай неточні.
Звукоізоляційні характеристики стін і перекриттів
Провести перевірку за допомогою стандартної ударної машини і шумомера допоможуть фахівці компаній, що займаються будівельною акустикою, - «Акустик Груп», «Акустичні рішення», «Майстер брусків» і ін. Допустимі рівні шуму і індекси звукоізоляції повинні відповідати вимогам СП 51.13330.2011 (наприклад , міжповерхове перекриття зобов'язана знижувати повітряний шум на 52 дБ, а ударний - на 60 дБ, а стіна між квартирами - повітряний шум на 52 дБ). На жаль, на практиці поліпшити показники звукоізоляції складно, але іноді це вдається зробити, наприклад, наполігши на закладенні щілин, пристрої плаваючою стяжки в розташованій вище квартирі і т. Д.Справність комунікацій і устаткування
Найважливіше упевнитися в тому, що працює витяжна вентиляція, а електропроводка змонтована професіоналами і не представляє небезпеки (відсутні скручування, встановлені автомати необхідного номіналу від відомого виробника). При слабкій витяжці перш за все необхідно, щоб представники забудовника піддали ревізії вентстояк: труба може бути засмічена або пошкоджена. У деяких випадках дефект вдається швидко ліквідувати.
Прокладка кабелю в стінній штрабі по найкоротшому шляху - груба помилка.
роводку слід вести в технологічних порожнинах стінових панелей або за стелями.
Або замуровувати в базовий шар стяжки підлоги.
Якість монтажних робіт
Досить неприємні протікання віконних монтажних швів. Для виправлення дефекту вузол примикання до стіни додатково гідроізолюють зовні, але це не завжди допомагає - деколи потрібно повністю замінити ущільнювальні матеріали і відлив або відкоригувати положення рами в отворі, переставивши кріплення.
Найшвидший і порівняно недорогий спосіб вирівнювання, утеплення та звукоізоляції нижнього перекриття - пристрій сухої стяжки. Спочатку шпаклюють зазори між плитами, потім розстеляють поліетиленову плівку і укладають по периметру кімнати демпфуючу стрічку.
Далі засипають шар каліброваного керамзитового гравію, вирівнюють його.
І монтують настил з гіпсоволокнистих елементів підлоги.
Якість чорнових і чистових оздоблювальних робіт
Нерівна стяжка, уступи на підлогове покриття на кордонах приміщень (крім стиків різних покриттів), що відстають плінтуси, нерівності на стінах або погано приклеєні шпалери - все це законні підстави для пред'явлення претензій забудовнику. Як правило, такі дефекти ліквідують протягом місяця після звернення.
При ремонті краще використовувати готові сухі суміші від провідних виробників. Приготування розчинів з піску та цементу (гіпсу) дасть лише незначну економію, при цьому негативно позначиться на міцності кладки та бетону.
Що робити з шлюбом?
Якщо квартира куплена на стадії будівництва, то, виявивши дефекти, ви можете домагатися їх усунення або грошової компенсації. Як правило, забудовник не прагнути до конфлікту і виконує свої гарантійні зобов'язання. Але деякі недоліки (що протікає горищне перекриття, погана вентиляція або промерзають кути), що є наслідком локального порушення технології, повністю ліквідувати вкрай складно - часто проблема дає про себе знати на всьому протязі експлуатації житла. Ті, хто купує нерухомість в уже зданому будинку, мають перевагу, так як при виявленні великих недоліків можуть просто вибрати іншу квартиру.
У навчальних центрах великих виробників матеріалів і комплектних рішень (КНАУФ, «Сен-Гобен», Rockwool) вас охоче проконсультують з питань, пов'язаних з технологіями монтажу. У ці ж центри можна звернутися при пошуку бригади кваліфікованих майстрів.
Як знайти підрядника для ремонту самому
У більшості випадків все ж доводиться проводити обробку, і найбільш складна проблема на цьому шляху - пошук надійного підрядника. Найпростіше погодитися на проведення робіт фірмою, рекомендованої забудовником (подібні сервіси є майже у всіх нових кварталах). За ціною і термінами цей варіант мало чим відрізняється від готової до заселення квартири, так як часто ремонт проводять до здачі будинку комісії. На матеріали і роботи надається гарантія, а крім того, можна заздалегідь, за відгуками мешканців сусідніх будинків оцінити сумлінність майстрів. При цьому вибір шпалер і підлогових покриттів часто багатшими, ніж при завершеному будівництві. І все ж мова йде про саму невигадливій обробці.На сайтах великих компаній, що займаються ремонтом, можна знайти стандартні розцінки на ті чи інші види робіт. Однак вартість будівництва / обробки завжди коригується з урахуванням конкретних умов.
Якщо ви плануєте обзавестися вбудованими меблями, переставити сантехніку, змонтувати точкову підсвітку і канальне кондиціонування, а тим більше затіваєте перепланування, не обійтися без гипсокартонщиков, малярів-штукатурів, мулярів. Можливо, близькі друзі порадять надійних майстрів. В іншому випадку доведеться самостійно шукати робітників. Має сенс зайти на спеціалізований форум або скористатися інтернет-сервісом (наприклад, YouDo, Profi), де можна прочитати відгуки про роботу бригади. І не варто укладати договір з підрядником, готовим без заперечень виконати будь-які вимоги щодо перепланування житла. Сумлінні фахівці повинні не тільки володіти сучасними будівельними технологіями, але також знати нормативи і законодавство.
Як прискорити ремонт в новобудові
Є кілька основних причин збільшення термінів облаштування квартири. Часто вони носять суб'єктивний характер, і їх можна уникнути. Ось кілька порад з підготовки до ремонту і контролю процесу.
- Добре опрацювати всі деталі проекту. Внесення істотних коректив (перенесення перегородок або прорізів, зміна товщини покриття для підлоги, перенесення електроустановочних виробів і т. П.) Після початку робіт загальмує ремонт і зажадає додаткових фінансових витрат.
- Спільно з підрядником продумайте порядок виконання робіт і складіть відповідний графік із зазначенням орієнтовних термінів і вартості.
- Заздалегідь складіть договори на поставку і монтаж дверей, вікон, ревізійних люків, вентиляційних систем та інших конструкцій. Візьміть до уваги, що нестандартні вироби часом виконуються в строк від 30 днів і більше.
- Перевіряйте якість кожного важливого етапу будівельних робіт. Чим раніше буде виявлено брак, тим легше його ліквідувати.
- Купуйте матеріали (особливо для фінішної обробки) з запасом. Необхідна плитка або шпалери можуть закінчитися в магазині, наступної поставки доведеться чекати тижні, і немає ніякої гарантії, що нова партія за всіма параметрами буде ідентична старої.
