Розповідаємо, як правильно оформити договір для здачі квартири і підібрати підходящу схему оподаткування, щоб мінімізувати витрати, уникнути конфлікту з законом і не стати жертвою аферистів.
Наслухавшись історій про недобросовісних квартиронаймачів, розсудливі домовласники рано чи пізно приходять до вирішення здавати житло легально. При грамотно складеному договорі найму або оренди орендарю не уникнути відповідальності за вчинений в квартирі погром і непогашені борги, а спроба провернути аферу з чужою житлоплощею обернеться проти самих шахраїв.
Фото: Instagram omega_group_spb
Збираємо документи для здачі квартири
Для законної здачі квартири, будинку або кімнати в оренду потрібен офіційний документ - письмовий договір між орендодавцем і орендарем. Якщо нерухомість здається фізичній особі, укладається договір найму, якщо орендарем виступає організація - договір оренди. Різниця полягає в тому, що реєструвати договір найму необов'язково, а договір оренди терміном дії більше одного року вноситься в Росреестр в обов'язковому порядку.
Фото: Instagram andom_1991
Практика показує, що договір найму, що укладається на рік і більше, краще зареєструвати. З іншого боку, укладення довгострокового договору найму розширює права наймача. Якщо ви не довіряєте орендарю, проконсультуйтеся з юристом, як скласти договір таким чином, щоб він не був витлумачений як довгостроковий.
При укладанні довгострокового договору найму сім'я з дітьми може претендувати на розширені права наймача. Фото: Instagram kompromiss9402
Підготувати документи для укладення договору найму чи оренди нерухомого майна найпростіше одноосібним власникам.
Якщо в квартирі більше ніхто не зареєстрований, від вас буде потрібно тільки паспорт і документ, що підтверджує право власності на житло. Якщо ви ділите житлоплощу з кимось ще, також знадобиться виписка з особового рахунку.
Фото: Instagram omega_group_spb
Здавати квартиру, у якій кілька власників, дозволяється тільки за згодою співвласників, а здачу муніципального житла необхідно погоджувати з наймодавцем. Згода посвідчується нотаріально, а при укладенні договору повинні бути присутніми всі власники нерухомості. Нижче в таблиці детально розглянуто порядок узгодження оренди квартир і кімнат в комуналках.
Фото: Instagram rieltor_irina_gan
| згода співвласників | згода наймодавця | Згода громадян, зареєстрованих в квартирі | згода сусідів | |
|---|---|---|---|---|
| приватизоване житло | + | - | - | - |
| муніципальне житло | - | + | + | - |
| Частка в приватизованій квартирі | + | - | - | - |
| Кімната в муніципальній квартирі | - | + | + | - |
| Приватизована кімната в комуналці | + | - | - | + |
| Неприватизована кімната в комуналці | - | + | + | + |
Як скласти договір, який буде працювати на вас?
Порядок оформлення договорів найму та оренди нерухомості встановлено статтями 34 і 35 ГК РФ. Документ складається в простій письмовій формі; головне - чітко і недвозначно зафіксувати права та обов'язки сторін на випадок спору. У договорі повинні бути вказані:
- реквізити орендодавця і орендаря;
- відомості про інших власників житлоплощі;
- дані про приватизацію житла;
- термін дії договору;
- кількість майбутніх мешканців;
- розмір місячної орендної плати;
- точні терміни внесення платежів і спосіб передачі грошей;
- відповідальність за оплату комунальних послуг (хто і в якому обсязі вносить платежі);
- умови користування побутовою технікою та особистими речами господарів;
- умови повернення грошей за несплату і розміри компенсацій за заподіяння шкоди майну орендодавця;
- дозвіл або заборона на утримання тварин в квартирі;
- порядок проведення перевірок стану квартири;
- додаткові домовленості.
Чіткий розподіл комунальних платежів вбереже власника квартири від неприємних сюрпризів. Фото: Instagram ogranovskii
Обумовлюйте час візитів для перевірки стану квартири, інакше вас можуть звинуватити в підробці. Фото: Instagram nadezhnyirieltor
До договору найму додається акт прийому-передачі майна власника з докладним описом обстановки. На підставі цього документа ви в разі необхідності зможете довести, що шкоди завдано саме квартиронаймачем.
Потоп в квартирі не зійде квартирантам з рук, якщо є договір найму з актом прийому-передачі майна. Фото: Instagram silana.dance
Закон не зобов'язує наймача подавати докази своєї платоспроможності, однак орендодавець має право вимагати довідку про доходи або виписку з банківського рахунку орендаря, щоб заздалегідь відсіяти потенційних боржників. Але і квартиронаймач не зобов'язаний розбиратися з чужими боргами, тому будьте готові пред'явити документи, що підтверджують, що квартира не закладена і за вами не значиться заборгованостей по оплаті послуг ЖКГ.
Розбираємося з ПДВ: як платити менше?
Податковий кодекс РФ передбачає не тільки адміністративну, але і кримінальну відповідальність за ухилення від сплати податків на оренду нерухомості. Найчастіше в ролі інформаторів ФНС виступають незадоволені сусіди, так що простіше раз на рік здавати декларацію до податкової інспекції за місцем знаходження квартири, ніж жити у вічному страху перед доносом.
Фото: Instagram ogranovskii
Якщо орендодавець виступає як фізична особа, сума податкових платежів розраховується за формою 3 ПДФО. Реєстрація ІП дає можливість вибирати між трьома схемами оподаткування: загальної, патентної або спрощеної. Сума виплат розраховується виходячи з розміру місячної орендної плати, прописаної в договорі. У більшості випадків найбільш вигідною виявляється спрощена система - розмір виплат не перевищує 6% від прибутку, отриманої з квартири.
Фото: Instagram ocinkaua
Податок на оренду нерухомості для фізосіб, як правило, становить 13% доходу, отриманого з квартири протягом року. Якщо сума доходу від здачі житла в оренду за останній місяць в 10 разів більше мінімальної зарплати, ставка підвищується до 17% від суми перевищення.
Як бачите, податок на оренду нерухомості не такий страшний, як здається спочатку. Штрафи та позови обходяться дорожче!
Залишилися питання по здачі квартири? Ознайомтеся з цим відеогідом.