Послуги ріелтора корисні при покупці квартири, але обходяться недешево. Розповідаємо, як здійснити операцію правильно без його допомоги.
Фото: Kaspars Grinvalds / Fotolia.com
При покупці житла ви можете діяти самостійно, або ж вдатися до допомоги нотаріуса або юриста, або ж найняти посередника - рієлторськоє агентство або приватного маклера. Для початку визначимося, чим він займається і так чи він вам потрібен.
Чим займається ріелтор
Зазвичай розмір комісії ріелторського агентства становить 3-5% від суми угоди, у деяких випадках плата зростає до 7-10%. Перерахуємо обов'язки ріелтора для того, щоб визначити його місце в угоді з нерухомістю.
Ріелтор виконує такі посадові обов'язки:
- здійснює роботу по покупці, продажу або оренді нерухомості від імені і за дорученням клієнтів;
- отримує і обробляє інформацію про майно, що продається або здається в оренду, і про вимоги потенційних покупців або орендарів;
- вивчає попит і пропозицію на ринку нерухомості;
- реєструє пропозиції, що поступають з продажу або передачі в оренду об'єктів нерухомості, проводить їх ознайомлювальний огляд;
- в окремих випадках укладає ексклюзивні договори між власниками і агентством;
- здійснює пошук потенційних покупців і орендарів, встановлює з ними ділові контакти;
- організовує ознайомлення покупців або орендарів з продаваним або здаються об'єктом нерухомості;
- оформляє заявки покупців, підбирає або пропонує варіанти продажів або найму;
- погоджує договірні умови, оформляє операції з нерухомістю;
- надає допомогу клієнтам в зборі документів і оформленні угод;
- інформує клієнтів про відповідних пропозиціях, консультує з питань, що стосуються характеристики даних об'єктів нерухомості і ступеня відповідності їх певним вимогам;
- організовує підписання договорів купівлі-продажу або передачі в оренду об'єктів нерухомості;
- сприяє своєчасному оформленню необхідних клієнтам для укладання угоди документів, забезпечує їх зберігання;
- представляє інтереси клієнтів при укладанні угоди, забезпечує збереження документів, надає допомогу при взаємодії з іншими фахівцями агентства і інших установ, що беруть участь в оформленні угод.
Фактично ріелтор (або його помічник) виробляє первинну оцінку об'єкта нерухомості і становить його презентацію при продажу або своєрідну пошукову характеристику при покупці житла. Спеціаліст ринку нерухомості повинен знайти для клієнта найбільш вигідну пропозицію. Ріелтор допомагає в підготовці документів, консультує і супроводжує клієнта до кінця угоди, координує дії всіх учасників угоди.
Передбачено дисциплінарну та фінансова відповідальність ріелтора за неналежне виконання (або невиконання) своїх посадових обов'язків і заподіяння матеріальної шкоди.
Як купити квартиру самостійно
1. Знайти підходящі варіанти
Якщо ви хочете купити квартиру, то, швидше за все, вже уявляєте, якою вона має бути. Знаючи власні фінансові можливості і життєві потреби, ви цілком можете звернутися до тих оголошеннях, які розміщуються в відкритих джерелах. В Інтернеті існує достатня кількість сайтів, на яких розміщуються оголошення про продаж нерухомості. Хоча, якщо мова йде про покупку елітної (або специфічної) нерухомості, звернення до ріелторів буде більш продуктивним, оскільки такі бази ведуть тільки самі агентства, доступ до них не отримати.Фактично ріелтор аналізує пропозиції ринку, орієнтуючись на ваші уподобання, які ви йому викладіть. Однак попрацювати таким фільтром можете і ви самі, адже як би ріелтор ні орієнтувався на ринку нерухомості, які б власні клієнтські бази він не вів, він не до кінця знає, що саме ви шукаєте. Цілком можливо, що ви виберете не кращий варіант, зате підходить саме вам і вашій родині.
До слова, можна скористатися і закритими ріелторськими базами, оплативши доступ до них, наприклад, на місяць.
При продажу житла ви також можете підготувати і розмістити вашу пропозицію в тих же відкритих джерелах. Тут питання швидше в обробці дзвінків - чи зможете ви прийняти і обробити дзвінки від потенційних покупців, приділивши кожному з них необхідний час.
2. Обдзвонити і подивитися
Після того, як ви відібрали все сподобалися вам оголошення, необхідно обдзвонити господарів квартир, уточнити інформацію і домовитися про зустріч для перегляду об'єктів нерухомості.
Будьте готові, що в оголошенні може бути вказана неправильна, неповна або що не відповідає дійсності. Наприклад, вам можуть сказати, що квартира знаходиться не на останньому поверсі будинку, оскільки там ще є горище або технічний поверх.
Фото: pressmaster / Fotolia.com
Приготуйте собі блокнот зі списком питань. Коротко записуйте відповіді вашого візаві, це допоможе згодом порівняти наявні пропозиції. Наприклад, можна уточнити ціну, за яку продається квартира, і запитати, чи можливий торг; задати питання про цікавлять вас параметри житла з тих, які не вказані в оголошенні; прояснити ситуацію з приводу правовстановлюючих документів та історії житла.
На перегляд квартири також бажано йти з блокнотом, а ще краще скористатися відеокамерою телефону (в цьому випадку необхідно обов'язково запитати дозволу господарів квартири на зйомку). Не соромтеся задавати питання - бажаючі продати житло господарі поговорять з вами, а якщо вони не хочуть розповідати, можливо, просто є проблема з об'єктом продажу.
Врахуйте, що при перегляді практично кожної квартири вас будуть квапити з відповіддю. Ріелтори зазвичай намагаються таким чином створити ажіотаж, показати, що саме на цю квартиру є величезний попит. Однак поспішати не слід, хоча процес пошуку квартири може забрати багато часу.
Навіть якщо квартира вам дуже сподобалася, не забудьте, що має бути ще один дуже важливий етап - перевірка її юридичної чистоти.
3. Забезпечити себе від шахраїв
Якщо ви купуєте квартиру в новобудові, то перевірка юридичної чистоти угоди не займе багато часу. Так само буде і в тих випадках, коли мова йде не про ланцюжок перепродажів.
По-перше, перевірте, чи продає квартиру власник або ви спілкуєтеся з його довіреною особою. Попросіть паспорт продавця і правовстановлюючі документи на квартиру.
Якщо все ж квартиру продає посередник, з власником необхідно переговорити по телефону, а ще краще - по скайпу, щоб бачити людину.
Вивчіть довіреність, вона видаeтся на час (тобто термін еe дії обмежений) і передбачає, що довірена особа може здійснювати строго определeнний перелік дій. Якщо в довіреності немає ні слова про продаж нерухомого майна довірителя, не погоджуйтеся на операцію.
По-друге, вивчіть правовстановлюючі документи на квартиру (наприклад, договір із забудовником про передачу квартири у власність, свідоцтво про власність, отримані при приватизації житла, а також договори купівлі-продажу, дарування, довічного утримання, свідоцтво про державну реєстрацію права) .;
По-третє, можна (і потрібно) отримати виписку з Єдиного державного реєстру нерухомості (ЕГРН) про перехід прав на об'єкт нерухомості в територіальному підрозділі Росреестра. З цієї виписки буде ясно, скількох власників змінила квартира, а також хто володіє нею зараз. Крім того, якщо на квартирі є обтяження (накладено арешт, наприклад), це також буде вказано у виписці .;
Нарешті, необхідно попросити власника показати вам свіжу виписку з будинкової книги (еe замовляють в багатофункціональному центрі, або ж можна подивитися інформацію онлайн, якщо продавець зареєстрований на Порталі державних послуг). Так ви отримаєте інформацію про те, хто постійно або тимчасово зареєстрований в квартирі, чи немає «тайних» (на кшталт відбуває покарання в місцях позбавлення волі далекого родича) або проблемних (наприклад, неповнолітніх дітей) мешканців.
Врахуйте, що іноді шахраї намагаються продати одні і ті ж квадратні метри кільком покупцям, показуючи якісно зроблені копії, щоб втекти з грошима до укладення угоди. Фото: Vitaliy Hrabar / Fotolia.com
Завжди звертайте увагу на дату видачі всіх документів: вони повинні бути отримані п'ять - сім днів назад максимум.
На етапі перевірки квартири краще використовувати допомогу професіоналів. Найчастіше у ріелторів і спеціалізованих юристів є контакти в правоохоронних органах, які беруть участь в підтвердженні чистоти передбачуваної операції.
Як отримати виписку з ЕГРН
Виписка з ЕГРН - документ, що засвідчує тільки факт проведення державної реєстрації права. В даному документі підтверджується, що на дату, зазначену в ній в якості дати видачі, за певним в ній особою зареєстровано вказане в ній право на підставі зазначених у ній документів на описаний об'єкт нерухомості, про що в ЕГРН в відповідний день зроблена реєстраційний запис під відповідним номером.При купівлі або продажу квартири може знадобитися або виписка про об'єкт нерухомості (основні характеристики та зареєстрованих на нього прав), або виписка про перехід прав на об'єкт нерухомості.
Для отримання виписки необхідно звернутися особисто або через довірену особу до територіального підрозділу Росреестра або кадастрової палати, причому записатися на прийом можна попередньо, скориставшись онлайн-сервісом на сайті відомства. У заявці необхідно вказати об'єкт (або об'єкти) нерухомості, інформація про який вас цікавить.
Крім того, отримати виписку можна в багатофункціональних центрах (МФЦ) «Моі документи», а також поштою, надіславши відповідний запит або ж замовивши виїзне обслуговування (за додаткову плату). Для отримання інформації вам знадобляться тільки паспорт і квитанція про оплату послуг. Вартість виписки для фізичних осіб становить на паперовому носії 300 рублів, в електронній формі - 150 рублів.
4. Торгуватися
Відносно вміння ріелторів збити ціну для клієнта думки не сходяться. З одного боку, ріелтор мало зацікавлений в торзі, що цілком зрозуміло - його винагороду залежить від суми угоди. З іншого боку, задоволений ціною клієнт порекомендує свого ріелтора друзям і знайомим, напише хороший відгук про співпрацю в Інтернеті. А це означає, що такий ріелтор забезпечить себе новими клієнтами і потенційним заробітком.
У будь-якому випадку на ріелтора сподівайся, але й сам не зівай. При покупці квартири на вторинному ринку торгуватися можна і з приводу стану житла («так не хотілося робити ремонт відразу після переїзду, а тут прідется»), і з приводу віддаленості від метро, і з приводу поверху і т. Д.
При покупці житла в новобудові досвідчені продавці пропонують звернути увагу на наступні моменти.
- Запитайте про можливість знижки, дуже часто цього простого питання виявляється досить для того, щоб продавець (або його представник) пішов на деякі поступки. При покупці житла в новобудові шанс отримати знижку вище в кінці кварталу (або року), коли продавцям треба виконати план.
- Порівняйте ціну на квартири однакової планування на різних поверхах (якщо ви купуєте житло в новобудові). Дуже часто десятки тисяч рублів коштують не додаткові метри, а вид з вікна або віддаленість від ліфта. Оцініть, що для вас важливіше - можливість бачити з вікна сквер або ж невідкладна покупка, наприклад, побутової техніки для нової квартири.
- Попросіть знижку за іпотеку або передоплату, оскільки в цьому випадку продавець отримає свої гроші відразу, йому не доведеться чекати. Чим швидше забудовник отримує від покупця гроші (і чим більше буде сума), тим вигідніше. Це можна використовувати при переговорах з продавцем.
- Якщо купуєте квартиру в розстрочку, уточніть, який її максимальний термін. Це необхідно знати, тому як при наявності можливості виплатити вартість квартири швидше можна просити знижку.
- Нарешті, як привід для торгу можна використовувати додаткові покупки (машино-місце), але не потрібно говорити про це відразу.
Коли віддавати гроші
Не поспішайте з передачею завдатку. В теорії ця сума повинна бути доказом укладення угоди в майбутньому. На практиці нерідкі випадки, коли покупця кваплять, просять на підтвердження своїх намірів передати продавцю певну «гарантійную» суму. Навіть розписку можуть дати і документи на квартиру передати для початку процедури оформлення угоди. Ось тільки не оригінали, а копії. І не одному потенційному покупцеві, а кільком.
Зверніть увагу на те, як викладена послідовність виплат: дочекайтеся не тільки посвідчення договору, але і моменту звільнення колишніми господарями житлоплощі; всі зроблені виплати повинні бути оформлені документально. Фото: Rido / Fotolia.com
Остаточний расчeт найкраще здійснювати через банківську комірку. При цьому необхідно скласти опис вкладення в клітинку, що не занижуючи при цьому суму. Інакше при розірванні договору ви не отримаєте своїх грошей назад. Продавець зможе отримати свої гроші тільки після того, як представить в банк зареєстрований договір купівлі-продажу.
5. Звернутися до юриста або нотаріуса
Зовсім відмовлятися від допомоги в справі покупки житла не варто. Якщо ви не хочете звертатися до послуг ріелтора, є ще спеціалізовані юристи та нотаріуси.
Не викликає сумнівів, що нотаріальне посвідчення договору - один з найбезпечніших способів укладання угоди. В силу того, що кожен нотаріус обов'язково оформляє страхування професійної відповідальності і несе відповідальність (в тому числі майнову), ваш договір купівлі-продажу буде під надійною охороною. Навіть в тих випадках, коли судового розгляду не уникнути, нотаріус буде на вашому боці і буде викликаний до суду в якості третьої особи. Бланки, використовувані нотаріусом, підлягають обліку в нотаріальній палаті регіону, а це означає, що підробити їх вкрай складно (і відповідно, можна досить легко перевірити справжність).
Навіть якщо ви самостійно складете текст договору, нотаріус (або його помічник) обов'язково перевірять його, але частіше за все вам запропонують скористатися текстом, який склали професіонали.
Згідно із законом нотаріуси консультують звертаються до них за послугою по посвідченню юридично значущих дій, це означає, що вам роз'яснять юридичну сутність здійснюваних вами дій і застережуть від можливих помилок.
Інформація про зроблену угоду буде занесена в реєстр нотаріальних дій. Один з примірників документа, що посвідчує угоду, залишається в справі у нотаріуса разом з копіями правовстановлюючих та інших документів. У разі втрати або псування оригіналів документів нотаріус по вашому запиту видасть дублікат.
Рішення про те, чи потрібен помічник - ріелтор або юрист - для укладання угоди, покупець приймає сам; банк має право наполегливо вимагати від покупця залучити ріелтора лише при покупці житла в новобудові з використанням позикових коштів (іпотечного кредиту). Фото: Anton Gvozdikov / Fotolia.com
Мінуси звернення до нотаріуса полягають у тому, що вам доведеться збирати всі документи самостійно, оскільки ні сам нотаріус, ні його помічник ці функції не виконують. Та й дієздатність сторін нотаріус може оцінити лише візуально, тому при укладанні угоди буде не зайве вимагати від продавця довідки з психоневрологічного та наркологічного диспансерів, а також забезпечити відеофіксацію процесу підписання договору.
Ще один варіант для тих, хто не хоче звертатися до ріелторів, - пошук юриста, що спеціалізується в області нерухомості. Таких фахівців можна знайти в юридичній консультації.
Юридичний супровід угоди буде полягати в наступному:
- перевірка правовстановлюючих та інших документів на квартиру (згода чоловіка, законність перепланувань;
- відсутність заборгованостей по квартплаті;
- отримання необхідних виписок з Єдиного державного реєстру нерухомості, що підтверджують відсутність претензій на квартиру, наприклад, з боку можливих спадкоємців, а також кількість попередніх продажів цього житла (хоча це може зробити абсолютно будь-яка зацікавлена особа, звернувшись з посвідчує особу документом і заявою в Росреестр за умови оплати відповідного мита);
- сприяння в отриманні згоди органів опіки, якщо у продавця нерухомості є неповнолітні діти;
- складання договору з урахуванням можливих підводних каменів (неустойка за недотримання термінів звільнення квартири, штрафні санкції за відмову продавати житло в середині оформлення угоди).
Абсолютно необхідно скористатися консультацією юриста, якщо ви купуєте нерухомість за договором ренти з довічним проживанням колишнього власника.
Нарешті, може знадобитися допомога незалежного експерта-оцінювача, який зможе уточнити вартість квартири, яку ви плануєте придбати. Особливо актуально це буде в тому випадку, якщо ви плануєте скористатися іпотечним кредитом для покупки житла або якщо заявлена продавцем ціна істотно нижче середньої по ринку. Правда, в цьому випадку фахівці кредитного відділу банку, швидше за все, будуть наполягати на зверненні до «своім» оцінювачам, в об'єктивності яких немає сумнівів.