Після покупки квартири в новому будинку хочеться якомога швидше приступити до оздоблювальних робіт. Але як бути, якщо при першому ж огляді ви виявили монтажний або будівельний шлюб?
Фото: ShutterStock / Fotodom.ru
Квартири в новобудовах здаються «в бетоні», підготовленими до чистової обробки (зі стягуванням підлоги і вирівняними стінами і стелею) або повністю готовими до заселення. У будь-якому випадку в придбаному житлі часто виявляються явні і приховані дефекти. Для початку поговоримо про правову сторону питання.
ЮРИДИЧНІ НЮАНСИ
Сьогодні в сфері будівництва багатоквартирних житлових будинків абсолютно домінує часткова форма, що регламентується Федеральним законом № 214-ФЗ (в редакції, чинній з 1 січня 2017 г.). Цей акт передбачає відповідальність забудовника за ліквідацію недоліків об'єкта (квартири і всього будинку) протягом гарантії, термін якої зазначений в договорі, але не може бути менше 5 років. Правда, гарантія на технологічне та інженерне обладнання зазвичай менше. Крім того, забудовник може спробувати довести в суді, що причиною дефекту стали природний знос об'єкта, порушення правил його експлуатації або неналежний ремонт.
Справедливості заради відзначимо, що більшість будівельних компаній не прагнуть до конфлікту з жителями і готові піти на угоду. Однак вкрай важливо зафіксувати всі недоробки на фото і перерахувати їх в акті приймання квартири. Далі ви можете зажадати «безоплатного усунення недоліків в розумний строк, відповідного зменшення ціни договору або відшкодування своїх витрат на усунення недоліків».
Чому віддати перевагу? Безкоштовного візиту ремонтної бригади домогтися нескладно, але майстрів доводиться чекати тижнями, і, на жаль, далеко не завжди їм вдається вирішити проблему з першого разу. Усунути дефект своїми силами часто можна швидше і з кращим результатом, однак не уникнути суперечок із забудовником щодо кошторису (не виключено, що доведеться вирішувати питання через суд). Однак в обох випадках бажано уявляти собі технічну сторону питання - інакше ви не зможете оцінити якість виконання робіт.
4 РАДИ новоселів
- Для приймання квартири краще запросити експерта зі спеціалізованої фірми. Вартість послуги - від 15 тис. Руб.
- Пред'являючи претензії компанії-забудовнику, намагайтеся дійти мирової угоди і не доводити справу до судового розгляду.
- Не підписуйте акт прийому-передачі квартири, де є позначка про відсутність претензій пайовика до приміщення.
- Якщо будівельна фірма збанкрутувала, недоробки ліквідує продавець.
Неправильна установка вікон
До 60% звернень з приводу будівельних недоробок пов'язані з неправильною установкою вікон і балконних дверей. Деякі з цих проблем вирішуються порівняно просто, інші вимагають демонтажу конструкцій.
Патьоки на стінах, що поширюються від нижніх кутів вікна. Найбільш ймовірні причини - погана герметизація монтажного шва і неправильна установка відливу. Вікна в новобудовах монтують по ГОСТ 30971-2002 «Шви монтажні вузлів примикань віконних блоків до стінних прорізів». Цей норматив регламентує способи вирівнювання і кріплення віконного блоку в отворі, а також герметизації зазору між рамою і стіною. Відповідно до Держстандарту зовнішній шар монтажного шва, що відповідає за гідроізоляцію, може являти собою заздалегідь стислу ущільнювальну стрічку (ПСУЛ).
При неправильної величиною монтажного зазору і низьку якість стрічки остання не захищає від вологи, а часом ущільнювач просто видуває вітром. В результаті дощова вода просочує серединний шар (поліуретанову піну) і проникає в приміщення. Ситуацію може погіршити неправильно встановлений відлив - занадто короткий або має контр-уклону. Герметизувати шов не так вже й складно. Для початку демонтують відлив і прибирають нерівності стіни, сліди розчину або піни, що заважають його правильному положенню - з ухилом близько 10% від будинку. Потім бляшану панель повертають на місце, «саджаючи» на покрівельний герметик, і додатково фіксують шурупами. (Якщо розміри старого відливу не відповідають отвору, необхідний новий.) Далі видаляють зовнішній шар шва по периметру рами, заправляють нову стрічку і заштукатурюють зазор міцним пескоцементного розчином (одна частина цементу на дві частини піску) або плитковим клеєм. Інший варіант полягає в заміні ПСУЛ на якісний покрівельний герметик (марок Soudal, Tytan Professional, ТехноНІКОЛЬ і ін.). При герметизації шва майстри повинні заклеїти прилеглі поверхні рами і стіни малярським скотчем.
Якщо вікно встановлено неправильно, ділянки стін біля нього можуть постраждати від вологи, і їх доведеться заново шпаклювати. Фото: ShutterStock / Fotodom.ru
Патьоки на підвіконні після дощу. Проблема часто буває викликана засміченням дренажних отворів вікна пилом і цементної крихтою. Входи в ці отвори розташовані в нижньому фальці, і їх легко виявити при відкритій стулці. Прочистити отвори можна самостійно будь-яким тонким стрижнем - зовсім не обов'язково запрошувати ремонтників. Варто також перевірити стан симетричних компенсаційних отворів у верхньому профілі рами, хоча вони засмічуються набагато рідше.
Вікно негерметично і насилу закривається. Причиною може бути неправильне регулювання фурнітури (цей дефект легкоустранім) або перекіс рами при монтажі. У другому випадку ремонт полягає в розкритті монтажного шва зсередини - для цього знімають пластиковий нащельник або откосние сендвіч-панелі або збивають штукатурку. Потім доведеться повністю вичистити з зазору монтажну піну (це досить копітка і довга робота), послабити кріплення рами і спробувати повернути їй правильну геометрію за допомогою клинів, що впливають в основному на кути конструкції. Докладати великі зусилля при цьому не можна: клини вставляють руками, в крайньому випадку злегка підбивають дерев'яною киянкою. На жаль, домогтися задовільного результату вдається не завжди: профілі мо-гут бути пластично деформовані в багатьох місцях, і «вивести» їх не вдається, навіть значно збільшивши число точок кріплення. В цьому випадку доведеться повністю демонтувати старі віконні блоки і встановлювати нові.
Дефекти стяжки підлоги
Тріщину розшивають перфоратором з насадкою «долото» або звичайним зубилом. Фото: Володимир Григор'єв / Burda Media
Далі роблять болгаркою поперечні насічки глибиною і шириною 8-12 мм, вставляють в них ребристі стрижні. Фото: Володимир Григор'єв / Burda Media
А потім шпаклюють тріщину фіброцементной сумішшю. Фото: Володимир Григор'єв / Burda Media
У квартирах, підготовлених до чистової обробки, зустрічаються дефекти стяжки підлоги. Іноді нові власники стикаються з цілим «букетом хвороб», є потреба у професійному і дорогого «лікування».
Стяжка погано вирівняна. Згідно СП 29.13330.2011 «Підлоги», просвіти між контрольною двометровою рейкою і перевіряється поверхнею не повинні перевищувати 2 мм. Якщо критичні відхилення від горизонталі невеликі за площею (мають характер локальних ямок і напливів розчину), вирівняти підлогу вдасться за допомогою перфоратора і шпаклівки для цементних підстав. Якщо ж дефекти виявляються в багатьох місцях, наполягайте на долівці шару рідкого ровнителя на всій площі стяжки.
Стяжка тріскається і розшаровується. Згаданий СП вимагає, щоб міцність монолітної цементно-піщаної стяжки на стиск була не менше 15 МПа (близько 150 кгс / м2), а якщо під шаром бетону розташована пружна теплозвукоизолирующей підкладка - не менше 20 МПа. При порушенні технології (використання низькомарочних сумішей, неправильній сушці, відсутності демпферов уздовж стін і ін.) Домогтися цих показників неможливо. Перевірити міцність стяжки можна склерометри, але зазвичай шлюб легко визначити при простому огляді: на бетоні видно глибокі і широкі (більше 1 мм) тріщини, помітна неоднорідність матеріалу, відлущування верхнього шару. Якщо стяжка міцна, але добре вирівняна і зчепилася з підставою, її ремонт полягає в розшивки й закладенню тріщин фіброцементними розчином і подальшої доливці шару швидкотвердіючої цементної або гіпсової суміші товщиною 15-20 мм.
Стяжка деформувалася при сушінні. Цей недолік виявляє себе характерним глухим стуком при ходьбі. Як правило, його вдається ліквідувати ін'єкційним способом: в бетоні свердлять отвір (або кілька отворів) і за допомогою пістолета-шприца заливають в порожнечі рідкий ремонтний склад. Оскільки «бухтящая» стяжка зазвичай значно відхиляється від горизонталі, поверх доводиться доливати шар ровнителя.
У лоджіях алюмінієві вікна з одинарними стеклами часто змінюють на теплі пластикові (зрозуміло, за свій рахунок). Подібний апгрейд можна узгодити в повідомному порядку. Фото: KBE
Серйозні будівельні дефекти
Часом новосели стикаються з такими проблемами, вирішити які вкрай складно, причому ситуація погіршується через те, що дефекти не завжди можна віднести на рахунок будівельного шлюбу. Погана витяжка і відсутність припливної вентиляції. У більшості сучасних будинків витяжна вентиляція працює задовільно і передбачені стінні або віконні припливні клапани. Але трапляються й винятки. При слабкій витяжці слід скаржитися в керуючу компанію, яка пред'явить претензії забудовнику.
У квартирах з ремонтом ламінат рідко буває покладений без стиків. Зазвичай на кордонах кімнат покриття з'єднують спеціальними профілями з алюмінію або HDF. Важливо, щоб ці пороги були невисокими. Фото: Neuhofer Holz
Структурний шум. Найбільше він турбує мешканців квартир, розташованих над цокольним приміщеннями, зайнятими підприємствами торгівлі та сфери послуг. Розташоване там обладнання створює вібрації, які далеко поширюються по жорстко пов'язаним елементам конструкції будівлі. Боротися з таким шумом можна тільки з боку джерела. ТСЖ має вимагати від власників магазинів, складів і т. П., Щоб холодильне та інше обладнання перенесли на ізолюючі подіуми і відсунули від стін.
При значних перепадах рівня (більше 20 мм) підлогу повторно вирівнюють. Перед цим бажано зробити гідро- ізоляцію або використовувати напівсуху суміш, щоб не допустити протікання крізь тріщини до сусідів. Фото: ShutterStock / Fotodom.ru
Цвіль і запахи. Причини появи грибка на стінах і стелях новобудови - висока вологість конструкцій і оздоблювальних шарів, а також погана вентиляція приміщень. Чи не усунувши їх, боротися з цвіллю за допомогою хімічних засобів марно. Спроби просушити поверхні теплової гарматою можуть викликати розтріскування штукатурки. Нелегко перемогти і аміачний запах зимової присадки до бетону. Тут допоможе лише тривале провітрювання кімнат в теплу погоду.
Для прокладки кабелів доводиться штраба стіни, що вкрай невигідно в квартирах, підготовлених до обробки. Краще постаратися протягнути новий провід c допомогою старого. Фото: «ССТ»
КОНТРОЛЬ ЯКОСТІ
Перевірити якість чорнових оздоблювальних робіт можна і самостійно.
- Прикладіть до стін на рівні плінтуса і карниза рівний брусок або робочу кромку шпателя довжиною не менше 1 м. Якщо між ним і стіною виявляться зазори більше 1 мм, стіна вимагає шпаклювання.
- Обстежте зовнішні стіни і кути. Перевірте, щоб не намоклих ділянок, тріщин і здуття штукатурки.
- Поставивши на рівну дошку бульбашковий рівень, визначте ухил стяжки. Мак симально допустимий перепад рівня - 4 мм на 2 м.
- Переконайтеся, що розетки і вимикачі розташовані згідно проектною схемою.
- Перевірте, чи не пошкоджені магістральні труби опалення і водопостачання.
Якщо в результаті будівельного шлюбу (наприклад, негерметичних вікон) постраждала обробка, забудовник зобов'язаний відновити її, але домогтися цього не завжди просто. Добре, якщо квартира була здана готової до заселення, дефект виявився відразу і у підрядній фірми ще залишилися потрібні матеріали (шпалери, фарби, покриття для підлоги). Тоді проблема вирішиться протягом місяця-другого. У всіх інших випадках ремонт доведеться здійснювати за свій рахунок, направивши забудовнику заяву з вимогою компенсувати витрати. Наполягати на виправленні дрібних огріхів (відколів на дверях і лиштви, вм'ятин на підлогове покриття і т. П.) В квартирі з готовою обробкою практично марно.
