Квартири без внутрішніх стін, або, як їх ще називають, з вільним плануванням, з'явилися на ринку нерухомості давно. Однак забудовники, ріелтори і потенційні покупці досі ставляться до них неоднозначно.
Фото: Legion-Media
Купуючи квартиру з вільним плануванням, необхідно розуміти, що свобода ця умовна - все одно доведеться звести стіни і узгодити зміни у всіх інстанціях.
Свобода без стін
Слід зазначити, що терміни «вільне планування», «умовно вільне планування», «напіввільних планування», які найчастіше використовують ріелтори для опису пропонованої ними нерухомості, в російському законодавстві відсутні.
Потенційний власник, якому запропонували житло з вільним плануванням, уявляє собі квартиру мрії - з великими вікнами, персональним каміном, ванною в полбассейна шириною, та хіба мало які ще мрії бувають ...
Насправді вільне планування має на увазі квартиру-напівфабрикат. Покупець отримує житлоплощу, обмежену лише зовнішніми стінами. Внутрішні стіни або позначені парою рядів цегли (піноблоків), або намальовані пунктиром на плані БТІ; в квартирі виконана розводка по підлозі до радіаторів опалення, проведені комунікації (найчастіше вони приховані в коробах з цегли або піноблоків), передбачені пожежна сигналізація і вбудована вентиляційна система. Чітко позначені лише кордону кухні і санвузла - так званих мокрих зон.
З точки зору забудовника, відсутність стін рівнозначно істотної економії на будматеріалах. Чорнова обробка побудованого житла, а точніше сказати, коробки будинку, може обійтися приблизно в саму суму, що й його зведення. З цієї причини забудовник буде радий пропозицією девелоперів і ріелторів розділити житловий фонд на дві частини - квартири з вільним плануванням і звичайні.
Згодом в квартирі-напівфабрикаті можна буде звести стіни або обмежитися пілонами або колонами, які дозволять трохи збільшити житлову площу (а не тільки візуально розширити простір). Важливо розуміти, що «квартира мрії» непривабливо виглядає в бетоні, а її метраж здається значно менші, ніж заявлена площі.
Фото: photo 5000 / Fotolia.com
Будьте пильні при купівлі квартири з вільним плануванням на вторинному ринку: всі стіни, зведені (або не зведені) колишнім власником, повинні бути легалізовані та відзначені в документах БТІ. В іншому випадку вам доведеться оформляти перепланування, до того ж таку квартиру навряд чи вдасться перепродати без втрати вартості
Істотні труднощі полягають у тому, що архітектори не можуть припустити, наскільки вільне планування потрібна майбутнім власникам житла в спроектованому ними будинку. Однак в поверховий план, який забудовник передає в БТІ, вже є стіни, розрахована навантаження, вказана ступінь інсоляції приміщень, чітко виділені зони санвузла та кухні, позначені вбудовані шафи і темні кімнати-комори. З цієї причини покупець квартири з вільним плануванням повинен відразу закласти в свій бюджет витрати не тільки на послуги дизайнера і робітників, які будуть втілювати в життя запропонований проект, а й на узгодження останнього в жилинспекции.Перші будинки з квартирами «не як у всіх» з'явилися в Москві в кінці 90-х рр. минулого століття. Після того як розкуповувалося житло в будинку, зведеному за новою на той момент опалубного (монолітної) технології, від 80 до 90% квартир перепроектувати з повним або частковим знесенням внутрішніх несучих стін. У наступних будинках забудовники стали пропонувати квартири як з зведеними внутрішніми стінами, так і без стін, але з узгодженим типовим проектом, економлячи тим самим і на будматеріалах, і на оплату праці робітників. Однак ті, перші, квартири найчастіше реалізовувалися ще до госпріёмкі і передачі документів в Бюро технічної інвентаризації. Забудовникам було вигідно продати не тільки квартиру, але і свої послуги з узаконення розробленого клієнтом проекту, оскільки існувала можливість доопрацювати планування для кожного покупця. У робочий проект вносилися необхідні зміни, а після здачі будинку держкомісії власник відразу ж отримував документи на житло.
На сьогоднішній день компанії не готові працювати з кожним покупцем, а тому необхідно відштовхуватися від будівельного (поверхового) плану - його можна отримати або у забудовника, або в керуючої компанії. На плані повністю відзначається планування, яка була узгоджена і пройшла державну експертизу перед будівництвом. Поверховий план підтверджується печаткою забудовника і надається в жілінспекциі разом з основним комплектом документів.
Плюси і мінуси
Перш ніж перейти до тонкощів процедури узаконення проекту, варто ще раз відзначити, які можливості надає покупцеві вільне планування. На відміну від готового житла, де зведені стіни доведеться ламати на догоду польоту власної фантазії, квартира-напівфабрикат дозволить обійтися без довгого, досить витратного, а також вкрай пильного і брудного етапу робіт. Ще один позитивний аспект пов'язаний з початковою ціною квартири. Оскільки стіни не зводилися, вона коштує трохи дешевше сусідніх, повністю виконаних за проектом.
На жаль, така квартира доставить немало клопоту. Власнику доведеться запросити дизайнера, розробити і узгодити проект, знайти робітників,
а потім братися за реалізацію (при цьому можуть виникнути проблеми, якщо задум йде врозріз з будівельними та санітарними нормами, покликаними забезпечити безпеку будівлі і мешканців). Як відзначають девелопери, після закінчення всіх робіт і погоджень фактична вартість квадратного метра іноді збільшується вдвічі.
Електрика в будинках, де пропонується житло з вільним плануванням, прийнято підводити тільки до розподільного щитка квартири, але не вводити всередину, адже питання електрифікації зазвичай стає одним із найбільш наболілих при переплануванні. Варто перевірити і розводку тепла, оскільки в деяких випадках батареї центрального опалення також встановлюються на розсуд господаря (в межах потужностей, заданих проектом замовника) .Зверніть увагу і на такий момент: в документах площа житлової зони квартири майже вдвічі менше загальної площі (оскільки відсутні коридори та інші допоміжні приміщення). Це означає, що практично будь-який проект має обмеження по інсоляції, адже розширити житловий простір можна лише за рахунок тієї частини квартири, яка буде мати недостатнє природне освітлення. Узгодити такий проект складно, та й рахунки за електропостачання виявляться просто величезними.
Якщо ж покластися на авось, не оформлюючи перепланування, то «волелюбного» або погано поінформованого власника квартири можна притягнути до відповідальності згідно із законом, особливо якщо в результаті перебудови буде завдано збитків сусідському або загальнобудинкового майну або, що ще гірше, життю та здоров'ю сусідів.
Фото: Legion-Media
Власник квартири, перепланування якої не оформлена в установленому порядку (або зроблена з порушенням вимог), несе відповідальність відповідно до норм законодавства. Крім того, він зобов'язаний привести приміщення до попереднього стану (до перебудови) або погодити виконані роботи
Жілінспекциі має право вимагати привести квартиру в стан, закріплене в плані БТІ. Якщо в ході експертизи (дорогої і тривалої) буде доведено, що перепланування не тягне жодних загроз, суд може дозволити залишити житло в перебудовані і (або) перепланованому вигляді. Однак заздалегідь передбачити результат розгляду справи вкрай складно, та й підготовка до суду доставить немало клопоту.Як вважають девелопери, сьогодні при покупці квартири в типовій новобудові краще вибрати вже спланований і повністю добудоване житло, отримавши паспорт, який оформлений за всіма правилами БТІ. Якщо ж ви готові до витрат і хочете зробити оригінальне планування, будьте гранично уважні. Запитайте у забудовника копії поверхового плану, проконсультуйтеся з дизайнером, виконайте початковий розрахунок проекту. Або вибирайте будинок, де типового планування просто не передбачено, а кожна квартира будується з урахуванням побажань замовника - на ринку нерухомості такі пропозиції теж є.
отримуємо документи
Розробка проекту, обстеження приміщень, складання технічного висновку про стан конструкцій і можливість перепланування, отримання висновку Росспоживнагляду і схвалення проекту в сумі займають не менше 2-3 міс. Крім проекту будуть потрібні: копія паспорта, заяву про узгодження перебудови і перепланування, копії правовстановлюючих документів на квартиру, технічний паспорт житла, письмову згоду власників.
Отримавши дозвіл жилинспекции, можна приступати до реалізації проекту. Після того як будуть завершені всі роботи, необхідно засвідчити момент закінчення перепланування в жилинспекции (приймання прихованих робіт виробляють в процесі ремонту), потім отримати в БТІ новий план, а потім і свідоцтво про право власності на квартиру з індивідуальним плануванням. Документальне оформлення робіт займе близько 2 міс.
З огляду на труднощі, забудовники готові відмовитися від вільного планування і пропонувати покупцям кілька варіантів готових і узгоджених планувань для однакових за площею квартир.
Узгодити можна заборонити
Фото: Legion-Media
Нагадаємо нашим читачам, на які заходи з перепланування житлових приміщень не потрібно отримувати дозвіл, які роботи необхідно узгодити з фахівцями жилинспекции, а яке втручання в початковий проект забудовника заборонено, оскільки небезпечно для жителів багатоквартирного будинку.
Дозвіл не потрібно, якщо ви плануєте:
- зробити косметичний ремонт приміщень, в тому числі замінити оздоблювальні покриття стін, підлог, стель, зовнішніх столярних елементів без зміни малюнка і кольору;
- спорудити або демонтувати вбудовані меблі (шафи, антресолі), що не утворить самостійних приміщень (ця площа не підлягає технічному обліку);
- замінити (без перестановки) інженерне обладнання аналогічним по параметрах і технічному пристрої;
- перемістити побутову підлогову електроплиту в межах приміщення кухні;
- змонтувати зовнішні технічні засоби (антени, захисні сітки і кондиціонери) на фасадах багатоквартирних будинків;
- встановити самораздвіжние або карусельні двері і вітрини з легких швидкомонтованих конструкцій без зміни зовнішніх габаритів приміщень;
- замінити матеріали і змінити пластику зовнішніх конструкцій, балконів і лоджій;
- переставити нагрівальні (опалювальні) і газові прилади (при цьому установка і перестановка газових приладів
- з прокладкою додаткових підвідних мереж заборонені);
- замінити столярні елементи фасаду будівлі (зі зміною малюнка).
Наступні роботи можна провести, а потім оформити дозвіл (в спрощеному, повідомному порядку):
- перевстановити сантехнічні прилади в межах приміщень туалетів, ванних кімнат, кухонь;
- закрити дверні прорізи в несучих перегородках;
- склити лоджії і балкони за типовими проектами;
- ліквідувати тамбури або змінити їх форму без збільшення зовнішніх габаритів;
- вибудувати внутрішні перегородки без підвищення навантажень на перекриття;
- розібрати (повністю або частково) не несуть перегородки (виключаючи міжквартирні);
- зробити отвори в несучих перегородках (крім міжквартирних).
- За проектом також можна виконати ті види робіт, які зачіпають несучі конструкції, загальнобудинкові інженерні комунікації, які не йдеться в двох попередніх списках.
Категорично забороняється:
- погіршувати умови експлуатації будинку й проживання громадян, в тому числі ускладнювати доступ до інженерних комунікацій, відключає пристроїв і ін .;
- переустраивать кімнати або суміжні з ними приміщення, якщо після виконання робіт вони стануть непридатні для проживання;
- порушувати міцність і стійкість несучих конструкцій будівлі, через що останні можуть зруйнуватися;
- встановлювати відключають або регулюючі пристрої на загальнобудинкових (общеквартірних) інженерних мережах, якщо користування ними може впливати на споживання ресурсів у суміжних приміщеннях;
- ліквідувати або зменшувати перетин каналів природної вентиляції;
- збільшувати навантаження на несучі конструкції понад допустимі за проектом (розрахунком за несучою здатністю, за деформаціями) при влаштуванні стяжок в підлогах, заміні перегородок
- з легких матеріалів на конструкції з важких матеріалів,
- а також розміщувати додаткове обладнання;
- переносити радіатори опалення, підключені до загальдомовий системі гарячого водопостачання або центрального опалення, в лоджії, на балкони і веранди;
- монтувати підлоги з підігрівом від загальнобудинкових систем гарячого водопостачання та опалення;
- порушувати вимоги будівельних, санітарно-гігієнічних, експлуатаційних норм і правил пожежної безпеки для багатоквартирних будинків;
- споруджувати отвори, вирубувати ніші, пробивати отвори
- в стінах-пілонах, стінах-діафрагмах і колонах (стійках, стовпах), а також в місцях розташування зв'язків між збірними елементами;
- влаштовувати штраби в горизонтальних швах і під внутрішніми стіновими панелями, а також в стінових панелях і плитах перекриттів для розміщення електропроводки, розводки трубопроводів (в типових будинках);
- облаштовувати лоджії і тераси на других і розташованих вище поверхах;
- переустраивать і (або) перепланувати горище, технічний поверх, що відносяться до загального майна власників приміщень;
- проводити роботи з перебудови або перепланування
- в будівлях, визнаних аварійними;
- проводити роботи, що зачіпають зовнішній вигляд будинків, в тому числі споруджувати мансардні вікна, а також змінювати габарити житлових приміщень (для об'єктів культурної спадщини);
- влаштовувати прорізи між житловими кімнатами і газифікованими кухнями без щільно закриваються;
- об'єднувати газифіковане приміщення з житловим.