Багатьом відомо, що при розселенні старого або аварійного будинку, розподіл майна при розлученні подружжя, виділення частки нерухомості і в ряді інших випадків розраховується житлоплощу, покладена кожному жителю квартири. Однак мало хто знає, що в житловому законодавстві існує кілька нормативів.
У житловому законодавстві на рівних правах діють мінімальна санітарна норма, норма надання та обліковий норма.
Фото: Legion-Media
доля будинку
З плином часу вдома, в яких ми живемо, старіють. Міжвідомча комісія, яка формується в уряді, мерії або префектурі, оцінює стан будинку і вирішує, придатний він для проживання чи ні, чи можна реконструювати будівлю або воно підлягає знесенню. Мешканцям доведеться приготуватися до переїзду, якщо мають бути капітальний ремонт або реконструкція будинку; переобладнання будівлі і приміщень, що стали непридатними для проживання, в нежитлові; знесення аварійної будівлі або знесення в рамках міських житлових програм; вилучення земельної ділянки для державних або муніципальних потреб з метою нового будівництва і розвитку територій.
Будинок може бути визнаний аварійним через місця розташування (знаходиться в зоні зсувів, селевих потоків, снігових лавин); при деформації фундаменту, стін, несучих конструкцій будівлі з природних причин (знос) або через пожежу, аварії, вибуху, землетрусу, нерівномірної просадки грунту; коли зафіксовані чинники, що негативно впливають на життя людей (наприклад, рівень шуму в денний час перевищує 55 дБ, а в нічний - 45 дБ), які не можна усунути за допомогою інженерних і проектних рішень.
Розглянувши питання про визнання будинку непридатним для проживання, комісія приймає рішення про знесення або реконструкції будівлі, а також визначає умови подальшого використання приміщень, терміни і порядок відселення жителів. Потім міська влада повинна підшукати нове житло тим, хто володіє або користується квартирами в розселяти будинку.
Фото: Legion-Media
При знесенні будинку власнику нададуть рівноцінну за площею та кількістю кімнат квартиру; власник частки не має права вимагати окреме житло. Лише при великій зацікавленості в переселенні забудовник може піти назустріч мешканцям
тимчасове житло
До категорії спеціалізованого житла відносяться: маневрений фонд; службові квартири; кімнати або квартири в гуртожитках; житлові приміщення в будинках системи соціального обслуговування населення; фонд для тимчасового проживання вимушених переселенців і біженців; квартири для соціально незахищених громадян (інвалідів, дітей-сиріт).Мінімальна санітарна норма - це найменша допустима площа, на якій можна жити безпечно для здоров'я. Ст. 105 і 106 Житлового кодексу РФ встановлюють норматив для гуртожитків та маневреного фонду - 6 м2 на людину.
Квартири та кімнати в гуртожитку надаються на час навчання в університеті, служби за контрактом, відрядження і т. Д.
Маневрений фонд - це належать державі в особі муніципальних органів влади вільні квартири для тимчасового проживання. Підстави для виділення житла з маневреного фонду закріплені ст. 92, 99-103 Житлового кодексу РФ. Перерахуємо їх:
- якщо квартира, що знімається за договором соціального найму, знаходиться в будинку, який підлягає реконструкції або капітального ремонту (власники приватизованих квартир в напівзруйнованому будинку встають на жілучёт);
- якщо житло втрачено в результаті надзвичайної ситуації природного або техногенного характеру (повінь, ураган, падіння літальних апаратів);
- якщо квартира, що є єдиним житлом, куплена в кредит, але власник не в змозі виплачувати борг. У цьому випадку банк-кредитор реалізує її, а держава на час продажу може надати житло з маневреного фонду;
- при отриманні офіційного статусу вимушеного переселенця, біженця і т. п.
Житло з маневреного фонду надається на підставі договору короткострокового найму, тому якщо ремонт будинку ще не закінчено, а термін договору закінчився, то останній автоматично продовжується. При цьому площа тимчасового житла може не відповідати метражу реконструюється квартири.
Житло маневреного фонду виділяється строго в порядку черговості і тільки при наявності достатніх обставин, підтверджених документами.
Якщо квартира не відповідає нормативам, то у власника, який претендує на поліпшення умов, має бути тільки одне житло. Навіть якщо йому належить мінімальна частка в іншій квартирі, власника не поставлять на житловий облік
Норма для наймача
Користуються квартирою за договором соціального найму влади повинні запропонувати інше благоустроєне приміщення в житловому фонді міста, але за межами колишнього району проживання. Іноді можуть видати безоплатну субсидію для придбання у власність або будівництва житла.Норма надання - встановлене регіональними органами влади мінімальне значення, на підставі якого розраховується площа житла, що надається за договором соцнайма (ст. 50 Житлового кодексу РФ). Вона істотно відрізняється від мінімальної санітарної норми. Ці нормативи використовуються в тих випадках, коли мова йде про виділення квартири для малозабезпечених, військових, суддів, слідчих, ветеранів.
Варто зазначити, що влада має право надати більшу за розміром житло, ніж наказано нормами. Однак загальна площа квартири не може більше ніж удвічі перевищувати встановлену за нормативом. Так, в Москві і Самарі на одну людину покладається 18 м2, в Ярославлі - 17 м2, а в Саратові - 16 м2 житлової площі. При цьому загальна площа не повинна бути менше 33 м2. Двоє мешканців вправі претендувати на 42 м2, а кожному члену сім'ї з трьох і більше осіб встановлено не менше 18 м2 загальної площі квартири. Якщо наймач і члени його сім'ї до виселення займали окрему квартиру або більше однієї кімнати в комунальній квартирі, то вони мають право вимагати рівнозначне житло.
Право на додаткову площу мають власники вчених звань, ступенів, нагород, інваліди. Особливі норми передбачені для військових - по Федеральним законом «Про статус військовослужбовців» їм належить від 15 до 25 м2 і не менше 18 м2 на кожного члена сім'ї.
Деякі регіональні закони, наприклад п. 6 ст. 20 Закону «Про забезпечення права жителів міста Москви на житлові приміщення», встановлюють норми площі на підставі статусу і статі мешканців. Так, сім'я з подружжя має право претендувати на однокімнатну квартиру розміром до 44 м2. Якщо ж до складу сім'ї входять подружжя плюс ще одна людина, площа житла збільшується до 62 м2, а кімнат повинно бути мінімум дві. Коли сім'я складається з двох громадян, які не є подружжям (наприклад, батько і дитина), їм належить двокімнатна квартира до 50 м2. На одного члена сім'ї з чотирьох і більше осіб виділяється по 18 м2, при цьому площа житла може бути збільшена не більше ніж на 9 м2.
Соціальна норма житлоплощі використовується для визначення фінансової допомоги громадянину при оплаті послуг ЖКГ. Регіональні, а також муніципальні влади найчастіше встановлюють власні нормативи нижче федерального рівня
Фото: Legion-Media
власникам квартир
Жителям будинків, що зносяться зобов'язані надати рівноцінне житло або адекватну матеріальну компенсацію. Для наймачів, які не володіють квартирою, а лише користуються нею на підставі договору, встановлені нормативи житлоплощі. А на які варіанти можуть претендувати власники нерухомості?Відповідно до закону, власнику повинні запропонувати нову квартиру в межах того району, де він проживає. Втім, з цього правила є винятки. Якщо житло виділяють в екстреному порядку (наприклад, у зв'язку зі стихійним лихом), влади міста мають право підібрати квартиру за межами району проживання. Те ж стосується розселення будинків в районі, який в силу історичних, географічних і містобудівних особливостей не має спільних кордонів з іншими районами міста, - мешканці отримують оглядові ордери на квартири в будинках, розташованих в межах адміністративного округу. Крім того, власник має право просити міську владу про зміну району проживання.
Якщо у разі знесення будинку сім'ї надають не одну квартиру, а дві і більше, то в колишньому районі може перебувати тільки одна з них, а решта - за його межами. Однак багатодітним сім'ям з неповнолітніми дітьми зобов'язані виділити житло в одному районі.
Власник має можливість вибрати один із запропонованих міською владою варіантів, але не має права вимагати квартиру за конкретною адресою, в тому чи іншому будинку, на потрібному йому поверсі або з певною кількістю кімнат. Якщо власник не хоче отримати квартиру, а сподівається на компенсацію, йому слід мати на увазі, що виплата надається тільки в безготівковій формі. При цьому розмір компенсації визначається на підставі незалежної оцінки (як середня величина між ринковою вартістю і ціною БТІ). Крім того, суму необхідно витратити на придбання квартири (якщо немає іншого житла).
Власнику будинку буде виплачена викупна ціна житла, але тільки якщо йому належить і земля, на якій знаходиться будівля, а документи на нерухомість оформлені в установленому порядку. Викупна ціна визначається виходячи з ринкової вартості будинку плюс грошовий вираз збитків, заподіяних власнику при вилученні майна (припустимо, компенсація за плодові дерева або чагарники).
Квартиру можна приватизувати і після рішення про знесення будинку, але зареєструвати нового мешканця дозволено лише за згодою органу влади, якщо не будуть порушені нормативи площі
Претендуємо на більшу
Кожному жителю старого або аварійного будинку належить за 6 м² в тимчасово наданої квартирі або гуртожитку - звичайно, якщо муніципалітет має можливість їх виділити. Також мешканців можуть переселити в квартиру, площа якої буде визначена за муніципальним нормам (можливо, навіть менше покладеної, але не менше 10 м2 на людину).Існує й інший норматив, на підставі якого приймається рішення про те, чи вправі сім'я претендувати на поліпшення житлових умов. Облікова норма використовується в тому випадку, якщо склад сім'ї збільшився (наприклад, при народженні чи усиновленні дитини) і, відповідно, зменшилася площа, яка припадає на кожного жителя квартири. Крім того, прийняті норми для сімей, один з членів яких страждає на тяжку форму деяких хронічних захворювань (їх перелік встановлений законодавством). При цьому до профілю нормі додається ізольована кімната для хворого.
Іноді площа квартири змінюється в результаті капітального ремонту або реконструкції будинку, які передбачають тимчасове відселення мешканців. У цьому випадку сім'я, що проживає в квартирі або кімнаті на умовах найму, соціального найму, безоплатного користування, може в неї вселитися, якщо площа відповідає обліковій нормі.
Зазвичай обліковий норма застосовується до наймачам державного або муніципального житла, а іноді і до переселяється власникам приватизованих квартир. Так, норматив для підрахунку площі використовують, якщо будинок не відноситься до аварійних чи ветхих, але повинен бути знесений або перебудований, скажімо, через зведення спортивних об'єктів перед світовим чемпіонатом.
Облікова норма визначається регіональним законодавством. Наприклад, в Москві вона становить 10 м2, в Хабаровську і Ярославлі - 12 м2, в Самарі - 14 м2.
Якщо власник або наймач визнаний потребують нових помешкань, його ставлять на облік (в спеціальну чергу). Термін отримання квартири залежить від часу звернення в адміністрацію, наявності у міста житла, а також від статусу очередника (окремо розглядаються варіанти надання житлоплощі держслужбовцям, багатодітним сім'ям, ветеранам і ін.). В особливих випадках квартиру можуть дати без черги або у позачерговому порядку, скажімо дітям-сиротам. Найчастіше таким же чином виділяється житло на підставі судового рішення.
Зверніть увагу: якщо ви навмисно погіршує свої житлові умови або у вас є ще одна квартира, то додаткові квадратні метри не нададуть. І ще: органи влади пильно розглядають всі випадки реєстрації шлюбів, пов'язані з появою нових власників (автоматично претендують на додаткову площу, наприклад, при переселенні з аварійного житла), оскільки заради збільшення метражу квартири часто беруть фіктивні союзи.
доплата
Якщо жоден з варіантів переселення не влаштував, власник може претендувати на компенсацію або викупну ціну квартири (власника не знімають з обліку, якщо він потребує поліпшення житлових умов). Вимагати доплату за різницю у вартості обмінюваних квартир влади не мають права, якщо тільки власник не заявив про бажання збільшити розмір квартири за свій рахунок. При цьому потрібно скласти заяву про наміри, інакше вийде, що власник не сплачує додаткову житлоплощу, а дає хабар чиновникам.