Якщо сума в повідомленні про податок на скромну дачу в підмосковному Пущино здалася вам сильно завищеною, то цілком можливо, що при визначенні кадастрової вартості були допущені неточності. Що можна зробити, якщо ви не згодні з кадастрової оцінкою присадибної ділянки?
Фото: varbasevisch / Fotolia.com
У минулому році в Міністерство майнових відносин Московської області надійшло близько 90 тис. Запитів. Дві третини з них вдалося задовольнити вже після звернення власників на портал відомства. В інших випадках потрібно подавати заяву в спеціальну комісію або в суд.
кадастрова оцінка
Кадастрова вартість ділянки - це певна розрахункова величина, яка встановлюється в результаті державної оцінки землі з урахуванням її місцезнаходження і класифікації за цільовим призначенням.З точки зору юридично грамотного землевласника, кадастрова вартість являє собою публічний еквівалент фактичної вартості ділянки і за логікою речей повинна приблизно відповідати його ринковій ціні. На практиці ж кадастрова вартість нерідко завищена в порівнянні
з ринковою, оскільки при оцінці не враховуються особливості земельного наділу. Як відзначають фахівці, вкрай складно продати ділянку за суму, рівну його кадастрової вартості. Але це тільки півбіди. Кадастрова вартість - основа для розрахунку земельного податку, орендної плати та плати за користування ділянкою, його викупної вартості (в разі викупу з державної або муніципальної власності, а також при продажу цих земель господарям розташованих на ділянках будівель, будов і споруд).
Кадастрову вартість ділянки можна перевірити по Публічної кадастровій карті, представленої на офіційному сайті Росреестра. Для того щоб отримати відповідь, в пошуковий рядок карти необхідно ввести кадастровий номер ділянки або його географічні орієнтири (якщо ви не пам'ятаєте номер)
Відомості про кадастрової вартості об'єкта, внесені до державного кадастр нерухомості (в тому числі на конкретну дату, а також дату внесення до реєстру і дату визначення ціни), можна отримати безкоштовно у вигляді кадастрової довідки за затвердженою Мінекономрозвитку формі. Для цієї мети необхідно звернутися із запитом до філії ФГБУ «ФКП Росреестра» по суб'єкту Російської Федерації.
Кадастрову вартість визначають двома способами:
- в ході державної кадастрової оцінки або в процесі кадастрового обліку об'єкта нерухомості (або обліку змін останнього). Уточнити спосіб і отримати інформацію
- про замовника робіт можна в Управлінні Росреестра по суб'єкту РФ. Ці відомості знадобляться, якщо власник ділянки захоче знайти підстави для перегляду кадастрової вартості.
Підстави для перегляду
Разом з ростом кадастрової вартості ділянок (що стало особливо помітно після переоцінки в 2013-го) збільшився суми земельного податку, а також вартість оренди земель, що перебувають у державній власності. Тому з'явилася необхідність для перегляду результатів і визначення кадастрової вартості, підсумкових сум розрахунків, в основу яких покладено кадастрова оцінка.
Трохи статистики (на прикладі Підмосков'я)
Податкова ставка (встановлюється окремо для кожного суб'єкта РФ) не повинна перевищувати 0,3% від кадастрової вартості наділу, якщо ділянка має сільськогосподарське призначення, використовується для утримання і ведення особистого господарства (городництва, садівництва, тваринництва), належить до житлового фонду (в тому числі землі, на яких знаходиться або проходить інженерна інфраструктура житлово-комунальних комплексів, а також придбані з метою будівництва житла). Щодо інших ділянок ставка податку становить 1,5%.Для відновлення кадастрової справедливості фізичні особи можуть відразу ж звертатися до суду, а ось юридичні особи і державні органи мають спочатку скаржитися в комісію з розгляду спорів про результати визначення кадастрової вартості при територіальному управлінні Росреестра.
Якщо ви не впевнені в тому, що зможете пройти всі процедури до 1 жовтня (дати, коли сплачується земельний податок), краще заплатити вказану в квитанції суму, інакше будуть нараховуватися пені. У тому випадку, якщо комісія або суд вирішить справу на вашу користь, переплату врахують в наступному податковому періоді. На даний момент звернень не так багато, тому фахівці регіональних органів, яким підвідомчі спори в області майнових відносин, оперативно реагують на скарги, що надходять з жовтня по серпень.
Причинами для звернення до уповноважених державних органів можуть служити: недостовірність відомостей про земельному наділі, на підставі яких була визначена його кадастрова вартість; розрахунок платежів або вартості ділянки виходячи з його ринкової ціни, при тому що вже була встановлена кадастрова вартість і вона виявилася нижчою за ринкову.
Щоб знайти підстави для перегляду результатів кадастрової оцінки, власник ділянки має право звернутися із запитом про надання відомостей про об'єкт нерухомості, використаних при визначенні його кадастрової вартості, до замовника робіт або в Управління Росреестра по суб'єкту Російської Федерації. Замовник робіт або орган, що виконує державну кадастрову оцінку, зобов'язаний надати заявнику відповідні дані протягом семи робочих днів з дати надходження запиту.
Якщо ви хочете зменшити суму податку (при цьому вид використання землі вказано вірно), буде потрібно звіт незалежного оцінювача. Робота цього фахівця коштує від 30 до 50 тис. Руб., Тому сперечальникам з одного садового товариства варто об'єднатися і замовити один звіт на всіх
розгляд заяви
Незважаючи на те що звернення в комісію з розгляду спорів про результати визначення кадастрової вартості при територіальному управлінні Росреестра (далі - Комісія) для землевласників - фізичних осіб не є обов'язковою, почати варто саме з нього.
Перш за все необхідно підготувати заяву до Комісії, яка створюється в кожному суб'єкті Російської Федерації. Будьте уважні: результати визначення поточної кадастрової вартості можна оскаржити тільки до проведення наступної оцінки, але не пізніше 5 років після внесення їх до державного кадастр нерухомості.
У заяві зазначаються: паспортні дані заявника; характеристика спірного об'єкта нерухомості (кадастровий номер, адреса); причина подачі заяви (права, які були порушені) і підстави для перегляду кадастрової вартості; перелік документів, що додаються.
Заява не буде прийнято до розгляду, якщо відсутні необхідні документи, або порушений термін його подачі, або величина кадастрової вартості, результати визначення якої оскаржуються, раніше була встановлена в розмірі ринкової вартості.
Якщо заяву прийнято до розгляду, то протягом одного місяця відбудеться засідання Комісії, про дату якого вам повинні повідомити заздалегідь, щоб ви змогли на ньому присутні. У семиденний строк з дати надходження заяви Комісія повідомляє про звернення орган місцевого самоврядування, на території якого розташований спірний об'єкт нерухомості, а також власника земельного наділу.
Для отримання інформації, необхідної для роботи Комісії, її голова має право звернутися із запитом до виконавця робіт по визначенню кадастрової вартості, результати якої оскаржуються, і (або) до оцінювачам-укладачам звіту.
рішення комісії
Коли в заяві в якості підстави подачі вказана недостовірність відомостей про об'єкт нерухомості, використаних при визначенні його кадастрової вартості, Комісія має право відхилити заяву (якщо дані про земельному наділі визнані достовірними) або прийняти рішення про перегляд результатів кадастрової оцінки (якщо характеристики ділянки невірні).Якщо підставою подання заяви про перегляд кадастрової оцінки є більш низька (у порівнянні з кадастрової) ринкова вартість об'єкта нерухомості, що підтверджується звітом, то Комісія приймає рішення про визначення кадастрової вартості ділянки в розмірі його ринкової вартості або ж відхиляє заяву (в залежності від порядку роботи ).
Засідання Комісії є правомочним, якщо присутні не менше половини її членів. Процедура голосування обумовлена порядком створення та роботи Комісії.
Протягом п'яти днів після прийняття рішення Комісія повідомляє про нього заявника (якщо останній не був присутній на засіданні), а також органу місцевого самоврядування, на території якого розташований об'єкт нерухомості. Якщо було прийнято рішення про перегляд кадастрової вартості, то Комісія також повідомляє територіальне управління Росреестра і кадастрову палату суб'єкта. Рішення Комісії можуть бути оскаржені в суді.
Якщо сума податку занадто велика, упевніться, що в свідоцтві про власність на ділянку правильно вказані призначення і розташування землі. Для того щоб перерахунок виконали максимально оперативно, можна залишити скаргу на порталі Міністерства майнових і земельних відносин
судовий порядок
До суду можна звернутися, щоб переглянути кадастрову вартість ділянки або оскаржити рішення або дії (бездіяльність) Комісії. Процедура розгляду позову буде залежати від заявлених в ньому вимог. У будь-якому випадку буде потрібно адміністративне позовну заяву.
У позові повинні бути вказані:
- найменування суду, в який подається заява;
- дані позивача (місце проживання або перебування, дата і місце народження, контактна інформація - номер телефону, адреса електронної пошти) або його представника;
- назва організації-відповідача, місце її знаходження, номери телефонів, адреси електронної пошти (якщо відомі);
- відомості про те, які права, свободи і законні інтереси особи, яка звернулася до суду, чи інших осіб, в чиїх інтересах подано заяву, порушені, або про причини, які можуть спричинити за собою їх порушення;
- підстави і докази, що обгрунтовують вимоги позивача;
- відомості про звернення до Комісії та про результати його розгляду (якщо таке звернення подавалося);
- перелік документів, які додаються до заяви.
У справах про встановлення кадастрової вартості в розмірі ринкової адміністративними відповідачами є державний орган або орган місцевого самоврядування, що затвердили результати кадастрової оцінки, і Федеральна служба державної реєстрації, кадастру і картографії (Росреестра). У справах про оскарження результатів кадастрової оцінки в зв'язку з виявленням недостовірних відомостей про земельному наділі до участі також залучається орган, на який покладено обов'язок щодо виправлення кадастрової або технічну помилку (Росреестр). У справах про оскарження рішень, дій (бездіяльності) Комісії адміністративними відповідачами є сама Комісія і відділення Росреестра, при якому вона створена.
Адміністративне позовну заяву про перегляд кадастрової вартості подається в суд за місцем знаходження замовника робіт або державного органу, яке визначило кадастрову вартість. Терміни подачі позову - 5 років з дати внесення до державного кадастр нерухомості оспорюваних результатів або 3 місяців з дня прийняття рішення Комісією.
За загальним правилом суд зобов'язаний розглянути адміністративний позовну заяву про перегляд кадастрової вартості протягом 2 міс, а заяву про оскарження рішення або дій (бездіяльності) Комісії - протягом місяця.
У першому випадку при розгляді справи позивач повинен самостійно довести недостовірність відомостей про земельну ділянку, на підставі яких визначалася його кадастрова вартість, а також ринкову ціну, встановлену на ту ж дату в якості кадастрової. Приготуйтеся до серйозних витрат, оскільки для підтвердження вашої правоти потрібно звіт про вартість об'єкта нерухомості, підготовлений незалежним оцінювачем.
Якщо суд приймає позитивне рішення, то нова кадастрова вартість (на дату подачі позову) відбивається в резолютивній частині рішення. Відомості про неї застосовуються з 1 січня календарного року, в якому подано заяву, але не раніше дати внесення до державного кадастр нерухомості оспорюваної кадастрової вартості.
Перелік документів
Для звернення до Комісії крім заяви будуть потрібні наступні документи:- довідка про кадастрової вартості земельної ділянки;
- нотаріально завірена копія правовстановлюючого або правоудостоверяющіх документа на ділянку;
- якщо заяву подається на підставі недостовірності даних - документи, які підтверджують помилковість відомостей про земельному наділі, використаних при визначенні його кадастрової вартості;
- якщо підставою служить встановлення ринкової вартості об'єкта - звіт про оцінку ринкової вартості землі в паперовому та електронному вигляді (дуже важливо, щоб вона була визначена на ту ж дату, що і кадастрова вартість наділу);
- у випадках, встановлених уповноваженим федеральним органом, який регулює оціночну діяльність, - позитивний експертний висновок в паперовому та електронному вигляді про звіт щодо визначення ринкової вартості земельної ділянки. (Висновок повинен бути підготовлено експертом або експертами саморегулівної організації оцінювачів, членом якої є оцінювач, що склав звіт.)
При зверненні до суду крім зазначених вище документів необхідні:
- повідомлення про вручення іншим особам, які беруть участь
- в справі, копій адміністративного позовної заяви та доданих до неї документів або копії заяви і документів за кількістю адміністративних відповідачів і зацікавлених осіб;
- рішення комісії (при наявності);
- квитанція про сплату державного мита.
Приблизний розмір податку на землю в залежності від розташування садової ділянки (на прикладі Підмосков'я)
| Відстань від міста, км | Ринкова вартість однієї сотки землі, руб. | Розмір податку (при ділянці площею десять соток), руб. |
| до 15 | 300-500 тис. | 10-15 тис. |
До 15 (за західному спрямуванням) | Від 1,5 млн | Від 45 тис. |
| Нова Москва | ||
| до 50 | 100-150 тис. | 4-6 тис. |
| 51-100 | 20-70 тис. | 1-3 тис. |