дачне рейдерство

Садові товариства, землі яких знаходяться поруч з великими містами, все частіше виявляються під загрозою захоплення. Хто такі рейдери і як з ними боротися? Яким чином убезпечити і не втратити свій заміський ділянку?

Ділянка землі може коштувати мільйони або не коштувати практично нічого, але при цьому бути ласим шматком для рейдерів.

Випадки з життя

Недосконалість чинного законодавства, інертність і незнання законів членами садівничих товариств призвели до того, що все частіше в судовій практиці виникають позови щодо так званих рейдерів (цей термін досі не узаконено). Як розібратися, що вважати захопленням, а що ні? Розглянемо кілька життєвих ситуацій.

Найбільш поширений випадок: геодезисти в процесі зйомки з'ясовують, що дійсні кордону наділу відрізняються від позначених в плані садового товариства. Темні справи рейдерів? Ні, просто природний рельєф місцевості з часом змінюється, і сусіди домовляються про перенесення зборів (забуваючи при продажу ділянки попередити про це нового власника), або межування було проведено помилково і т.д.

Наступна ситуація: землі знадобилися державі для розширення міських територій, будівництва промислових або інших об'єктів (наприклад, ЛЕП), і було оголошено про викуп наділів. Ми вкладаємо в дачний будиночок і ділянку душу, а влада може запропонувати нам лише ганебні грошові знаки - про яку справедливість йдеться? Але все ж держава не забирає ділянку, а викуповує його, хоч запропонована ціна не відповідає трудозатратам садівника.

Інший приклад: навколо артезіанської свердловини, пробуреної і оформленої на кошти садівників, раптово з'явився паркан, а за користування нею (умовно безкоштовне, адже гроші за обслуговування вже приплюсовані до членським внескам) тепер треба віддавати кругленьку суму. Причому гроші збираються "в конверт", а не перераховуються на банківський рахунок, як це повинно бути. Не хочеш платити - залишайся без централізованої подачі води.

Ще одна історія: в давно існуючому товаристві поруч з великим містом раптом почали збільшуватися членські внески, підвищилася плата за воду, газ, вивіз сміття тощо. Зростання тарифів обумовлено появою нового сусіда - широко рекламованого селища під звучною назвою, наприклад, "Дачний рай" . За пару років членів садівничого некомерційного товариства (СНТ) зі стажем просто вижили, а землю під шумок скупили за заниженими цінами. Потім все будиночки зникли з лиця землі, а на місці СНТ виник типовий котеджне селище "Дачний рай - 2».

Два останніх випадки - це типові приклади втручання «садових рейдерів» в життя товариства.

Головне правило садівника: на землю і розташовані на ній будівлі необхідно оформити документи, що підтверджують право власності, оригінали яких повинні зберігатися у власника. Всім бажаючим ознайомитися з документами варто показувати копії, при необхідності їх же можна віддати в правління СНТ

Типові схеми

Отже, рейдерство - недружнє (тобто проти волі власника або співвласників) поглинання земель садового товариства, зазвичай з використанням будь-якого переважного положення, наприклад владних повноважень щодо земельних ділянок.

Кримінологи виділяють "чорних" (реалізують силові методи захоплення), "сірих" (застосовують формально законні дії в поєднанні з нелегальними методами) і "білих" (діючих строго в рамках закону, але проти волі власників) рейдерів. При атаці на СНТ зазвичай використовують "сірі" схеми - силове захоплення, складні багатоходові комбінації, юридичні виверти в таких випадках не потрібні.

Юристи, які мають справу з рейдерськими захопленнями, розрізняють дві основні схеми, які використовуються проти СНТ. Перша пов'язана з землями загального користування та закинутими ділянками. Незважаючи на так званий закон «про дачної амністії», досить складно оформити документи на право власності на земельні наділи і будови. Вартість послуг межування і труднощі, які неминуче виникають в процесі оформлення кадастрових документів, привели до того, що багато дачні спільноти до цих пір використовують генеральні плани того часу, коли була виділена земля. За минулий період кордону змінювалися, сусідні колгоспи-радгоспи-підприємства-товариства також проводили межування або здавали в оренду частину територій, тому тепер СНТ може займати «не свої» володіння.

Крім того, виникають проблеми з документами на землю, яку видавали колгоспникам, - на початку 1990-х існували тимчасові свідоцтва про загальнопайової власності на все господарство, що діють до видачі постійного документа кожному власнику. Однак при зміні реєструючих органів (земельні комітети, кадастрові палати, реєстраційні палати), яким передавалася функція ведення реєстру прав на земельні ділянки, виникла плутанина, і інформація про право власності та власників була частково втрачено.

Таким чином, якщо кордону СНТ розмиті і їх не можна підтвердити документально, з'являється можливість за допомогою деяких фірм отримати право власності на земельні наділи, з юридичної точки зору вважаються нічийними (це стосується і занедбаних ділянок, повернути які в оборот можна лише за рішенням суду). Місцева адміністрація має право виділити безгоспну землю тому, хто запропонує план її розвитку і облагородження, чим і користуються рейдери.

Друга схема особливо добре працює там, де є незадоволені головою або правлінням. Саме їх відвідують милі люди, які нібито представляють місцеву адміністрацію, або ініціативна група, що виникла всередині товариства (правда, зазвичай нею керує людина з боку). Пропозиція звучить заманливо: створіть нове товариство, а ми допоможемо перереєструвати документи, а потім організуємо дружний колектив з водокачкою і газовою колонкою в додачу, знизимо внески і побудуємо дороги. Урезультаті землі загального користування виявляються в чиїйсь одноосібної власності (наприклад, члена тієї самої ініціативної групи), а ось внески чомусь не зменшуються.

Землі загального користування в складі СНТ також повинні бути оформлені юридично, а в статутних документах слід прописати порядок прийняття будь-яких рішень, що стосуються цих ділянок. Всі об'єкти на таких земельних наділах необхідно зареєструвати у відповідних органах

Підготовка до захоплення

Практично завжди існує можливість відстежити, чи не готується захоплення садівництва, адже таке поглинання відбувається поетапно і вимагає тривалої підготовки.

Оцініть географічне розташування вашого СНТ і його сусідів. Товариства, землі яких знаходяться недалеко від великого міста або привабливого туристичного об'єкта, мальовничої водойми, в першу чергу страждають від садових рейдерів. У подібних випадках не має значення, що, наприклад, побудована за півкілометра від дачних ділянок гоночна траса - потужне джерело шуму, перш за все це джерело доходу, бо гонки люблять багато, а готелів навколо практично немає.

Зверніть увагу на власників земельних наділів. Молоді члени товариств зазвичай відразу оформляють всі потрібні документи, їх не налякати необхідністю отримати кадастровий паспорт. А от літні садівники часто не хочуть (та й не можуть) оформити свідоцтво про право власності, сподіваючись, що на їхній вік всього вистачить. Рейдерам не важко отримати документи на такі ділянки.

Запитайте: чи знаєте ви статут свого товариства? Чи не голови, що не є членами правління в обличчя, а текст того документа, на підставі якого ви об'єднані в садівництво. Найчастіше дачники знають голови, бухгалтера, електрика, а до статуту зазвичай не знайомі, хоча його положення повинні постійно перебувати у відкритому доступі.

Ще один нюанс - наскільки дружно живе СНТ. Будь-якому загарбникові знадобиться інформація з перших рук, а значить, хтось обов'язково буде щось випитувати, вивідувати, шукати незадоволених, просити оцінити якість управління і т.д. Якщо всі рішення приймаються спільно, члени товариства збираються для обговорення важливих питань, існує можливість контролю за виконанням прийнятих рішень і витратою коштів - небезпека мінімальна. Але якщо фінансові потоки не прозорі, ризик поглинання великий.

Зазвичай про підготовлюваний "перевороті" свідчить поява ініціативної групи з числа тих, хто на збори не ходить, а про дачні внески та інші платежі регулярно забуває. Як не дивно, ці люди найчастіше в курсі давно забутих і, здавалося б, уже дозволених протиріч, які тим не менш здатні розділити товариство на протиборчі групи. Їх мета - провести альтернативні збори, підсумком якого стане зміна голови, правління і статуту. Якщо це сталося, значить, влада юридично перейшла до людини, що діє в інтересах рейдерів

тривожні симптоми

1. - У СНТ багато земельних ділянок, право власності на які документально не підтверджено. - Землі загального користування не оформлені в спільну власність садівників. - Згідно зі статутом, голова товариства може одноосібно приймати рішення про їхню долю.

2. У скромного товариства з'явилися "заможні сусіди" - котеджні селища, торгові центри, модні оздоровчі центри.

3. Представники якоїсь громадської організації із захисту прав садівників проводять зустрічі (найчастіше таємні) з окремими членами товариства і пропонують вступити в свої ряди, оформити членські картки (або "картки садівника"), які дають запаморочливі пільги і знижки в будівельних магазинах і кафе- морожених в окрузі. Необхідно тільки одне - на час віддати їм документи на заміський ділянку.

4. "Добрі самаритяни" з комерційної організації, "що діє за дорученням місцевої адміністрації", допомагають оформити документи на землі загального користування, а у відповідь чекають незначної послуги - роботи з благоустрою проведуть саме вони, причому "дуже-дуже дешево".

5. «Тільки-що-створена-бо-невідома» фірма готова прийняти на обслуговування електромережі або оперативно прокласти газопровід по дуже вигідною ціною, але лише за умови передачі їй права власності на ці комунікації, а садівники будуть отримувати електрику або газ за низькою ціною . 6. Закинутими ділянками (вони є практично в будь-якому товаристві) стали цікавитися сторонні, а не члени СНТ, які прагнуть розширити свій наділ, або їхні знайомі і родичі, які бажають придбати землю в уже відомому по «гостьовим набігам» місці.

Ліки від страху

Боротися із захопленням необхідно спільно, ще до появи найменших його ознак. Зрозуміло, ви не в силах зупинити будівництво великого розважального центру поруч з коханою річкою, але стати активним членом дачного співтовариства ви можете.

По-перше, намагайтеся брати участь в житті товариства. Багато що залежить від голови або правління, але і рядовий садівник здатний виступити з ініціативою - інформувати членів СНТ, наприклад, по електронній пошті про зміну платежів і тарифів на електроенергію. Розсилка повинна дублюватися в друкованому вигляді: інформацію варто розмістити біля будиночка сторожа і біля магазину - центрів громадського тяжіння будь-якого селища.

По-друге, ознайомтеся з Статутом і з'ясуйте, яким чином приймаються рішення про долю спільного майна. Запропонуйте внести до Статуту пункти, що обмежують можливість одноосібного прийняття рішення про відчуження об'єктів загального користування головою або правлінням товариства. Такі повноваження повинні належати тільки загальним зборам садівників.

По-третє, оформите документи на свою ділянку, допоможіть зробити те ж саме літнім членам СНТ.

По-четверте, беріть участь в роботі ревізійних органів, перевіряйте якість підготовки протоколів загальних зборів - інакше в них завжди можна додати необхідні фрази.

Якщо захоплення все-таки стався, не впадайте у відчай. Існує можливість відстояти свої права, звернувшись до суду. Колективний позов - хороший інструмент, але і десяток індивідуальних позовів теж допоможуть.

Порадьтеся з юристами, причому не в обласний юрконсультації, а в місті, щоб мінімізувати ризик звернення до сторони, зацікавленої в небажаному для вас результаті справи. Готуйтеся до тривалого судового процесу - «лікування» запущеної «хвороби» може бути довгим і вкрай неприємним. Якщо припускаєте можливість підробки (фальсифікації) документів, повідомте про неї правоохоронним органам, але пам'ятайте: відповідальність за завідомо неправдивий донос ніхто не відміняв. Швидше за все, доведеться обійти цілий ряд інстанцій і відвідати безліч судових засідань.

Нарешті, повідомте громадськість - пишіть на тематичні форуми в Інтернеті, в місцеві газети, в Суспільство садівників. Громадський резонанс - потужний важіль впливу в разі рейдерського захоплення.

Навіть якщо рейдерів підтримують місцеві органи влади, пам'ятайте: відповідно до ст. 249 Цивільно-процесуального кодексу РФ, при зверненні до суду із заявою про оскарження рішень, дій чи бездіяльності чиновників саме на них покладається обов'язок довести законність прийнятих рішень.