Будь-ріелтор добре знає, що деякі квартири дуже важко продати. Серед найбільш проблемних угод - купівля-продаж житла, одним з власників якого є дитина. Розглянемо, які особливості операцій з такою нерухомістю
Будь-ріелтор добре знає, що деякі квартири дуже важко продати. Серед найбільш проблемних угод - купівля-продаж житла, одним з власників якого є дитина. Розглянемо, які особливості операцій з такою нерухомістю
Якщо дитина не є власником квартири, а лише зареєстрований в ній, отримувати дозвіл органів опіки на операцію не треба. Але якщо буде встановлено, що неповнолітній фактично був позбавлений батьківського піклування або при угоді порушені його права, договір купівлі-продажу може бути оскаржений протягом 3 років
права дітей
Згода органів опіки та піклування необхідно при здійсненні операцій, що призводять до зменшення частки нерухомого майна, єдиним власником або власником частини якого є неповнолітній. До них відносяться:- купівля-продаж;
- дарування;
- заставу нерухомості;
- здавання під найм або в оренду, у безоплатне користування;
- обмін;
- відмова від переважної купівлі частки;
- розподіл майна;
- відмова від спадщини;
- виділення частки із майна неповнолітнього.
За російським законодавством повноліття настає в 18 років. Повнолітній використовує свої права в повному обсязі, він повністю самостійний при укладанні будь-яких угод (зрозуміло, це не відноситься до тих людей, правоздатність яких обмежена через їх душевного захворювання (психічного розладу).
"Нічний кошмар" ріелтора - це неповнолітні, то є діти у віці до 18 років. Молодші неповнолітні (які не досягли 14 років) має право самостійно розпоряджатися кишеньковими грошима, вчиняти дрібні побутові правочини. Всі інші юридично значимі дії виконують законні представники дитини (батьки, усиновителі, опікуни - для дітей до 14 років). Без візи законного представника угоди, вчинені дитиною, з юридичної точки зору є нікчемною.
Старші неповнолітні (віком 14-18 років) користуються набагато більшою свободою: вони можуть самостійно розпоряджатися особистими доходами (наприклад, стипендією, гонораром), робити банківські вклади і використовувати їх на власний розсуд, а також здійснювати права автора твору науки, літератури чи мистецтва , винаходи або іншого об'єкту, що охороняється законом результату своєї інтелектуальної діяльності. Крім того, неповнолітні у віці 14 років і старше має право розписуватися в документах, укладаючи угоду (проте на вчинення останньої повинно бути отримана письмова згода батьків або опікунів).
Бувають і винятки: неповнолітні можуть отримати можливість здійснювати свої права в повному обсязі до 18 років, якщо органи опіки (в деяких випадках - суд) прийняли рішення про їх емансипації (визнання повністю дієздатним до досягнення повноліття). Це може статися, якщо дитина у віці 16 років і старше працює за трудовим договором, або за згодою батьків (піклувальників) займається підприємницькою діяльністю, або одружився. Рішення приймають органи опіки. Однак є істотна умова: обидва батьки (або законні представники) повинні дати згоду, інакше визнавати дитини емансипованим будуть в судовому порядку.
Якщо органи опіки прийняли позитивне рішення про емансипацію, неповнолітній отримує повну дієздатність, тобто право самостійно здійснювати будь-які угоди (і, відповідно, відповідати за власними зобов'язаннями). Ветом випадку дозвіл на укладання угоди з нерухомістю не потрібно, а батьки не зможуть впливати на те, як дитина розпорядиться своїм майном.
Щоб отримати згоду на вчинення правочину з житлом, необхідна особиста присутність батька і матері в відділі опіки та піклування. Навіть якщо шлюб розірвано або один з батьків зареєстрований за іншою адресою, обидва повинні написати заяву
готуємо документи
- заява батьків до органів опіки та піклування з проханням дати згоду на вчинення правочину (якщо батьків немає, потрібно представити документ, що підтверджує це, наприклад свідоцтво про смерть, рішення суду про позбавлення батьківських прав або про визнання батька безвісно відсутнім);
- заяву з проханням дати згоду на укладення угоди бере участь в ній неповнолітнього у віці 14 років і старше;
- розписки всіх повнолітніх власників, які беруть участь в угоді, про те, що вони згодні на участь дитини в операції з нерухомістю;
- свідоцтво (свідоцтва) про народження дитини (дітей) або паспорта (тих, кому вже виповнилося 14 років);
- документи, що підтверджують право власності на всі житлові приміщення, які беруть участь в угоді (свідоцтво про право власності на житло, договір міни, купівлі-продажу, свідоцтво про право на спадщину за законом);
- довідки БТІ про вартість житлових приміщень, що беруть участь в угоді (окрема довідка на кожен об'єкт);
- експлікація і поверховий план (в тому випадку, якщо купують будинок, - кадастровий план) всіх об'єктів;
- справжні виписки з будинкових книг на всі житлові приміщення, які беруть участь в угоді;
- виписки про стан фінансово-особових рахунків на всі житлові приміщення, які беруть участь в угоді;
- довідки з ЄЇРЦ про відсутність заборгованості по комунальних платежах на всі житлові приміщення, які беруть участь в угоді (наявність цих довідок не обов'язково, але про всяк випадок краще запастися ними - отримати такі документи не надто клопітно).
Якщо неповнолітній є власником, але зареєстрований за іншою адресою, необхідно надати виписку з будинкової книги за місцем його прописки, а також документи, що підтверджують, що здійснюються з квартирою угода вигідна для дитини. Один з найбільш важливих документів - заява батьків, яке передають безпосередньо в органи опіки та піклування. Вище наведено приклад такої заяви. Врахуйте: звертатися в органи опіки та піклування доцільно тільки при наявності повного комплекту оригіналів документів. Дуже важливо не пропустити терміни: заяву (як і інші розпорядчі документи) дійсно протягом 1 міс. При цьому підписи на ньому ставлять в присутності представників органів опіки та піклування. І ще один важливий момент: теоретично термін подачі документів можна продовжити, однак причини зволікання повинні бути поважними. Ктаковим не належать закінчення строків дії подаються до розгляду документів або строків внесення застави за квартиру, а також будь-які усні або письмові домовленості між сторонами.
Список документів не підлягає розширеному тлумаченню, але в деяких випадках фахівці органів опіки можуть зменшити його. За словами ріелторів, термін укладання угоди купівлі-продажу з квартирою, у якій є неповнолітній власник або співвласник, збільшується приблизно на 2 тижні (цей час необхідно органам опіки для перевірки поданих документів).
Власники квартири, в якій зареєстровані діти, обов'язково повинні бути присутніми під час укладання угоди у нотаріуса - вони не можуть надіслати законного представника
Житлова арифметика
Приймаючи рішення дати згоду на угоду з нерухомим майном або відмовити, співробітники органів опіки та піклування керуються правилом "Можна краще, гірше - не можна". Це означає, що параметри нового житла неповнолітнього не повинні виявитися гірше, ніж попереднього. Однак потрібно знати, що можливі два варіанти тлумачення даного правила: строго арифметичний (більше метрів - значить краще) і якісний (оцінку виробляють з урахуванням всіх факторів в сукупності: не тільки площі, а й місцезнаходження, наявності основних комунікацій, окремої кімнати для дитини, ступеня розвитку інфраструктури).В деяких випадках фахівці органів опіки використовують арифметичний метод, виходячи з того, що в результаті операції вартість майна дитини не повинна зменшитися. Це означає, що неповнолітній отримає у власність іншу квартиру або частку в квартирі, рівноцінну тій, яка була у нього в продається житло.
При використанні якісного варіанту оцінки угоди розглядають набагато більше параметрів, ніж площа кімнати, що відводиться неповнолітньому власнику. Тому, якщо батьки хочуть змінити міську квартиру на просторий будинок в селі, їм доведеться переконати органи опіки в тому, що дітям буде забезпечено такий же рівень комфорту, який був в місті.
Розглянемо кілька прикладів житлової арифметики.
Двокімнатну квартиру змінюють на однокімнатну. Ситуація складна: зробити рівноцінний обмін явно не вдасться, навіть якщо кількість квадратних метрів, що припадають на дитину-співвласника, в однокімнатній квартирі буде більше, ніж в старому житло. Рішення таке: неповнолітній стає єдиним власником нової квартири (в договорі купівлі-продажу дитина буде вказаний як єдиний покупець). Альтернативний варіант: дитина отримує компенсацію у вигляді частки в іншому житло (наприклад, у діда і бабусі) або у вигляді грошового внеску в розмірі вартості частки неповнолітнього в квартирі, що продається. Вклад у банку повинен бути відкритий на ім'я дитини, але скористатися ним він зможе, тільки досягнувши 18 років.
Міняємо запорошений місто на село. З квартири, в якій у кожного з дітей немає окремої кімнати, сім'я переїжджає в заміський будинок. Найближча школа знаходиться в сусідньому населеному пункті. Органи опіки та піклування, швидше за все, не дадуть згоди на вчинення правочину. Причина - віддаленість школи або можливе погіршення якості освіти. Однак вихід з цієї ситуації є: оцінити якість освіти допоможуть, наприклад, статистичні дані про кількість медалістів і випускників школи, які надійшли до університетів, а також про кількість вчителів - лауреатів різних премій в педагогічному колективі навчального закладу. Якщо ви плануєте вчити дитину вдома, врахуйте: співробітники органів опіки з великим небажанням погоджуються на це, справедливо вважаючи, що дитина повинна соціалізуватися в колективі (якщо домашнє навчання не обумовлено причинами медичного характеру).
Майже рівноцінний обмін . Ветом випадку передбачається, що права неповнолітнього не порушені. Однак навіть при рівному метражі квартири можуть мати абсолютно несхожу планування, а при однаковій загальній площі - різну житлову площу і різне планування. Єдино правильне рішення - відвести дитині кращу кімнату.
Купівля житла за іпотечним кредитом (квартира під заставою). Щоб знайти вихід із явно невиграшною ситуації, потрібно узгодити заставу квартири, в якій зареєстрований дитина, з органами опіки та піклування. Туди ж при оформленні договору нотаріус направить запит, чи узгоджений заставу. Крім того, можуть бути затребувані додаткові відомості за договором, що дозволить фахівцям органів опіки повніше оцінити ситуацію (чи дійсно кредит буде виплачений, чи не залишиться дитина без даху над головою) і прискорить прийняття рішення.
Покупцям і продавцям
Досвідчені ріелтори радять покупцям з'ясувати, хто є законним представником неповнолітнього і хто дає згоду на вчинення правочину. Кращий варіант - дитина, що живе з батьками, благополучна сім'я. Ветом випадку немає приводу шукати законних представників.
Але можливо, вам доведеться зіткнутися з ситуацією, коли батько і / або мати дитини-власника позбавлені батьківських прав, засуджені до позбавлення волі, страждають психічним розладом, їх місцезнаходження невідоме або вони померли. Втакому випадку представляти інтереси дитини будуть органи опіки та піклування.
Апродавцу слід замислитися над тим, як переконати покупця почекати, поки йде узгодження угоди з органами опіки. При цьому варто пам'ятати, що чесність - найкраща політика. Покупця треба відразу попередити, що терміни здійснення операції з нерухомістю трохи збільшаться. Зібрати документи потрібно заздалегідь - це допоможе скоротити час підготовки до операції. Іпоследнее: пам'ятайте, що органи опіки стежать лише за дотриманням прав дітей, але не перевіряють юридичну чистоту угоди і правильність оформлення документів.