Недобудовані будинки, які юристи називають об'єктами незавершеного будівництва, з'являються з різних причин. Які проблеми виникають при реєстрації, страхування та купівлі подібних «напівфабрикатів»?
Недобудовані будинки, які юристи називають об'єктами незавершеного будівництва, з'являються з різних причин. Які проблеми виникають при реєстрації, страхування та купівлі подібних «напівфабрикатів»?
Ми будували і недобудували ...
Будівництво - тривалий, витратний і завжди пов'язаний з ризиком процес. До його закінчення будинок фактично являє собою конструктор, набір будівельних матеріалів. Однозначної юридичного визначення у об'єкта незавершеного будівництва немає. По суті, це розташована на певній ділянці землі якась нерухомість, будівництво якої призупинено (в основному через відсутність фінансових коштів і матеріально-технічного забезпечення), а перемістити її, не заподіявши шкоди призначенню, неможливо. Такий об'єкт має ряд особливостей, зокрема він не повинен бути предметом чинного договору будівельного підряду. Поки договір будівельного підряду ще діє (наприклад, терміни його не минули), зареєструвати право власності на нерухомість не вдасться. Тому, хто вирішив продати недобудований будинок, доведеться розірвати договір. Якщо така можливість не була передбачена і обговорена заздалегідь, підрядник має право застосувати певні штрафні санкції.Саме через юридичну невизначеність може виникнути ситуація, коли дерев'яний будинок продають не як об'єкт нерухомості, а як набір будівельних матеріалів або взагалі як дрова, без переуступки права власності на землю. Таким чином, в понятті "недобуд" найголовніше - нерозривний зв'язок із землею, на якій стоїть подібна нерухомість. Якщо на ділянці є будівельний фургончик (побутовий) на блочному фундаменті, який можна перенести на іншу територію, це не недобуд.
Чи важливі причини зупинки будівництва? Безумовно, особливо при покупці недобудови. Одна справа, якщо власники не розрахували свої сили або змінилися обставини. Наприклад, вирішили переїхати в інше місто, купили іншу ділянку або скінчилися гроші на будівництво (це трапляється нерідко). Будинок, що будується може бути зіпсований в результаті стихійного лиха (скажімо, повені). Найчастіше і продавця, і покупця влаштовують такі варіанти, коли перерва в будівництві пов'язаний з настанням холодів або з технологічними особливостями зведення житла (припустимо, потрібен час на усадку фундаменту). Але причини продажу бувають і іншими: наприклад, продавцям більше не подобається проект, за яким будується будинок. Якщо справа тільки в тому, що у них народилася дитина, а дитяча в будинку не передбачене, - ймовірно, це буде не дуже важливо для потенційного покупця. Але якщо проблема в тому, що недобудований будинок займає більшу частину ділянки і не можна навіть погуляти навколо нього, при продажу подібної недобудови можливі труднощі. Може виникнути і така ситуація: будинок майже побудований, але виявилися певні недоліки, усунути які досить накладно. -Якому випадку, оцінюючи потенційну покупку, варто дізнатися причини продажу недобудови.
Якщо об'єкту незавершеного будівництва надати юридичний статус, його можна продавати або здавати в оренду, використовувати в якості предмета застави при зверненні в банк за кредитом (навіть недобудований будинок коштує більше, ніж будматеріали, необхідні для його зведення). Його також можна (і потрібно) застрахувати, щоб уберегти від природних катаклізмів і від умисних або необережних дій третіх осіб.
Щоб купити, продати, застрахувати або використовувати в якості об'єкта застави недобудований будинок, потрібно пройти процедуру державної реєстрації прав на нього
новий статус
Право власності на об'єкт незавершеного будівництва необхідно зареєструвати, інакше здійснювати з ним угоди буде неможливо. Будинок- «напівфабрикат» може бути поставлений на облік в Єдиному державному реєстрі об'єктів містобудівної діяльності.
Відповідність до Федеральним законом «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», щоб зареєструвати право власності на об'єкт незавершеного будівництва, необхідні наступні документи:
Отже, всі необхідні папери передані на реєстрацію. Після цього організація, яка її виробляє, має право на підставі документа, що містить опис об'єкта нерухомості, і проектносметной документації дати оцінку відповідності збудованого об'єкта незавершеного будівництва даної документації. Це роблять для того, щоб виключити реєстрацію самовільно зведених будівель, а також виявити такі будівництва, де порушуються містобудівні норми і правила та БНіП. Крім самої будови реєстрації підлягають і всі його обтяження (наприклад, такі, як сервітут, іпотека, довірче управління, оренда, арешт майна та ін.), Оскільки об'єкт незавершеного будівництва може бути об'єктом застави.
Досить часто власники недобудови не поспішають реєструвати його. Причина цього, як правило, - бажання заощадити і не платити податок на нерухоме майно. Безумовно, ніхто не може змусити вас зареєструвати в установленому порядку ще не готовий будинок. Однак і оформити реєстрацію мешканців в такому будинку- «напівфабрикаті» буде неможливо.
Якщо будівництво відновлене після первинної реєстрації права власності, на підставі нової технічної документації об'єкта за заявою правовласника до відповідного запису Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним вносять зміни. Втакому випадку недобуд припиняє своє існування, а добудований об'єкт підлягає державній реєстрації.
Незавершенка - це якась нерухомість на певній ділянці землі, перемістити яку без шкоди для її призначення неможливо. вона не може бути предметом чинного договору будівельного підряду
Страхування недобудови
Будівництво завжди пов'язане з певним ризиком. Тому немає кращого способу захистити свої гроші, ніж застрахувати будівництво. Більшість страховиків готові укласти договір на будь-якому етапі - від розвантаження будматеріалів до зведення будинку (поки не закінчився гарантійний термін на якість робіт).При укладанні договору страхування будівельно-монтажних ризиків можна застрахувати не тільки сам об'єкт незавершеного будівництва, а й наступне:
Обов'язковий компонент договору страхування - ризики, які бувають як стандартними (пожежа, вибух, удар блискавки, падіння літальних апаратів та їх уламків, стихійні лиха, протиправні дії третіх осіб), так і специфічними (помилки при будівництві і монтажі, аварії інженерних мереж, просідання грунту, підтоплення ґрунтовими водами, обвалення або пошкодження об'єктів, що будуються, недоліки проекту). Можна також застрахувати цивільну відповідальність підрядника перед третіми особами і післяпускові гарантійні зобов'язання. В останньому випадку відшкодуванню підлягають збитки, завдані загибеллю або пошкодженням побудованого об'єкта, якщо вони виникли внаслідок недоліків, допущених при виконанні будівельно-монтажних, пусконалагоджувальних або гарантійних робіт і виявлених в період дії післяпускових гарантійних зобов'язань.
Нарешті, під час укладання договору страхування необхідно звернути увагу на страхову суму. Зазвичай при страхуванні об'єкта незавершеного будівництва страхова сума встановлюється в розмірі проектної (кошторисної) вартості будинку, а при страхуванні будівельної техніки та обладнання - в розмірі їх дійсної вартості.
Для отримання свідоцтва про державну реєстрацію будинку «напівфабрикату» необхідно, щоб земельна ділянка була призначений для житлового будівництва
Купуємо «напівфабрикат»
Варто також оцінити проект будинку, якщо побудована частина не дозволяє отримати уявлення про те, яким буде результат. Іобязательно дізнайтеся причину продажу. Якщо при будівництві виникли проблеми, через які перший власник відмовився доводити його до кінця, ви можете отримати абсолютно неліквідний нерухомий вантаж.
Зверніть увагу на вартість недобудови. Ціна складається з вартості ділянки, комунікацій, будматеріалів і робіт, виконаних на момент продажу. Продавцю доведеться знизити ціну, якщо покупцеві потрібно буде не тільки будівництво, а й вивезення та утилізація будівельного сміття.
При укладанні договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва особливих складнощів зазвичай не виникає. Важливо врахувати наступне:
Підводячи підсумок, відзначимо, що покупка недобудованого будинку може виявитися дуже вигідною, якщо всі документи в порядку, немає конфлікту з органами місцевої влади та проблем з інженерно-технічними комунікаціями. Ретельна перевірка і консультація експертів в галузі будівництва допоможуть вам придбати «напівфабрикат» будинку своєї мрії.