Найбільш часто зустрічаються варіанти перепланувань квартир, можливі проблеми і способи їх вирішення, узгодження перепланування через фірму-посередника
Напевно, немає людини, який не мріяв би жити в просторій, раціонально спланованою квартирі. Однак зручне для життя простір не завжди буває організовано правильно, з дотриманням всіх норм. Вромане михаила Булгакова Воланд зміг розсунути стіни звичайної московської квартири, щоб у ній помістилися незліченні гості, які прибули на бал. Але це вигадка, а як справи з перебудовою житла в реальності?
Найбільш очевидний спосіб розширити простір-об'єднати наявні приміщення: кухню і житлову кімнату, ванну і туалет, санвузол і коридор, кімнату (або кухню) і лоджію (або балкон). Ці випадки зустрічаються досить часто. Деякі хочуть знести всі внутрішні стіни, щоб вийшло єдиний простір, в якому залишиться лише одна дверь- вхідні. Не будемо розглядати екстремальний варіант прагнення приєднати до житла частина міжквартирного холу, це незаконно, а тому безперспективно і загрожує численними ускладненнями.
Відзначимо, що будь-яке перепланування можна починати, тільки отримавши відповідний дозвіл в уповноваженому органі влади. Встоліце це інспекції з нагляду за перебудовою приміщень у житлових будинках (ИНПП) - підрозділу Державної житлової інспекції Москви (Мосжилинспекции), які є в кожному адміністративному окрузі. Звертатися за дозволом потрібно в службу «одного вікна» ИНПП за місцем знаходження квартири.
Отже, розглянемо різні, найбільш часто зустрічаються варіанти перепланування. Почнемо з самого простого.
Об'єднуємо ванну і туалет
Зазвичай зробити таке перепланування несложно- досить розібрати перегородку. Але і тут можна зіткнутися з несподіваними труднощами: в деяких будинках всередині цієї конструкції проходить канал системи вентиляції, який ні в якому разі не можна чіпати.Якщо не зачіпаються несучі конструкції і загальнобудинкові інженерні комунікації, наприклад не планується переносити стояки (це неможливо), дозвіл можна оформити за ескізом. До нього обов'язково прикладають схему вузла гідроізоляції. На ескізі треба показати розміщення сантехприладів і підводки до них. Ескізом може бути копія плану квартири з технічного паспорта, на якій синіми і червоними лініями відзначені плановані зміни.
Економте час і гроші
Якщо ви серйозно задумалися про розширення внутрішніх меж своєї особистої "фортеці", не полінуйтеся отримати безкоштовну консультацію в інспекції по нагляду за перебудовою приміщень у житлових будинках свого адміністративного округу. Краще звернутися туди з копією технічного паспорта квартири або поверховим планом. Рада фахівця дозволить вам заощадити час і, що важливо, значну суму з сімейного бюджету. Контактна інформація розміщена на офіційному інтернет-сайті Мосжилинспекции: http://www.mzhi.ru. Там же ви можете ознайомитися з діючими нормативами перебудови, а також задати питання про перепланування і отримати відомості з перших рук-на ваше запитання дадуть відповідь фахівці інспекції. Удачі вам!
У всіх випадках, коли потрібно змінити конструкцію підлоги (зокрема, виконати гідроізоляцію в тій зоні, де її раніше не було), необхідний проект, але для об'єднання санвузла досить ескізу. Відновлювати гідроізоляцію знадобиться на місці знесеної перегородки; при цьому доведеться дотримуватися вимог до влаштування підлог (склад, послідовність укладання шарів і т.д.). Вузол гідроізоляції, зображений на доданому до ескізу розрізі конструкції підлоги, містить схему і склад "листкового пирога", за принципом якого, по суті, влаштований будь-який підлогу. Упроцесі ремонту слід скласти акти обстеження прихованих робіт. Ці документи будуть доказом того, що всі верстви статі покладені правильно, а подальша їх експлуатація не обіцяє неприємних сюрпризів.
Підлоги санвузла, кухні та інших зон, де можуть виконуватися «мокрі» роботи, повинні бути вологостійкими і удароміцними (останнє важливо при падінні важких предметів), а також мати високий коефіцієнт тертя навіть у вологому стані. Необхідно пам'ятати і про звукоізоляцію.
Особливої уваги потребує демонтаж сантехкабіни (якщо вона є). Здавалося б, досить розібрати її, але це тільки на перший погляд не викликає ніяких складнощів. Стандартні сантехкабіни виготовляють на заводах з різних матеріалів: гипсолита, ацеіда або бетону. Якщо знести тільки перегородку сантехкабіни, розпадаються зв'язку жорсткості і, наприклад, може провиснути стелю.
Дотого ж сантехкабіни спроектована так, що при її демонтажі руйнується і система вентиляції, а значить, припиняється повітрообмін у всьому санвузлі. Нарешті, в збільшеному приміщенні доведеться заново влаштовувати підлогу.
Коли об'єднують ванну і туалет, полотенцесушитель часто виявляється перешкодою, і доводиться думати, як з ним бути. Щоб розгорнути або перенести його, дозволу Мосжилинспекции Не потрібно подібні роботи не зважають переобладнанням, так як дане обладнання не вказано на плані приміщень. Але це не означає, що можна спокійно гнути і різати труби. Можливість і спосіб реалізації задуманого залежать від багатьох чинників: наприклад, від того, на якому трубопроводі знаходиться полотенцесушитель (на що подає або циркуляційному), чи зміниться при його перенесення схема підключення і т.д. Щоб в подальшому не виникало проблем в роботі системи ГВС, всі операції, вироблені з полотенцесушителем, повинні бути узгоджені з керуючою компанією і прийняті нею по акту, тобто оформлені документально.
Кілька слів про теплі підлоги. Квартирному будівлях заборонено влаштовувати підлоги з підігрівом від загальнобудинкових систем ЦО і ГВП. Їх можна обігрівати тільки від електромережі і лише при наявності достатньої потужності електроживлення. Існує багато варіантів конструкції такої підлоги. Краще вибрати той, який дозволяє не влаштовувати додаткову стяжку (це ускладнює перекриття) і дає можливість вмонтувати нагрівальний кабель прямо в шар плиткового клею.
збільшуємо санвузол
Розширити площу санвузла можна без проблем, але тільки за рахунок допоміжних приміщень, наприклад коридору або комори. Збільшити санвузол, приєднавши частину кухні або житлового приміщення, не вдасться, оскільки за нормативами категорично заборонено розміщувати туалет і ванну (або душову) безпосередньо над житловими кімнатами і кухнями. Однак власникам квартир, розташованих на перших поверхах або над нежитловими приміщеннями, пощастило-на них ці обмеження не поширюються.
Будь-яке перепланування можна починати, тільки отримавши відповідний дозвіл в уповноваженому органі влади. Встоліце це інспекції з нагляду за перебудовою приміщень у житлових будинках (ИНПП) - підрозділу Державної житлової інспекції Москви (Мосжилинспекции)
Якщо сантехніку не переносять в приєднану зону, дозвіл на перепланування можна оформити за ескізом, до якого потрібно докласти схему вузла гідроізоляції. Але має бути показано розміщення сантехприладів і підводки до них. При влаштуванні гідроізоляції необхідно скласти акт огляду прихованих робіт. Збираючись замінити обладнання, виходите з існуючих розмірів приміщення. Адже якщо нова ванна не впишеться в призначене для неї простір і ви захочете трохи розширити його за рахунок кухні або кімнати, від цього доведеться отказаться- навіть часткове розташування санвузла над даними приміщенні не буде погоджено.
Якщо ви плануєте перемістити ванну, умивальник або унітаз на територію колишнього коридору, потрібно підготувати проект, який відповідає кільком условіям.Вчастності, заборонено кріпити прилади й трубопроводи санвузлів безпосередньо до огороджують житлові кімнати міжквартирних стін і перегородок (за винятком тих випадків, коли вони складені з цегли і мають товщину не менше 38см, а норми звуко- і віброізоляції дотримані).
Якщо при переплануванні не зачіпають несучі конструкції і загальнобудинкові інженерні комунікації, об'єднання ванної та туалету можна узгодити за ескізом
Кгідроізоляціі статі в "мокрій" зоні пред'являють особливі вимоги. Зокрема, потрібно, щоб вона була оклеечной, виконаної в два шари, і забезпечувала поздовжній і поперечний нахлест полотнищ не менше 85мм. Особі, що приймає готову гідроізоляцію, можуть бути пред'явлені дані про якість матеріалів і зразки гідроізоляції, акти прихованих робіт, проекти гідроізоляції і виконання робіт, а також журнали виробництва робіт. Якщо немає підтверджуючих документів (в тому числі актів огляду прихованих робіт), якість гідроізоляції можна перевірити двома способами. Перший-розкрити ділянку підлоги. Другий-провести випробування: залити підлогу водою (товщина її шару- до 2см) і залишити на 6 год, склавши відповідний акт (відсутність протікання говорить про добротності гідроізоляції).
Багато хто задається питанням: чи обов'язковий поріжок в санвузлі, і якщо так, то якої висоти? Згідно з нормативами, рівень підлоги в туалетах і ванних повинен бути на 15-20мм нижче, ніж в суміжних приміщеннях, або санвузол і сусідню кімнату необхідно розділити порогом.
Тим, хто збирається збільшити санвузол, слід також знати, що "не допускається ... вхід в приміщення, обладнане унітазом, безпосередньо з кухні і житлових кімнат" (Московські міські будівельні норми (ДБН) 3.01-01 "Житлові будинки", затверджені Постановою уряду Москви від 2 жовтня 2001 р. N 894-ПП). Аеслі дуже хочеться, щоб ванна або душ були розташовані ближче до спальні? В принципі це можливо, оскільки «допускається вхід: зі спальні у ванну кімнату; зі спальні в суміщений санвузол при влаштуванні в квартирі другого приміщення, обладнаного унітазом, з входом в нього з коридору або холу »(там же).
Поєднуємо кухню і житлову кімнату
Демонтаж перегородки між кухнею та кімнатою (тобто об'єднання цих приміщень) можливий, якщо квартира не газифікована, а міжкімнатні стіна не є несучою. Щоб оформити дозвіл, необхідно представити проект.Нормативи вимагають, щоб приміщення, обладнані газовими плитами, газовими колонками і т.д., були відокремлені від житлових кімнат. Не можна також розміщувати газифіковані кухні безпосередньо над житловими кімнатами і під ними (ВСН 61-89 (р) "Реконструкція та капітальний ремонт житлових будинків. Норми проектування", затверджені наказом Держкомархітектури від 26 грудня 1989р. N 250). Якщо ваша кухня після перепланування буде гордо йменуватися кухнею-вітальні, вона не перестане бути кухнею. Тому, щоб перебудову стало можливим, газове обладнання потрібно замінити електричним, попередньо отримавши дозвіл енергопостачальної організації на приєднання потужності. У давнину будинках, де система електропостачання та обладнання електрощитової далекі від досконалості, це часом викликає великі труднощі.
Новий отвір в несучій стіні можна виконати тільки за проектом, створеному автором проекту будинку (серії) або погодженим з ним або в інституті МосжілНІІпроект
Якщо перегородка або стіна між кухнею та кімнатою є несучою, об'єднати обидва приміщення можна, тільки влаштувавши в ній отвір. Для цього необхідно технічний висновок про можливість і допустимість таких робіт, а також проект, виконаний автором проекту будинку (серії) або узгоджений з ним. Якщо не вдається встановити автора проекту будівлі, слід звернутися в МосжілНІІпроект.
Існують і інші вимоги, яких слід дотримуватися. Наприклад, приєднання до стояків водопостачання і каналізації повинно залишитися на колишньому місці. При цьому не можна прокладати внутрішні каналізаційні мережі під стелею, в стінах і підлозі житлових кімнат, а також під стелею кухонь (відкрито чи приховано).
Приєднуємо лоджію або балкон
Цей вид перепланування вже був розглянутий на сторінках журналу, зокрема в статті "нарощуємо метри" ( "ИВД", 2006, N 3). Все написане актуально і зараз. Варто нагадати, що в приєднаних обсягах змінюється температурно-вологісний режим, і це негативно впливає на міцність і експлуатаційні характеристики несучих та огороджуючих конструкцій. Урезультаті виникають «містки холоду», через яких арматура і закладні деталі піддаються корозії, стіни промерзають, а в квартиру потрапляє атмосферна волога. Але кого і коли це зупиняло?
Спочатку лоджії і балкони не тільки з'єднували житло із зовнішнім світом, а й допомагали рятувати і евакуювати людей в надзвичайних і аварійних ситуаціях. Внашем дні цю додаткову територію за зовнішніми стінами квартир власники останніх нерідко розглядають як додатковий життєвий простір. Прагнучи приєднати заповітні метри до своєї житлової площі, вони часом готові буквально знести всі перешкоди.
Якщо ви збираєтеся перемістити ванну, умивальник або унітаз на територію колишнього коридору, потрібно підготувати проект
Щоб читачі представляли собі всю серйозність ситуації, коли при ремонті передбачається демонтувати підвіконну частину зовнішньої стіни, зробимо невеликий технічний екскурс. Існує три аспекти цієї проблеми: конструкторський, архітектурний і обліково-правової.
Розглянемо перший момент. Балкони в більшій мірі, ніж лоджії, піддаються ризику втратити несучу здатність. Конструктивне рішення балконів визначається схемою спирання балконної плити. При цьому варіантів не дуже багато: консольне або балкове спирання або кутова защемлення.
Вкрупнопанельних будівлях залежно від конструкції зовнішніх стін (несучі, самонесучі) і перекриттів (суцільні плити "на кімнату" або плити-настили) застосовують різноманітні схеми установки балконів:
защемлення в конструкції зовнішньої стіни з передачею зусилля на масив стіни;
пристрій консольної плити з передачею зусилля на стіни і перекриття;
спирання на приставні залізобетонні стійки або Г-подібні поперечні конструкції;
спирання на зовнішню стіну і підвішування до внутрішніх поперечних несучих стін, покриття або перекриттям;
спирання на консолі внутрішніх стін або колон в каркасних будівлях.
Вдома з цегляними стінами балконні плити кріплять в кладці стіни і приварюють їх закладні деталі до сталевих анкерів залізобетонних надвіконні перемичок.
Вкрупноблочних будівлях балконні плити защемляють між перемич, простінкових і підвіконними блоками і фіксують зварюванням сталевих анкерів із заставними деталями блоків і плит перекриттів примикає кімнати.
Плити перекриттів вбудованих лоджій панельних будинків спирають на несучі бічні внутрішні залізобетонні стіни. Для останніх потрібні додаткові утеплюють конструкції у вигляді окремих добірних панелей зовнішніх стін або об'ємних елементів.
існуючі Нормативні документи вимагають, щоб приміщення, обладнані газовими плитами, газовими колонками і т.д., були відокремлені від житлових кімнат
Перекриття виносних лоджій панельних будинків спирають на приставні бічні панельні стінки-«щоки». Щоб не виникало різниці осадових деформацій лоджій і будівлі, в багатоповерхових будинках застосовують конструкції навісних лоджій, «щоки» яких кріплять на поперечні внутрішні стіни. Бічні стіни виносних лоджій роблять несучими тільки в будівлях малої і середньої поверховості. Щоб забезпечити спільну осадку будівлі і лоджій, стіни останніх спирають на ділянки фундаментів поперечних внутрішніх стін.
Вкаркасних панельних будинках плити балконів (лоджій) працюють по балочної схемою, спираючись на консолі колон, що дозволяє виключити передачу навантаження на зовнішні стіни. При цьому вертикальні і горизонтальні сполучення панелей зовнішніх стін ізолюють за принципом дренувати стику. Стик балконної плити із зовнішньою стіною і перекриттям повинен також відповідати нормам теплоізоляції. Тому в конструкції стику передбачені утеплюють вкладиші.
Сподіваємося, наш екскурс допоможе зрозуміти, що видаляти будь-який фрагмент зовнішньої стіни можна тільки відповідно до спеціально розробленим проектом, що передбачає таке технічне рішення, яке перш за все забезпечить стійкість і безпеку конструкції. Взданіях деяких серій зробити це дуже складно, а часом і неможливо. Щоб точно дізнатися, здійсненно таке перевлаштування, вам доведеться звернутися до автора проекту будинку (серії). Відзначимо, що з найбільшою ймовірністю вдасться узгодити проектне рішення, що передбачає установку перегородки (склопакета) між лоджією і житловою кімнатою з посиленням конструкції, що обгороджує отвір. У подальшому, розміщуючи в цьому додатковому просторі меблі та інші предмети інтер'єру, врахуйте, що можливості балконної плити не безмежні.
Другий аспект проблеми стосується огорожі. Воно може бути повністю скляним, що дозволяє оглядати околиці, або традиційним непрозрачним- це залежить від уподобань власника квартири (якщо, звичайно, районний архітектор вважає, що дизайнерське рішення не вносить дисонанс в образ всього будинку, і схвалить його).
Нарешті, кілька слів про останньому аспекті приєднання лоджії або балкона до житлового приміщення. Урезультаті цієї перепланування техніко-економічні характеристики квартири як об'єкта нерухомості, що підлягає державному обліку, ізменяются- її площа збільшується. Якщо проект приєднання, виконаний автором проекту будинку або минулий у нього експертизу, буде узгоджений з ГоловАПУ Моськомархитектури, бажано, щоб у висновку про допустимість перебудови містилися слова: «... з приєднанням лоджії (балкона) до житлових приміщень».
Якщо після перебудови змінилося співвідношення житлової і загальної площі квартири, краще отримати нове свідоцтво про право власності. Впротівном випадку при здійсненні операцій або будь-яких операцій з нерухомістю, що вимагають нотаріального посвідчення (продаж, дарування, успадкування), можуть виникнути складності з її оформленням. Адже метраж приміщень, вказаний в документах БТІ, буде відрізнятися від того, який проставлений у свідоцтві. БТІ врахує площа кухні-вітальні як допоміжну, тобто житлова площа квартири після перебудови зменшиться. Щоб цього не сталося, бажано розмежувати власне кухню і житлову зону, влаштувавши, наприклад, подіум, невелику перегородку або підлоги різної конструкції і з різним покриттям. Ас приєднанням до житлових приміщень лоджії або балкона загальна площа вашого житла збільшиться, так як до цього площа літніх приміщень (засклених і відкритих лоджій, балконів, терас) до загальної площі квартири не була включена.
Що ще варто знати? Не допускається переносити нагрівальні прилади загальдомовий системи опалення на засклені лоджії і балкони. Зате цілком можливо влаштувати електричну теплу підлогу, якщо виділена на квартиру потужність дозволяє зробити це і якщо не передбачається збільшити навантаження на балконну плиту за рахунок стяжки і утеплювача. Дозволено не погоджувати утеплення балкона. Однак врахуйте, що, якщо товщина огороджувальних конструкцій балкона збільшиться, вони можуть бути відзначені на плані БТІ червоними лініями (це ознака порушення). Тому доцільно в проекті передбачити утеплення балкона.
Без посередників?
Чи варто вдаватися до послуг посередників, оформляючи перепланування, або цим можна зайнятися особисто? Однозначної відповіді на це питання немає-кожен приймає рішення сам. Ми розповімо про те, які підводні камені зустрічаються при виборі посередницьких фірм, а також попередимо їх потенційних клієнтів про деякі моменти.
Рекламу компаній, що займаються узгодженням перебудови, можна зустріти де завгодно. зазвичайінформацію про таких фірмах люди отримують у знайомих, вже оформили перепланування, в друкованих виданнях або Інтернеті. Іздесь їх чекають сюрпризи, про які здебільшого ніхто не підозрює. Головною несподіванкою стане ціна послуг посередників. Вона складається з вартості проектних робіт, необхідних погоджень в наглядових органах, послуг людини, який безпосередньо займається вашою справою, і «мастильних матеріалів», що дозволяють прискорити діяльність бюрократичної машини (це тіньові витрати, яких насправді частіше за все не існує, але вони значно збільшують ціну ). До речі, розцінки на платні послуги, що надаються державними структурами, затверджені офіційно, і з ними можна ознайомитися на офіційному сервері Уряду Москви: www.mos.ru. Мосжілінспекция оформляє дозволу на перепланування та перебудову безкоштовно.
Найбільш поширений спосіб обману компаніями-посреднікамі- перерахування безлічі нібито необхідних погоджень перебудови, які насправді не потрібні
Найпоширеніший спосіб обмана- перерахування цілого ряду нібито необхідних погоджень, які насправді не потрібні. Наведемо кілька прикладів. Багато фірм повідомляють: "Узгодження перепланування в Москві-трудомісткий і тривалий для непрофесіонала процес, так як вимагає узгодження більш ніж в десяти інстанціях, кожна з яких має свій власний порядок приймання та оформлення документів". Вспісок цих "інстанцій" незбагненним чином потрапили балансоутримувач будинку (ДЕЗ, РЕУ, ТСЖ, керуюча компанія), сусіди з найближчих квартир та інші власники приміщень в будинку. Насправді відповідно до Житлового кодексу РФ і іншими нормативними правовими актами при переплануванні квартири згоди згаданих організацій та осіб не потрібно. Узгоджувальних інстанцій всього кілька, і далеко не в кожному випадку вам знадобиться "схвалення" хоча б однієї з них. БТІ до цього переліку не входіт- у веденні цієї структури знаходиться тільки технічний облік житлового фонду. Але можете бути впевнені, що вам доведеться заплатити за все уявні узгодження, «отримані» посередниками. Причому сума витрат на «стимуляцію» посадових осіб, звертатися до яких не було ніякої необхідності, займе не останню сходинку в пред'явленому вам рахунку, і ніякими документами або розписками підтвердити її не вдасться.
Справедливості заради відзначимо, що є і цілком добросовісні посередницькі фірми, що надають достовірну інформацію і встановлюють адекватні ціни на свої послуги. Але це вже зовсім інша історія.