Договір ренти: особливості угоди, підготовка та оформлення договору, як не попастися на вудку шахраїв і уникнути ризику розірвання угоди
Купити квартиру можуть далеко не все ціни на житло, і так дуже високі, з кожним роком зростають. Навіть кредит не завжди здатний допомогти, тим більше що обмежень і зобов'язань він накладає чимало. Є, правда, ще один альтернативний варіант оформлення договору ренти або договору довічного утримання. Однак, перш ніж на нього зважитися, варто оцінити всі плюси і мінуси.
Договір довічного утримання з коштом визначає, що платник не тільки вносить певну грошову суму, але і здійснює догляд за власником квартири (одержувачем ренти).
Зазвичай подібні договори укладають з людьми похилого віку, які з якихось причин залишилися без догляду і піклування родичів. Таким чином, платник ренти отримує можливість придбати квартиру (нехай не відразу, а через деякий час), а власник житла-необхідний догляд і гідне грошове утримання.
Деякі агентства нерухомості пропонують послуги з підбору власників квартир, які готові укласти подібний договір. Навіть якщо за умовами договору набувач житла (майбутній платник ренти) повинен буде виплатити до половини його вартості, вигода все одно очевидна. Давайте порахуємо: ви будете виплачувати щомісячну ренту (її розмір-справа індивідуальна, універсальних рецептів тут немає і бути не може) і оплачувати комунальні платежі. Вкачестве прикладу візьмемо суму ренти в 10тис.руб., Додамо до цього 2тис.руб. комунальних платежів (разом сумарний платіж складе 12тис.руб.). Наприклад, рентополучателя проживе 10 років; тоді квартира обійдеться платнику в суму, яка вийде, якщо колічествомесяцев помножити на число років і на суму платежу: 121012000 = 1440000руб. плюс одноразовий внесок. З огляду на нинішні ціни на житло, експерти вважають, що економія може скласти до 70% від вартості квартири.
Захистити права сторін, що укладають договір ренти або довічного утримання, може тільки грамотно і ретельно складений документ, який підтвердить відносини. Ксожаленію, практика показує, що незахищеним частіше виявляється не одержувач, а саме платник ренти.
Вчем відмінності?
Чим відрізняються договори ренти та довічного утримання від договорів купівлі-продажу, оренди та успадкування майна? З орендою все ясно: в цьому випадку житло не переходить у власність того, хто вносить орендну плату. Навіть якщо орендар укладає договір на 10 або більше років, це не є підставою для переходу до нього власності орендодавця.Рента і довічне зміст-НЕ спадкування, хоча і дуже схожі на нього. Спадкові відносини найчастіше пов'язують родичів, і складно уявити, що споріднена допомогу буде поставлена виключно на комерційні рельси- спадкування (так само як і акт дарування відповідно до укладеного договору) передбачає безоплатність передачі майна.
Фактично договір ренти є ще однією з різновидів договорів передачі майна у власність. Найближчі його "родичі" - договори купівлі-продажу та міни. При укладенні договору купівлі-продажу покупець зобов'язаний сплатити за передане йому майно точно певну заздалегідь грошову суму (це правило залишається непорушним, навіть якщо покупець платить в розстрочку). При договорі міни передбачається, що обмін повинен стосуватися рівноцінних товарів (рівну цінність встановлюють шляхом порівняння вартості обмінюваних товарів); якщо ж товари нерівноцінні, призначають доплату в натуральній або грошовій формі.
Таким чином, робимо висновок: рента і довічне зміст-самостійні види договорів, за умовами яких одержувач довічної ренти оформляє перехід свого нерухомого майна до платника ренти на умовах регулярної виплати обумовленої грошової суми (а в деяких випадках-і забезпечення догляду). Розрізняються ці договори наявністю / відсутністю «додаткової опції»: при договорі ренти платник забезпечує тільки матеріальне утримання підопічного. Якщо ж укладають договір довічного утримання, мається на увазі не тільки матеріальне забезпечення, але і вже згадуваний догляд за літньою людиною, обсяг якого встановлений договором (може бути, треба буде оплачувати медичну допомогу і ліки або мити підлогу раз на тиждень і готувати обід).
Перед тим як укладати договір ренти або довічного утримання, уточніть, належить вашій майбутній підопічному житло, на яке ви розраховуєте. Буває і так: претендент на вашу турботу і гроші власником квартири не є, тобто не зможе передати вам житло ні за яких обставин.
Права і обов'язки
Договір ренти укладають в письмовому вигляді, запевняють у нотаріуса, а також реєструють в місцевому відділенні Державної реєстраційної палати-як і будь-який договір, який передбачає відчуження нерухомого майна. Це закріплено ст.584 Цивільного кодексаРФ.
Платниками ренти мають право виступати громадяни, комерційні і некомерційні організації. Одержувачем ренти може бути тільки фізична особа або некомерційна організація, наприклад благодійний фонд.
Довічна рента оформляється юридично шляхом укладення договору купівлі-продажу або дарування нерухомості, іншого майна з умовою довічного утримання або з умовою довічної ренти.
Вдоговоре необхідно визначити розмір ренти і величину одноразового платежу за право власності. Його розмір законом не встановлено, проте може стати причиною розірвання договору, якщо він явно занижений (скажімо, якщо за квартиру вартістю 10млнруб. Ви запропонуєте платіж 10тис.руб.).
Розмір ренти також повинен бути внесений в текст договору. При цьому треба припускати, що ви укладаєте договір не намесяц або два, а на кілька років, тому одним з умов має бути збільшення або зменшення обсягу змісту в залежності від стану одержувача ренти і рівня інфляції (зазвичай вказують у відсотках від початкового розміру ренти). Наприклад, коли ви укладали договір, ваш підопічний потребував послуги доглядальниці, а через деякий час така потреба відпала (його стан покращився).
Крім того, слід прописати в договорі все обов'язки сторін. Для платника ренти крім внесення рентних платежів включають, наприклад, наступне: забезпечення медичного обслуговування і придбання ліків; режим покупки продуктів і приготування їжі; порядок здійснення надомного догляду; покупка одягу; допомога по господарству; оплата комунальних послуг. Одержувач ренти, в свою чергу, повинен узгоджувати власні витрати з платником ренти, обґрунтовувати збільшення розміру платежу.
Щоб спростити собі життя після укладення договору, непогано передбачити порядок обліку послуг, що надаються. Про всяк випадок можна закріпити в договорі і можливість виконання зобов'язань не тільки особисто, але і через третіх осіб. Тоді при виникненні конфлікту (або при хворобі платника ренти) послуги з утримання літньої людини буде надавати іншу особу, природно, за рахунок платника ренти.
Дуже важливою частиною договору є умови його розірвання. Підстав для розірвання два: «систематичне невиконання умов договору» і «порушення зобов'язань по ньому однією стороною, яке тягне за собою будь-які негативні наслідки для іншої сторони». Рекомендуємо заздалегідь розшифрувати і прописати, що саме одержувач ренти розуміє під кожною з цих формулювань.
Нарешті, необхідно пам'ятати, що з моменту підписання договору та внесення початкового внеску передане за договором майно належить на праві власності платнику ренти. Але будь-які дії по його відчуженню (продаж, обмін, дарування) можна здійснювати тільки за згодою одержувача ренти, яка повинна бути оформлена в письмовому вигляді і нотаріально завірене. Одержувач ренти також не має права здійснювати з майном ніяких угод без погодження з платником ренти (якщо тільки не розірве договір).
Якщо укладений договір передбачає не тільки сплату ренти, але і догляд за її одержувачем, рекомендуємо внести в документ пункт про вартість догляду (зрозуміло, з урахуванням інфляції), оскільки легше оскаржити його якість, що не виражене в грошових знаках, а ось довести ваше добре ставлення і бажання у всьому догоджати підопічному практично неможливо.
Підводні камені
Розглянемо ці «способи», щоб не попастися на вудку шахраїв.
Спосіб перший, або «Родичі повернулися». Найчастіше договори ренти або довічного утримання укладають самотні пенсіонери, тобто передбачається, що родичів у них немає або з якихось причин ті не можуть забезпечити гідне грошове утримання і догляд. Іноді буває і так: родичі є, проте вони ніякої участі в долі літньої людини не приймають. Тому він вирішує укласти договір ренти і приймає фінансову (і не тільки) допомогу від чужих людей. Однак через деякий час родичі, стурбовані долею незаповіданою майна, оголошуються і вимагають від одержувача ренти розірвати договір, обіцяючи, що будуть доглядати за ним до кінця днів. Найчастіше переконати літню людину їм вдається, а далі слід позов до суду через порушення умов договору (оскаржити достатній рівень якості догляду, на жаль, дуже просто).
Спосіб другий, або «Ви з ким договір уклали?». Величезний ризик полягає в тому, що квартира, на яку претендує платник ренти, може не належати проживає в ній літній людині. Але це якраз досить легко перевірити: при підготовці договору достатньо попросити свого майбутнього підопічного показати документ, що підтверджує право власності на квартиру. Більш складно дізнатися інше: дієздатний чи власник квартири, тобто не заявить він згодом, що не міг укласти подібний договір, оскільки був введений в оману або ж взагалі обмежено дієздатний внаслідок слабкого душевного здоров'я.
Спосіб третій-тільки для літніх «екстремалів». Заповзятливий власник квартири може спробувати отримати свої кровні двічі. Зробити це, на жаль, можливо. Перш за все людина оформляє договір страхування квартири (що само по собі похвально) і укладає договір ренти (або довічного утримання). Атеперь починаються хитрощі: договір ренти передбачає, що випадкова загибель або пошкодження майна, передан- ного під виплату довічної ренти, не звільняє платника ренти від зобов'язань. Таким чином, навіть якщо квартира згорить, платник ренти все одно буде виплачувати грошове утримання колишньому власнику колишньої нерухомості. Практика показує, що деякі люди похилого віку, бажаючи заробити, влаштовують, наприклад, підпал, отримують страховку, а потім вимагають продовжити щомісячні виплати ренти- договір-то діє.
Спосіб четвертий, або «Як обдурити обидві сторони разом». Шукати власника квартири, який погодиться на рентні відносини, - справа довга і складна, та й не всі агентства нерухомості цим займаються. Схема дії ріелторських компаній, що пропонують посередницькі послуги при укладанні подібних договорів, така: покупець вносить платіж (часто до половини вартості квартири), частина грошей посередник передає власнику квартири, а інша частина залишається у агентства нерухомості в якості плати за надані послуги. При цьому покупцеві кажуть, що догляд за власником квартири агентство буде здійснювати самостійно. Одна з умов співпраці полягає в тому, що, якщо договір ренти з якихось причин розривають, внесок не повертають. Так у агентства нерухомості з'являється чудова можливість заробити: господареві квартири агенти обіцяють викупити житло і доглядати за ним, покупателю- забезпечити покупку квартири з відстроченим заселенням. При цьому догляд за власником ніхто не здійснює, і договір незабаром розривається. Сумлінний платник ренти виявляється в мінусі: і внесок йому не повертають, і житло він втрачає. Ичто найголовніше, не тільки літній власник квартири залишається без догляду, а й його житло швидше за все перейде у власність підприємливого агентства нерухомості.
Як бути?
Чи можна якось захистити себе? Так, звісно. Найпростіше було б сказати: не укладайте договір ренти, і все буде чудово. Ми ж спробуємо сформулювати кілька правил для платника ренти, виведених на основі аналізу судових справ.
Перше: потрібно навести довідки про ваше майбутнє підопічного, уточнити стан його здоров'я (в тому числі душевного), а також з'ясувати статус нерухомого майна, яке ви розраховуєте отримати. Щоб угоду не можна було розірвати через недієздатність одержувача ренти, попросіть представити довідки з психоневрологічного та наркологічного диспансерів, а також (більше для підстраховки) довідку з поліклініки від психіатра про повну адекватності рентополучателя на день укладення договору, а ще краще-укладати договір у присутності доктора . Це спричинить деякі додаткові витрати, зате збереже ваші нерви і гаманець в разі подачі позову. Бажано ще вивчити і виписку з медичної карти, щоб уявляти, які витрати на медичне обслуговування підопічного вас чекають (в разі укладення договору довічного утримання). Якщо ви озброєні цими документами, довести недієздатність вашого підопічного в суді вкрай важко.
Друге, що необхідно з'ясувати в ситуації, якщо підопічного ви знайшли не самі: не укладено чи вже договір про купівлю-продаж квартири з посредніком- агентством нерухомості. Якщо договір є, слід вивчити його умови і обов'язково зустрітися з майбутнім підопічним. Навіть якщо посередник стане переконувати вас у тому, що забезпечить гідний догляд літній людині, краще самостійно підтримувати зв'язок з останнім. Тоді ви будете точно знати, як агентство витрачає вносяться платежі і чи зможете ви уникнути розірвання договору через незадоволеність підопічного якістю догляду або розміром ренти.
Третє: необхідно скласти повний перелік зобов'язань, які ви купуєте, укладаючи договір. Однією з найбільш частих причин розірвання договору є незадоволеність рентополучателя виконанням послуг. Тому треба докладно розпитати, на який догляд розраховує рентополучателя і чого він чекає від вашої співпраці. Постарайтеся максимально конкретизувати кожен пункт. Внести в договір пункт про те, що ви зобов'язуєтеся забезпечити медобслуговування, недостатньо, - це занадто абстрактно. Краще передбачити пункт, в якому чітко сказано, що ви, наприклад, оплачуєте медичне страхування підопічного в такий-то клініці.
Четверте: визначити порядок розрахунків. Оптимальний варіант, якщо гроші ви будете переводити за безготівковим розрахунком, - у вас з'являється офіційний документ, завірений третьої, незалежної стороною- банком. Платежі можуть надходити на ощадну книжку або на заведену пластикову карту-це не настільки важливо. Ідаже якщо ви приносите гроші своєму підопічному особисто, в конверті, не забувайте (і не соромтеся) брати у нього розписку, інакше факт отримання ренти легко оскаржити в суді.
Наступне, що треба зробити, - завести щоденник, в якому фіксувати прохання свого підопічного і їх виконання. Добре б домовитися про те, що виконання кожної з них одержувач ренти буде завіряти підписом. Не забувайте проставляти дати і детально описувати прохання. Якщо підопічний просить купити йому електричний чайник, обговоріть всі подробиці: ємність, колір, фірму, матеріал. Ветом випадку ви отримуєте незаперечні докази того, що виконали прохання в повному обсязі.
Якщо ви розумієте, що підопічний буквально завалює вас все новими проханнями, які не закріплені умовами договору, ви можете розірвати його. Однак довести факт перевищення вимог одержувача ренти буде вкрай складно, якщо ви заздалегідь не закріпіть обсяг і рівень вимог в договорі.
Підіб'ємо підсумок: рента (або довічне утримання) - дійсно вигідна справа. Взарубежних державах висновок таких договорів-справа звичайна і поширене. Російська практика від європейської поки відстає, проте все можна виправити. Гарантією того, що ви отримаєте квартиру, є уважність як при укладенні договору ренти або договору довічного утримання, так і при виконанні його умов.