Договір дарування квартири: особливості угоди, підготовка та оформлення договору, передача прав власності на нерухоме майно
фото А.Медведева
фото К.Манько
фото К.Манько
Квартира-подарунок особливий: такий не кожен день отримуєш. Так як цей презент має специфічні риси, характер документального закріплення дарування нерухомого майна відрізняється від загальної процедури дарування. Сьогодні ми розповімо про те, як піднести людині квартиру, щоб це не завдало йому зайвого клопоту.
Здавалося б, що простіше: подарунок-будь-який предмет або майнове право, яке одна сторона передає на безоплатній основі іншої. Однак у договору дарування, по суті дійсно простого, є свої складності.
Що таке подарунок?
Цивільним кодексом РФ закріплено, що договір даренія- це угода, за якою одна сторона (дарувальник) безоплатно передає другій стороні (обдаровуваному) річ у власність або майнове право по відношенню до себе або третьої особи або звільняє цю сторону від майнового обов'язку перед собою або третьою особою. Іна стороні дарувальника, і на стороні обдаровуваного можуть бути кілька осіб: скажімо, дарують квартиру, яка належить кільком людям, або ж роблять подарунок в часткову або спільну власність. Наприклад, батьки можуть зробити подарунок дітям.Які характерні ознаки відрізняють договір дарування? Перш за все це безоплатність, тобто дарувальник від обдаровуваного не отримує нічого натомість свого подарунка. Проте при укладенні договору дарування можлива ситуація, при якій обдаровуваний обтяжується майновими зобов'язаннями, що саме по собі не виключає безоплатність договору дарування. Такі випадки бувають, коли майно дарують в загальнокорисних цілях, тобто, кажучи іншими словами, жертвують. Наприклад, організація може подарувати приміщення благодійному фонду або ж благодійний фонд-пожертвувати квартиру багатодітній родині. Якщо ж договір дарування включає в якості одного з умов зустрічну вимогу до обдаровуваного, таку угоду можуть визнати перетворений.
Крім того, безоплатність передбачає, що у обдаровуваного не виникає ніяких зустрічних зобов'язань по відношенню до дарувальника і в рамках даної угоди, і в рамках будь-якої іншої. Фактично, якщо правомірність дарування оскаржать в суді, обов'язково перевіряються всі угоди, які були укладені між дарувальником і обдаровуваним. Якщо обдаровуваний набув будь-які зобов'язання перед дарувальником в рамках іншої, суд буде цікавити, чи пов'язані між собою дарування житлоплощі і обтяження обдаровуваного якимись зобов'язаннями. Зрозуміло, в цьому випадку дарування визнають недійсним.
Дарування має бути добровільним. Якщо ж договір дарування укладений під впливом обману, насильства, погрози, зловмисної угоди одного боку з іншого чи дарувальник змушений укласти договір внаслідок збігу важких обставин на вкрай невигідних для себе умовах, такий договір може бути визнаний судом недійсним.
Нарешті, дарування має бути взаємним: важливо не тільки бажання дарувальника зробити подарунок, але і бажання обдаровуваного прийняти його. Якщо обдаровуваний не хоче отримувати подарунок, договір дарування не буде вважатися укладеним. Відповідно і право власності на майно від дарувальника до обдаровуваного НЕ перейде. Аеслі обдаровуваний відмовився від отримання подарунка вже після укладення угоди, його відмова прийняти подарунок необхідно зареєструвати в тому ж порядку, що і сама дарування.
Близьким за змістом до договору дарування є договір обіцянки дарування. Вони розрізняються тим, що дарувальник набуває зобов'язання здійснити передачу обдаровуваному майна у власність або майнового права або звільнити обдаровуваного від зобов'язання. Такий договір теж оформлюють письмово, однак він не передбачає негайної передачі майна.
Про даруванні ділянки
Якщо предмет даренія- земельну ділянку, в договорі вказують кадастровий номер, місце розташування та площу землі, категорію (землі сільськогосподарського призначення, поселень, промисловості, енергетики, транспорту, зв'язку, радіомовлення, телебачення, інформатики; землі для забезпечення космічної діяльності; землі оборони, безпеки та іншого спеціального призначення; землі особливо охоронюваних територій і об'єктів, лісового і водного фондів; землі запасу), а також роблять відмітку про те, чи є обмеження на використання землі або обтяження правами третіх осіб. Вдоговоре призводять опис меж ділянки (відповідно до кадастровим планом). Якщо предмет сделкі- житловий будинок з господарськими будівлями, в договір вносять адреса, технічні характеристики житлового будови, відомості про земельну ділянку, на якій розташовані об'єкти нерухомого майна. Як і при даруванні квартири, треба вказати реквізити правовстановлюючого документа власника житлового будинку та господарських будівель.
підготовка договору
Договір дарування нерухомого майна укладають в письмовій формі. Для укладення договору і дарувальнику, і одаряемому необхідний документ, що засвідчує особу (при даруванні через представника знадобиться довіреність, в якій повинні бути вказані предмет дарування і обдаровуваний).
Право дарувальника на квартиру має бути підтверджено свідоцтвом про державну реєстрацію права. Якщо такого свідоцтва немає, угода відбутися не може-в цьому випадку немає підтвердження того, що дарувальник передає обдаровуваному саме те майно, яке йому належить.
Податки з майна, яке вам було подаровано, потрібно платити тільки в тому випадку, якщо дарувальник не є вашим близьким родичем. Відповідність до Сімейним кодексом РФ такими визнаються чоловік (дружина), батьки та діти (те ж саме відноситься і до усиновителів та усиновлених дітей), дідусь, бабуся і онуки, повнорідні і неповнорідні (мають загальних батька чи матір) брати і сестри
Нарешті, потрібен документ на квартиру-виписка з технічного паспорта- для того, щоб ідентифікувати подарунок. Якщо вам не треба запрошувати техніка для здійснення замірів, виписка з паспорта та довідка про вартість квартири будуть готові через 10 днів. Якщо ж дарувальник проводив перепланування в квартирі і не зареєстрував її в установленому законом порядку, для того, щоб виготовити виписку з техпаспорта, доведеться викликати фахівця з БТІ, що подовжить процес підготовки документів до 30 днів.
Обдаровуваному необхідно написати заяву про реєстрацію договору дарування в реєстраційну палату.
Що ще знадобиться? Оскільки державна реєстрація договору є обов'язковою, потрібно квитанція про оплату державного мита за реєстрацію договору дарування. Питання про те, хто буде її оплачувати, залишається откритим- тут немає ніяких правил, все вирішується за домовленістю між сторонами.
Якщо дарують майно, що перебуває у спільній власності, необхідна письмова згода всіх співвласників на дарування такого майна. Тому дарувальник повинен надати нотаріально засвідчена згода дружини або чоловіка для здійснення угоди по розпорядженню спільно нажитий нерухомістю. Якщо в квартирі, яку збираються дарувати, зареєстровані неповнолітні діти, потрібно отримати згоду їх законного представника на дарування (так само йде справа з зареєстрованими в квартирі недієздатними громадянами).
Отже, ми приступаємо до підготовки тексту договору. Перше, що вказують в договорі, - беруть участь в ньому сторони. Обов'язково повинні бути паспортні дані і дарувальника, і обдаровуваного.
Є деякі обмеження в плані місто й дарувальників, і обдарованих. Наприклад, неповнолітні не можуть бути дарителями (нехай навіть і через законного представника). Вкачестве обдаровуваних, в свою чергу, не має права виступати працівники лікувальних, виховних установ, соціального захисту та інших аналогічних установ, якщо дарувальником є громадянин, який перебуває в них на лікуванні, змісті, вихованні, а також державні службовці та службовці органів муніципальних утворень, якщо дарування нерухомості пов'язане з їх посадовим становищем або виконанням ними службових обов'язків. Крім того, неможливо подарувати квартиру іноземному громадянину чи особі без громадянства в тому випадку, якщо дарують нерухоме майно, що знаходиться на території Російської Федерації.
Наступний обов'язковий момент-предмет договору. Він складається з двох елементів: перший найменування та опис переданого майна (квартири, будинку, земельної ділянки); другий, не менш важливий, - дії дарувальника по відношенню до обдаровуваному (безоплатна передача майна).
Оскільки дарування припускає, що дарувальник безоплатно передає обдаровуваному річ у власність, після реєстрації відповідного договору в реєстраційній палаті всі права і обов'язки по даній нерухомості переходять до обдаровуваного. Це означає, що договір дарування виключає можливість появи інших претендентів на майно, як може бути при спадкуванні
Щоб з тексту договору було зрозуміло, яке майно переходить до вас в дар, необхідно вказати ознаки, які є відмінними для цього подарунка. Коли дарують квартиру, в договорі вказують її адресу (включаючи найменування суб'єкта Російської Федерації, назви населеного пункту і вулиці, номер будинку, під'їзду, поверху і квартири), технічні характеристики обдарованого майна: тип будинку, кількість кімнат, площа (загальна і житлова). Втекст договору також повинні бути включені реквізити правовстановлюючого документа дарувальника. Наприклад: "А.В.Козлов передає на безоплатній основі А.К.Матвееву однокімнатну квартиру загальною площею 40м2 (житлова площа-24м2) на 5-му поверсі цегляного 10-поверхового будинку, розташованого за адресою: Московська обл., Г.Фрязіно , ул.Просторная, буд.9, кв.19. Квартира належить А.В.Козлову на підставі свідоцтва про право власності №5677 ».
«Посвідчення особи» квартири
Кожна людина незалежно від віку, статі, країни проживання, а також музичних або кулінарних пристрастей повинен мати документи. Точно так же документи потрібні і нашого житла.
Документ, яким встановлюється право власності (тобто право користуватися, володіти і розпоряджатися житлом на власний розсуд господаря), залежить від того, як це право виникло. Фактично можна виділити чотири варіанти переходу житла у власність: як наслідок приватизації, за договором (іхсуществует кілька видів), за рішенням суду і в результаті повної виплати паю.
Якщо житло стало вашим після приватизації квартири в індивідуальну, пайову, сумісну або спільну часткову власність, ви повинні мати договір передачі квартири і свідоцтво про право власності на житлове приміщення.
Другий випадок-перехід права власності за договором. Після покупки або обміну квартири у вас на руках залишається договір купівлі-продажу або відповідно договір мени- вони закріплюють факт переходу права власності на житло від одного власника до іншого. Можливо, квартира перейшла до вас у спадок або була подарена- тоді підтвердити ваші повноваження власника покликані свідоцтво про право на спадщину (його запевняє тільки нотаріус) або договір дарування. Існує і ще один варіант переходу власності-у вигляді укладання договору ренти (довічного проживання з вмістом). Всі договори реєструють у Федеральній реєстраційній службі.
Якщо ви брали участь в житлово-будівельному кооперативі, виплачуючи вартість квартири по частинах, документ, який засвідчує ваше право на житло, - довідка про повну виплату паю. Її підписує голова або головний бухгалтер, скріплюють печаткою ЖБК, а потім реєструють в Федеральної реєстраційної служби.
Нарешті, при переході права власності за судовим рішенням у вас повинні бути зареєстроване в Федеральної реєстраційної служби рішення суду, яке набрало законної сили, та свідоцтво про право власності на житлове приміщення.
Для здійснення будь-якої операції з нерухомим майном на правовстановлюючих документах (незалежно від дати їх отримання) повинен стояти штамп про державну реєстрацію (з датою і номером) в Єдиному державному реєстрі, який з 2005 р. веде Федеральна реєстраційна служба. Свідоцтво про державну реєстрацію права являє собою бланк блакитного кольору з водяними знаками.
Права і обов'язки
Останнє, на що ми рекомендуємо вам звернути увагу, - це права і обов'язки сторін, які є одним з дуже важливих компонентів договору.
Ще раз відзначимо, що у обдаровуваного є два права: прийняти подарунок або відмовитися від нього. Відмова від прийняття дарунка необхідно оформити письмово- він буде доданий до договору.
Перелік прав, якими закон наділяє дарувальника, дещо ширше: дарувальник має право вимагати відшкодування реальних збитків, завданих відмовою обдаровуваного прийняти дар (відшкодуванню підлягають витрати дарувальника, пов'язані з оформленням договору дарування); дарувальник може відмовитися від виконання договору дарування, що містить обіцянку передати обдаровуваному майно в майбутньому. Це може статися, якщо після укладення договору дарування майнове чи сімейний стан зміниться настільки, що виконання договору в нових умовах приведе до істотного зниження рівня життя дарувальника, а також якщо обдаровуваний здійснить замах на життя кого-небудь з членів його сім'ї або близьких родичів або зумисне заподіє дарувальнику тілесні ушкодження. Ветіх випадках обдаровуваний не має права вимагати відшкодування збитків, викликаних відмовою дарувальника від виконання договору дарування. У всіх інших ситуаціях обдаровуваний може вимагати компенсації шкоди, заподіяної відмовою дарувальника від виконання умов угоди.
Дочисла зобов'язань дарувальника перед обдаровуваним відноситься дотримання порядку і умов передачі майна. Дарувальник ж зобов'язаний попередити обдаровуваного про всі відомі йому на момент укладення договору права третіх осіб на майно.
Законом передбачені додаткові гарантії захисту прав окремих груп дарувальників і обдарованих: малолітній або недієздатний громадянин не може бути дарувальником, а одаряемий- працівником лікувального, виховного закладу, установи соціального захисту та інших аналогічних установ, якщо дарувальник перебуває в такому закладі на лікуванні, змісті, вихованні
Договір складають в трьох примірниках: по одному залишається у дарувальника і обдаровуваного, а ще один екземпляр знадобиться для реєстрації переходу права власності на нерухоме майно. Підписують договір обидві сторони. Нотаріальне посвідчення такого договору здійснюють за бажанням сторін, а ось його державна реєстрація обов'язкова.
Розміри державного мита за нотаріальне посвідчення договору дарування нерухомості залежать від вартості нерухомого майна, яке переходить у власність обдаровуваного. Треба знати інвентаризаційну вартість житлового приміщення (про неї можна впоратися в БТІ). Необхідно також внести зміни до Єдиного державного реєстру прав. Це роблять одночасно з державною реєстрацією договору або окремо. Розмір державного мита за реєстрацію договору від вартості майна не залежить. Реєстрація договору дарування обійдеться фізичній особі в 500руб., Стільки ж коштує і реєстрація переходу прав на нерухоме майно.
Квартира переходить від дарувальника до обдаровуваного в той момент, коли під договором ставлять підписи, але процедуру реєстрації договору проводять обов'язково. Дарувальник передає обдаровуваному ключі, книжки з оплати комунальних послуг, електроенергії, телефону. Крім того, після 1 березня 1996р. при передачі нерухомого майна оформляють акт прийому-передачі квартири. Форма акта- довільна; його підписують колишні і нові власники житла після юридичної або фізичної звільнення квартири. Акт прийому-передачі служить підтвердженням того, що сторони не мають претензій один до одного і угода завершена.