Купівля квартири на вторинному ринку нерухомості. Путівник по етапах такої угоди, що дозволяє уникнути підводних каменів.
Якщо ви вирішили купити квартиру, у вас є вибір-вкласти гроші в будівництво нової або ж придбати житло на вторинному ринку. Випадки обману пайовиків спонукають багатьох потенційних покупців вибирати другий варіант. Для них ми і пропонуємо путівник по етапах такої угоди, що дозволяє уникнути підводних каменів.
Отже, рішення прінято- ви купуєте квартиру не в новобудові, а на вторинному ринку, вже обжиту і облаштовану. Плюси несомненни- вам не доведеться чекати закінчення будівництва і гадати, чи встигнуть звести будинок в термін. Крім того, при придбанні квартири в споруджуваному будинку вам доведеться близько 6 міс очікувати проведення державної реєстрації права власності на нього. Однак того, хто шукає для себе вторинне житло, треба бути дуже уважним. Цей сегмент ринку-зона підвищеного ризику. Тут зустрічається більше витончене шахрайство, ніж на первинному, а термін повернення квартири становить 3 роки з моменту виявлення незаконність угоди. Будь-який з колишніх власників житла може протягом зазначеного терміну опротестувати угоду (а підстав для цього-маса, іноді навіть зумисне створених). Якщо були порушення законодавства, то суд повертає боку в початкове положення. Кількість розірваних угод на ринку нерухомості не так уже й мало: в Москві, наприклад, - близько 3% від загального їх числа. Щоб не збільшити цю сумну статистику, слід усвідомлювати всі свої дії.
вибираємо квартиру
З чого почати? Звичайно, з пошуку квартири. Якщо ви не обмежені в засобах, зверніться в агентство нерухомості, фахівці якого підберуть відповідну житлоплощу. Перший підводний камінь чекає вас саме тут. Відносини з ріелторської фірмою потрібно оформити документально. Дуже важливо в тексті договору вказати всі параметри квартири, яку ви шукаєте: район, тип будинку, поверх, площа, кількість кімнат. Чим повнішу інформацію отримає ваш агент, тим простіше йому буде знайти підходящий варіант.Зверніть увагу на те, що в договорі з агентством слід визначити розмір винагороди ріелтора. І ще одна порада. Вдоговоре непогано включити пункт про те, що агентство підбере вам не менше трьох варіантів житла, що задовольняє вашим вимогам, причому в певний термін. Впротівном випадку ріелтор повинен буде повернути вам аванс і виплатити неустойку. Зрозуміло, це положення договору не означає, що ви можете вередувати і відмовлятися від усіх пропонованих квартир, які відповідають даним критеріям. Якщо термін був пропущений з вашої вини (наприклад, ви відхиляли надані агентством варіанти без пояснення причин), ви отримаєте назад аванс за вирахуванням суми, витраченої ріелтором на пошук квартири.
Покупець квартири не платить податків. Продавець заплатить прибутковий податок-13% від вартості квартири (з вирахуванням пільг). Але якщо житло, яке ви продаєте, належало вам більше 5 років або коштує менше 1 млн руб., Ви звільняєтесь від сплати податку. Якщо ж продавець володів квартирою менше 5 років, то йому доведеться заплатити податок з суми доходу від продажу нерухомості, що перевищує 1 млн руб.
Навіть збираючись купувати квартиру через агентство, почніть з вивчення ринку. Людину, що володіє подібною інформацією, нелегко обвести навколо пальця - адже він має уявлення про ціни на ринку житла, а тому готовий говорити з ріелтором на одній мові.
Якщо ж ви вирішили діяти самостійно, не вдаючись до допомоги агентства нерухомості, дослідження ринку просто необхідно- саме так ви знайдете влаштовують вас варіанти. На наступному етапі треба буде дзвонити господарям зацікавили вас квартир-це зажадає і часу, і сил.
Як тільки вам підберуть декілька відповідних варіантів квартир (або ж ви знайдете їх самостійно), необхідно ознайомитися з ними. Не шкодуйте часу на огляд і врахуйте, що найчастіше вам доведеться рахуватися з розпорядком дня потенційного продавця.
Оглянувши квартиру, не забудьте поцікавитися, хто саме є її господарем і хто зареєстрований на цій житлоплощі. Ось тут і чекає наступний підводний камінь-в разі придбання квартири не у власника, а у його довіреної особи. Купівля по доверенності- справа вкрай ризикована. Проблема в тому, що продавець може виявитися несправжнім, - на жаль, самостійно перевірити справжність довіреності практично неможливо. Дотого ж буває, що сама квартира орендована на тривалий термін і незаконно приватизована. Слід дізнатися, хто є справжнім власником житла, звернувшись в місцеве відділення Федеральної реєстраційної служби РФ.
Розмовляючи з господарями квартири, дізнайтеся, коли в будинку робили капітальний ремонт і чи не варто будівлю в черзі на знесення або реконструкцію. Перевірити цю інформацію можна в Дирекції єдиного замовника. Але найголовніше-поцікавтеся, чи не робили власники перепланування. Цим терміном позначають будь-які зміни, які повинні бути відображені на плані БТІ. Неузгоджена перепланіровка- черговий підводний камінь. Процедура погодження перепланування досить трудомістка і вимагає чималих грошових витрат, а легалізація вже зробленого перебудови відніме ще більше сил, засобів і часу. Тому прислухайтеся до нашої поради: щоб убезпечити себе, обов'язково попросіть у господарів план квартири, що видається в Бюро технічної інвентаризації. Документ повинен бути отриманий не раніше ніж за 3 міс до того моменту, коли ви оглядаєте (і, можливо, купуєте) квартиру. Звірте план з реальним станом житла, зверніть увагу на розташування стін, наявність додаткового обладнання. Якщо складно самому- попросіть допомоги у друзів.
Пам'ятайте: неузгоджена перепланування загрожує вам не лише штрафом. За поданням жилинспекции (організації, відповідальної за узгодження перепланування) вас можуть зобов'язати привести квартиру в первинний стан (якщо перепланування була зроблена з порушенням закону-наприклад, кухню перенесли в одну з житлових кімнат або знесли несучу стіну).
Поторгуємося?
Наступний крок, який вам належить зробити, - домовитися про вартість придивилася квартири. Будьте готові до того, що продавець назве ціну, що відрізняється від суми, яка була вказана в оголошенні. Торгуйтесь- це не жадібність, а здоровий глузд.
Просити про зниження вартості можна з кількох причин: незручне розташування квартири (не дуже хороший район, віддаленість від метро, відсутність магазинів, дитячого садка, школи, поліклініки і т.д.), необхідність термінового ремонту, неузгоджена перепланування. Але важливо знати, що занадто низька ціна становить певну небезпеку. По-перше, буває, що дешева квартира належить до категорії спорних- це означає, що по ній йде судовий спір (наприклад, з сусідами, яким власник завдав шкоди при ремонті). По-друге, нечистий на руку продавець може звернутися в суд і отримає цілком реальну можливість відсудити у вас житло, якщо доведе, що уклав завідомо невигідну для себе угоду під тиском складних життєвих обставин (а також депресії, сп'яніння, загрози), в той час як ви вказали в договорі вартість істотно менша від тієї, що виплачена фактично. Запам'ятайте: щоб не залишитися і без грошей, і без житла, ставте в договорі саме ту суму, яку ви віддаєте за квартиру, як би вас не вмовляли вказати меншу. По-третє, цілком може виявитися, що ви купите житло "під обтяженням". Наприклад, попередник вашого продавця чомусь "забув" виписати з квартири родича, який відбуває покарання у в'язниці, або при приватизації житла не включив в число його власників малолітніх дітей, або приховав, що колишній чоловік (дружина) претендує на частину площі. По-четверте, якщо квартира, що купується колись була куплена у представника "групи ризику": самотнього старого людини, інваліда або у власника, в сім'ї якого є особи, які перебувають на обліку в психоневрологічному або наркологічному диспансері. Зрозуміло, при такому розвитку подій ви будете визнані добросовісним набувачем, а тому закон повинен бути на вашому боці. Але вас чекає суд- а з ним і неминучі великі витрати, втрачений час, неприємні переживання ... Втім, вирішувати вам, так що оціните свої майбутні витрати.
На етапі торгів треба обговорити також розмір завдатку (суми, яку ви віддаєте продавцеві на підтвердження своїх намірів, - зазвичай близько 30 тис. Руб.) І авансу. Аванс це попередній платіж; його розмір сторони обговорюють в кожній конкретній ситуації, але, як правило, він становить не менше 10% від основної вартості квартири і його виплачують в тому випадку, якщо покупець і продавець домовляються розділити всю суму на дві частини. Це зручно в тому випадку, якщо продавцеві потрібен час для того, щоб вивезти речі з квартири або залагодити якісь юридичні формальності, пов'язані з житлом. Щоб не втратити покупця, продавець може запропонувати вам укласти попередній договір купівлі-продажу (фактично це договір про наміри) і внести аванс. Якщо з якихось причин угода не відбудеться, аванс вам повинні повернути в повному обсязі. Що стосується завдатку, все залежить від того, з яких причин було розірвано договір. Ну а якщо ви відмовилися від покупки квартири, то завдаток залишиться у продавця.
Часто ріелтори в ціну покупки квартири включають і свої комісійні, і вартість оформлення угоди, не інформуючи про це покупця. Тому в договорі позначте розмір винагороди (краще - фіксовану суму), а також вкажіть, хтось покупець або продавець - несе витрати з оформлення угоди.
Внесення і завдатку, і авансу потрібно оформити в письмовому вигляді. При передачі як того, так і іншого обов'язково складіть розписку в отриманні грошей, яку повинен підписати продавець квартири. Її пишуть у довільній формі, але в цьому документі обов'язково треба вказати:
- хто передає гроші (паспортні дані покупця);
- хто отримує гроші (паспортні дані продавця);
- на якій підставі передаються гроші - зазвичай в розписці пишуть: «... в якості авансового платежу за квартиру»;
- точна адреса вашого майбутнього житла, за яке ви віддаєте завдаток або аванс, аж до вказівки поверху;
- основні характеристики квартири (кількість кімнат, планування, метраж);
- суму, яку передає покупець, і її призначення - аванс або завдаток;
- дату передачі грошових коштів.
Довіряй але перевіряй!
Основні складності очікують вас на етапі перевірки юридичної чистоти майбутньої угоди. Насамперед потрібно перевірити історію квартири. Якщо ви вирішили не користуватися послугами ріелтора, то ваше завдання ускладнюється. Від продавця ви отримаєте наступні документи, які допоможуть вам з'ясувати реальний стан речей:- паспорт або інший документ, що засвідчує особу;
- правовстановлюючі документи на квартиру (видане Реєстраційної палатою свідоцтво про право власності, договір міни або дарування, договір купівлі-продажу з попереднім власником, свідоцтво про спадщину та інші документи в залежності від того, на чому грунтується право власності продавця квартири), що пройшли обов'язкову державну реєстрацію . У правовстановлюючих документах завжди є ім'я власника житла;
- довідку про оціночну вартість житла (по інвентаризаційним цінами) і технічний паспорт на квартиру (ці документи, що видаються в Бюро технічної інвентаризації, підтвердять, що ви купуєте квартиру саме тієї площі і планування, які вказані в договорі);
- довідки з ЄЇРЦ і податкової інспекції про відсутність заборгованості по комунальних платежах і податках на нерухомість (або копію особового рахунку або довідку з будинкоуправління);
- дозвіл органів опіки та піклування на здійснення угоди купівлі-продажу (якщо вона зачіпає інтереси зареєстрованих в квартирі неповнолітніх) ;
- виписку з будинкової книги про прописаних (зареєстрованих) в квартирі осіб;
- нотаріально завірена згода чоловіка або дружини, родичів продавця житла на здійснення угоди купівлі-продажу (якщо подружжя або родичі є співвласниками квартири).
Звичайно, навіть цього досить довгого переліку документів недостатньо для повної перевірки угоди. Ви можете, заручившись згодою продавця і взявши у нього довіреність і копії правовстановлюючих документів на квартиру, отримати розширену виписку з будинкової книги. Вона допоможе вам переконатися в тому, що ви знаєте всіх людей, зареєстрованих в даній квартирі. Це означає, що після укладення угоди вас не буде чекати сюрприз в особі претендентів на житлоплощу з числа родичів колишнього власника квартири. Для того щоб отримати додаткові гарантії, включіть в договір купівлі-продажу пункт про обов'язок продавця звільнити житлове приміщення після укладення договору. Чітко вкажіть в тексті, що після закінчення терміну, відведеного продавцеві для переїзду, ви отримуєте повне право врізати свої замки і більше не пускати колишнього власника в квартиру, тепер належить вам.
Але прихованих підводних каменів все ж залишається чимало. Наприклад, власник-аферист заявляє в орган держреєстрації про те, що втратив попередній договір купівлі-продажу, і просить підтвердити його право на житло. Оскільки за законом дублікатів таких договорів не існує, йому видають виписку з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним. Згодом неохайний власник квартири цілком може отримати кілька подібних документів (під тим же приводом їх втрати), укласти знову-таки кілька договорів купівлі-продажу, запевнивши їх у різних нотаріальних конторах, зібрати гроші і втекти. Тому краще, щоб продавець як доказ свого права на житло показав вам власний договір купівлі-продажу квартири з попереднім власником. Однак у вас буде привід насторожитися, якщо замість цього він продемонструє згадану виписку з реєстру.
Перевірити потрібно і самого продавця квартири: необхідно переконатися, що він повністю дієздатний (тобто не перебуває на обліку ні в наркологічному, ні в психоневрологічному диспансері), інакше угода може бути визнана незаконною. Подивіться його документи, по можливості звірте його фотографії в паспорті і на обліковій картці в паспортному столі, розпитайте сусідів ... Обов'язково дізнайтеся, скільки власників у квартири, - всі вони повинні бути згодні продавати своє майно. Сомневаетесь- відмовтеся від угоди або укладіть договір титульного страхування. Він гарантує відшкодування фінансових втрат у разі позбавлення права власності на нерухомість, якщо суд визнає одну з угод з нею недійсною. Ставки становлять 0,3-2,5% від страхової суми.
Якщо ви купуєте квартиру через агентство нерухомості, частина проблем візьмуть на себе ріелтори. Вони з'ясують всі, що може перешкодити укладенню угоди або ускладнити ваше життя вже після оформлення договору купівлі-продажу. Проте залишається дуже важливий питання- буде ріелтор нести відповідальність за юридичну чистоту угоди? Дати однозначну відповідь можна. Будь-який договір теоретично може бути розірваний в суді, оскільки повністю гарантувати, що угода буде укладена і все пройде гладко, не під силу жодному ріелтору, навіть дуже досвідченому. Тому врахуйте: агентство несе відповідальність за помилки, допущені його співробітниками безпосередньо при оформленні договору купівлі-продажу, а також за порушення своїх зобов'язань. Відповідати за продавця ріелтор не може, але, щоб не ризикувати своєю діловою репутацією, агентство, звичайно, намагається перевірити кожного клієнта і запропоновану ним для продажу квартиру.
Договір дорожче грошей?
Для того щоб укласти договір купівлі-продажу, покупцеві потрібен тільки паспорт. Якщо ви купуєте квартиру не одноосібно, а в спільну власність, то знадобиться і письмову згоду всіх майбутніх власників на вчинення правочину.
Проект договору бажано підготувати заздалегідь-тоді у вас буде час для того, щоб уточнити його положення і узгодити спірні питання. Складання договору вимагає певних навичок, тому краще довірити це професіоналам. Договір оформляють в трьох примірниках в простій письмовій формі, причому всі його листи обов'язково зшивають. Підтверджують договір підписами сторін. Найкраще укладати договір у присутності нотаріуса: хоча за Цивільним кодексом РФ нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу обов'язковим не є, ця проста юридична формальність дасть додаткові гарантії безпеки вашої угоди.
Вдоговоре купівлі-продажу обов'язково повинні бути вказані:
- дата і місце його укладення;
- предмет договору-купівля-продаж;
- точна адреса і характеристика квартири (кількість кімнат, метраж); вартість квартири;
- розмір завдатку та авансу (якщо він був);
- термін, протягом якого продавець зобов'язується звільнити житлоплощу;
- хто оплачує витрати, пов'язані з оформленням договору купівлі-продажу та оренди банківського сейфа;
- паспортні дані та підписи сторін. (Договір повинні підписати всі повнолітні власники квартири. Підписи дітей від 14 років і старше, які ще не досягли повноліття, завіряються підписами їхніх батьків.)
Сейф або «дипломат»?
Тепер перейдемо до найважливішого етапу укладення сделкі- передачі грошей. Зазвичай це відбувається після того, як договір підписаний і покупець отримав ключі від квартири. Серед способів передачі грошей пальма першості належить розрахунками через банківську комірку. Зазвичай ріелторські агентства наполягають на тому, щоб їхні клієнти користувалися послугами депозитарію і передавали гроші саме таким способом. Покупець укладає договір про оренду сейфовой осередки в банку і закладає в неї гроші. За умовами договору ключ від банківської комірки служить "пропуском" до грошей, тому після укладення договору купівлі-продажу зацікавлені сторони (продавець і покупець, зазвичай в супроводі ріелтора) направляються в банк, де відбуваються всі подальші розрахунки. Вособом приміщенні, що гарантує конфіденційність і безпеку, продавець може переконатися в тому, що гроші дійсно знаходяться в його осередку. Для цього достатньо відкрити ключем, який йому передає покупець, банківський сейф. Якщо угода зривається, то ключ продавцю не вручають, а тому покупець завжди зможе забрати свої кровні з банківського сейфа.Другий спосіб передачі грошей-перерахування їх за безготівковим расчету- найбільш оптимальний: не треба перевіряти справжність купюр (за цю операцію в банку доведеться заплатити). Для того щоб продавець отримав те, що йому належить, досить заповнити відповідну платіжне доручення в банку. Найзручніше зробити це після підписання договору і в присутності продавця: і ви будете впевнені, що угода відбулася, і продавець упевниться в тому, що гроші відправлені на його банківський рахунок.
Є й інший варіант "безготівки" - банківські розрахунки з використанням акредитива або інкасового доручення. Для цього ви попередньо резервуєте на своєму рахунку суму, що дорівнює вартості квартири. Отримати її на руки або перевести на свій банківський рахунок продавець зможе тільки тоді, коли пред'явить банківським службовцям завірений нотаріусом договір купівлі-продажу.
Для того щоб захиститися в тих випадках, коли продавець виявився несумлінним, а покупцеві було завдано матеріальної шкоди, рієлторськоє агентство страхує свою відповідальність. Посилання на те, що ріелтор застрахований, має бути обов'язково включена в ваш договір купівлі-продажу квартири.
Продаючи квартиру, багато хто прагне скоротити розмір податку, який їм доведеться заплатити, і не хочуть оприлюднити факт отримання такої великої суми (згідно із законом банк зобов'язаний повідомити в податкову інспекцію про те, що на рахунок клієнта одноразово надходить більше 90 тис. Руб.). Тому вам можуть запропонувати передати гроші готівкою. Мінусів у цього способу передачі грошей значно більше, ніж плюсів: адже треба привезти велику суму грошей і подбати про те, щоб передати їх в безпечному місці. Крім того, продавець, можливо, захоче не тільки перерахувати гроші, а й перевірити справжність купюр, а для цього знадобиться спеціальне обладнання. З огляду на всі труднощі, ми не рекомендуємо передавати гроші таким способом. Якщо ж іншого варіанту немає, домовтеся з продавцем про передачу грошей на нейтральній території і при свідках. Втакому випадку, складаючи розписку в отриманні готівки, не забудьте згадати в ній про присутність свідків і вказати їх паспортні дані.
Вступаємо в права
Після укладення договору і передачі грошей у вас на руках повинні бути не тільки ключі від нового житла, а й розрахункові книжки комунальних платежів. Необхідно скласти акт прийому-передачі квартири, де вказують, в якому стані вам дісталося житло (зокрема, не забудьте згадати про наявність чи відсутність речей колишніх господарів). Пишуть його від руки у вільній формі, а підписують обидві сторони (покупець і продавець).
Договір купівлі-продажу нерухомості в обов'язковому порядку реєструють в Реєстраційній палаті або її відділеннях. За визнання, підтвердження і посвідчення статусу нового власника житла необхідно заплатити близько 500руб. Документи, що підтверджують внесення інформації про те, що ви купили квартиру, в Єдиний державний реєстр прав на нерухоме майно та угод з ним, будуть готові приблизно через 1 міс (прискорена реєстрація обійдеться вам дорожче звичайної, зате займе лише близько 5 робочих днів). Сетого моменту ви станете повноправним господарем квартири.