Створення товариства власників житла: плюси і мінуси ТСЖ, права і обов'язки, можливі труднощі в правлінні, етапи освіти
Коли мешканці новобудови або будинку, побудованого вже давно, приймають рішення про утворення ТСЖ, вони повинні добре уявляти собі всі плюси і мінуси такого об'єднання. Про це, а також про те, як створюється товариство, ми і збираємося розповісти.
Згідно з новим Житловим кодексом РФ, мешканці, які є власниками своїх квартир, можуть об'єк об'єднуючим для того, щоб управляти належним їм майном. Одна з різновидів подібної структури - товариство власників житла (ТСЖ). Це некомерційна організація, утворена власниками приміщень (житлових і нежитлових) для спільного управління багатоквартирним будинком та вирішення питань володіння, користування і розпорядження спільним майном.
Вчем полягають переваги управління будинком силами самого товариства? Ось лише деякі з них. По-перше, ТСЖ може вибирати обслуговуючу компанію. Тому в тому випадку, якщо якість надаваних послуг не відповідає вимогам мешканців (наприклад, несвоєчасно або неякісно прибирають територію), ТСможет розірвати договір і укласти його з іншою організацією або окремими особами. По-друге, ТСЖ самостійно планує ремонтні роботи в своєму будинку, визначає їх черговість. А оскільки план цих робіт і кошторис витрат на рік затверджуються на загальних зборах членів ТСЖ, не треба просити міську адміністрацію виділити гроші і потім роками чекати приходу ремонтників.
Всучасної законодавчій практиці часто об'єднують поняття "товариство власників житла" і "кондомініум". Однак кондомініум - це саме нерухоме майно (включаючи земельну ділянку у встановлених межах, розташоване на ньому житловий будинок та інші об'єкти нерухомості), а товариство власників житла - апарат управління цим майном. Кондомініум може існувати і без всякого ТСЖ, а ось для управління ним (обладнання дитячих майданчиків та прибудинкових зон відпочинку, ремонту, здачі приміщень в оренду) утворюють ТСЖ.
Є і ще один суміжний термін - житлово-будівельний кооператив (ЖБК). Різниця між ЖБК та ТСЖ полягає в тому, що ЖБК створюють на період будівництва будинку, а після того, як він побудований, організують ТСЖ. Треба відзначити, що існуючі зараз житлово-будівельні кооперативи повинні бути згодом перетворені в ТСЖ.
Навіщо об'єднуватися?
Для чого створюється товариство? Для того щоб забезпечити сприятливі та безпечні умови проживання громадян, організувати технічне обслуговування будинку та реалізувати право кожного власника житлового приміщення на управління своїм майном.Засоби ТСЖ формуються з таких джерел:
обов'язкові платежі, вступні та інші внески членів товариства;
бюджетні субсидії на забезпечення експлуатації та ремонту будинку, компенсація міською владою оплати окремих видів комунальних послуг для пільгових категорій мешканців (щоб отримувати субсидії, московським ТСЖ необхідно зареєструватися в Єдиному реєстрі управління багатоквартирними будинками - ЕРУ, який ведеться з жовтня 2007р.);
доходи від господарської (підприємницької) діяльності товариства, спрямованої на здійснення завдань і виконання обов'язків ТСЖ.
Житловий кодекс РФ не забороняє ТСЖ отримувати доходи, необхідні для досягнення статутних цілей. Для цього товариству дозволено здійснювати господарську діяльність. Правда, треба відзначити, що перелік її видів для ТСЖ зазвичай обмежений обслуговуванням, експлуатацією та ремонтом нерухомого майна в багатоквартирному будинку, будівництвом додаткових приміщень і об'єктів загального майна в такому будинку, а також здачею в оренду частини спільного майна.
Дуже важливо, що ТСЖ отримує можливість використовувати і прибудинкову територію. Оформити ділянку можна на будь-якому етапі діяльності ТСЖ - це зовсім не обов'язково робити тоді, коли створюється товариство, або в момент його реєстрації. Рішення про оформлення земельної ділянки у спільну часткову власність приймають товариші - власники приміщень у будинку на загальних зборах. За їх дорученням всі необхідні документи може підготувати голова ТСЖ. Після цього слід звернутися до органу місцевого самоврядування, який і винесе остаточний вердикт, який визначає долю прибудинкової території. Врахуйте: передача такої ділянки у власність власникам приміщень здійснюється безкоштовно.
Будинки, в яких утворені або утворюються товариства власників житла, в першу чергу включають в програму проведення капремонту за рахунок бюджету міста. Щоб ваш будинок був відремонтований вчасно, на загальних зборах членів ТСЖ треба прийняти рішення про створення фонду капітального ремонту. Ігород як власник житлових і нежитлових приміщень також буде зобов'язаний перераховувати до цього фонду кошти згідно з рішенням зборів
Оплюсах. Опитані нами члени різних ТСЖ зійшлися в тому, що товариства мають наступні плюси:
власники приміщень, які об'єдналися в ТСЖ, дійсно в змозі впливати на політику керуючої компанії. Ніхто не має права змусити мешканців збирати гроші на установку в загальних холах шкіряних меблів, але от вирішити, що треба обладнати додаткові паркувальні машиномісця, і знайти для цього гроші і площа члени товариства можуть;
товариство дає можливість вибирати експлуатує компанію. На практиці це означає, що власники самі контролюють якість надаваних їм комунальних послуг. Таку "ревізію" здійснюють, наприклад, працівники ТСЖ (інженер-диспетчер), голова або члени правління. Якщо виявлять якесь порушення, перевіряючий повідомить правління, цей факт буде уточнено і може стати підставою для розриву контракту з даної компанією, що управляє. Аакт, в якому зафіксовано неналежну якість житлово-комунальних послуг, є підставою для перерахунку платежів за надані комунальні послуги;
хоча капітальний ремонт будинку члени ТСЖ зобов'язані робити за рахунок власних коштів, держава виділяє на це субсидію з бюджету;
спільне майно ТСЖ може приносити значний прибуток його членам. Право вести підприємницьку діяльність, надане товариствам, дозволяє заробити на здавання під найм нежитлових приміщень або навіть стін будівлі (наприклад, під розміщення рекламних полотнищ або технічного обладнання);
члени ТСЖ можуть насолодитися простими (але, на жаль, настільки рідкісними тепер) радощами життя - благоустроєним під'їздом, власною автостоянкою, доглянутим двориком, дитячим майданчиком, на якій буде гратися ваша дитина.
Дотого ж треба сказати, що наявність ТСЖ підвищує ринкову вартість житла в будинку. Адже всім хочеться, щоб клумби перед під'їздом були акуратними, сходи - чистими, консьєржі - привітними, а домофони працювали (цей список можна поповнювати нескінченно).
Держава прагне допомагати системі ТСЖ. Тому не так давно в ряді регіонів (зокрема, в Москві) товариства звільнили від сплати земельного податку. Те ж саме стосується житлових кооперативів, ЖБК та інших спеціалізованих споживчих кооперативів, створених для задоволення потреб громадян у житлі, - тепер вони не повинні платити податок на земельні ділянки, які використовуються ними для досягнення статутних цілей відповідно до Житлового кодексу РФ.
Фахівці вважають, що вигідніше керувати кількома багатоквартирними будинками. Закон цього не перешкоджає - одне ТСЖ може бути створено з мешканців двох або більше будинків. Крім того, ТСЖ має право вибрати будь-яку форму управління будинком: самостійно, за допомогою прямих договорів з ресурсоснабжающими організаціями або ж через договір з запрошеною товариством експлуатуючої компанією. Можлива і повна передача професійної керуючої організації всіх повноважень щодо розпорядження спільним майном
Оминус. Однак не все так безхмарно - є у ТСЖ і свої недоліки:
часто ініціативи власників не знаходять підтримки у органів місцевого самоврядування. Ксожаленію, механізм взаємодії товариств і органів влади, такого необхідного для вирішення безлічі пов'язаних з житлом питань, недостатньо докладно закріплений в законі. Типовий приклад: якщо хтось із мешканців будинку, в якому є ТСЖ, не хоче платити внески і вносити обов'язкові комунальні платежі, стягнути з нього борги вдасться тільки через суд. Поки судова інстанція не прийме рішення, може пройти чимало часу, а комунальні послуги в цей період будуть оплачувати законослухняні члени ТСЖ;
пільговики не дуже хочуть вступати в ТСЖ. І хоча за законом міська влада зобов'язана повертати товариству різницю між платежами пільговиків (а вони є меншими за звичайні, оскільки ця категорія громадян користується дотаціями на оплату комунальних послуг) та інших власників житла, однак на практиці таке відшкодування відбувається вкрай рідко;
плата за експлуатацію в ТСЖ вище, ніж в звичайному будинку. Але треба розуміти, що розмір обов'язкових комунальних платежів абсолютно однаковий і для членів ТСЖ, і для жителів тих будинків, в яких товариства не створено. Авот рішення про додаткові витрати (наприклад, на обладнання автоматизованого гаража, облицювання під'їзду мармуровою плиткою, художнє оформлення вестибюля, оплату послуг ландшафтного дизайнера) приймають загальні збори мешканців або правління ТСЖ. Розрахунок і нарахування плати за житлове приміщення і комунальні послуги можуть здійснювати головний бухгалтер, бухгалтер або голова товариства. Причому необхідно враховувати випадки ненадання послуг або надання обслуговуючими організаціями комунальних послуг неналежної якості (наприклад, після літніх профілактичних робіт вчасно не включили гарячу воду);
успішність і ефективність діяльності ТСЖ багато в чому залежать від його голови і правління. Тому вибирати управлінців треба спільно і з розумом. Але навіть це не може бути гарантією того, що шановний сусід з п'ятого поверху не захоче привласнити частину публічних фінансів, а бойова сусідка з другого під'їзду стане хорошим управдомом.
Нарешті, голови ТСЖ нерідко нарікають на безініціативність мешканців і проявляється ними нерозуміння. Звичайно, членство в ТСЖ припускає якісь додаткові витрати, але вони окупаються сторицею. Наприклад, яку матір не хотілося б відпускати свою дитину на прогулянку в закритий і безпечний двір? Таку проблему може вирішити саме ТСЖ, однак це зажадає деяких зусиль і грошових витрат.
Товариство власників житла дозволяє мешканцям заробити на загальнобудинкових майні. Для цього загальні збори членів ТСЖ приймає рішення передати у тимчасове користування третім особам деякі об'єкти даного майна (підвал, де влаштовують магазин, або глуху стіну будинку, на якій розміщують рекламний щит). Можна також розширити площу будівлі - наприклад, надбудувати мансарду і здати її в оренду. Додаткові доходи, які отримає ТСЖ, повинні піти на потреби будинку
Права і обов'язки
Для того щоб уявляти собі, як діє товариство і чим воно може допомогти пересічним жителям, треба вивчити його права і обов'язки. Почнемо з комунальних послуг. ТСЖ укладає з ресурсоснабжающими організаціями договори або самостійно виробляє ресурси, необхідні для надання споживачам комунальних послуг належної якості в необхідних обсягах. При цьому дуже важливо, щоб вимоги закону не порушувалися, а життю, здоров'ю та майну мешканців не було завдано збитків. Товариство може обслуговувати внутрішньобудинкові інженерні системи, які використовуються для надання комунальних послуг споживачам, самостійно або із залученням інших осіб.
Усфері розрахунку і нарахування плати за комунальні послуги на керівництво ТСЖ покладаються такі обов'язки:
в установленому порядку зменшувати розмір цих платежів (наприклад, якщо відзначалися перебої з подачею електрики);
на вимогу споживача перевіряти розмір плати за послуги і не пізніше ніж через 3 робочих дня видавати документи, що підтверджують правильність нарахування платежів з урахуванням якості наданих послуг, а також встановлених законами та договором неустойок, штрафів, пені.
Дуже важливо забезпечувати гласність і прозорість діяльності правління ТСЖ. Для цього при наявності колективних (загальнобудинкових) лічильників ведуть журнал обліку їх показань, що дозволяє за запитом споживача протягом 1 робочого дня надати йому витяг з цього журналу. Якщо в роботі внутрішньобудинкових інженерних систем або інженерних комунікацій і устаткування, розташованих поза домом, виявлені неполадки, правління зобов'язане не тільки проінформувати про це власників житла протягом доби, а й дати ймовірний прогноз: чи надовго буде припинено або обмежено надання комунальних послуг. Крім того, товариство на вимогу будь-якого власника повинно надавати йому таку інформацію: найменування, адреси і номери телефонів диспетчерської та аварійної служб, розміри тарифів на комунальні послуги та надбавок до тарифів, порядок і форма оплати цих послуг, параметри їх якості, граничні терміни усунення аварій та інших порушень порядку надання комунальних послуг.
На керівництво товариства лягає і ще одна неприємна обов'язок - повідомляти споживачам про планові перервах в наданні комунальних послуг, причому не пізніше ніж за 10 робочих днів до початку цієї припинення.
Для того щоб гарантувати виконання органами управління ТСЖ своїх обов'язків, передбачені заходи відповідальності. Підставами для застосування таких заходів є порушення якості та порядку надання комунальних послуг; шкоду, заподіяну життю, здоров'ю та майну споживача, а також осіб, які проживають з ним, внаслідок ненадання цих послуг або ж їх неналежної якості. Відсутність провини керівників ТСЖ або керуючої організації в цьому випадку не береться до уваги. Однак вони звільняються від відповідальності за погіршення якості комунальних послуг, якщо доведуть, що його викликали обставини непереборної сили. Порушення зобов'язань з боку контрагентів (обслуговуючих організацій) або помилкові дії правління (в тому числі відсутність необхідних коштів) до таких не відносяться. Перелік тих випадків, коли члени правління ТСЖ несуть відповідальність, закріплений у статуті.
Але все це стосується обов'язків. Авот права ТСЖ здебільшого стосуються організації взаємин із споживачами комунальних послуг. Товариство має право вимагати внесення плати за спожиті послуги (і відповідно сплати неустойок, штрафів, пені при наявності заборгованості). Правління товариства може також вимагати, щоб в займане власником житлове приміщення були допущені працівники або представники ТСЖ, співробітники аварійних служб для огляду технічного та санітарного стану внутрішньо квартирного обладнання та виконання необхідних ремонтних робіт. Час відвідування повинно бути погоджено зі споживачем (хоча це правило не поширюється на ті випадки, коли необхідно ліквідувати аварію). Якщо ж ви відмовитеся впустити представників ТСЖ і з вашої вини буде завдано шкоди (наприклад, ви заллєте сусідів через несправність системи водопостачання), то товариство має право наполягати на повне відшкодування збитків.
Нарешті, правління ТСЖ наділене повноваженнями припиняти або обмежувати подачу мешканцеві-неплатнику гарячої води, електричної енергії і газу. Однак процедура ця досить тривала: обмежити надання комунальних послуг або припинити їх поставку можна тільки за рішенням суду. Власнику приміщення необхідно попередньо надіслати письмове попередження про заходи, які будуть прийняті (найкраще посилати його поштою з повідомленням про вручення або ж передавати з рук в руки під розписку). Але при цьому слід враховувати терміни, передбачені для ліквідації неплатником заборгованості. Врахуйте - відключати опалення, каналізацію і холодне водопостачання заборонено.
проблеми
Ну а тепер спробуємо подивитися на проблеми ТСЖ зсередини. Голови товариств визнаються, що їх хвилюють багато труднощів. Їх можна умовно розділити на кілька категорій.
Перша (і найважливіша) - неплатежі. Наприклад, забудовник і покупець, частково вже сплатив квартиру, судяться, так як по-різному визначають її площа. Борг перед ТСЖ зростає, покупець живе в квартирі, ремонтує її, але за експлуатацію не платить, посилаючись на те, що житло йому формально не належить. Та й інвестор не готовий вносити платежі в повному обсязі, хоча і стверджує, що квартира поки залишається його власністю. Юридично ця ситуація не врегульована, а тому в кожному конкретному випадку дозволяється індивідуально, найчастіше в судових органах.
Друга проблема - відносини із забудовником: не кожен з них готовий усунути недоробки, які є в будь-новобудові. Якщо змусити забудовника зробити це не вдається, мешканці усувають вади і несправності за свій рахунок.
Іноді забудовник вводить майбутніх власників в оману щодо розмірів прибудинкової території. Коли мешканці купують квартири, їм показують проспекти, а на фразу: "Територія уточнюється", включену до договору, ніхто не звертає уваги. Івот житло куплено, двір обладнаний, лавочки та пісочниці встановлені - а у дворі вже почали копати новий котлован! .. Або люди віддали гроші за квартиру з так званої вільним плануванням, а їм потім довелося платити за перепланування, якої не було, адже коли вони в'їжджали, в новому житлі були тільки зовнішні стіни. (Справа в тому, що в нашому житловому законодавстві не передбачений термін «вільне планування квартири», тому всім покупцям такого житла має бути непроста процедура легалізації перепланування.)
Третя проблема - брак інформації про діяльність ТСЖ. Багато мешканців на загальні збори не ходять, а адже всі питання, що стосуються їх рідного дому, вирішуються саме там. Тому нерідко ТСЖ вдаються до допомоги "разговорщіков" - тих членів правління, які можуть обійти всі квартири в будинку і обговорити насущні справи з власниками.
Ісам гостра проблема - байдужість жителів. Чимало людей готові віддати гроші, але не бажають взяти участь у благоустрої або хоча б обговорити можливі варіанти поліпшення життя вдома.
Підводячи підсумки, можна сказати: ТСЖ - це усвідомлена необхідність. Керувати своїм будинком треба з розумом. Най кращих, ніж власник, це не зробить ніхто.
ТСЖ не має права змінювати тарифи на комунальні послуги: їх встановлює Уряд РФ. Авот розмір плати за утримання і ремонт будинку (те, що раніше називали технічним обслуговуванням будівлі) визначається на загальних зборах членів ТСЖ. Дотого ж товариства отримують з міського бюджету субсидії на утримання і ремонт житлового фонду в багатоквартирних будинках - ця своєрідна надбавка дозволяє підтримувати будинок в належному стані
Послідовність етапів освіти товариства власників житла
1. Освіта ініціативної групи з власників або майбутніх власників житла
2. Підготовча робота (анкетування мешканців, роз'яснення їм переваг об'єднання)
3. Загальні збори мешканців, на якому приймають рішення про утворення ТСЖ, вибирають правління і його голови, а також спосіб управління майном (силами самих власників або керуючої компанії або за допомогою ТСЖ), затверджують статут ТСЖ
4. Реєстрація ТСЖ як юридичної особи. Для цього потрібні заява про державну реєстрацію, протокол загальних зборів з рішенням про створення товариства власників житла (оригінал або нотаріально завірена копія), два примірники статуту ТСЖ, затвердженого загальними зборами домовласників (прошиті і пронумеровані), а також квитанція про сплату держмита за реєстрацію товариства (2 тис. руб.)
5. Відкриття розрахункового рахунку товариства в банку
6. Передача будинку в управління спеціально створеною комісією, в складі якої є представники міської адміністрації та члени правління ТСЖ (акт приймання-передачі - типова міжвідомча форма N ОС-1а з додатком технічної документації на будівлю)