Права жителів розселяється і зносять: коментарі до закону. Варіанти нового житла, пропоновані державою власникам і квартиронаймачам.
PhotoXpress.ru
Ось уже кілька років ми спостерігаємо, як реалізується програма оновлення житлового фонду. Зносять старі п'ятиповерхівки, проводять капітальний ремонт будинків з відселенням мешканців ... Кданной програмі поступово приєднуються багато великих міст. На що ж можуть розраховувати мешканці розселяється і зносять? Про це ми і збираємося розповісти.
Долю кожного конкретного будинку вирішує міжвідомча комісія, яка формується в уряді, мерії або префектурі. Рівень, на якому її створюють, залежить від міста (наприклад, в Москві це відбувається на рівні префектур). Комісія оцінює стан будинку і вирішує, чи є він придатним для житла чи ні, чи можна його реконструювати або ж він підлягає знесенню. Звернутися до комісії мають право організації, які здійснюють обслуговування даного будинку (ДЕЗ), або представники товариства власників житла (ТСЖ). Щоб комісія розглянула питання про визнання будинку непридатним для проживання, заявник (крім самого заяви) повинен представити нотаріально завірені копії правовстановлюючих документів на житлове приміщення, оригінали його плану і технічного паспорта, а також висновок експерта-спеціалізованої організації, яка проводить обстеження багатоквартирного будинку на предмет його аварійності. Комісія зобов'язана протягом 1 міс розглянути заяву і винести свій вердикт. В деяких випадках за рішенням комісії може бути проведено додаткове обстеження будівлі. Після того як буде прийнято остаточне рішення про знесення або ж реконструкції будинку, органи влади визначать умови подальшого використання приміщення, терміни і порядок відселення жителів.
Навіть якщо відомо, що ваш будинок будуть зносити, ви маєте право приватизувати житло, яке займаєте за договором соціального найму. Авот прописати члена сім'ї в такій квартирі дозволено лише за згодою органу влади (якщо не будуть порушені вимоги про облікову норму житлової площі). Однак нагадуємо про те, що зареєструвати свою неповнолітню дитину за місцем проживання ви зможете без яких би то не було проблем
Рішення про знесення
Отже, вам доведеться покинути вже давно обжиту вами квартиру в випадках, якщо збираються виробляти:капітальний ремонт будинку-якщо немає можливості провести його без відселення мешканців (правда, люди, яких не переселяли під час капремонту, одностайно стверджують, що із задоволенням перебралися б до готелю або тимчасове житло, замість того щоб протягом долгіхмесяцев прокидатися під акомпанемент перфораторів та « болгарок »);
реконструкцію житлового будинку;
переобладнання будівлі і приміщень в ньому, що стали непридатними для проживання, в нежитлові. Це особливо актуально для історичних кварталів міста: старовинні особняки все частіше передають в нежитловий фонд, щоб реставраторам легше було стежити за ними. Зносу не підлягають і вдома, що утворюють характерну забудову певного історичного періоду (їх також називають морфотипами). Будинок-морфотип цікавий характером планування, тому будівлі 30-40-х рр. ХХ ст., Якщо вони знаходяться в хорошому стані, зносити не будуть;
знесення аварійного будинку або будинку, що загрожує обвалом (для цього будівля повинна бути в установленому порядку визнано аварійним чи непридатним для проживання і не підлягає відновленню);
знесення будинку в рамках міських житлових програм (наприклад, в Москві і Санкт-Петербурзі зараз зносять панельні п'ятиповерхівки, а незабаром, як планується, прийде черга дев'ятиповерхових «панельок»);
вилучення земельної ділянки для державних або муніципальних потреб з метою нового будівництва і розвитку територій (наприклад, якщо поруч з вашим будинком збираються будувати автотрасу).
Комісія може визнати будинок аварійним з кількох причин:
через місця його розташування (якщо будинок знаходиться в зоні зсувів, селевих потоків, снігових лавин);
якщо виявлена деформація фундаменту, стін, несучих конструкцій будівлі внаслідок природних причин (знос будівлі) або через пожежу, аварії, вибуху, землетрусу, нерівномірної просадки грунту;
коли зафіксовані чинники, що заважають нормальному життю людей, наприклад шум (гранично допустимий рівень шуму в денний час складає 55дБ, в нічний-45дБ). Якщо шум не можна усунути за допомогою інженерних і проектних рішень, будинок підлягає знесенню.
Підставою для знесення будинку є постанова міської адміністрації. Приблизно за півроку до знесення керівництво міста (в Москві-префект адміністративного округу) видає розпорядження про відселення проживаючих громадян, а ось мешканці з будинків, що підлягають знесенню за програмою реконструкції та оновлення житлового фонду, повинні бути сповіщені про таке рішення міської влади за 1 рік. Проводять інвестиційний конкурс на реконструкцію кварталу або кожного будинку. За його підсумками з переможцем укладають контракт, а в деяких випадках будівлі зносять або реконструюють за рахунок міського бюджету. Москву інвестиційний контракт підлягає реєстрації в Департаменті житлової політики і житлового фонду. Реконструкцією або будівництвом займається інвестор, а міська влада надає переселенський фонд (за рахунок коштів інвестора).
Як тільки будова визнають аварійним і таким, що підлягає знесенню або реконструкції, міська влада повідомляють про це жителям, підшукують їм нове житло. Повідомлення про знесення не тільки публікують в місцевих газетах і передають по відповідним телеканалам. Кожного власника квартири або квартиронаймача запрошують для бесіди в той орган державної влади, при якому створена комісія по знесенню або реконструкції. Москву подібними питаннями відає Департамент житлової політики і житлового фонду уряду міста. Вході цієї бесіди обговорюють всі умови переселення: місце, куди належить перебратися, метраж квартири, кількість кімнат, умови і час переїзду. Завдання переговорів-знайти той варіант, який влаштує обидві сторони, причому, якщо якісь питання залишаться невирішеними, власник квартири або квартиронаймач має право звернутися до суду. За півроку до планованого переїзду мешканцям повинні видати оглядові ордери на квартири. Договори найму житлового приміщення розривають тільки після того, як виданий ордер на нове житло.
Викупити квартиру раніше (до закінчення 1 року з дня отримання власником квартири або квартиронаймачем повідомлення про знесення або реконструкції житла) можна тільки за згодою мешканця. Дотого ж, якщо ви з якихось причин не згодні на переїзд, то виселити вас з будинку, що підлягає знесенню або реконструкції, міська влада може не раніше ніж через 1 рік з того моменту, коли було прийнято рішення про знесення.
Жителям будинків, що зносяться зобов'язані надати нові квартири або матеріальну компенсацію-за їх вибором. Згідно із законом квартира повинна бути рівнозначною, а компенсація-рівноцінною. Втексте Закону Москви N 21 від 31 травня 2006р. "Про забезпечення житлових прав громадян при переселенні й звільненні житлових приміщень (житлових будинків) у місті Москві" поняття "рівнозначність" не розкрито, але юридичною практикою і рішеннями судових органів визначено, що стару і нову квартири треба порівнювати не тільки по метражу або кількості кімнат . Житлові приміщення призначені для проживання в них людей, тому важливо порівнювати споживчі якості квартир (розмір, планування, ступінь впорядкованості і т.д.). Розмір компенсації визначають сторони на підставі незалежної оцінки (тобто фактично компенсація-щось середнє між ринковою вартістю і ціною БТІ). Компенсацію надають в безготівковій формі; вона повинна бути витрачена на придбання житлового приміщення. Виняток становлять випадки, коли у власника є інша квартира, в якій він буде жити, -тоді компенсація може бути витрачена і в інших цілях.
Власникам, які проживають в будинках, що стоять на землі, яка належить їм же (при цьому право власності на землю має бути відповідним чином оформлене і підтверджене правовстановлюючими документами), буде виплачена викупна ціна, причому в готівці. Розмір викупної ціни визначають виходячи з ринкової вартості вивільняється житлового будинку. Крім того, в викупну ціну включають також грошовий вираз збитків, заподіяних власнику в зв'язку з вилученням у нього майна (це може бути, наприклад, компенсація за плодові дерева або чагарники).
Вашу квартиру ремонтуватимуть з відселенням? Тоді вам повинні надати житло з маневреного фонду за договором короткострокового найму (якщо ремонт ще не закінчений, а термін договору закінчився, то договір автоматично продовжується). Ветом випадку вам підберуть комфортабельну квартиру або номер в готелі, але метраж такого тимчасового житла зовсім не обов'язково буде відповідати площі тієї квартири, яку належить реконструювати.
Для того щоб перетворити житлове приміщення в нежитлове, треба виконати кілька умов. По-перше, в нежитловий фонд переводять або всю будівлю в цілому, або тільки квартири на перших поверхах житлових будинків. По-друге, такий будинок не повинен бути присутнім в планах капітального ремонту та реконструкції. Якщо будинок був визнаний аварійним і при цьому не підлягає знесенню, його можуть перевести в нежитловий фонд, але лише в тому випадку, якщо він є історичною цінністю. По-третє, якщо переобладнання підлягає тільки частина будинку, то обов'язково повинна існувати можливість облаштування окремого входу, який буде незалежний від житлової частини будинку. По-четверте, дане приміщення не повинно бути обтяжене правами яких-небудь осіб (тобто, перш ніж переобладнати житлові будинки, всіх їх мешканців без винятку в обов'язковому порядку необхідно виселити і зареєструвати за новим місцем проживання).
Фахівці кажуть, що зносяться серій будинків практично не буває. Будинки поступово включають в список підлягають знесенню та реконструкції. Якщо сусідні будинки планують зламати, приготуйтеся до того, що ваш теж може потрапити в число зносяться, хоча він і не варто в плані. Вносить свої корективи і дорожнє будівництво: нові дороги, розв'язки, тунелі збільшують кількість будинків, які будуть позапланово знесені
Філію або гроші?
Рішення про переїзд прийнято, але куди належить перебиратися? Це питання хвилює всіх переселенців. Однак статус у них різний.
Власники квартир. Якщо ви є власником житла, нову квартиру надають в межах того району, в якому ви в даний час проживаєте. Але з цього правила є кілька винятків:
якщо житло надають в екстреному порядку (наприклад, у зв'язку зі стихійним лихом), органи влади міста мають право підібрати квартиру за межами колишнього району проживання;
при розселенні будинків в районі, в силу історичних, географічних і Міськбуд-вельних особливостей не має спільних кордонів з іншими районами міста, мешканцям будинку, що зноситься будівлі пропонують оглядові ордери на квартири в будинках, розташованих в межах того адміністра-ративного округу, до складу якого входить даний район;
якщо у разі знесення будинку вашої сім'ї надають не одну квартиру, а дві і більше, то в колишньому районі проживання може перебувати тільки одна з них, а всі інші його межами. Це не стосується багатодітних сімей, де є неповнолітні діти,-квартира, які їм виділяють, обов'язково повинні бути розташовані в одному районі;
для москвичів актуально наступне правило: жителям Центрального і Зеленоградського адміністративних округів, будинок яких стоїть у черзі на знесення, можуть запропонувати квартиру не в межах району проживання, а в межах округу.
Власник житла може вибрати один із запропонованих міською владою варіантів квартир. Але якщо він вимагає надати квартиру за конкретною адресою, в обраному ним будинку, на тому чи іншому поверсі або з певною кількістю кімнат, це задоволенню не підлягає. Якщо ви самі захочете переїхати з будинку, що зноситься в інший район, вам можуть виділити там квартиру.
Можливо, після розселення ви маєте намір переїхати в інше місто або ж розраховуєте придбати квартиру меншої площі і отримати доплату. Ветіх випадках правила переселення передбачають можливість надання грошової компенсації за квартиру в безготівковій формі.
Власники будинків. Що пропонує держава громадянам, які проживають у власних будинках? Недавня історія переселення жителів столичного Бутова з приватних будинків в міські квартири свідчить, що розмір компенсації нерідко буває занадто малий і не завжди задовольняє жителів.
Особливість цього випадку полягає в тому, що будинок належить мешканцям на праві власності, а ось земля дана в оренду містом. Законом передбачено, що викупна ціна нерухомості в цьому випадку повинна включати не тільки вартість вивільняється житлового будинку, а й суму всіх збитків, заподіяних власнику в зв'язку з прийдешнім переїздом. Якщо ж викупна ціна або пропонована нова квартира вас з якихось причин не влаштовує, ви маєте право звернутися до суду з позовом про виплату належної суми або про надання квартири відповідно до вимог, встановлених законом. Законодавство (ст. 32 Житлового кодексу РФ) на вашому боці, оскільки викупна ціна житлового приміщення, термін та інші умови викупу визначаються угодою з власником житлового приміщення.
Квартиронаймачі. Що ж покладається тим, хто користується квартирою на умовах договору соціального найму? Їм надають інше благоустроєне приміщення в житловому фонді міста, але без збереження колишнього району проживання, на підставі все того ж договору соціального найму. В деяких випадках влада міста може виділити безоплатну субсидію для придбання у власність або будівництва квартири, але це буває рідко.
Площа нового житла повинна бути рівнозначна розмірами вивільняється. Крім того, якщо наймач і проживають разом з ним члени сім'ї до виселення займали окрему квартиру або більше однієї кімнати в комунальній квартирі, то вони мають право вимагати надання відповідно окремої квартири або житлового приміщення, що складається з того ж кількості кімнат. Врахуйте, що і після того, як прийнято рішення про знесення або реконструкції будинку, ви можете приватизувати квартиру, в якій проживаєте. Варто тільки пам'ятати, що процес цей досить тривалий (від 6 місяців до 1 року). Ну а до кінця безкоштовної приватизації залишається відносно небагато часу-вона продовжена лише до 1 січня 2010р.
Якщо передбачається викуп квартири в будинку, який зносять або реконструюють, то в її вартість включають об'єктивно необхідні витрати власника на ремонт і благоустрій, що забезпечують використання приміщення відповідно до його призначення. Однак, якщо ви почали робити ремонт вже після того, як вас офіційно повідомили про прийдешнє переселення, ваші витрати в викупну ціну квартири не увійдуть
Чи може квартира стати більше?
Якщо ви є власником, то у разі знесення або реконструкції ви отримаєте житло такої ж площі. Однак можна і збільшити площу квартири-адже за законом соціальна норма становить 18м2 загальної площі на одну людину. Що це означає? Те, що метраж нової квартири буде залежати в першу чергу від складу вашої родини.Якщо ви самотній власник або наймач житла, максимальна загальна площа виділеної вам квартири може скласти 36м2, тобто в 2 рази більша за нормативну. Однак таке перевищення допускається тільки при наявності певних конструктивних особливостей наданого приміщення. Подружній парі покладається однокімнатна квартира загальною площею 36-44м2, а сім'ї з двох чоловік, які не перебувають між собою в шлюбі, повинні запропонувати двокімнатну квартиру площею 36-50м2. Сім'я з трьох осіб може розраховувати на двокімнатну квартиру загальною площею 54-62м2 (якщо серед членів родини є подружжя) або ж на трикімнатну квартиру площею 62-74м2 (якщо подружжя в сім'ї немає). Авот для сім'ї з чотирьох і більше осіб основним показником буде не кількість кімнат, а загальна площа-не менше 18м2 на кожного.
Якщо в сім'ї є хворий, що страждає одним з хронічних захворювань (їх перелік встановлений законодавством) у важкій формі, то в квартирі, що надається при переїзді, обов'язково повинна бути хоча б одна ізольована кімната для такої людини. Додаткові метри покладені і в тому випадку, якщо серед членів родини є кандидати або доктора наук. Крім того, якщо в сім'ї є дорослі різностатеві діти, то в новій квартирі у кожного з них має бути по кімнаті.
Але і тут є свої підводні камені. Якщо ви, бажаючи отримати квартиру побільше, навмисно погіршує свої житлові умови (наприклад, переїжджаєте в квартиру, площа якої не відповідає нормативу) або у вас є ще одна квартира, то додаткові квадратні метри вам не нададуть.
І ще: як тільки рішення про знесення або реконструкції будинку прийнято, зареєструвати нових мешканців в квартирі мають право лише власники. Будьте уважні: кількість власників квартири збільшується тільки в тому випадку, якщо їх включають до свідоцтва про право власності на нерухоме майно (квартиру). Тому факт реєстрації в колишній квартирі нового члена сім'ї зовсім не означає, що ви можете претендувати на більшу квартиру у новозбудованому будинку. Іеслі ваш син одружився або дочка вийшла заміж, то відселити молоду сім'ю в нову квартиру при переїзді з зноситься або реконструюється будинку ви зможете тільки в тому випадку, якщо новий член родини стане власником вашої квартири. Збільшити кількість власників житла можна, або уклавши з ними договір купівлі-продажу, або подарувавши (уклавши договір дарування) частку квартири. Однак майте на увазі: практика показує, що заради збільшення житлоплощі майбутні переселенці нерідко укладають фіктивні шлюби, тому органи державної влади розглядають кожен такий випадок окремо. Наймачі ж можуть прописати в квартирі лише своїх неповнолітніх дітей, а всіх інших членів сім'ї-виключно за згодою органу влади за умови дотримання вимог законодавства про облікову норму житлової площі.
Якщо власник або наймач переїжджає тимчасово (в разі капітального ремонту або реконструкції з відселенням), то після закінчення ремонтних робіт він повертається в свою колишню квартиру. Буває, втім, і так, що розміри приміщення після капітального ремонту або реконструкції зменшуються. Ті, хто проживав в квартирі або кімнаті на умовах договорів соціального найму, найму, безоплатного користування, і живуть разом з ними члени їх сім'ї мають право вселитися в це житлове приміщення, якщо загальна площа не стала менше облікової норми для даної сім'ї.
Для тих, хто перебуває на житловому обліку
Цікаво, що, якщо власник квартири або члени його сім'ї перебувають на житловому обліку (але визнані такими, що потребують поліпшення житлових умов лише після 1 березня 2005р.), Нове житлове приміщення їм буде надано відповідно до норм, однак за договором соціального найму. Це означає, що, отримавши нову квартиру, власник стане наймачем, а звільнене їм колишнє житло буде передано у власність міста. Така депріватізаціонная схема була розроблена перш за все для тих людей, які з різних обставин не зможуть утримувати отриману квартиру більшої площі. Слід пам'ятати: якщо мешканець останні 5 років навмисно погіршував свої житлові умови, здійснюючи операції з нерухомістю, йому запропонують тільки компенсацію або викупну ціну житлового приміщення.
Можливо, власника не влаштовує жоден з варіантів квартир, запропонованих йому містом. Тоді він отримує компенсацію або викупну ціну, але з житлового обліку його не знімають. Для наймача житлового приміщення діють інші правила: квартиру він отримає незалежно від того, коли був визнаний потребують поліпшення житлових умов. Різниця лише в тому, що тим, хто встиг стати на житловий облік до 1 березня 2005р., Можуть надати житло за договором соціального найму або безоплатну субсидію (на вибір), а тим, хто зробив це пізніше, запропонують тільки житлове приміщення за договором соціального найму.
Як показує практика, будинки, які визнали аварійними, далеко не завжди такими є: мешканці будинку і не чули про те, що з їх житлом щось не в порядку, і не скаржилися нікуда- приводу не було. Але місце, де стоїть будинок, сподобалося інвестору як майданчик для будівництва елітної багатоповерхівки, чергового торгового центру або офісної будівлі. Боротися з синдромом раптової «аварійності», безумовно, можна і потрібно, але тільки всім жителям даного будинку спільно і через суд
порядок переїзду
Як тільки власник житла або квартиронаймач і органи влади, які курирують організацію переселення (префектура, мерія, Департамент житлової політики і житлового фонду), приходять до згоди щодо наданої квартири, відбувається укладення договору міни або договору купівлі-продажу квартири. Однак якщо ви переїжджаєте в новобудову, яка ще не перейшла у власність міста, спочатку укладають договір короткострокового найму. Як тільки документи на будинок і землю будуть оформлені (це може зайняти від 6 міс до 1,5 року), договір переукладають. Тут важливі два моменти. По-перше, в договір короткострокового найму має входити згадка про те, що він підлягає переукладання. По-друге, в договорі має також міститися інформація про те, що житло належить вам на підставі права власності, це потрібно для того, щоб не довелося проходити процедуру приватизації (а також для того, щоб власник не опинився після переїзду в муніципальній квартирі) .
Відповідність до договором вам надають інше благоустроєне жиле приміщення, рівнозначне звільняється за площею та кількістю кімнат. Врахуйте, що закон не дозволяє органам влади брати доплату за різницю у вартості обмінюваних приміщень. Ухвалою Президії Верховного Суду РФ №148пв-02 від 2 квітня 2003р. був визнаний таким, що суперечить федеральному законодавству і нечинним з дня його прийняття абзац 4 п. 3.5 Положення №30 від 18января 2000р. "Про порядок переселення власників, наймачів, орендарів та інших осіб з житлових приміщень підлягають звільненню будинків, в яких є муніципальна і державна власність міста Москви" (цей документ є додатком до Постанови уряду Москви №30 від 18января 2000р.), Що передбачав доплату . Гроші з вас можуть взяти тільки в одному випадку: якщо ви самі хочете збільшити розмір вашої квартири. Для цього треба власноруч написати заяву про надання житла більшої площі. Якщо ж ви таку «доплату» вже внесли, але площа житлового приміщення не збільшували і заяву про надання квартири більшої площі не писали, то можна вимагати повернення цієї суми, але вже через суд.
Складнощі можуть виникнути в тому випадку, якщо квартирою користуються на підставі договору соціального найму. Юристи, які спеціалізуються на пов'язаних з переселенням конфліктних ситуаціях, зізнаються, що оскаржити таку доплату в суді буває вкрай складно. При цьому розмір доплати залежить від рішення громадської житлової комісії, і методика її розрахунку не завжди зрозуміла навіть професіоналам. Фахівці дають такі поради: якщо необхідна доплата надмірно велика, можна погодитися на переїзд, а ось розмір її оскаржити в судовому порядку.
Після того як квартира підібрана, мешканцям чекає переїзд. Звільнити квартиру треба не пізніше ніж через 1 міс після укладення договору та отримання документа про право власності на житлове приміщення або грошової компенсації або викупної ціни. Авот для наймачів житла може бути встановлений і інший термін-все залежить від умов договору. За загальним правилом міська влада надає переселенцям машину для переїзду. Це робиться за записом на той день, який буде зручний переїжджають.