Приватизація житла: плюси і мінуси процедури, юридичні тонкощі оформлення права власності на квартиру, необхідні документи.
Якщо ви все ще задається питанням, приватизувати житло чи ні, вирішити його швидше в ваших же інтересах. Термін безкоштовної приватизації закінчується, і скоро, щоб юридично оформити право власності на квартиру, в якій ви проживаєте, вам доведеться виплачувати її вартість власнику житла-державі. Пропонуємо вам вивчити процедуру приватизації і оцінити її плюси і мінуси-це допоможе прийняти вірне рішення.
Основна маса власників житла приватизацію вже провела, проте ще залишилися ті, хто таке рішення з різних причин не прийняв.
Плюси і мінуси
Розглянемо деякі юридичні аспекти. Особи, які проживають в неприватизованій квартирі, використовують її у відповідності з договором соціального найму, документальним підтвердженням якого є ордер. Цей договір має на увазі тільки володіння і користування квартірой- її не можна продати або заповідати.Урезультаті приватизації квартира стає власністю осіб, які в ній проживають. Видається свідоцтво про реєстрацію права власності на житлове приміщення документально підтверджує, що процедура приватизації завершена.
Власник може зробити з квартирою угоду купівлі-продажу, подарувати її або передати за заповітом, здати в оренду або оформити договір ренти.
Приватизувавши квартиру, ви купуєте додаткові гарантії захищеності від неправомірних дій з боку державних органів: наприклад, ніхто не має права виселити з приватизованої квартири її власників у разі несплати комунальних платежів та зборів на утримання і ремонт житлового будинку.
Тепер-матеріальне питання. Зодного боку, приватизація квартири ніяк не відбивається на суми комунальних платежів. Сдругой- власнику квартири належить платити податок на майно. Податок на будівлі, приміщення і споруди відноситься до числа місцевих податків (на практиці це означає, що його ставку встановлюють муніципальна влада) і сплачується щорічно. Ставка податку змінюється в залежності від інвентаризаційної вартості нерухомості (тієї, яку визначає бюро технічної інвентаризації): при вартості майна до 300тис. крб.- не більше 0,1%; 300-500тис. крб.- відповідно 0,1-0,3%; понад 500тис. крб.- 0,3-2%. В Москві ставки податку- 0,1 або 0,3 або 2% від інвентаризаційної вартості. Податок на квартиру, приватизовану в часткову власність, сплачує кожен з власників в сумі, що відповідає розміру частки в спільному майні.
Чи варто приватизувати квартиру, якщо ви стоїте в черзі на поліпшення житлових умов або ваш будинок йде під знос? На жаль, в таких випадках з приватизацією вашого нинішнього житла ви автоматично втратите в метражі майбутнього нового: при переселенні вам нададуть квартиру, рівну по загальній площі попередньої (бльшую ви можете отримати тільки з доплатою, і вартість 1м2 при викупі буде встановлена не ринкова, а інвентаризаційна).
Коли вас переселяють з неприватизованого приміщення, можете розраховувати на більше, оскільки при виділенні квартири будуть враховані багато параметрів. Зокрема, згідно з положеннями ст. 8 Закону Москви "Основи житлової політики міста Москви" №6 від 11.03.1998г. соціальна норма становить 18м2 загальної площі на одну людину.
При знесенні будинку переселенці турбуються про те, де буде розташовано нове житло. Зберегти район проживання можна в двох випадках: по-перше, ваша квартира приватизована; по-друге, ваш будинок передбачається реконструювати і переобладнати приміщення в нежитлові. При переселенні з неприватизованій квартири (при цьому житлові умови покращаться), а також якщо ваш будинок визнаний аварійним, житлоплощу вам нададуть в межах міста без збереження району проживання.
тонкощі процедури
Власне процедура приватизації полягає в наступному: ви пишете заяву про бажання перевести квартиру в вашу власність, збираєте документи і передаєте їх до відповідних державних органів. Москву подача заяви на приватизацію, виготовлення технічного паспорта та плану-довідки в ГУП РК РГЦ "Нерухомість" обійдуться вам в 1127руб. Потім, через 2-2,5мес, ви повинні будете підписати договір про передачу квартири у вашу власність, а незабаром після цього-отримати виписку з реєстру власників. Наступний етап державна реєстрація права власності в Управлінні Федеральної реєстраційної служби (500руб. За кожного власника). Термін регістраціі- 1мес. Нарешті, останній захід: протягом 5 днів необхідно поставити квартиру на технічний облік і отримати технічний паспорт в РГЦ "Нерухомість" (190руб. З кожного власника).
Ви не бажаєте проходити всі етапи приватизаційної процедури самостійно? Можна передоручити всі турботи фірмам-посередникам. Послуги з приватизації житлового приміщення надають і спеціалізовані контори, і ріелторські агентства. За позбавлення від головного болю, викликаної приватизацією, ви віддасте 15 30тис. крб.- в такому випадку доведеться чекати отримання свідоцтва 2-2,5мес. Якщо ж ви хочете отримати документи швидше (за 1-1,5мес), сума зросте. Укожному випадку фахівці агентств визначають вартість послуг індивідуально. Можливі й знижки- коли, наприклад, приватизацією одночасно займаєтеся і ви, і ваші сусіди: подача всіх документів "оптом" на приватизацію квартир з одного будинку обійдеться дешевше на 5-20% (залежно від кількості приватизованих квартир).
Власник набуває такі права на володіння (володіння) майном, користування ним (експлуатацію в будь-який дозволеної законом формі) і розпорядження (обмін, продаж, дарування, заповіт). Це і є відома ще з римського права тріада повноважень власника. Оформивши квартиру у власність, ви отримуєте право не тільки жити в ній, а й здійснювати різні дії, наприклад продати, здати в оренду або заповідати житлоплощу. Правда, з'являться і додаткові обязанності- власник повинен платити податок на майно.
За загальним правилом присутнім при оформленні договору передачі квартири у власність приватизується її осіб повинні все, згадані в цьому договорі. Саме тому до відділу приватизації необхідно прибути і вам, і вашим домашнім- власникам житла. Хоча в деяких випадках ви можете представляти інтереси відсутніх, отримавши від них відповідну довіреність. Якщо хтось із ваших домашніх знаходиться на навчанні, то таку довіреність завіряє нотаріус, якщо проходить строкову службу в армії-нотаріус або командир частини. Довіреність на приватизацію квартири від людини, яка відбуває покарання в місцях позбавлення волі, запевняє начальник установи, де відбуває покарання.
Чи стають ваші неповнолітні діти, які проживають разом з вами, співвласниками квартири? Так, безумовно. Всвідетельстве про реєстрацію права власності на квартиру вони будуть фігурувати як власники часток житлоплощі. Важливо знати, що діти 14-18лет обов'язково присутні при укладанні договору і навіть ставлять в ньому підпису (які, правда, повинні бути завірені підписами батьків).
Можливо, ви не хочете, щоб неповнолітній реалізував своє право на приватизацію (ймовірно, йому ще може стати в нагоді це право в майбутньому, коли він захоче приватизувати якусь іншу квартиру). Спробуйте виключити його з процедури приватизації саме цього житла. Але отримати дозвіл органів опіки та піклування на те, щоб ваш неповнолітня дитина був виключений з числа власників квартири, в якій він проживає, теоретично (та й практично) не представляється можливим. Залишається єдиний вихід: зареєструвати дитину у найближчих родичів.
Які ще труднощі можуть підстерігати? Наприклад, якщо людина, що почала процедуру приватизації житла, помер до оформлення договору на передачу житлового приміщення в його власність (або до реєстрації такого договору), це не може бути підставою для відмови в приватизації квартири його спадкоємцям. Єдина умова спадкодавець за життя висловив свою волю на приватизацію квартири і не відкликав заяву. Ветом випадку вимоги спадкоємців повинні бути задоволені в повній мірі.
Часто виникає наступна проблема: в квартирі, яку збираються приватизувати, проведена неузгоджена перепланування. Якщо в БТІ невідомо про проведені вами зміни, то на процесі приватизації це не позначиться. Фахівці БТІ в курсі перепланування? Тоді вона буде відображена на поверховому плані і експлікації, яку для вас виготовлять в БТІ протягом 10 днів. Вам необхідно її погодити, а лише потім приступати до приватизації. Складність і тривалість процедури узгодження залежать від тих змін, які ви зробили.
Приватизувати можна і кімнату в комунальній квартирі або навіть в гуртожитку. Порядок оформлення і подачі документів від стандартного відрізнятися не буде, а ось рішення за кожним таким випадком власник житла повинен приймати окремо.
Якщо ви брали участь в будівництві кооперативного житла, приватизувати його не потрібно. Такі житлові приміщення автоматично переводяться у власність покупця з моменту повної виплати пайового внеску. Правда, в реєстраційну палату вам все ж доведеться обратіться- саме там ви отримаєте свідоцтво про державну реєстрацію права власності.
Часткова або спільна?
І нарешті, важливе питання: в який вид власності-часткову або совместную- треба переводити квартиру після приватизації? Це залежить насамперед від вашої домовленості з домочадцями.Спільна власність-різновид спільної власності, в якій частки кожного з власників не визначені. Тобто співвласники володіють і користуються спільним майном на рівних правах (якщо, звичайно, договором не встановлений інший порядок).
Приватизація квартири у спільну сумісну власність можлива лише при приватизації її подружжям. Ветом випадку співвласники на свій розсуд можуть продати, подарувати, заповісти квартиру, але тільки при обопільній згоді. Коли подружжя розлучається, щоб поділити той спільної власності потрібно змінити правовий режим власності. За загальним правилом обоє отримають рівні частки квартири. Якщо один з подружжя вирішить продати свою частку власності, то інший має переважне право купівлі частки в порівнянні з іншими покупцями (це закріплено в ст. 246 і 250 Цивільного кодексу РФ). Ціну і умови продажу визначає той, хто вирішив розлучитися зі своєю часткою. Юристи рекомендують оформити пропозицію про продаж вашої частки письмово і запевнити його нотаріально, а потім передати вашому колишньому чоловікові (або дружині). Тоді буде документально засвідчено, що ви пропонували чоловікові (дружині) скористатися правом викупу.
Крім того, обов'язковий розділ спільного майна може бути проведений у разі пред'явлення претензій кредиторами на частку дружина в квартирі (п. 1 ст. 38 Сімейного кодексу РФ). ВТАК ситуації знову ж другому чоловікові буде надано право переважного викупу частки подружжя-боржника. Нарешті, розділ майна повинен бути проведений при спадкуванні майна померлого чоловіка пережили його чоловіком. Особливо це важливо, коли спадкоємців кілька, - в цьому випадку розділ майна на частки необхідний для визначення розміру майна, яке отримає кожен із згаданих в заповіті.
Скажімо, ви плануєте приватизувати квартиру не тільки на себе і чоловіка (або дружину), тобто до складу осіб, на яких здійснюється приватизація, увійдуть і інші люди (наприклад, ваші діти або батьки). Ветом випадку приватизація в спільну власність апріорі неможлива. Залишається тільки один варіант: житло має бути приватизовано в часткову власність. Режим часткової власності передбачає, що квартира відразу ж буде поділена між приватизують на рівні частки. Вотличие від режиму спільної власності згоди співвласників на угоду з належить вам часткою загального майна не потрібно. При необхідності частку в квартирі можна буде продати, подарувати або заповісти. Головне дотримати вимоги законодавства: пам'ятайте, що право переважної покупки належить вашим співвласникам.
підготуємо документи
Для приватизації квартири вам знадобиться зібрати наступний пакет документів:
оригінали та копії паспортів всіх зареєстрованих на приватизується площі, в тому числі дітей від 14 років (для діючих офіцерів і офіцерів запаса- копії посвідчень особи офіцера або довідку з військкомату, що містить реквізити цього документа);
копії свідоцтв про народження всіх неповнолітніх, які зареєстровані в приватизованому житлі (нехай навіть їм вже виповнилося 14 років і вони вже отримали паспорт);
оригінали і копії документів, що підтверджують зміну прізвища, імені, по батькові (наприклад, свідоцтв про шлюб або про розлучення);
при необхідності-довідку про те, що будь-якої ваш домочадець, що раніше проживав в іншому регіоні Росії, не використав там своє право на приватизацію (людина, зареєстрований в будь-якому регіоні з вересня 1991р. по грудень 1997р., таку довідку отримує в БТІ за місцем проживання, після січня 1998р в регіональному відділенні Федеральної реєстраційної служби);
для іноземних громадян, які беруть участь в приватизаційному процесі, - довідку, що підтверджує постійну реєстрацію за місцем проживання, із зазначенням адреси проживання до переїзду (причому в довідці має бути відмітка про те, що мешканець "вибув на постійне місце проживання в РФ", і вказано місто, наприклад Москва). Іпомніте, що такий документ необхідно апостилювати, тобто замовити офіційний переклад довідки і запевнити його у нотаріуса (найчастіше нотаріальні контори та фірми, що займаються наданням послуг апостиля, працюють спільно);
письмову відмову в тому випадку, якщо хтось із мешканців вашої квартири відмовляється від участі в приватизації (відмова також повинен бути завірений нотаріусом; при необхідності його можна запросити додому). Відмова повинен бути складений на користь всіх учасників в приватизації житлового приміщення. Або відмовляється може особисто бути присутнім при підписанні договору передачі квартири-тоді письмову відмову не потрібен;
оригінали документів на квартиру (ордер, обмінний ордер, паспорт житлового приміщення, виписка з Розпорядження Департаменту житлової політики і житлового фонду міста Москви про надання житлової площі в право користування і договір соціального найму) - потрібні будуть і оригінал, і дві копії. При втраті ордера необхідно отримати довідку в ДЕЗ про те, що ордер не зберігся. Саму довідку, що підтверджує право власності на квартиру, видасть міський архів (в Москві Центральний архів розташований за адресою: вул. Профспілкова, 80). Крім того, необхідна виписка з протоколу засідання житлової комісії префектури за місцем розташування підприємства, що приватизується приміщення про дозвіл приватизації без ордера;
виписку з будинкової книги (з інформацією про громадян, зареєстрованих на даній площі з моменту отримання ордера) в двох примірниках. Якщо хтось із членів сім'ї виписаний за рішенням суду, необхідно надати ксерокопію цього рішення;
два примірника фінансового особового рахунку. Уразі смерті відповідального квартиронаймача до моменту закінчення приватизації процедура не зміниться. Однак особовий рахунок треба перевести на кого-небудь з повнолітніх, зареєстрованих в квартирі;
оригінали і копії поверхового плану і експлікації, завірені БТІ;
копії квитанцій про оплату комунальних послуг за останні 3 міс.
Треба зауважити, що список документів можна і расшіріть- все залежить від конкретної ситуації. Наприклад, в разі смерті відповідального квартиронаймача або одного з проживали в квартирі знадобиться довідка про смерть.
У разі, якщо ви вже приватизували квартиру, але втратили документ, що підтверджує право власності на житлове приміщення, необхідно отримати його дублікат. За ним треба звернутися в реєстраційну палату вашого регіону.
Право на приватизацію ви можете використовувати лише один раз, тому відповідно до ст. 7 Рішення Комітету РФ по муніципальному господарству «Про затвердження примірного положення про безкоштовну приватизацію житлового фонду в Російській Федерації» слід подати довідку, яка підтверджує, що раніше право на приватизацію житла використано не було. Таким чином, будь-який член вашої родини, вже приватизував квартиру, не зможе скористатися правом на приватизацію вдруге.
Пам'ятайте, що черги за документами, необхідними для проходження всіх приватизаційних процедур, ростуть. Незалежно від того, чи будете ви займатися отриманням документів самостійно або довірите це фахівцям, ви витратите на проходження формальностей від 3міс до 1 року. Саме тому, з огляду на зміни, які відбудуться незабаром у процедурі приватизації, постарайтеся прийняти рішення вчасно, щоб заощадити власні гроші і час.