Способи управління багатоквартирними будинками, передбачені ЖК РФ для власників приміщень. Структура діяльності керуючих компаній.
Пам'ятайте ділову даму-кербуда з комедії Леоніда Гайдая "Діамантова рука"? Якщо немає, дуже дарма. Незабаром, аіменно не пізніше 1 січня 2007 року, у кожного багатоквартирного будинку повинна з'явитися своя керуюча компанія. Проте, як мешканцям вибрати спосіб управління, і піде мова в цій статті.
За даними керівника Департаменту житлово-комунального господарства та благоустрою Москви А.Л.Кескінова, з більш ніж 39тис.жілих будівель в Москві з керуючими компаніями визначилося близько 1,5 тис. Іета ситуація типова не тільки для столиці, а й для інших регіонів. Наприклад, в республіці Комі було проведено 53собранія з приводу вибору способу управління багатоквартирними будинками, а в результаті лише в 30домах питання вирішилося. Все це навіть стало причиною того, що рішенням Державної думи термін, протягом якого власники приміщень в багатоквартирних будинках повинні вибрати керуючу організацію, був продовжений до 1 січня 2007р.
Так в чому ж проблема? Чиновники, відповідальні за просування реформи житлово-комунального господарства, одностайно запевняють, що причина пасивності населення-в недостатній інформованості. Спробуємо розібратися в ситуації разом.
Урезультаті приватизації житлового фонду багатоквартирні будинки в Росії, за рідкісним винятком, перебувають у спільній частковій власності. Наприклад, в Москві близько 25% квартир належить муніципалітету, проте є і такі будівлі, де міський власності практично не залишилося. Різноманітність форм власності вимагає узгоджених дій всіх власників житлових і нежитлових приміщень при управлінні спільним майном такого будинку.
Колишній Житловий кодекс управління житловим фондом розумів як здійснювану на професійній основі виключно органами державної або місцевої влади через житлово-експлуатаційні організації діяльність по "експлуатації та утримання житлового фонду" (ст.16-17). Система управління житловим фондом включала, таким чином, два рівня: держава і житлово-експлуатаційні організації. Комунальні послуги при цьому виявлялися організаціями-монополістами на безальтернативній основі. Це означало, що у разі ненадання послуг або їх низьку якість ситуацію не можна було виправити, оскільки механізм залучення Дирекції єдиного замовника (ДЕЗ) до відповідальності перед городянами не передбачався і відносини не регулювалися.
Сьогодні такий підхід явно застарів. Житлові будинки вже не належать державі повністю, отже, система управління ними повинна включати три рівні діяльності. Власники повинні мати можливість самостійно визначати схему управління і вибирати керуючу житлової організації. Вона буде укладати договори з організаціями, що займаються обслуговуванням комунального господарства та житлового фонду, забезпечуючи з їх допомогою комфортні і безпечні умови проживання власників. Основними безпосередніми обов'язками керуючої організації стає здійснення технічного і фінансового планування робіт, що забезпечують придатне для життя стан переданого в управління нерухомого майна, а також надання комунальних послуг встановлених обсягів і якості, осуществленіе- в міру необхідності-ремонту та обслуговування прибудинкової території.
Новий Житловий кодекс, в основу якого покладено переважне право власника житлового приміщення, принципово змінив концепцію управління багатоквартирним будинком. Внастоящее час в Кодексі закріплено право самих власників на організацію управління в масштабі багатоквартирного будинку. Власники зобов'язані утримувати і своє, індивідуально визначене імущество- квартиру, і спільне майно будинку. При цьому враховуються індивідуальні технічні характеристики і стан будівлі, а також специфічні потреби власників приміщень.
Які ж існують варіанти управління багатоквартирним будинком? Для власників житлових приміщень законодавчо передбачені три можливості: керувати своїм майном самостійно, об'єднатися в товариство власників житла або найняти професійного керуючого.
Для власників житлових приміщень законодавчо передбачені три можливості: керувати своїм майном самостійно, об'єднатися в товариство власників житла або найняти керуючого. Власники зобов'язані утримувати і своє, індивідуально визначене майно, і спільне майно будинку.
безпосереднє управління
Якщо власники житлових приміщень вибирають варіант безпосереднього управління житловими і нежитловими приміщеннями багатоквартирного будинку, значить, все загальні питання відповідно до ст.164 Житлового кодексаРФ вони вирішують самостійно. Число власників, які беруть участь в безпосередньому управлінні, ЖКРФ не регламентує.Реалізувати своє рішення на практиці власники можуть декількома способами. По-перше, всі поточні питання управління можуть вирішуватися на загальних зборах власників приміщень. По-друге, власники можуть розподілити між собою обов'язки з управління будинком. По-третє, вони можуть вибрати одного з мешканців, передавши йому повноваження з управління будинковим господарством, або запросити іншу особу не з числа власників (важливо тільки пам'ятати, що залучення професійного управляющего- це особливий вид управління багатоквартирним будинком, а тому в даному випадку це неможливо). Повноваження особи, яка від імені всіх власників буде вступати в стосунки з третіми особами (наприклад, з ремонтною бригадою або охоронною фірмою), повинні бути підтверджені всіма власниками (або їх більшістю) в письмовій формі.
Всі договори надання послуг з утримання та (або) виконання робіт по ремонту загального майна в багатоквартирному будинку з особами, які здійснюють таку діяльність, повинні полягати власниками приміщень на підставі рішення їх загальних зборів. Утакому договорі все або більшість власників приміщень в будинку виступають в якості одного боку. Разом з цим залишаються і такі договори, які укладаються кожним власником індивідуально. До них відносяться перш за все договори про холодному і гарячому водопостачанні, водовідведенні, електропостачанні, газопостачанні (в тому числі поставки газу в балонах), опаленні (теплопостачанні, в тому числі постачання твердого палива за наявності пічного опалення).
Залишається ще одна проблема-розмір внесків на утримання багатоквартирного будинку. Треба відзначити, що сума визначається в кожному конкретному випадку окремо. Власники приміщень-власники, які здійснюють безпосереднє управління, - вносять плату за житлове приміщення і комунальні послуги відповідно до договорів, укладених з особами, які надають відповідні послуги. Питання про те, що необхідно зробити для благоустрою будинку та прибудинкової території, а також про розмір участі кожного власника у витратах на утримання будинку, про суму плати за надання послуг обговорюються на загальних зборах власників. Його рішення є обов'язковим для всіх, навіть для тих, хто на збори не прийшов. Зрозуміло, той, хто був відсутній або залишився незадоволений запропонованим і затвердженим планом дій, може опротестувати в суді прийняте зборами рішення. Однак закон буде на боці большінства- в тому, звичайно, випадку, якщо рішення прийнято і задокументовано відповідно до закону.
Як створити товариство власників житла (ТСЖ)
Незважаючи на всі свої мінуси, товариство власників житла-найбільш затребувана на даний момент форма управління багатоквартирними будинками. Одним з перших ТСЖ в Москві було товариство «Сабурова».
Процедура створення ТСЖ, закріплена в Житловому кодексеРФ, істотно спрощена в порівнянні з тією, що була передбачена Федеральним законом "Про товариства власників житла". Це зроблено для допомоги власникам житла в реалізації права на управління своїм майном. Тепер не потрібна реєстрація кондомініуму як майнового комплексу. Азначіт, до створення ТСЖ не треба вирішувати задачу включення земельної ділянки, на якій розташовано багатоквартирний будинок, до складу кондомініуму.
Щоб зареєструвати товариство власників житла, необхідно надати в реєструючий орган наступні документи:
заяву за формою, затвердженою Урядом РФ;
протокол загальних зборів власників житлових приміщень з рішенням про створення юридичної особи-товариства власників житла;
оригінали або нотаріально завірені копії установчих документів (приблизний статут ТСЖ можна знайти в Наказі МінземстрояРФ №35 від 03.08.1998г. "Обутвержденіі зразкового статуту товариства власників житла»);
документ про сплату державного мита.
Вартість послуг організацій, які спеціалізуються на реєстрації юридичних осіб, в тому числі товариств власників житла, знаходиться в межах 20-50тис.руб. Якщо ж члени ТСЖ будуть займатися реєстрацією товариства самостійно, витрати складуть приблизно 2,5тис.руб. З них 2тис.руб.- державне мито за державну реєстрацію юридичної особи (ст.333.33 Податкового кодексаРФ); 500руб.- державне мито за вчинення нотаріальних дій нотаріусами державних нотаріальних контор за посвідчення установчих документів (копій установчих документів) організацій (ст.333.24 Податкового кодексаРФ). Крім того, при самостійній реєстрації неминуче виникнуть додаткові організаційні витрати, пов'язані з реєстрацією товариства власників житла.
Реєстрацію здійснюють територіальні органи Федеральної податкової служби.
Товариство власників житла
Всі питання управління будинком вирішуються органами управління ТСЖ (загальними зборами членів товариства) або кооперативу (загальними зборами членів кооператіва- конференцією). Поточна діяльність з управління будинком найчастіше здійснюється не загальними зборами членів ТСЖ і кооперативу, а виборними органамі- правлінням та головою правління. При цьому в обов'язковому порядку створюється ревізійна комісія, яка перевіряє фінансову діяльність товариства (кооперативу).
Некомерційна організація може керувати багатоквартирним будинком самостійно (здійснюючи діяльність своїми силами або включивши в свій штат на підставі трудового договору фахівця з управління будинком) або залучити для цього зовнішню керуючу організацію (керуючого), уклавши з нею відповідний договір. ТСЖ зобов'язана укладати договори про зміст і ремонті житлових приміщень і загального майна в багатоквартирному будинку з власниками навіть в тому випадку, якщо вони не є членами товариства.
Товариство власників житла-некомерційна організація, що підлягає реєстрації. Її статут затверджується на загальних зборах власників квартир. Відповідно до Житлового кодексуРФ, "число членів ТСЖ, які створили товариство, має перевищувати 50% голосів від загального числа власників приміщень у багатоквартирному будинку". Уразі створення ТСЖ управління будинком здійснюють органи, обрані на загальних зборах власників.
Уетой форми управління чимало переваг перед іншими. Перш за все ТСЖ як юридична особа може взяти кредит у банку на загальні потреби власників.
Крім цього до володінь товариства можуть ставитися не тільки квартири власників, а й земельну ділянку під будинком, прибудинкова площа, місця загального користування.
Власність спочатку слід оформити, після чого ТСЖ вправі розпоряджатися нею на свій розсуд: продавати, здавати в оренду. Але за однієї умови: виручені кошти йдуть тільки на будинкові потреби. Паспорт на домоволодіння знаходиться в організації, що здійснювала управління будинком раніше (дирекція єдиного замовника), або в БТІ, що закріплено Інструкцією про проведення обліку житлового фонду в Російській Федерації (затверджена Наказом Мінземстроя РФ№37 від 04.08.1998г.). Земельна ділянка, на якій розташовані багатоквартирний будинок і інші входять до складу такого будинку об'єкти нерухомого майна, є спільною частковою власністю власників приміщень у багатоквартирному будинку. Якщо земельна ділянка була сформована до введення в дію Житлового кодексаРФ і перебував на державному кадастровому обліку, то він безкоштовно переходить у спільну часткову власність власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Якщо ж межі земельної ділянки, на якій розташовано багатоквартирний будинок, не визначені і документально не оформлено (тобто земельна ділянка не сформований), то на підставі рішення загальних зборів власників керуючий або будь-яке інше уповноважена зазначеними зборами особа має право звернутися до органів державної влади або органи місцевого самоврядування із заявою про його формуванні. Після формування земельної ділянки та проведення його державного кадастрового обліку він безкоштовно переходить у спільну часткову власність власників приміщень у багатоквартирному будинку (ст.16 Федерального закону №189-ФЗ від 29.12.2004г. "Про введення в дію Житлового кодексаРФ»).
Є у ТСЖ і мінуси. Ксожаленію, саме ця форма управління може стати полем для зловживань з боку органів управління ТСЖ. Житловий кодексРФ містить положення, за яким головна ідея ТСЖ- це приватноправове рішення мешканців, а все інше, в тому числі діяльність правління, голови, - діяльність виключно управлінська, підконтрольна і підзвітна. На практиці ж часто складається зворотна ситуація. Інаверное, найголовніший мінус товаріществ- загальне тягар відповідальності. Якщо ваш сусід і колега по ТСЖ раптом вирішить не платити за комунальні послуги, всім іншим власникам доведеться спочатку покрити утворену недостачу, а вже потім апелювати до совісті неплатника. Таким чином, замість прав, які фактично набуває правління ТСЖ, сам власник житлового приміщення зберігає за собою лише одну обов'язок-сплачувати за рахунками на підставі п.3 і 4 ст.137 Житлового кодексаРФ. Зрозуміло, плату за комунальні послуги, внесену іншими власниками, можна повернути через суд, однак домогтися виселення власника практично неможливо.
Власність спочатку слід оформити, після чого товариство власників житла має право розпоряджатися нею на свій розсуд: продавати, здавати в оренду. Виручені кошти повинні йти тільки на будинкові потреби.
керуюча організація
Збори мешканців може залучити кербуда з боку. До речі, це ж можуть зробити члени ТСЖ. Якщо до 1 січня 2007р. власники не визначаться з кандидатурою керівника, він буде призначений рішенням муніципалітету, який зобов'язаний провести відкритий конкурс керуючих організацій.Керуючі організації підлягають сертифікації на відповідність персоналу по групі підприємств "Органи управління ЖКГ, в тому числі керуючі організації, ТСЖ, ЖБК идр.». Реєстри осіб і організацій, що пройшли сертифікацію, будуть публікуватися в ЗМІ. Власники житла, які вибирають керуючу організацію, таким чином , зможуть отримувати інформацію про тих компаніях, якість послуг яких гарантовано державою.
Фактично ж права і обов'язки керуючої організації будуть схожі з тими правами, якими наділяють правомочного мешканця при безпосередньому управлінні. Керуюча організація, представляючи інтереси мешканців, укладає договори з експлуатаційними службами, вирішує питання благоустрою території, ремонту, використання нежитлових приміщень. Детально права і обов'язки керуючого повинні бути відображені в договорі. Можливо, щоб врахувати інтереси всіх мешканців і постаратися передбачити всі можливі варіанти, власникам житла доведеться звернутися до допомоги юриста. Договір обов'язково повинен передбачати заходи дисциплінарної та матеріальної відповідальності керуючої організації.
Плюс цього виду управління очевидний: немає необхідності створювати юридичну особу (товариство). Для призначення керуючої організації достатньо рішення загальних зборів власників. Однак необхідно дуже ретельно підійти до вибору керуючої організації, так як, передавши свої повноваження по управлінню професійному кербуду, жителі зможуть контролювати переважно результати управління, але не сам процес.
Як визначити плату за комунальні послуги і перевірити розмір внесків?
Загальні правила надання комунальних послуг громадянам відповідно сч.1 ст.157 Житлового кодексаРФ встановлюються ПравітельствомРФ. Традиційно розмір плати за комунальні послуги (гаряче і холодне водопостачання, водовідведення, електропостачання, газопостачання, опалення) визначається на підставі показань приладів обліку. Якщо ж приладів обліку немає, плата буде розраховуватися на підставі нормативів споживання комунальних послуг. Ці нормативи затверджуються органами місцевого самоврядування (в суб'єктах Російської Федерації-містах федерального значення Москві і Санкт-Петербурзі-органом державної влади відповідного суб'єкта Російської Федерації) в порядку, встановленому ПравітельствомРФ.
Для того щоб перевірити розмір оплати, встановлений керуючої організацією, необхідно взяти відповідну постанову територіального розрахунково-експлуатаційного органу та порівняти розрахунковий розмір оплати комунальних платежів з нарахованими.
починаємо управляти
Голосування може бути очним і заочним. При великому числі власників приміщень раціонально проводити загальні збори в формі заочного голосування. Ветом випадку власники передають свої рішення з питань, поставлених на голосування, в письмовій формі за адресою, яка вказана в повідомленні про проведення загальних зборів.
Форма голосування на загальних зборах власників приміщень визначена вч.3 ст.48 ЖКРФ: кількість голосів кожного власника приміщення в багатоквартирному будинку на загальних зборах пропорційно його частці у праві спільної власності на спільне майно в даному будинку. Іншими словами, кількість голосів, яке є у власника, визначається розміром (фактично- площею) його власності.
Такий спосіб голосування є загальним. Якщо мова йде про прийняття рішень членами ТСЖ, порядок голосування може бути визначений в УставеТСЖ (товариство має право вибрати не варіант "голосування квадратними метрами", а будь-який інший-наприклад, по числу проживають у житловому приміщенні). Якщо ж в Статуті ТСЖ спосіб голосування не обмовляється, воно повинно проводитися відповідно до Житлового кодексомРФ.
Договір на управління повинен відображати інтереси всіх власників житлових приміщень в багатоквартирному будинку в рівній мірі, а також передбачати однакові підходи до фінансування витрат.
Якщо один з власників-держава
Як вже говорилося, більша частина житлових приміщень знаходиться сьогодні у власності у громадян. Однак завжди залишаються житлові приміщення, що належать муніципалітету. Вони необхідні, наприклад, для реалізації програми соціального найму, для відселення неплатників іт.п.Муніципальні освіти, суб'ектиРФ і Російська Федерація беруть участь в прийнятті рішень на загальних зборах на рівних правах з іншими власниками. Ніякі привілеї для цієї групи власників житлових приміщень законом не передбачені.
Можливо також, що власником приміщень стане громадське об'єднання громадян або профспілка. Тоді права і обов'язки колективного власника будуть збігатися з правами і обов'язками індивідуального власника. Єдина відмінність полягатиме в тому, що для представлення своїх інтересів громадському об'єднанню доведеться обрати одного зі своїх членів і документально завірити його повноваження.
Якщо термін вибору керуючої організації пропущений
Цілком ймовірно, що далеко не всі власники житлових приміщень визначаться з вибором варіанту управління у відведений термін. Виникає закономірне питання: що ж станеться з визначилися? Зрозуміло, після 1 січня 2007р. власники не втратять право вибору. Право керувати своєю власністю, проголошене в КонстітуцііРФ, було закріплено Цивільним кодексомРФ ще десять років тому. Якщо власники у відведений час не змогли вибрати спосіб управління, держава проведе конкурс на підбір організації, яка буде здійснювати комунальне обслуговування багатоквартирного будинку. Через рік компанія піддасться перевірці з боку муніципалітету, а мешканці повідомлять, чи влаштовує їх робота призначеної організації. Така схема дозволить сформувати відносини між власником і керуючим на основі договору, що передбачає взаємні права та обов'язки, а головне-який встановлює відповідальність.
Якщо власники у відведений час не змогли вибрати спосіб управління, держава проведе конкурс на підбір організації, яка буде здійснювати комунальне обслуговування багатоквартирного будинку.
Якщо керуюча компанія-ДЕЗ
І нарешті, останнє питання, яке виникає у кожного власника житла: наскільки ефективна нова система управління? Большінство- 51% - опитаних ROMIR Monitoring москвичів вважають, що нововведення в галузі управління житловим фондом ніяк не змінять ситуацію, що склалася; 17% вважають, що зміни покращать роботу комунальних служб; 11% думають, що якість комунальних послуг погіршиться, а 21% опитаних не визначилися з відповіддю.
На думку більшості, Дирекція єдиного заказчіка- головний подразник в системі комунального господарства. Але оцінити діяльність комерційних керуючих організацій ми зможемо не відразу. Великий плюс Деза полягає в керованості: Дирекція єдиного замовника зацікавлена в управлінні житловим фондом і має певні навички в цій області (в перспективі все ДЕЗи передбачається перетворити в акціонерні товариства, що підвищить зацікавленість Дирекції в наданні послуг високої якості). Ось чому багато чиновників, в тому числі представники Департаменту житлово-комунального господарства та благоустрою Москви, вважають, що ДЕЗи- не найгірша керуюча організація.
Підводячи підсумок, скажімо, що взаємини мешканців будинку і керуючого будинковим господарством обов'язково повинні бути оформлені документально. Договір про управління, на підставі якого будуть здійснюватися права і обов'язки як мешканців будинку, так і кербуда, необхідно складати особливо ретельно. Адже від нього залежать і наявність можливості впливу на кербуда, і механізм контролю діяльності керуючої компанії. Так що питання про дружбу між управдомом і жителем багатоквартирного будинку поки залишається відкритим. Досвід функціонування ТСЖ довів, що налагодити взаємодію можливо, але для цього потрібні і час, і наявність консультанта з юридичних питань. Іважно пам'ятати, що обраний спосіб управління будинком може бути в будь-який час змінений на підставі рішення власників. Азначіт, прийняте рішення буде скасовано власниками, і пошук підходящої форми управління продовжений.