Види робіт, що проводяться при перебудові або переплануванні квартири, які не підлягають офіційним погодженням. Перелік обмежень.
Який би вдалою не була планування наших квартир, завжди хочеться привнести в неї щось своє. Але без дозволу можна робити лише косметичний ремонт. Перебудову або перепланування приміщень треба узгоджувати з місцевим органом влади. Однак на ряд заходів накладено табу. Оних слід знати, щоб не тішити себе нездійсненними надіями.
фото Е.Лучіна
Камін можна встановлювати тільки на верхньому поверсі багатоквартирного будинку До редакції надходить величезна кількість листів читачів з питаннями про можливість тієї чи іншої перепланування приміщення. Аналогічні проблеми відвідувачі сайту www.ivd.ru обговорюють на форумі нашого журналу. При цьому формулювання такі, що не виникає сумнівів: люди абсолютно не обізнані про те, чого робити не можна ні за яких обставин. Одна наша читачка, наприклад, збирається зробити в тільки що придбаної однокімнатній квартирі наступні перетворення: перенести кухню в житлову кімнату, на місці кухні створити ізольовану спальню, до якої приєднати лоджію. Авход в спальню влаштувати з кухні, об'єднаної з вітальні, оскільки коридор приєднається до ванної кімнати, яка, в свою чергу, буде сполучена з туалетом ... Вобщем, за її власними словами, вона хоче максимально задіяти нефункціональні площі. Інша відвідувачка сайту запитує, яку кімнату їй зробити без вікна: спальню, вітальню або дитячу?
Отже, явно настав час розставити крапки над "i" і розібратися, на які перетворення можна отримати дозвіл, а на якісь не можна. Сьогодні поговоримо про те, якими законами та нормативними документами регулюється порядок проведення перепланувань в Москві і по всій країні. Асам головне про те, здійснення яких заходів в квартирі неможливо офіційно узгодити.
Нинішній стан речей
Привабливий і незвичайний інтер'єр. Але на задньому плані-лоджія, перетворена в еркер з порушенням встановлених вимог В останні роки практично у всіх регіонах Росії, особливо в містах, склалася гнітюча ситуація з переплануванням приміщень і перебудовою квартир в типових будинках. У давнину п'яти- і багатоповерхівках зміни видно неозброєним оком: практично всі лоджії і балкони в одній будівлі виглядають по-різному, та й серед засклених двох однакових не знайти. Будинки дивляться на нас різномасті очницями, від яких так і хочеться відвернутися ... Зовсім інша справа-новобудови: стоять акуратні і сімпатічние- любо-дорого дивитися, нехай навіть вони і не є шедеврами архітектури.
Це зовні, а що ж всередині? Там- плоди "самодіяльності" в області ремонту з перебудовою і переплануванням, які не помітні ззовні, але тим не менш небезпечні. Відомо, що зараз всім доступні перфоратори, відбійні молотки, "болгарки" та ін. Аодін з цих чудових інструментів в руках, скажімо, жителя ближнього зарубіжжя, що промишляє в столиці ремонтом квартир, може стати досить грізною зброєю, яке завдасть непоправної шкоди несучих конструкцій і перетворить їх буквально в решето. Таким чином буде завдано шкоди не тільки замовнику, а й численним сусідам, а іноді і всім жителям багатоповерхового будинку. До сих пір повсюдно проводяться ніким не санкціоновані роботи зі зміни внутрішньої конфігурації і переобладнання житлових приміщень, що часом небезпечно для цілісності будівель. Але в принципі це цілком зрозуміло.
Візьмемо старі будинки: "сталінки" (спочатку в них проектувалися тільки комунальні квартири з довгим коридором і безліччю дверей по обидва боки), "хрущовки" (з мікроскопічними комнатками і майже аналогічними за величиною передпокої і кухнею), "панельки" радянського періоду (з мало кого влаштовує незрозумілою плануванням) і т.д. До речі, більшість цих квартир, які ми або попередні покоління отримували безкоштовно, не претендували на те, щоб задовольнити чийсь вишуканий смак. Просто держава зводило і надавало житло, не дуже "заморочуючись" щодо створення комфорту. Ітеперь стало абсолютно зрозуміло, що квартири споруди середіни- другої половини ХХ ст. не відповідають сучасним вимогам.
Зараз ситуація інша, і громадяни в більшості випадків купують житло за власні гроші. Ілогіка тут інша: я собственнік- значить, можу робити що захочу, та й квартиру я придбав з так званої вільним плануванням. Апотом виявляється, що свобода ця уявна і на плані БТІ призначення кожного приміщення чітко визначено. Буває і так, що людина купувала квартиру в поспіху, намагаючись наздогнати швидко зростаючими цінами, і не звертав особливої уваги на розташування в ній функціональних зон. Думав, що потрібно швидше вкласти гроші, а потім вже розбиратися з облаштуванням житла. Після оформлення квартири у власність стає зрозуміло, що вона не відповідає уявленням нового власника про комфорт і не підходить для його родини. Перепланування приміщень ведуть до "поліпшення", і часто зачіпаються несучі конструкції будівлі. Урезультаті воно може навіть впасти, якби, не дай бог, хоча б легке землетрус або, наприклад, вибух газу. Іетого не можна допустити.
перелік обмежень
У Додатку 2 до Постанови Уряду Москви №73-ПП від 08.02.2005г. в ред. Постанови №883-ПП від 15.11.2005г. наведено перелік обмежень на заходи з перебудови і (або) перепланування приміщень у житлових будинках.
Не допускається перевлаштування приміщень, при якому:
Погіршуються умови експлуатації будинку й проживання громадян, в тому числі ускладнюється доступ до інженерних комунікацій і відключає пристроїв.
Перевлаштованих приміщення або суміжні з ним приміщення можуть бути віднесені в установлений-ном порядку до категорії непридатних для проживання.
Зачіпаються приміщення в житлових будинках, які перебувають на обліку штабу у справах цивільної оборони і надзвичайних ситуацій, без відповідного дозволу начальника штабу.
Порушується міцність, стійкість несучих конструкцій будівлі або може статися їх руйнування.
Встановлюються відключають або регулюючі пристрої на загальнобудинкових (общеквартірних) інженерних мережах, якщо користування ними впливає на споживання ресурсів у суміжних приміщеннях.
Передбачається ліквідація, зменшення перетину каналів природної вентиляції.
Збільшуються навантаження на несучі конструкції понад допустимі за проектом (розрахунком за несучою здатністю, за деформаціями) при влаштуванні стяжок в підлогах, заміні перегородок з легких матеріалів на перегородки з важких матеріалів, розміщенні додаткового обладнання в приміщеннях квартир.
Вжився будинках типових серій не допускається:
Пристрій прорізів, вирубка ніш, пробивання отворів у стінах-пілонах, стінах-діафрагмах і колонах (стійках, стовпах), а також в місцях розташування зв'язків між збірними елементами.
Пристрій штраб в горизонтальних швах і під внутрішніми стіновими панелями, а також в стінових панелях і плитах перекриттів під розміщення електропроводки, розводки трубопроводів.
Улаштування додаткових отворів в стінових панелях суміжних по висоті приміщень без узгодження з проектною організацією-автором проекту житлового будинку або його правонаступником, а при їх отсутствіі- без додаткової експертизи.
Згідно із законом: в Росії
Таке приєднання лоджії до житлової кімнати з виносом радіатора центрального опалення узгодити практично неможливо Останні 10-15 років, і особливо 90-ті рр., Можна назвати хаосом перехідного періоду. Дуже швидко трансформувалися уявлення людей про красу та якість життя. Законодавство не встигало за мінливими реаліями; погано функціонували органи, які повинні були контролювати правильність експлуатації житла. Ветіх умовах жителі багатоповерхівок творили що хотіли і часто взагалі не підозрювали, що на проведення серйозних перетворень в своїх квартирах потрібно у когось питати дозвіл.
Всього лише півтора роки тому на федеральному рівні працював старий Житловий кодекс Української РСР, який за великим рахунком питання перепланувань не регулював. Внем була лише одна невелика стаття (ст.84), що визначала загальний порядок дій. Ці проблеми вирішувалися на регіональному рівні: кожен суб'єкт приймав свої закони і нормативні акти. 1 березня 2005 р. вступив в силу Житловий кодексРФ, відповідно до якого визначення загальних умов і порядку перебудови і перепланування відноситься до компетенції органів державної властіРФ, а не місцевої влади. Останні займаються лише узгодженням перебудови і перепланування, а також здійснюють контроль за використанням і збереженням муніципального житлового фонду, відповідністю житлових приміщень цього фонду встановленим санітарним і технічним правилам і нормам та іншим вимогам законодавства (ст.14ЖК).
Вкодексе питань, що розглядаються присвячена нехай невелика, але ціла глава, що складається з чотирьох статей. Зокрема, тут (ст.25) дано визначення термінам. "Перебудова житлового приміщення являє собою установку, заміну або перенесення інженерних мереж, санітарно-технічного, електричного або іншого устаткування, що вимагають внесення зміни в технічний паспорт житлового приміщення". Аперепланіровкой називається зміна конфігурації житлового приміщення, яке також спричиняє необхідність внесення зміни в його техпаспорт. Ксожаленію, до сих пір на федеральному рівні не затверджено форму останнього, але вже визначено, що технічної паспортизацією житла поряд з його інвентаризацією будуть займатися БТІ. До речі, згідно з ст.19ЖК, техпаспорт- це документ, що містить технічну та іншу інформацію про житлових приміщеннях, пов'язану із забезпеченням відповідності житла встановленим вимогам. Маються на увазі санітарні та технічні норми і правила та інші вимоги законодавства.
Кслов, при розгляді заяв від власників і наймачів застосовуються неоднакові підходи. Про це нам розповіли фахівці Мосжилинспекции. Наприклад, наймачу при проведенні перепланування забороняється зменшувати площу житлових приміщень за рахунок нежитлових, а власнику дозволяється. Вобщем, це цілком логічно, оскільки займана квартира належить не наймачеві, а місту. Іпоследній вправі в майбутньому розпорядитися своєю власністю: якщо ви, скажімо, поміняєте дану квартиру на іншу, сюди в'їде наступний наймач. Азначіт, житлова площа не повинна зменшитися. Крім того, в гл.5 СНиП 31-01-2003 «Будівлі житлові багатоквартирні» встановлюються чіткі вимоги до приміщень квартир, що надаються громадянам у будинках державного і муніципального житлових фондів. Для приватних будинків, що будуються на гроші співінвесторів, а також житлових кооперативів та ЖБК використовуються інші норми.
За вашими листами
Які ж види робіт не можна офіційно узгодити? Це необхідно знати, перш ніж приступати до створення проекту або ескізу вашої майбутньої зміненій квартири. Нижче наводиться список несогласуемих заходів з перебудови і (або) перепланування. Його допомогли скласти фахівці Мосжилинспекции і консалтингової компанії «ЦЕНТРЮРСЕРВІС», яка надає послуги з узгодження перебудови та перепланування.
1. Не допускається розміщення санвузла (туалету, ванною або душем) безпосередньо над житловими кімнатами і кухнями. Можливий тільки один варіант пристрій санвузла в верхньому рівні над кухнею в дворівневих квартирах (п.9.22 СНиП 31-01-2003 "Будівлі житлові багатоквартирні"). Обмежень щодо розміщення інших "вологих зон" - кухонь і постірочних- немає.
Таким чином, у своєму розпорядженні кухню можна в будь-якому місці квартири, за винятком площі під санвузлами сусідів зверху (за умови дотримання норм освітленості і вентиляції). Розширення і перенесення санвузлів можливі тільки в межах прилеглих допоміжних приміщень: коридорів, холів, прихожих, коморах і т.д. На місці кімнат і кухонь їх влаштовувати не дозволяється.
2. Не можна закривати доступ до обладнання (вентилів, кранів та ін.) - п.10.6 СНиП 31-01-2003, - а також встановлювати відключають або регулюючі пристрої на загальнобудинкових інженерних мережах (п.3.6 Пріложенія2 до Постанови Уряду Москви №73-ПП від 08.02.2005г. в ред.№883-ПП від 15.11.2005г.).
3. Не допускається влаштування теплої підлоги з підігрівом від загальнобудинкових систем водопостачання та опалення (пп.5 п.1 "Заходів щодо перебудови" додатка 1 до Постанови №73-ПП від 08.02.2005г. В ред.№883-ПП від 15.11.2005г.) .
4. Чи не дозволяється установка камінів на твердому паливі в квартирах на всіх поверхах житлового будинку, крім верхнього поверху, а також будь-якого рівня багаторівневої квартири, розміщеної останньою по висоті у будинку (п.8.7 СНиП 31-01-2003, п.3.43 ДБН 3.01-01 «Житлові будинки»).
5. Забороняється перенесення радіаторів в засклені лоджії і балкони (пп.3 п.1 "Заходів щодо перебудови" додатка 1 до Постанови №73-ПП від 08.02.2005г. В ред. №883-ПП від 15.11.2005г.).
6. Не допускається влаштування безпосереднього входу зі спальні і кухні в санвузол (ванну кімнату) у всіх квартирах, крім елітних. Виключення наявність іншого приміщення, обладнаного унітазом, з входом в нього з коридору або холу (п.4.13 ДБН 3.01-01).
7. Не можна ліквідувати перегородку між кімнатою і кухнею, якщо остання оснащена газовою плитою, особливо в однокімнатних квартирах. Приміщення, обладнані газовими плитами, газовими колонками і т.д., повинні бути відокремлені від житлових кімнат (п.3.25 Пріложенія2 до Постанови Уряду Москви №758-ПП від 02.11.2004г. "Обутвержденіі нормативів по експлуатації житлового фонду»).
8. Чи не дозволяється проектувати житлові кімнати і кухні без безпосереднього природного освітлення (п.5.1 СанПіН 2.1.2.1002-00 «Санітарно епідеміологічні вимоги до житлових будівель та приміщень»).
9. Не допускаються розбирання (повна або часткова) міжквартирних перегородок і пристрій прорізів в міжквартирних стінах. Це можливо лише за умови, що відбувається об'єднання двох квартир (пп.3 п.2 "Заходів по переплануванню" додатка 1 до Постанови №73-ПП від 08.02. 2005р. В ред. №883-ПП від 15.11.2005г.).
10. Забороняється "захоплювати" горище, підвал, частина межквартір-ного тамбура і т.д., тому що відповідно до Житлового кодексу (ст.36) вони є спільним майном власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Згідно із законом: в Москві
Кричуще порушення: раніше на цьому місці знаходилася кухня. Тепер тут ванна, яка виходить прямо в еркер, перероблений з лоджії Столиця нашої Батьківщини-найбільш "просунутий" регіон і в плані регулювання перепланувань і перебудови. Тут ще в кінці 90-х рр. почав діяти Закон№37 від 29.09.1999г. "Опорядке перебудови приміщень у житлових будинках на території міста Москви", який визначав правила оформлення і проведення перебудови, а також державного обліку і контролю виконуваних робіт. Через п'ять років вийшов Закон№22 від 07.04.2004г., Який вніс зміни і доповнення в Закон№37 і вивів питання проведення перебудови з районного на міський рівень. Потім було опубліковано Постанову Уряду Москви№73-ПП від 08.02.2005г. "Опорядке перебудови приміщень у житлових будинках на території міста Москви». Воно ввело принцип «одного вікна» для прийому і розгляду заяв громадян та поклало ці функції на Державну житлову інспекцію міста Москви (Мосжилинспекцию), а також затвердив переліки заходів з перебудови і обмежень на їх проведення.
Після вступу в силу Житлового кодексу виникла необхідність привести московське законодавство у відповідність з федеральним. Тому 15ноября 2005р. побачило світ Постанова Уряду Москви №883-ПП "Ореалізаціі положень Житлового кодексу РФ і правових актів міста Москви, що регулюють перебудову, перепланування житлових і нежитлових приміщень в житлових будинках". Внем ставилися нові завдання щодо запобігання несанкціонованих робіт і їх наслідків. Крім того, був змінений перелік заходів з перебудови та перепланування, які можуть виконуватися відповідно до проекту або ескізом. До речі, всі тексти постанов Уряду Москви можна знайти на його сайті www.mos.ru.
Мосгордума 7 грудня 2005. прийняла закон №66, який визнав такими, що втратили силу перш діяли закони№22 і 37. Він вступив в силу через десять днів після опублікування, і зараз законодавче регулювання проблем перепланування і перебудови повністю перейшло на федеральний рівень. Тепер відповідь на всі ці запитання потрібно шукати в Житловому кодексі, а також постановах Уряду РФ і Москви.
Чим загрожує «самоволка»?
Джакузі прямо в спальні-так робити не можна! Ніким не санкціоновані перебудову і (або) перепланування приміщень можуть призвести до досить серйозних наслідків як для вас самих, так і для ваших близьких, спадкоємців або покупців нині належить вам квартири. Статья29 ЖК визначає поняття самовільного перебудови (або) перепланування. Ними вважаються роботи, проведені без погодження з органом місцевого самоврядування (в століце- з Мосжілінспекция) або виконані з порушенням погодженого проекту. Власник або наймач, який самовільно здійснив перепланування приміщень повинен привести квартиру в попередній стан у розумний строк і в порядку, встановленому цим органом. Всоответствіі зі ст.7.21 КодексаРФ про адміністративні правопорушення (КпАП) псування житлових будинків і приміщень, а так само псування їх обладнання, самовільне переобладнання приміщень і використання їх не за призначенням тягне за собою попередження або накладення адміністративного штрафу в розмірі 10-15 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (МРОТ ), тобто 1000-1500руб. За самовільне перепланування штраф ще вище: 20-25МРОТ, або 2000-2500руб. Саме жілінспектори виносять попередження, накладають штрафи і оформляють приписи щодо приведення квартири в колишній вигляд. Іеслі ці адміністративні заходи не дають результату, то орган, що здійснює узгодження перепланувань приміщень, подає позов до суду. Аон вже приймає рішення або про збереження перепланування приміщення, або (щодо власника) про продаж з публічних торгів даного житлового приміщення з виплатою власнику виручених від продажу коштів, за вирахуванням витрат на виконання судового рішення та з покладанням на нового власника обов'язки щодо приведення купленого житла до попереднього стану. Вотношении ж наймача за договором соціального найму виноситься рішення про розірвання даного договору. Іопять-таки суд зобов'язує самого наймодавця (тобто місцевий орган влади) привести житло в первинний вигляд. Призначається новий термін згаданих робіт і т.д.
Вентиляційний короб зрізати заборонено: це неминуче призведе до погіршення санітарних умов в квартирах сусідів Все це дуже серйозно. Іне треба думати, що можна все життя прожити з самовільно зробленої переплануванням приміщень, поки дрімають перевіряючі і мовчать сусіди. Навіть якщо ви самі не будете "узаконювати" результати перетворень, ходити по інстанціях доведеться вашим дітям чи онукам. Азавещать їм кота в мішку- не найкращий презент. Якщо ж ви будете продавати квартиру, в якій виконана несогласуемая самовільне перепланування приміщень, ціну на неї доведеться призначити як мінімум на 20% нижча від аналогічної непереустроенной (така склалася практика). Треба пам'ятати, що обов'язок привести житло в колишній вигляд ви передаєте новому власнику. Можна, звичайно, спробувати підсунути йому застарілий план без змін, але покупець обов'язково помітить невідповідності, особливо серйозні. Іпросто викличе техніка з БТІ, який виявить несанкціоновані зміни, а потім накреслить на плані червоні лінії порушень, які буде дуже важко ліквідувати.
Згідно з раніше згадуваної ст. 29 Житлового кодексу, зберегти приміщення в перебудовані вигляді можна на підставі рішення суду. Але, наприклад, Уряд Москви в вищезгаданому Постанові №883-ПП вирішило піти назустріч людям, вже зробили перебудову або перепланування без дозволу. Кфункціям Мосжілінспекциі додана ще одна: «узгодження раніше виконаних самовільних перебудов і перепланувань житлових та нежитлових приміщень у житлових будинках, якщо вони не порушують права і законні інтереси громадян або не створюють загрозу їх життю та здоров'ю». Значить, тепер постфактум можна отримати дозвіл на перетворення в квартирі, що не суперечать закону. Це листопадове нововведення цілком дозволено назвати амністією.
Водному з наступних номерів журналу ми розповімо про те, які види перебудови і перепланування приміщень можна узгодити, як цим потрібно займатися і чому краще відкривати двері жілінспектору, який прийшов до вас контролювати хід робіт.
Редакція дякує Державну житлову інспекцію міста Москви (Мосжилинспекцию) і консалтингову компанію «ЦЕНТРЮРСЕРВІС» за допомогу в підготовці матеріалу.