Отже, ви стали власником земельної ділянки. Залишилися позаду турботи з оформлення договору купівлі-продажу, і тепер ви маєте намір здійснити свою заповітну мечту- зайнятися зведенням заміського будинку. Не поспішайте шукати бригаду робітників і закладати фундамент, адже спочатку необхідно отримати дозвіл на будівництво
Дозвіл на заміське будівництво-це документ, що засвідчує право власника, власника, орендаря або користувача об'єкта нерухомості здійснити забудову земельної ділянки: будівництво, реконструкцію будівлі, будівлі та споруди, благоустрій території.
У проект будівництва будинку повинна входити така документація:
копія ліцензії організації-проектувальника;пояснювальна записка (включає відомості про місцезнаходження об'єкта, архітектурно-будівельному і конструктивному вирішенні будівлі; опис електроустаткування, систем водопостачання, каналізації, опалення, вентиляції, очисних споруд (при їх наявності); перелік протипожежних заходів, заходів з охорони навколишнього середовища; техніко-економічні показники по проекту);
ескізи фасадів будівель (житловий, гостьовий будинок і т.д.);
генплан забудови ділянки в масштабі 1: 500;
плани підвалу, фундаментів, поверхів, мансард, перекриттів, покрівлі;
експлікація приміщень;
поздовжній і поперечний розрізи будови.
З чого почати?
Перш за все радимо запастися терпінням, оскільки процес отримання необхідних документів досить довгий і клопіткий. Впершу чергу вам слід завірити в нотаріуса такі документи (в трьох примірниках, кожний):свідоцтво про Державну реєстрацію права власності на земельну ділянку;
договір купівлі-продажу (дарування) або постанову глави адміністрації району про виділення ділянки;
кадастровий план земельної ділянки.
Після цього, взявши нотаріально завірені копії цих документів і оригінали, потрібно звернутися в адміністрацію сільського округу з заявою (в довільній формі) на ім'я голови адміністрації (приблизний текст: "Прошу вас дозволити мені будівництво будинку на земельній ділянці, що належить мені по праву власності" ). Втечение 10-14 днів такий дозвіл ви отримаєте, але не поспішайте радіти. Це поки ще не той документ, який дає вам право на зведення заміського будинку.
Через терни ...
Отримане від глави адміністрації сільського округу дозвіл (разом з нотаріально завіреними копіями перерахованих вище документів) буде входити до складу документації, необхідної для подачі заяви в адміністрацію того району Московської області, до якого відноситься населений пункт, де розташований ваш ділянку. Кглаве адміністрації району ви звертаєтеся з такою самою заявою, як і в адміністрацію сільського округу. (Оскільки в 99% районних адміністрацій глави наділили цими повноваженнями Управління архітектури та містобудування (УАіГ), то заяву, можливо, потрібно буде писати на ім'я начальника районного УАіГ.) Після подачі заяви ви отримуєте направлення на проведення топографічної зйомки ділянки (без топознімання пакет початково -разрешітельной документації буде неповним).
В деяких районах до виїзду топографів на ділянку направляють геодезиста з відділу УАіГ з метою огляду території на предмет відсутності там об'єктів самовільної забудови. До огляду ділянки вашу заяву залишається без руху.
Топографічну зйомку місця забудови проводять фахівці районного Архітектурно-планувального управління (відділу) або організації, що має договір з районним УАіГ і відповідну ліцензію. Мета топос'емкі- графічне відображення в масштабі 1: 500 знаходяться на ділянці будівель, деревно-чагарникової рослинності, огорож, комунікацій і т.д. Вона також повинна відображати і частина суміжних територій. На топос'емку накладаються межі ділянки відповідно до кадастровим планом. Для цього використовується опис поворотних точок меж земельної ділянки. Термін здійснення топос'емкі- 1 2 місяці. Дана послуга платна, і обійтися вона може в суму від 5 до 14 тисяч руб. в залежності від розміру ділянки і району його розташування.
Наступний документ, необхідний вам для отримання дозволу, - проект (архітектурне і планувальне рішення) об'єкту будівництва. Його слід підготувати заздалегідь, ще до подачі заяви в адміністрацію сільського округу. Можна замовити виготовлення проекту будинку в будь-якій організації, що має ліцензію на виробництво даного виду робіт, в тому числі в районному УАіГ. Більш детально про проект і його особливості ми розповімо в найближчому спецвипуску журналу, а поки повернемося до процесу отримання дозволу на будівництво.
Тепер настає момент узгодження архітектурної частини проекту. На руки вам видається лист погодження з переліком інстанцій, в яких доведеться затвердити проект:
1. Архітектурно-планувальне управління району. Узгодження платное- від 1500 рублів. Термін-одінмесяц. При будівництві житлового будинку загальною площею понад 500м2 проект необхідно погоджувати в Головному архітектурно-планувальному управлінні Московської області.
2. Державний пожежний нагляд. Узгодження здійснюється протягом одногомесяца платно (від 1500руб.).
3. Територіальний відділ Роспотребнадзора (Центр державного санітарно-епідеміологічного нагляду району). Термін согласованія- до одногомесяца (при необхідності складання санітарно-епідеміологічного висновку по проекту- до двухмесяцев). Вартість-від 1500 рублів.
4. Територіальний відділ Росприроднагляду (при необхідності). Якщо об'єкт будівництва може вплинути на навколишнє середовище (наприклад, для опалення будівлі буде побудована котельня або буде використовуватися тепловий насос з забором тепла з грунту або води; стічні води не будуть направлятися на очисні споруди населеного пункту, але потребують очищення і т.д. ), знадобиться державна екологічна експертиза проекту. Дана вимога засноване на федеральному законі "Про екологічну експертизу" та постанові губернатора Московської області від 30.04.97г. N 91- ПГ. Термін проведення експертізи- від одного до шестімесяцев в залежності від складності проекту. Вартість-від 4 тисяч рублів.
5. організації- власники комунікацій, що проходять по ділянці забудови (телефонні лінії, силові кабелі, трубопроводи іт.п.).
6. Голова садового (дачного) товариства при будівництві на садовій або дачній ділянці.
7. Комітет по водному господарству Московської області. Узгодження буде потрібно, якщо ваша ділянка знаходиться в водоохоронній зоні. Термін согласованія- від одного до шестімесяцев. Вартість-від 4 тисяч рублів.
Закони та нормативні акти, що регламентують оформлення дозволів на будівництво та реконструкцію
1. Містобудівний кодекс Російської Федерації від 29.12.04г. N 190-ФЗ (ст. 51).2. Цивільний кодекс Російської Федерації від 30.11.94г. N 51-ФЗ (ст. 263).
3. Федеральний закон "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" від 21.07.97г. N 122-ФЗ (ст. 25).
4. Закон Московської області "Правила забудови міст, селищ міського типу, сільських населених пунктів, інших поселень і рекреаційних комплексів Московської області" від 13.03.96г. N 7/85.
5. ТСН 12-310-2000 Московської області "Прийняття в експлуатацію ... об'єктів нерухомості на території Московської області".
6. ТСН ПМС-97 МО "Склад, порядок розроблення, погодження та затвердження проектної документації для індивідуального малоповерхового будівництва в Московській області".
7. Статути муніципальних утворень Московської області.
Отримуємо будівельний паспорт
Коли узгодження завершені, ви отримуєте будівельний паспорт. Він містить:
дозвіл на будівництво, підписана головним архітектором району (керівником Управління архітектури та містобудування);
договір забудови ділянки між главою адміністрації району в особі головного архітектора УАіГ і забудовником (особа, яка займається будівництвом і якому належать права землекористування), тобто вами;
генеральний план забудови ділянки;
топографічну зйомку ділянки;
узгоджений проект будівництва.
Підготовку будівельного паспорта, як правило, здійснює районне Архітектурно-планувальне управління на платній основі. Вартість робіт зі складання документа-від 6 тисяч рублів.
Дозвіл на будівництво оформляється в двох примірниках. Один з них видається забудовнику, другий залишається в архіві органу місцевого самоврядування. Дозвіл дійсний протягом двох років. За цей час слід почати будівельні роботи, інакше доведеться продовжувати термін дії дозвільної документації ще на два роки, а далі отримувати її заново. Впротівном випадку будівництво будинку буде вважатися самовільним з усіма наслідками, що випливають звідси правовими наслідками (про них ми також поговоримо в одному з наших найближчих спецвипусків).
В деяких випадках у видачі дозволу на будівництво може бути відмовлено. Наприклад, при невідповідності проектної документації призначенням і виду дозволеного використання земельної ділянки або будівельним нормам і правилам. Відмова може бути оскаржена в суді.
Хто вони, ці щасливчики?
Сьогодні далеко не всім забудовникам необхідно отримувати дозвіл на будівництво будинку. Відповідно до п. 17 ст. 51 Містобудівного кодексу РФ видача дозволу не потрібно у випадках:1) будівництва гаража на земельній ділянці, наданій фізичній особі, або зведення житлового об'єкта на ділянці, наданій для садівництва, ведення дачного господарства;
2) будівництва, реконструкції споруд, які не є об'єктами капітального будівництва (кіосків, навісів та ін.);
3) зведення на земельній ділянці будівель і споруд допоміжного використання; 4) зміни об'єктів капітального будівництва та (або) їх частин, якщо такі зміни не зачіпають конструктивні і інші характеристики їх надійності та безпеки, не порушують права третіх осіб і не перевищують граничні параметри дозволеного будівництва, реконструкції, встановлені містобудівним регламентом;
5) в інших випадках, якщо відповідно до цього кодексом, законодавством суб'єктів Російської Федерації про містобудівної діяльності отримання дозволу на будівництво не потрібна.
Однак власникам садових і дачних ділянок радіти рано. Дійсно, відповідно до п. 17 ст. 51 Містобудівного кодексу РФ, введеного в дію з 1 січня 2005р., Громадянам, що споруджують будинки на ділянках з видом дозволеного використання під садово-дачне будівництво, отримання дозволу на будівництво не потрібна. Але на сьогоднішній день органи УАіГ області до таких новацій не готові, тому що не визначений порядок перевірки введених в експлуатацію об'єктів на предмет відповідності їх містобудівним нормам і регламентам. Поки існує наступний порядок. Після того як будинок побудований, проводиться технічна інвентаризація об'єкта нерухомості. Апроект будинку все одно повинен бути узгоджений в УАіГ району.
Якою ціною?
Як можна побачити з переліку документів, необхідних для отримання дозволу на будівництво, процес це дійсно досить складний. Документи самі по собі з кабінету в кабінет не переходять. Потрібно відстежувати їх готовність, передавати лист погодження з інстанції в інстанцію. До того, коли ви нарешті отримаєте законну можливість приступити до будівництва, пройде від пятімесяцев до одного року (іноді і більше). Сума офіційних платежів складе від $ 700 до $ 1000.. Підкреслюємо: тільки офіційних, бо зловживання на місцях ще зустрічаються, і для прискорення або просто прийняття позитивного рішення вам можуть натякнути на якусь суму, яка здатна в цьому допомогти (див. Думку фахівця).
Якщо ви хочете займатися отриманням дозволу на будівництво самостійно, готуйтеся до втрати величезної кількості часу (не кажучи вже про нерви). Районні УАіГ Московської області працюють, як правило, два дні на тиждень (понеділок і четвер). Причому в один з цих днів-тільки до обіду. Погодьтеся, часу для отримання потрібних вам відповідей або рішень не так вже й багато. Особливо якщо врахувати, що таких же, як ви, бажаючих потрапити на прийом чимало. Так що черги збираються довгі. Якщо не зайняти чергу з раннього ранку, то можна залишитися ні з чим. Бувають ситуації, коли людина цілий день простояв під дверима кабінету, але робочий час чиновників минув, а він так і не потрапив на прийом. Ті, хто не знайомий з порядком узгодження документів та їх склад, будуть приходити неодноразово, поки не зберуть повний пакет документів. Алюді з щільним або жорстким графіком роботи взагалі не зможуть самостійно займатися цими питаннями.
Вихід один- доручити отримання дозволу на будівництво фахівцям компетентних архітектурно-будівельних або юридичних фірм, що займаються питаннями узгодження. Вартість їх послуг-від $ 1000 (районні організації) до $ 2500 і вище (московські компанії). Терміни виконання робіт-3-4месяца (при відсутності необхідності узгодження в територіальному відділі Росприроднагляду). Є, звичайно, і третій варіант, але користуватися ним категорично не радимо. Йдеться про послуги приватних посередників. Їх розцінки значно нижчі за ті, що пропонують фірми, але, як показує практика, більшість таких "помічників" - шахраї. Оскільки договір з ними ви не підписуєте, то і юридичної відповідальності вони не несуть і не дають ніяких гарантій, що дозвіл в кінцевому рахунку буде отримано. Процес стоїть на місці, причини затримки зазвичай не пояснюються. Погано не тільки те, що при цьому ви можете втратити гроші. Терміни дії деяких документів обмежені, і якщо отримання дозвільних паперів затягнеться, то ряд висновків доведеться узгоджувати заново.
І це ще не все
Безпосередньо перед будівництвом будинку після отримання будівельного паспорта необхідно отримати в інспекції Госархстройнадзора району дозвіл на будівельно-монтажні роботи (реєстраційну картку об'єкта будівництва) та ордер на попередні земляні роботи. Ці документи видаються в двотижневий термін і (ура!) Безкоштовно. Ось тепер можна спокійно будувати будинок і відпочивати від клопоту з документами до тих пір, поки будинок не буде готове і не прийде час здавати його в експлуатацію. Авот тоді знову почнеться ...
«Сьогодні отримання дозволу на будівництво багато в чому ускладнюють зловживання чиновників на місцях, і тому забудовники, самостійно займаються узгодженням документів, повинні бути до цього готові. Потрібно бути впевненим в тому, що, якщо вам говорять про необхідність заплатити ту чи іншу суму, вона є офіційним платежем. Щоб убезпечити себе від виплати грошових коштів, які незаконно вимагають з вас чиновники, слід попросити офіційний рахунок і поцікавитися, на підставі якої норми закону дану суму з вас намагаються отримати.
Трапляються ситуації, коли люди приходять до адміністрації району, а їм кажуть: "Ми не можемо дозволити вам будівництво, оскільки сьогодні у нас відсутній генеральний план забудови території району". Іждут, як буде реагувати відвідувач. Якщо він зрозумів натяк, то за певну суму проблема вирішується. Генплану забудови району може і не бути насправді, однак Містобудівний кодекс РФ не містить заборони на видачу дозволу на будівництво на вищевказаному підставі при наявності правил землекористування і забудови, які, наприклад, в Московській області введено в дію законом суб'єкта РФ N 7/85 від 13.03.96г.
Крім того, потрібно враховувати також те, що в кожному районі існують свої підзаконні акти, які вносять певні нюанси в процес отримання дозволу на будівництво ».