Коментарі до закону про житлових накопичувальних кооперативах. Принципи створення кооперативу, система внесків, права і обов'язки членів ЖНК.
Федеральний закон №215 від 30.12.2004р. "Про житлових накопичувальних кооперативах" вступив в силу 1апреля2005г.Он створює для громадян нашої країни ще один механізм придбання житла в розстрочку.
Однак спочатку потрібно розібратися, в чому полягають відмінності житлових накопичувальних кооперативів (ЖНК) від їх побратимів житлових кооперативів та ЖБК.
Члени двох останніх організацій набувають / будують один-єдиний багатоквартирний будинок, розташований в якомусь конкретному населеному пункті за певною адресою. Вотличие від них члени-пайовики ЖНК спочатку претендують на житлові приміщення, які відповідають вимогам кожного з них (свої побажання майбутні власники нерухомості формулюють в заяві на вступ до кооперативу) і знаходяться де завгодно, в будь-якій точці Росії. Ось чому ці люди не ризикують опинитися сусідами по будинку і під'їзду.
Всі члени одного житлового кооперативу або ЖБК в'їжджають в свої квартири одночасно. Апайщікі ЖНК самі вибирають для себе так звані форми участі в діяльності кооперативу (із запропонованих). Ці фінансові схеми передбачають різні терміни, періодичність внесків, їх розмір і т.д. Нарешті, в накопичувальних кооперативах присутнє таке поняття, як «черговість».
Вносячи пайові внески в ЖНК, ви можете придбати в розстрочку не тільки квартиру, але і індивідуальний житловий будинок (котедж). Тоді як у випадку з житловим кооперативом і ЖБК мова йде лише про квартирах.
ЖНК, на відміну від двох інших своїх «братів», вкладає власні кошти в придбання / будівництво житла для членів кооперативу. Коли пайовик накопичить суму, передбачену його формою участі в діяльності ЖНК (30 або 50% від вартості житла), кооператив додасть йому таку ж суму (максимум).
Число пайовиків ЖНК може рости і в підсумку досягти 5000человек, в той час як кількість членів ЖБК та житлових кооперативів обмежена числом квартир в конкретному будинку.
ЖНК має право займатися підприємницькою діяльністю, а інші кооперативи самі заробляти гроші не можуть. Виняток становлять доходи, отримані житловим кооперативом або ЖБК в результаті здачі в оренду звільнилися житлових приміщень (ст.128 Житлового кодексу).
Члени житлових кооперативів та ЖБК обов'язково беруть участь в реконструкції і подальшому утриманні свого багатоквартирного будинку (ст.110 Житлового кодексу). ЖНК же створюються лише "з метою задоволення потреб членів кооперативу в житлових приміщеннях шляхом об'єднання ... пайових внесків" (ст.1 Закону №215). Після виплати паю в повному обсязі і оформлення житла у власність людина перестає бути членом кооперативу, стає повноцінним власником квартири або будинку і може вступати в будь-які об'єднання власників.
У ЖБК гроші потрібно вносити досить швидко: всю суму протягом одного-двох років, поки будується багатоквартирний будинок. ВЖНК процес йде свідомо повільніше, причому темп внесення пайових внесків вибирає майбутній власник житла.
Ксожаленію, поки житлових накопичувальних кооперативів досить мало. Наприклад, ті з них, про які вдалося знайти згадку в Інтернеті (а кожен ЖНК зобов'язаний мати власний сайт!), Знаходяться далеко від століц- в Іркутську, Пермі та інших містах. Часто ці організації зареєстровані до 1 квітня 2005р., Тобто їх установчих документів та порядок здійснення діяльності можуть не повною мірою відповідати вимогам закону №215. Уподобних кооперативів є час до відповідної дати 2006р. (Тобто близько півроку), щоб почати йому відповідати (згідно ст.57 нового закону).
Крім усього іншого, зараз підготовлені поправки до закону про ЖНК, які планується розглянути на осінній сесії Державної думи. Їх доля поки не визначена.
Основні поняття, що використовуються в законі (ст.2)
Житловий накопичувальний кооператив - споживчий кооператив, створений як добровільне об'єднання громадян на основі членства з метою задоволення потреб в житлових приміщеннях шляхом об'єднання його членами пайових внесків.
діяльність кооперативу по залученню і використанню грошових коштів громадян на придбання житлових приміщень-це залучення і використання кооперативом грошових коштів громадян-членів кооперативу та інших залучених коштів на придбання або будівництво житлових приміщень (в тому числі в багатоквартирних будинках) з метою передачі їх після внесення пайових внесків в повному обсязі у власність членам кооперативу.
Жиле приміщення - квартира або житловий будинок, що відповідають вимогам, встановленим житловим законодавством РФ (ст.15 Житлового кодексу).
пайовий внесок - грошові кошти, що вносяться членом кооперативу в тому порядку і в ті терміни, які передбачені формою його участі в діяльності кооперативу по залученню і використанню грошових коштів громадян на придбання житлових приміщень. Сума визначається відповідно до цього Закону. Всостав пайового внеску включаються доходи, отримані кооперативом від своєї підприємницької діяльності і розподілені між його членами пропорційно їх паях.
Вступний членський внесок - грошові кошти, одноразово внесені громадянином для покриття витрат на освіту кооперативу і прийом громадянина в члени кооперативу.
членський внесок - грошові кошти, періодично вносяться членом кооперативу. Вони направляються на покриття витрат, які пов'язані із здійсненням кооперативом діяльності, передбаченої його статутом, за винятком діяльності по залученню і використанню грошових коштів громадян на придбання житлових приміщень.
Додатковий внесок - грошові кошти, що вносяться членом кооперативу для покриття збитків кооперативу.
паєнагромадження - частина пайового внеску, яку член кооперативу вніс на певну дату.
пай - частка паенакопления кожного члена кооперативу в пайовому фонді даного ЖНК.
Пайовий фонд кооперативу - це сума паєнагромадження всіх членів кооперативу.
Дійсна вартість паю - частина вартості чистих активів кооперативу, пропорційна розміру паю. (Чисті активи-це величина, що отримується в результаті віднімання суми зобов'язань із суми активів організації.)
форма участі члена кооперативу в діяльності кооперативу по залученню і використанню грошових коштів громадян на придбання житлових приміщень-це порядок внесення членами кооперативу пайових внесків (їх розмір, періодичність та ін.) в пайовий фонд ЖНК в встановлюваних кооперативом відповідно до вимог цього Закону варіантах для вибору одного з них членами кооперативу.
створення кооперативу
Але статут теж треба написати (для чого запрошують юриста, що спеціалізується на цьому виді діяльності), а потім провести загальні збори членів ЖНК, на якому, згідно ст.11 закону, документ необхідно буде затвердити. Це збори є вищим органом управління кооперативом (ст.34): його потрібно проводити щорічно, і кожен член організації має на ньому один голос.
Кісключітельной компетенції загальних зборів членів ЖНК, крім затвердження статуту, належать внесення в нього змін і доповнень; твердження внутрішніх документів, що регулюють діяльність кооперативу; прийняття рішення про реорганізацію або ліквідацію кооперативу; обрання та дострокове припинення повноважень членів правління і ревізійної комісії (ревізора). Атакож обрання або призначення виконавчих органів кооперативу (директора або дирекції; керуючого або керуючої організації); дострокове припинення їх повноважень (якщо Статутом даного ЖНК рішення цих питань не віднесено до компетенції правління кооперативу). На загальних зборах затверджуються форми участі в діяльності кооперативу; визначається максимальна вартість житла, яке може бути придбане або побудоване кооперативом для одного члена; фіксується порядок формування і використання фондів кооперативу, за винятком пайового фонду. Крім того, зборами встановлюються граничні розміри витрачання коштів на забезпечення діяльності ЖНК, затверджуються річний звіт і бухгалтерська звітність, аудиторський висновок про достовірність бухгалтерської звітності, прибутково-видаткові кошториси, кошториси витрат на утримання кооперативу і звіти про їх виконання.
Кооператив створюється без обмеження терміну діяльності і починає свою роботу з дня внесення відповідного запису в єдиний державний реєстр юридичних осіб (ст.3). ЖНК володіє майном, може від свого імені набувати і здійснювати майнові та немайнові права, виконувати обов'язки, бути позивачем і відповідачем в суді, відкривати рахунки в банках на території РФ. Він повинен мати круглу печатку з назвою організації, а також може мати у своєму розпорядженні штампами, бланками, власною емблемою і іншими засобами індивідуалізації.
механізм роботи
На які цілі може використовуватися пайовий фонд ЖНК? В першу чергу, на придбання і будівництво житла для членів кооперативу (ст.26). Атакож на погашення витрат, зазначених у ст.24. Втома числі на здійснення діяльності по залученню і використанню грошових коштів громадян на придбання і страхування житла; підвищення споживчих якостей (ремонт, оздоблення) придбаного або побудованого приміщення до рівня, відповідного тим вимогам, які вказані в заяві про прийом в члени ЖНК; зміст, ремонт житла; оплату комунальних послуг (до передачі приміщення в користування члену кооперативу); обслуговування і погашення залучених ЖНК кредитів і позик; сплату податків, зборів та інших обов'язкових платежів і т.д.
Порядок внесення пайового внеску визначається відповідно до обраної членом кооперативу формою участі в діяльності ЖНК- фінансової схемою, відповідно до якої ви будете вносити пайові внески. Ці форми задають мінімальний і максимальний періоди внесення, а також мінімальний розмір тієї частини пайового внеску, після внесення якої у члена ЖНК виникає право на придбання або будівництво для нього кооперативом житлового приміщення, період внесення решти пайового внеску, розмір і періодичність платежів в рахунок пайового внеску. Акром того, умови залучення позикових коштів (ст.27), розмір яких не може перевищувати 70% від пайового внеску члена кооперативу (ст.47). Ветой же статті міститься ряд обмежень по термінах. Так, мінімальний термін, протягом якого ви повинні вносити пайові внески до того моменту, як зможете претендувати на покупку / будівництво для вас кооперативом житла, обмежується двома роками (починаючи з другого року діяльності кооперативу). АСРОК внесення решти пайового внеску може не більше ніж в півтора рази перевищувати перший термін.
Ось найпростіший і наочний приклад. Ви припускаєте накопичити половину вартості майбутньої квартири (будинку) протягом двох років (на менший термін розраховувати не можна; відповідно до ст.47, він може бути тільки більше). Ви платите частина цієї суми, припустимо, щомісяця, після чого купуєте право на отримання житла в користування. Потім ви- в ідеалі-в'їжджаєте в квартиру (або кооператив починає її для вас будувати). Сетого моменту протягом тепер вже трьох років ви вносите решту грошей. Але в цій чудовій схемі є три вузьких місця. Перше-вартість житла, яка за два роки може зрости, і ви повинні будете компенсувати різницю додатковими пайовими внесками, щоб отримати нерухомість в користування. Наскільки сума збільшиться? Питання залишається відкритим. Друге вузьке місце-час, протягом якого кооператив повинен надати вам в користування необхідну житло. Ймовірна чергу з таких же членів ЖНК, які прагнуть здійснити аналогічне намір. Ітогда житло буде надаватися в порядку черговості (ст.28). Третє-якщо ви претендуєте на нову квартиру, то з моменту, коли кооператив почне її для вас будувати, до моменту здачі будинку в експлуатацію може пройти кілька років, перш ніж ви зможете оформити квартиру у власність.
Від вас як члена кооперативу можуть зажадати сплати додаткових внесків (крім членських та пайових). Але ці гроші повинні бути використані тільки на покриття збитків ЖНК, якщо, не дай бог, вони виникнуть (ст.2).
Що повинно бути зафіксовано в Статуті кооперативу (ст.11):
найменування кооперативу та місце його знаходження;
предмет і цілі діяльності даного кооперативу;
порядок прийому в члени ЖНК і припинення членства в ньому;
порядок визначення розміру, склад і порядок внесення пайових та інших внесків;
відповідальність членів кооперативу за порушення зобов'язань щодо внесення пайових та інших внесків;
порядок виплати члену ЖНК дійсної вартості паю при припиненні членства в кооперативі;
права і обов'язки членів даного кооперативу;
права і обов'язки кооперативу перед своїми членами;
структуру і компетенцію органів ЖНК, порядок їх створення та прийняття ними рішень з різних питань;
джерела формування і порядок використання майна кооперативу;
фонди, що створюються ЖНК;
порядок покриття членами кооперативу понесених кооперативом збитків;
порядок надання органами кооперативу інформації його членам і відповідальність за її ненадання;
порядок проведення чергових та позачергових зовнішніх перевірок фінансової діяльності кооперативу;
відомості про філії та представництва кооперативу;
порядок реорганізації та ліквідації кооперативу;
інші передбачені цим федеральним законом положення.
Статут кооперативу може також містити інші не суперечать законодавству РФ положення, що регулюють створення та діяльність кооперативу і його органів, в тому числі обмеження участі близьких родичів в діяльності органів кооперативу. Статут затверджується загальними зборами членів кооперативу. Зміни до статуту вносяться за рішенням загальних зборів.
Членство в кооперативі
Член кооперативу зобов'язаний дотримуватися статуту і виконувати рішення, прийняті органами кооперативу, своєчасно вносити пайові та інші внески, не перешкоджати здійсненню прав і виконання обов'язків іншими членами кооперативу і його органами (ст.8). Він несе відповідальність за своїми зобов'язаннями перед ЖНК, наприклад, якщо затримує внесення пайових та інших внесків (ст.6). Розмір неустойки за ці порушення фіксується в Статуті кооперативу, але не може бути вище 1/300 ставки рефінансування Центрального банку РФ (зараз-13%) за кожний день прострочення платежу.
Членство в кооперативі припиняється у разі добровільного виходу з ЖНК, виключення члена кооперативу з кооперативу, передачі паю іншій людині, смерті члена ЖНК, звернення стягнення на пай, внесення пайового внеску в повному розмірі та передачі житла у власність члена кооперативу і, звичайно, ліквідації кооперативу , в тому числі в зв'язку з його банкрутством (ст.9). Переставши бути членом кооперативу, людина і члени його сім'ї повинні звільнити житло, займане ними на правах користування, протягом двухмесяцев (ст.31). Апрінудітельно виселити їх, згідно з новим Житловим кодексом, можна тільки за рішенням суду (причому без надання іншого житла).
Виключають з кооперативу за невиконання обов'язків теж тільки в судовому порядку (!), На підставі рішення загальних зборів або правління кооперативу (ст.10). Але до набрання рішенням суду законної сили людина, що вже отримав від ЖНК в користування житло, право внести решту свого пайового внеску і, отже, оформити квартиру або будинок у власність.
ЖНК не повинні стати фінансовими пірамідами нової Росії. Держава буде жорстко контролювати дотримання нормативів, спеціально придуманих для оцінки фінансової стійкості подібних кооперативів, а також виконання самого закону про ЖНК.
Органи управління
Члени правління і ревізійної комісії, всупереч усталеній думці, зарплату за свою діяльність зазвичай не отримують (якщо це не передбачено Статутом ЖНК або рішенням загальних зборів). Але їм можуть відшкодовуватися витрати, "понесені у зв'язку із здійсненням діяльності" в органах кооперативу. Інавпаки, дирекція і управляющіе- люди найняті, прийняті на роботу в ЖНК, як в будь-яку іншу організацію або фірму. Обираються члени правління на загальних зборах членів кооперативу, яке, нагадаємо, проводиться щорічно. Ікаждий раз в день, коли це збори відбулися, повноваження правління закінчуються.
Загальні збори членів - вищий орган кооперативу (ст.34) - приймає всі основні рішення, що стосуються життєдіяльності ЖНК. Рішення з питання, поставленого на голосування, приймається більшістю голосів (у кожного члена-один голос). Дві третини голосів необхідні для затвердження Статуту ЖНК, внесення змін і доповнень до нього, затвердження внутрішніх документів, що регулюють діяльність кооперативу, положення про порядок формування пайового фонду і його використання, а також для прийняття рішення про реорганізацію або ліквідацію ЖНК і призначення ліквідаційної комісії.
Форма проведення загальних зборів може бути очної та заочної (ст.36). Аеслі кількість членів кооперативу перевищує 500человек, загальні збори можуть проводитися у вигляді зборів уповноважених. Вони обираються з числа членів ЖНК, що не входять до складу правління чи виконавчих органів кооперативу (ст.41). Члени кооперативу (не менше 10% від загальної кількості) і, звичайно, правління, ревізійна комісія і виконавчі органи ЖНК можуть ініціювати проведення позачергових загальних зборів (ст.35). Воно, до речі, обов'язково має скликатися в разі виявлення збитків, які перевищують 25% пайового фонду. Адже їх доведеться погашати за рахунок додаткових внесків всіх членів кооперативу!
правління "Здійснює керівництво діяльністю кооперативу в періоди між загальними зборами членів кооперативу" (ст.42). Членів правління повинно бути не менше трьох, з них один-голова. Одна третина від числа членів правління (наприклад, один з трьох) має право поєднувати свою діяльність з роботою в ЖНК за трудовим договором.
Ккомпетенціі правління кооперативу зазвичай ставляться:
прийом в члени кооперативу та припинення членства в ньому;
скликання і проведення загальних зборів членів кооперативу;
обрання або призначення виконавчих органів кооперативу, контроль за їх діяльністю, дострокове припинення їх повноважень;
затвердження порядку передачі житла в користування члену ЖНК;
твердження аудитора і оцінювача кооперативу і умов договору з ними;
попереднє затвердження форм участі в діяльності кооперативу, річного звіту та бухгалтерської звітності, аудиторського висновку;
прийняття рішень про створення філій та відкриття представництв даного ЖНК;
схвалення укладених договорів позики та кредитних договорів;
інші передбачені законодавством питання.
Всі рішення приймають на засіданнях правління і оформляють у вигляді протоколів, які підписуються головою правління та секретарем засідання. Всвою чергу, члени кооперативу протягом шестімесяцев вправі оскаржити в суді рішення, прийняті правлінням з порушенням вимог законодавства, статуту або інших внутрішніх документів кооперативу.
Ревізійна комісія (Ревізор) ЖНК від імені загальних зборів членів кооперативу здійснює контроль фінансово-господарської діяльності організації. Ревізори не можуть суміщати свою діяльність з роботою в кооперативі за трудовим договором (ст.43).
директор (Дирекція) - виконавчий орган ЖНК- здійснює керівництво поточною діяльністю кооперативу (ст.44). Якщо в організації більш 500членов, необхідна саме дирекція, колегіальний орган. Кооператив може відмовитися від найму наявних виконавців і передати ці повноваження іншій юридичній особі або індивідуальному підприємцю. Вони виступатимуть в ролі керуючої організації або керуючого. Термін повноважень виконавчих органів ЖНК прописаний в Статуті кооперативу і не може перевищувати п'яти років. Його продовжують, якщо це необхідно, тільки на підставі рішення загальних зборів членів кооперативу.
Закон пред'являє досить жорсткі вимоги до посадових осіб кооперативу (ст.45). Членом правління та ревізійної комісії, директором або членом колегіального виконавчого органу ЖНК не може бути людина, яка вже займав одну з перелічених посад в будь-якому іншому кооперативі, якщо до того моменту з дня прийняття судом рішення про ліквідацію цієї організації або про застосування до неї процедур банкрутства пройшло менше трьох років. Не можна керувати ЖНК і особам, які мають судимість за злочин у сфері економіки.
Кожен стоїть на чолі організації повинен діяти в інтересах кооперативу, здійснювати свої права і виконувати обов'язки "сумлінно і розумно" (ст.46). Посадові особи ЖНК несуть відповідальність (адміністративну, а в деяких випадках і кримінальну) за збитки, завдані кооперативу їх дією або бездіяльністю. Відсутність провини вони повинні доводити самі. Відповідальність не несуть лише ті члени колегіальних органів кооперативу, які голосували проти рішення, що спричинило за собою збитки.
Про особливості ЖНК
Хотілося б звернути особливу увагу на те, що членом ЖНК може значитися один з подружжя, але на пайові внески поширюється режим спільної власності подружжя. За бажанням одного з них при реєстрації права власності на придбане житло можуть бути визначені частки, і кожен з подружжя отримає Свідоцтво про державну реєстрацію права на нерухоме майно. Кожен член кооперативу має право на свій розсуд розпорядитися своїм паєм, в тому числі заповідати його і передати іншому членові кооперативу або третій особі, якій не може бути відмовлено в прийомі в члени ЖНК. Уразі смерті члена кооперативу спадкоємці за законом або за заповітом отримують його пайові внески та мають переважне право на вступ в члени ЖНК.
Держконтроль і гарантії
Схема придбання житла через ЖНК здається дуже привабливою. Але чи не може статися так, що подібні кооперативи стануть черговими фінансовими пірамідами нової Росії? Ні, не повинно. Ів законі №215 ціла глава присвячена забезпеченню фінансової стійкості ЖНК і контролю їх діяльності.
Кобеспеченію фінансової стійкості кооперативу пред'являються дуже жорсткі вимоги (ст.47). По-перше, розмір частини пайового внеску, після внесення якої у члена ЖНК виникає право на придбання або будівництво для нього кооперативом житла, не може бути менше 30% від суми всього передбачуваного пайового внеску. (Зрозуміло, що людина, яка вклала серйозні гроші і отримав квартиру в користування, буде кровно зацікавлений в тому, щоб швидко віддати борг і оформити житло у власність.) По-друге, ЖНК може додати такій людині максимум стільки ж грошей, скільки він вніс сам . (Таким чином, у випадку з 30% -ним пайовим накопиченням не вистачатиме ще 40% від вартості житла.) При нестачі коштів на придбання або будівництво житла для члена кооперативу, який вніс частину паю, можуть, звичайно, залучатися і позикові кошти, але вже під солідний банківський відсоток. Так що вигідніше накопичити 50% від вартості житла. Тоді кооператив додасть другу половину, якщо це передбачено його статутом. По-третє, мінімальний термін внесення членом ЖНК частини пайового внеску, після якого у нього виникає бажання отримати від кооперативу в користування житло, не може бути менше двох років. АСРОК внесення решти пайового внеску не повинен перевищувати строку внесення першої його частини більш ніж в півтора рази. (Так, якщо ви першу половину паю накопичували, скажімо, протягом трьох років, то другу повинні будете погасити максимум за 4,5 роки.) По-четверте, сам кооператив, реалізуючи право своїх членів на отримання житла в користування, не може вкладати в придбання прав на житло, що будується і безпосередньо в його будівництво більше 20% від вартості майна ЖНК. Основні гроші він повинен пускати на покупку житла на вторинному ринку, щоб ризикувати по мінімуму- раптом будинок так і не буде добудований?
Обмеження, описані в законі №215, стосуються і здійснення кооперативом угод (ст.48). Наприклад, ЖНК не має права видавати позики, дарувати житлові приміщення, передавати житло в безоплатне користування, виступати чиїмось поручителем, вносити своє майно в статутний капітал тих чи інших організацій. Ажілое приміщення, що купується або будується кооперативом, може передаватися в заставу (іпотеку), але тільки для забезпечення вимог по зобов'язанням про повернення кредиту (позики) на його покупку або будівництво.
Для оцінки фінансової стійкості діяльності ЖНК придумані спеціальні нормативи, методики визначення яких і величина встановлюються Урядом РФ (ст. 49). Це нормативи поточної забезпеченості зобов'язань кооперативу, загальною забезпеченості зобов'язань ЖНК, поточної збалансованості діяльності кооперативу, середньостроковій збалансованості діяльності ЖНК, максимальної заборгованості членів кооперативу, боргового навантаження ЖНК, заборгованості членів кооперативу, а також інші, встановлені законами та нормативними актами правітельстваРФ. За їх дотриманням слідкуватиме федеральний орган виконавчої влади, який здійснює функції з контролю і нагляду в сфері фінансових ринків, і його територіальні органи. Мається на увазі Федеральна служба з фінансових ринків (ФСФР). Механізм контролю діє так: якщо кооператив не дотримується хоча б один з семи запропонованих нормативів, він не має права здійснювати діяльність по залученню нових членів.
Сподіваємося, що зовсім скоро в Росії з'явиться багато ЖНК. Ітогда вони об'єднаються в саморегульовані організації-добровільні об'єднання однакових по суті кооперативів. Ці організації будуть самі розробляти і встановлювати правила і стандарти, що забезпечують дотримання інтересів членів ЖНК і здійснення ефективної діяльності по залученню і використанню коштів, на які будуть купувати житло, контролювати дотримання вимог законодавства і т.д. Всеето-справа найближчого майбутнього.
Редакція дякує адвоката Любов Данилову за допомогу в підготовці матеріалу.