Купівля житла на вторинному ринку. Труднощі, з якими доводиться стикатися людині при огляді квартири і внесення авансу.
Які проблеми доводиться вирішувати людині, котрий зібрався придбати житло на вторинному ринку? Про що часом не підозрює майбутній власник не новою квартири?
Між тим на півтора-двамесяца, які зазвичай займає весь процес з моменту вибору нерухомості до передачі ключів, необхідно максимально сконцентруватися і спробувати не втратити жодного нюансу. Апроблеми підстерігають покупця буквально на кожному кроці. Саме про них ми і хочемо сьогодні поговорити.
Яку квартиру вибрати?
Звичайно, все залежить від ваших можливостей і потреб. Не секрет, що за одні і ті ж гроші можна придбати квартири різної величини і комфортності, розташовані в більш-менш екологічно чистих районах, в межах міста або передмісті і т.д. Кпрімеру, скромною за столичними мірками суми в $ 80000 зараз вистачить на покупку невеликої "двушки" в типовому панельному будинку на околиці мегаполісу, пристойною трикімнатної квартири в аналогічному житловому фонді ближнього Підмосков'я або величезною багатокімнатної квартири на краю Московської області. А, скажімо, для придбання малесенькій «одинички» в самому центрі столиці може знадобитися і набагато більша сума.Кінцева ціна нерухомості залежить від безлічі факторів. Будь-яка дрібниця, яка характеризує квартиру з позитивною або негативною боку, впливає на її вартість. Вище всього цінується свіжовідремонтовану житло з балконом, лоджією або еркером, розташоване на середніх поверхах будинку з ліфтом і сміттєпроводом, який знаходиться в безпосередній близькості від станцій метро та інших транспортних вузлів. Вікна ідеального придбання повинні виходити в тихий двір і / або на південну сторону, кімнати-мати велику площу, а в чистому симпатичному під'їзді непогано б побачити консьєржку або вахтера. І, навпаки, квартиру без балкона, з маленькими суміжними кімнатами на першому або останньому поверсі будинку, що стоїть у гучній дороги, в якому відсутній ліфт і елементарний порядок в під'їзді, напевно можна буде придбати за мінімальною ціною. Всі ці фактори доречно використовувати, торгуючись з продавцем: кожен параметр потенційно знижує або підвищує вартість нерухомості на 1-2% або навіть більше, що в підсумку дасть економію в кілька сотень, а іноді і тисяч доларів.
Кслов, одна з останніх тенденцій російського ринку нерухомості-зменшення попиту на неякісне житло і зростаючий попит на так зване елітне.
З якими проблемами може зіткнутися людина, яка вирішила купити квартиру самостійно, без допомоги ріелторів?
Відповідає Галина Утешева, керівник напрямку вторинного ринку житла компанії «ДОМ-НЕРУХОМІСТЬ»:
"Покупка квартири-завжди не тільки хвилюючий, радісний, але і відповідальний момент в житті кожної людини, особливо якщо кошти на неї накопичувалися роками, за рахунок відпустки і улюбленим захопленням. Іпредставьте собі, який це буде удар, якщо право власності на щойно придбаний житло виявиться оскарженим в суді колишніми власниками або третіми особами. АВСЕ через те, що покупець не зміг самостійно перевірити історію нерухомості. Відомі реальні випадки, коли треті особи (раніше зареєстровані на цій площі, спадкоємці колишніх господарів і інші люди) зверталися до суду з позовами про визнання за ними права власності, повністю або частково, або права користування житлом на підставі документів (свідоцтв), про існування яких покупець при укладенні угоди навіть не підозрював.
Це можуть бути документи, що підтверджують права на придбану вами квартиру неповнолітніх дітей колишніх власників (чиї інтереси були ущемлені при приватизації житла в 1991-1993 рр.), Третіх осіб, які можуть мати право власності або користування житлом, але знаходяться в місцях позбавлення волі, проходять лікування в психоневрологічному диспансері, покликані в армію. Буває, що нерухомість знаходиться під бронью, арештом або заставою, а продавці квартири- це люди, що належать до групи ризику (неповнолітні діти, самотні люди похилого віку, наркомани, психічно хворі), особи, що діють по підробленої довіреності, іт.п.
Що доручити ріелтору?
Агентства нерухомості надають своїм клієнтам-покупцям житла цілий спектр різноманітних послуг:
підбір варіантів;
перевірка комплекту документів, наданих продавцем;
з'ясування історії обраної квартири по власникам;
підготовка та укладання попереднього договору або договору авансу і контроль його дотримання;
проведення операції (підготовка та укладення договору купівлі-продажу);
подача і отримання документів з державної реєстрації;
присутність в якості свідка при закладці грошей в банківську комірку і передачі грошей продавцю;
оформлення акта прийому-передачі квартири (іноді з описом майна), контроль передачі житла новому власнику і деякі інші дії.
"Максимальний набір послуг включає повний супровід угоди, починаючи з підбору варіантів і закінчуючи державною реєстрацією та передачею квартири від продавця покупцеві, - коментує Світлана Корсакова, експерт компанії" БЕСТ-НЕРУХОМІСТЬ ".- Мінімальний полягає в перевірці юридичної чистоти квартири, яку клієнт вибрав сам , і оформленні угоди ».
Багато людей намагаються економити і самі займаються пошуком житла. Але його юридичну чистоту в будь-якому випадку потрібно перевірити, навіть якщо ви купуєте квартиру у доброго знайомого. Ось випадок з практики Світлани Корсаковой. "До нас по допомогу в оформленні угоди звернувся клієнт, який купив квартиру 7років тому у свого кращого друга і тепер вирішив її продати. До того квартира вже тричі перепродували, але весь цей час в ній залишалися прописаними мати і дочь- перші господарі. Куди вони поділися , ніхто не знав. Перевіривши історію квартири, ми з'ясували, що на той момент старша з жінок померла і була похована за рахунок міста, а молодшу нам довелося виписувати по суду. Цим займався штатний адвокат нашої компанії ».
Здавалося б, коротка історія зміни власників квартири повинна говорити про юридичну чистоту житла. Але це не завжди так. Ось приклад. Дама вибрала квартиру, у якій колись була всього одна господиня, і вирішила її придбати. Вагентство нерухомості клієнтка звернулася за допомогою в проведенні операції купівлі-продажу. Ріелтори перевірили історію квартири і з'ясували, що вона перебувала у власності всього парумесяцев, а потім була виставлена на продаж (її господиня збиралася купувати житло в новобудові). Цей факт насторожував, і вони вирішили копнути глибше. Виявилося, що дана нерухомість в Москві була отримана за договором обміну, а потім приватизована. Колишні мешканці (зловживали спиртним, про що розповіли сусіди) в результаті проведеної операції переїхали в Калузьку область. Що з ними стало, з'ясувати не вдалося. Зберігалася можливість подачі ними позову до суду з метою визнання попередньої угоди недійсною. Тому ріелтори порадили своїй клієнтці квартиру не купувати, з чим вона погодилася.
Професіонал своїм досвідченим оком побачить те, чого людина без спеціальної підготовки просто не помітить. Скажімо, відразу попередить клієнта, що його паспорт скоро стане недійсним (наприклад, після досягнення 45 років) або знайде розбіжності в підписах продавця на різних документах. Поговорить з нотаріус, який посвідчує попередні угоди з купується квартирою, візьме архівну виписку з будинкової книги та особисто поспілкується з паспортисткою.
Документи, необхідні для укладення угоди купівлі-продажу квартири
Правовстановлюючі документи (свідоцтво про право власності, про право на спадщину, довідка про виплачений пай в кооперативі та ін.).
Довідка БТІ про інвентаризаційної вартості квартири.
Експлікація.
Копія поверхового плану.
Копія фінансово-особового рахунку.
Довідка про відсутність заборгованості по квартплаті та комунальним платежам.
Дозвіл на перебудову / перепланування квартири (якщо вона проводилась).
Виписка з будинкової книги.
Передавальний акт за попереднім договором купівлі-продажу.
Розписка в отриманні грошей.
Довідка з податкової інспекції про сплату податку (якщо квартира отримана у спадок або в дар).
Паспорт продавця.
Якщо підготовкою комплекту документів з боку покупця займається ріелтор, він повинен звірити всі надані продавцем документи і перевірити відповідність ПІБ, адрес, дат, підписів тощо. Вдополненіе до даного переліку він може отримати виписку з Єдиного державного реєстру прав про відсутність обтяжень по здобувається квартире, довідки з психоневрологічного та наркологічного диспансерів, що підтверджують дієздатність продавця, а також інші документи.
Як будувати відносини з продавцем?
огляд . Отже, у вас зібралося кілька варіантів квартир, і потрібно вирушати їх дивитися. Проте, наскільки відповідають заявленим характеристикам будинок, двір і під'їзд, ви зможете судити самостійно. Параметри самої квартири (стан до або після ремонту, вікна у двір або на проїжджу частину, висота стель, планування, площа різних приміщень і т.д.) теж не сховаються від ваших очей. Авот про те, що нинішній господар залишить на місці і як це відіб'ється на ціні придбання, має сенс поторгуватися. Скажімо, якщо в квартирі є вбудовані шафи, кухонні меблі, ідеально вписана в конфігурацію приміщення, дорога сантехніка та інше обладнання, власник буде наполягати на додатковій оплаті або мотивувати цим завищену ціну житла. Ви, в свою чергу, має право не купувати чужі речі, але тоді продавець з великою ймовірністю відмовиться від угоди. Розумніше буде поторгуватися про вартість залишаються на місці предметів і знизити її до мінімуму.
Дуже важливо перевірити, чи проводилися в квартирі перепланування і перевлаштування. Іеслі так, потрібно обов'язково подивитися дозвільні документи і переконатися у відповідності узгоджених змін фактичним. Якщо переобладнання здійснювалося без дозволу, найкраще відмовитися від покупки квартири, щоб не мати проблем з місцевою владою. Апрінімая рішення придбати саме цю нерухомість (тим більше що вона зазвичай продається за заниженою ціною), потрібно розуміти, що, відповідно до нового Житловим кодексом РФ, вам доведеться узгоджувати незаконне перепланування або приводити квартиру в колишній вигляд (інакше вона може бути продана з публічних торгів). Іето буде коштувати чималих грошей. Дотого ж, якщо ви з часом зберетеся продавати теперішнє придбання, вам знову-таки треба буде привести в порядок дозвільні документи.
Упроцесі огляду (який, повторимося, краще проводити в присутності «свого» ріелтора) потрібно вирішити безліч питань, якщо, звичайно, квартира вам сподобалася. Продавець повинен надати комплект документів, справжність яких необхідно буде перевірити.
внесення авансу . Під час першого або другого огляду квартири продавець і покупець усно домовляються між собою про ціну, умови та строки її звільнення. Після чого покупець (за допомогою ріелтора) перевіряє всі надані продавцем документи. Якщо з ними все в порядку, настав час вносити аванс або завдаток і письмово оформляти стосунки. Зазвичай продавець і покупець укладають попередній договір або договір авансу / завдатку. Він здійснюється в простій письмовій формі (в ріелторських компаніях пропонуються типові договори, розроблені юристами). Втексте потрібно вказати всі деталі майбутньої угоди: коли вона буде проведена і в якій формі буде укладатися договір купівлі-продажу (в простій письмовій чи нотаріальній), яка ціна нерухомості буде вказана в договорі і яким буде розмір авансу / завдатку, хто бере на себе витрати по здійсненню угоди, в депозитарії-якого банку будуть проводитися розрахунки, коли точно будуть зняті з обліку зареєстровані в квартирі люди, в який термін після державної реєстрації договору буде здійснена передача нерухомості і т.д. Окремо обумовлюються умови передачі майна згідно з актом прийому-передачі та опису, терміни повернення продавцем авансу або завдатку в разі невиконання договору та інші подробиці.
Чим відрізняється аванс від завдатку?
авансом називається платіж, що передує передачі майна, виконання роботи або надання послуг. Вотличие від завдатку, він не є способом забезпечення виконання зобов'язання. Розмір і порядок виплати авансу у відносинах між громадянами визначається угодою сторін у відповідному договорі.
завдаток (Згідно зі статтею 380 Цивільного кодексу РФ) - "грошова сума, що видається однією з договірних сторін (в нашому випадку-покупцем) в рахунок належних з неї за договором платежів іншій стороні (продавцеві), на доказ укладення договору і в забезпечення його виконання». Угода укладається в письмовій формі.
Істотна різниця між двома юридичними понятіямі- авансу і задатка- виявляється при невиконанні договору. Якщо угода з яких-небудь причин засмутилася, аванс просто повертається. Азадаток виплачується продавцем покупцеві в подвійному розмірі (!), Якщо угода не відбулася з вини першого. Іне повертається, якщо купівля-продаж не відбувся з вини покупця (відповідно до статьей381 Цивільного кодексу РФ).
За участю агентства нерухомості зазвичай укладається договір авансу або попередній договір, який передбачає внесення авансу. Договір завдатку (якщо на цій формі забезпечення зобов'язання наполягає одна зі сторін або обидві сторони) продавець і покупець зазвичай укладають між собою самі, без допомоги ріелтора.
Яким повинен бути розмір авансу / завдатку? Зазвичай це сума в $ 500-2000, залежить від ціни квартири і підтвердження серйозних намірів покупця. Але в деяких випадках продавець може вимагати внесення більшого авансу. Іеслі покупець сильно зацікавлений в придбанні саме цієї квартири, він погоджується (іноді навіть не дивлячись на опір ріелтора). Ітогда може виникнути вкрай неприємна ситуація, коли продавець в результаті відмовляється від укладання угоди, а аванс повертати не поспішає. Про один з таких випадків нам розповіла Світлана Корсакова. Клієнт вирішив придбати квартиру, господар якої зажадав аванс в $ 8000. Ріелтор не радила вносити таку велику суму, але клієнт наполягав і, підписавши договір авансу, гроші заплатив. Після закінчення терміну договору продавець зобов'язаний був повернути гроші, але відмовився, сказавши, що зробить це, коли отримає аванс з наступного потенційного покупця. Ріелторська компанія вирішила допомогти своєму клієнтові (і навіть не взяла додаткової плати) і підключила до ситуації юриста і адвоката. Спочатку відбувся продавець не хотів навіть по телефону розмовляти з представниками агентства, але згодом йому нічого не залишалося, як віддати гроші, причому досить швидко. Чи був у його діях злий умисел, встановити не вдалося.
Повернення сплаченого авансу покупець може зажадати і сам, якщо раптом виявляться обставини, про які він не міг знати на момент передачі грошей. Отакі випадок, що стався зовсім недавно, нам розповіла Лілія Зар. Одна з її клієнток на початку травня внесла аванс за квартиру, що знаходиться в старому будинку в центрі столиці, і збиралася згодом робити тут дорогий ремонт з переплануванням. За час підготовки до проведення операції купівлі-продажу вийшла Постанова Уряду Москви N 383 від 31 травня 2005р. «Про капітальний ремонт і модернізацію житлових будинків без відселення мешканців на 2005-2007 роки» з переліком будинків в різних округах, які підлягають реконструкції. Квартира, обрана клієнткою Лілії, перебувала в одному з цих будинків. Потенційна покупниця запанікувала і вирішила відмовитися від покупки, і ріелторам вдалося переконати продавця повернути аванс. Вони аргументували свою позицію тим, що, якби покупець знав про факт капремонту або модернізації будинку, він би купувати квартиру не став.
У наступному номері ми розповімо про те, що потрібно записати в самому договорі купівлі-продажу, поміркуємо, чи потрібно вказувати в договорі реальну вартість квартири, пояснимо, що таке майнове податкове вирахування, і піднімемо ще ряд актуальних проблем, пов'язаних з купівлею житла.
Редакція дякує компанії «БЕСТ-нерухомість», «ДОМ-НЕРУХОМІСТЬ» і «СІТІ-XXI СТОЛІТТЯ» за допомогу в підготовці матеріалу.