Рекомендації з придбання квартири на вторинному ринку житла.
Отже, ви задумали придбати нову квартиру. Рішення це остаточне і безповоротне і, крім усього іншого, не чисто емоційне, а підкріплено вашими фінансовими можливостями. Але з чого начать- ось у чому проблема. Перш за все варто визначитися, до якої категорії покупців ви относітесь- до "вільних" або до "альтернативщикам". Ці слівця, часто вживані ріелторами, вимагають деякого пояснення. "Вільний" Покупець- щасливчик, який має вільну суму грошей, необхідну для придбання нерухомості. Унего помітно більше можливостей, ніж у «альтернативники», який, щоб купити нову квартиру, повинен продати наявну. Так ось, за статистикою "вільні" покупці складають на сьогоднішньому ринку житла всього лише третину від загального числа учасників. Інші дві третини залучені в цілі складні системи купівлі-продажу. Іноді "альтернативники" шикуються в досить довгі ланцюжки, де випадання одного "ланки" часом обертається на справжню трагедію для інших. Проте, як грамотно минути всі можливі підводні камені, що підстерігають продавців і покупців приватних квартир, наша сьогоднішня розмова.
Крок перший:
так що ж ви хочете?Для початку дайте відповідь на питання, що вам потрібно-квартира в новобудові або в уже обжитому будинку? В залежності від прийнятого рішення ви стаєте учасником або первинного, або вторинного ринку житла. У кожного з них є свої переваги і недоліки. Скажімо, якщо ви "альтернативний" покупець, покупка квартири в новобудові швидше за все буде ускладнена багатьма факторами. Оних ми розповімо в наших наступних публікаціях, а сьогодні мова піде про вторинному ринку.
Перш ніж зробити будь-які дії, зіставте свої бажання з фінансовими можливостями. Економити можна не тільки за рахунок зменшення загальної площі квартири, а й за рахунок району або категорії будинки.
Район. При виборі району, крім визначальних чинників (таких, наприклад, як близькість до батьків або дітей, до роботи, простота виїзду на дачу іт.п.), має сенс врахувати і екологію. Екологічні проблеми, в першу чергу пов'язані з чистотою повітря, існують в будь-якому великому місті. Головні отруйники навколишнього середовища-промислові підприємства та автотранспорт. Вцентре мегаполісу саме на частку автомашин припадає близько 80% всіх шкідливих викидів в атмосферу. Найбільш сильне забруднення навколишнього середовища спостерігається в межах 50-250м від великих автомагістралей. Наприклад, в центрі Москви санітарні норми по діоксиду азоту перевищені в 2-3 рази.
Ціни на вторинне житло, як правило, безпосередньо узгоджуються з екологічною картою будь-якого міста. Виняток становить Москва- район Садового кільця лідирує за рівнем цін, незважаючи на погане повітря.
Дім. Визначившись з районом, переходимо до вибору будинку та квартири. Перш за все на ціні житла позначаються тип і вік будівлі. Наприклад, 50м2 в цегляному будинку, побудованому в кінці 50-х - початку 60-х років, можуть коштувати на 15-20% дорожче тієї ж площі, але в панельному будинку. П'ятиповерхівки, природно, ще дешевше. Найбільшим попитом традиційно користуються одно- і двокімнатні квартири, як високоліквідні.
Ціни на однакові за плануванням і метражем квартири навіть в одному районі можуть відрізнятися. Пов'язано це не тільки з місцем розташування будинку і станом квартири, але і з якимись прихованими недоліками, які ускладнюють її продаж. Так що будьте обережні, якщо зустрінете житло, ціна якого нижче середньої.
Крок другий:
як вибрати ріелтора?
У квартири може бути один або кілька господарів, в ній можуть бути зареєстровані (прописані) як дорослі (повнолітні), так і діти. Не можна забувати і про мешканців, які проходять строкову службу в армії, одиноких пенсіонерів, інвалідів I і IIгрупп. Крім того, квартира може бути заповідана, закладена, перебувати під арештом. Відомий ще цілий ряд обставин, які здатні привести до вельми істотних проблем при оформленні угоди або згодом. Всього не передбачиш і не перерахуєш. Іуж тим більше самостійно у всьому не розберешся. Так що навіть якщо ви купуєте житло у знайомого, якому повністю довіряєте, має сенс підстрахуватися і перевірити квартиру на предмет юридичної чистоти.
Але перевірка юридичної чістоти- це ще далеко не все. Маса часу і нервів йде на пошуки відповідає вашим вимогам житла, на збір необхідних документів. І звичайно, найскладніший і хвилюючий момент-це передача грошей. З огляду на перелічені обставини, більшість покупців віддає перевагу звертатися за допомогою до фахівців-ріелторів. Ріелторська фірма повинна взяти на себе підбір варіантів і оформлення документів. Крім цього, вона відповідає за якість проведеної операції, причому не тільки репутацією, але і майном, якщо відповідний пункт включений в договір.
Послуги фірми, звичайно, коштують грошей, і чималих, зате ви звільняєтесь від неабияких клопотів. Адже перевіряти квартиру потрібно в ідеалі з моменту спорудження будинку. Правда, реально вдається простежити переміщення користувачів і власників максимум років за 20. Пов'язано це з тим, що інформація про більш ранньому періоді надається Департаментом муніципального житла тільки за запитом МВС.
Прийшовши в ріелторську компанію, ознайомтеся з її статутними документами і ліцензією на здійснення такого роду діяльності. Причому попросіть показати вам не копії, а оригінали документів. Вони не містять комерційної таємниці, так що якщо вам відмовляться їх показати, йдіть в іншу компанію.
З статуту та реєстраційних документів ви повинні з'ясувати, чи давно існує фірма і чи збігається її юридична адреса з фактичним. Якщо немає, поцікавтеся, на якій підставі компанія займає приміщення, в яке ви прийшли, і коли закінчується термін оренди. Уважно прочитайте, на який вид ріелторської діяльності видана ліцензія. В Москві за чинним Положенням про ліцензування ріелторської діяльності (Постанова уряду Москви N799 от18.11.1997г.) Послуги з купівлі-продажу квартир можуть надавати фірми, у яких в ліцензії в розділі "Вид діяльності" зазначено: "Посередництво в угодах з купівлі, продажу, міні, оренді нерухомого майна ". Крім того, подивіться на термін закінчення дії документа. Незайвим буде дізнатися, чи перебуває агентство нерухомості в будь-якому професійному об'єднанні (Московська асоціація ріелторів (МАР), Російська гільдія ріелторів (РГР) та ін.), І якщо так, то які зобов'язання це на нього накладає.
При виборі фірми не варто покладатися на масовану рекламу і помітні оголошення в друкованих виданнях. Краще порадитися зі знайомими, недавно продавали або купували житло. Якщо хтось із них залишився задоволений ріелторської фірмою, з якою мав справу, варто зателефонувати в неї і домовитися про зустріч.
Щоб ваша співпраця з ріелтором було максимально ефективним, вибрати район, тип будинку і можливі варіанти квартири потрібно заздалегідь. Не завадить і попередня оцінка цікавить вас житла за допомогою незалежного експерта.
Якщо вас задовольнили подані документи і комісійні, які бере за свої послуги компанія (какправіло, від 2 до 8% від суми угоди), можна переходити до укладання договору.
Деякі типові помилки в документах, що подаються на реєстрацію прав та угод
Перш за все це розбіжність адрес у виписці з паспорта БТІ, в договорі або в іншому правовстановлювальному документі і в документі, що підтверджує вироблену раніше реєстрацію. Якщо є розбіжності хоча б в деталях адреси (позначення номерів через дефіс або через дріб іт.п.), потрібно буде подати довідку з БТІ, що підтверджує, що це одне і те ж будівля.У різних документах можуть не збігатися розміри площі квартири. Щоб виправити цю помилку, потрібно надати довідку з БТІ про причини такої розбіжності. Якщо ж помилка допущена при підготовці документа, його необхідно виправити і переоформити встановленим чином.
Червоні лінії на плані, виданому БТІ, кажуть про здійснення недозволеної перепланування. Ветом випадку доведеться отримати дозвіл на перепланування, звернувшись до Міжвідомчої комісії адміністративного округу.
Обов'язково потрібно перевірити наявність державної реєстрації права власника на об'єкт нерухомості, який є предметом угоди.
Крок третій:
договір з ріелторської фірмою
За чинним законодавством угоди від імені юридичної особи мають право укладати тільки співробітники, наділені відповідними повноваженнями. Тому повноваження фахівців, які будуть з вами працювати в процесі виконання договору (підбирати і показувати квартири, оформляти документи і т.д.), потрібно перевірити. Переконайтеся, що представник фірми має ліцензійну картку агента або брокера з фотографією. Доведеться переконатися і в повноваженнях співробітника, який буде підписувати договір від імені компанії. Він також повинен мати ліцензійну картку і, крім того, довіреність, видану керівником і завірену печаткою фірми, на право укладення договорів з клієнтами.
Наявність обох документів має для вас велике значення. Якщо договір підпише обличчя, яке має ліцензійної картки (нехай навіть директор), на цей договір не буде поширюватися дія страховки цивільної відповідальності ріелторів. Ні в якому разі не підписуйте такий договір! Наполягайте на його підписання з боку компанії саме агентом або брокером, який неодмінно повинен бути в її керівництві! Справа в тому, що ще на етапі отримання ліцензії кожна ріелторська фірма укладає договір страхування цивільної відповідальності. Але він поширюється виключно на дії агентів і брокерів, прізвища яких в ньому вказані. Якщо ж договір з вами підпише не уповноважений фірмою особа (без довіреності або з перевищенням зазначених в ній повноважень), то за статтею 183ГКРФ права і обов'язки по угоді придбає саме ця особа, а не фірма. Азначіт, якщо щось не так, і збитки стягувати вам доведеться лише з нього, а не з компанії.
У разі відмови задовольнити цю ваше прохання, незалежно від причин, звертайтеся в іншу компанію. Апрі бажанні можете поскаржитися в центр ліцензування Моссоцліцензія Московської ліцензійної палати. Досить сувора санкція за подібне порушення невідворотна.
Обговорюємо умови. Якщо співробітники фірми пред'явили всі необхідні документи, можна переходити до узгодження умов договору. Форми договору з клієнтами більш-менш стандартні і розрізняються лише деякими нюансами. Івсеже не поспішайте відразу підписувати заповнений бланк! Заберіть його з собою додому, де спокійно розберіться у всіх перерахованих умов. Якщо є можливість, зверніться за допомогою до кваліфікованого юриста. Особливу увагу зверніть на додатки до договору, які після підписання стають його невід'ємною частиною.
Продавець. Ріелторські компанії, укладаючи договір, зазвичай хочуть отримати ексклюзивне право на продаж квартири, тобто домогтися, щоб під час дії договору ви користувалися лише їх послугами. Це бажання цілком обгрунтовано, оскільки, займаючись продажем квартири, агентство зазнає певних збитків. З іншої сторони, уклавши такий договір, ви ризикуєте втратити час. Нооразрешеніі цієї проблеми трохи пізніше.
Перше, на що потрібно звернути увагу при оформленні договору, - ціна квартири. Вдокументе повинні бути ясно відображені дві суми: та, яку ріелтор зобов'язується виплатити вам, і та, за яку він збирається квартиру продати. Нерідко в договорах вказується тільки перша з них. Аце означає, що ваша квартира може виставлятися на продаж за завищеною ціною, через що покупець знайдеться нескоро або бракуватиме зовсім. Але коли термін договору закінчується, вам доведеться знизити ціну, оскільки продати квартиру за колишні гроші буде вже неможливо. Так що вимагайте присутності в документі конкретної продажної ціни квартири. Азаодно і пункту про ваше право відмовитися від договору при виявленні перевищення цієї ціни ріелтором.
Також в договорі повинні бути визначені конкретний розмір винагороди ріелтора (у вигляді твердої суми або відсотка від продажної ціни квартири) і статті витрат по угоді: 1 витрати на рекламу квартири, 2- витрати по підготовці необхідних для укладення угоди документів (довідки з БТІ, РЕУ іт.п.), 3 витрати по укладенню угоди (оплата банківського осередку, плата за реєстрацію договору купівлі-продажу і, якщо це обумовлено, нотаріальний тариф). Постарайтеся зафіксувати в договорі, що рекламні витрати входять в суму винагороди ріелтора. Адже якщо продати квартиру не вдасться, витрачені на рекламу гроші вам ніхто не поверне.
Крім ціни житла, в договорі обов'язково має зазначатися строк, протягом якого ріелтор зобов'язується його продати. Кваліфікованому дилеру зазвичай потрібно на це близько двох місяців. Ну і безумовно, в договорі має бути чітко обумовлено відповідальність сторін. Найчастіше вказується відповідальність продавця квартири за відмову від її продажу і повністю відсутня яка б то не було відповідальність ріелтора за невиконання своїх зобов'язань. Наполігши на включенні в договір пункту про відповідальність ріелтора, ви досягнете від нього більш активної роботи.
Не дивуйтеся, якщо знайти агентство нерухомості, яке погодиться укласти з вами договір з усіма перерахованими вище доповненнями, буде непросто. Зате потім, уникнувши неприємностей, ви подякуйте себе за наполегливість.
Покупець. Укладаючи договір з ріелторської компанією, постарайтеся максимально точно сформулювати вимоги до потрібної вам квартирі: район, тип будинку, віддаленість від метро, поверх, кількість кімнат, загальну і житлову площу, розміри кімнат, кухні та санвузла, висоту стель, наявність балкона, телефону і інше, аж до орієнтації вікон по сторонах світу. Повірте, це буде дуже корисно, коли ріелтори почнуть пропонувати вам варіанти.
У договорі має бути також зазначено, хто бере на себе витрати з оформлення угоди і в якому розмірі. Якщо витрати лягають на вас, вимагайте їх постатейного переліку в спеціальному додатку.
При укладанні договору фірма, ймовірно, зажадає від вас внесення невеликого авансу, оскільки пошук варіантів квартир вимагає деяких матеріальних витрат. Тому в договорі обов'язково має бути зазначено, що всі витрати по підбору квартири включаються в загальну винагороду ріелтора. Корисно буде обумовити і шляхи вирішення спірної ситуації-якщо пошук квартири не дасть позитивного результату. Один з прийнятних виходов- включити в договір положення, за яким ріелтор зобов'язується надати клієнту можливість оглянути не менше трьох варіантів квартир, повністю відповідають заявленим вимогам. Уразі невиконання цього зобов'язання в обумовлені терміни, ріелтор повинен повернути аванс і виплатити неустойку (ееразмер необхідно вказати в документі). Якщо ж ви відмовитеся від всіх запропонованих варіантів (за умови, що вони повністю відповідають заявленим в договорі вимогам), то можете вимагати повернення авансу за вирахуванням вартості вже виконану ріелтором роботи. Ця сума також повинна бути вказана. Поява в договорі таких пунктів простимулює і вас, і ріелтора до максимально активному і плідної співпраці.
Ну і найголовніше питання: чи несе ріелтор відповідальність за правову чистоту угоди? Адже теоретично будь-який договір може бути розірваний в суді. Наша відповідь буде неоднозначний. Звичайно, ріелтор відповідає лише за помилки, допущені його співробітниками безпосередньо при оформленні договору купівлі-продажу, а також за порушення своїх зобов'язань. Якщо ж мала місце несумлінність продавця, відповідальність ріелтора носить скоріше моральний характер-це важкий удар по репутації фірми. Відшкодовувати завдані покупцеві матеріальний збиток буде страхова компанія, з якою у ріелторської фірми укладений договір страхування цивільної відповідальності. Тому не забудьте ознайомитися з умовами цього договору. Врахуйте, що розмір відповідальності страховика обмежений зазначеної страховою сумою. Включіть у свій договір посилання на цей документ.
Гарантії юридичної безпеки
Юридична безпека при відчуженні та купівлі майна може бути забезпечена тільки шляхом ретельної перевірки документів і грамотного проведення операції. Ситуація дещо ускладнилася тим, що з 2000року при втраті правовстановлюючих документів їх дублікати не видаються. Замість них власник житла отримує виписку з реєстру зареєстрованих прав, яку може брати з реєструючого органу необмежену кількість разів і відповідно неодноразово використовувати для оформлення договору відчуження квартири.При зборі документів необхідно звернути увагу не тільки на осіб, зареєстрованих в квартирі на момент відчуження майна, але і на тих, хто був тимчасово знято з реєстраційного обліку (у зв'язку з проходженням служби в армії, знаходженням в місцях позбавлення волі і т.д.). Відповідно до статті 292ГКРФ перехід права власності до іншої особи не є підставою для припинення права користування житловим приміщенням членами сім'ї колишнього власника. Тому при укладанні договору купівлі-продажу потрібно вимагати присутності всіх зареєстрованих в квартирі осіб, щоб вони дали свою згоду на відчуження майна, в якому проживають, і гарантували його звільнення.
Не можна забувати і положення Сімейного кодексу РФ, згідно зі статтею 25 якого майно подружжя, набуте ними в шлюбі, є спільною сумісною власністю подружжя, навіть якщо один з них не брав участі в отриманні доходів, а займався веденням домашнього господарства і вихованням дітей. Це означає, що при продажу майна потрібна згода того з подружжя, який власником не є, але за законом має половинну подружню долю. До речі, згода чоловіка потрібно і в разі придбання нерухомості одним з подружжя. Якщо при укладанні угоди згода другого чоловіка на відчуження або придбання майна не заявлено, така угода є оспорімой і може бути визнана недійсною в судовому порядку.
Крок четвертий:
збираємо документи
З 31січня 1998року набрав чинності ЗаконРФ "огосударственних реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним". Сетого моменту на території всієї Російської Федерації введена єдина процедура реєстрації угод з нерухомим майном. Як того вимагають статті 131 і 164ГКРФ, право власності та інші речові права на нерухоме майно, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації в єдиному державному реєстрі прав.
Для укладення договору потрібні документи, які професіонали називають правовстановлюючими. Вони повинні відповідати вимогам, обумовленим законодавством РФ: містити опис нерухомого майна і виду права на нього, обов'язково мати належні підписи сторін. Тексти документів повинні бути написані розбірливо, найменування юридичних осіб-без скорочень, із зазначенням місць їх знаходження. Прізвища, імена, по батькові фізичних осіб, адреси місць проживання також пишуться повністю. Вдокументах, що подаються для укладення угод, неприпустимі підчищення, приписки або будь-які інші виправлення. Чи не будуть прийняті до розгляду документи з серйозними пошкодженнями, що не дозволяють однозначно тлумачити їх зміст.
Правовстановлюючими документами на нерухоме майно при укладенні договорів купівлі-продажу є наступні первинні документи:
договір передачі, нотаріально посвідчений, зареєстрований в Бюро технічної інвентаризації (БТІ) або Мосжілкомітете;
договір передачі, зареєстрований в Мосжілкомітете, Департаменті муніципального житла (ДМЖ) або Комітеті муніципального житла (КМЖ), і свідоцтво про власність на житло;
реєстраційне посвідчення, видане БТІ;
довідка про виплачений пай, зареєстрована в Мосжілкомітете, ДМЖ або КМЖ, і свідоцтво про власність на житло (необхідно мати один з перерахованих первинних документів);
вторинні документи:
договір купівлі-продажу;
договір міни;
договір ренти;
договір довічного утримання з коштом;
договір дарування;
свідоцтво про право на спадщину за законом (заповітом).
З 2000 року видається Свідоцтво про державну реєстрацію права. Ці документи повинні бути зареєстровані в Мосжілкомітете, ДМЖ або КМЖ.
Саме на підставі правовстановлювальних документів власник нерухомого майна або його представник (це може бути співробітник ріелторської компанії), що діє за дорученням, має зібрати весь необхідний для укладення договору пакет документів. Внего входять:
довідка, видана БТІ, про оціночну вартість об'єкта (форма 11а, термін дії 1місяць);
поверховий план (видається БТІ, термін дії 1 рік);
експлікація (видається БТІ, термін дії 1 рік);
виписка з будинкової книги (видається паспортним столом РЕУ, термін дії 1місяць);
копія фінансово-особового рахунку (видається бухгалтерією РЕУ, термін дії 1місяць).
Далі буде