Проблеми і перспективи житлового будівництва Москви. Умови покупки та рівень цін на нові квартири, а також кілька слів про житловій забудові Куркино - нового московського району.
Москва, мабуть, один з небагатьох міст Росії, в якому йде інтенсивне житлове будівництво. У минулому році в столиці з'явилося більше 3,5 мільйонів квадратних метрів нового житла. При цьому, на відміну від попередніх років, 70% будинків було побудовано в уже сформованих районах міста. Така можливість з'явилася завдяки реалізації програми реконструкції п'ятиповерхівок і поступового виведення з Москви промислових підприємств. Завдання фінансування і будівництва житлових будинків в уже сформованих і мають свій неповторний вигляд районах (особливо це складно в центрі міста) доручена столичному Департаменту позабюджетної політики будівництва (ДВПС).
Департамент позабюджетної політики будівництва м Москви виникла в 1996 році. Вже тоді стало ясно, що місто не зможе підтримувати необхідні темпи будівництва на належному рівні якості тільки за рахунок власних коштів. Необхідно було реорганізувати систему фінансового забезпечення будівельних програм. Тому з'явився інститут міських інвесторів, що фінансують і координуючих різні складові частини інвестиційної програми, в тому числі і Управління позабюджетного планування розвитку міста. На всі ці організаційні дії не було витрачено жодної рубля бюджетних коштів.
Житловий фонд Росії налічує 2,76 мільярда квадратних метрів загальної площі. Більш 290 мільйонів (11%) потребує невідкладного капітального ремонту та переобладнання комунальних квартир, а 250 мільйонів (9%) - в реконструкції. Близько 20% міського житлового фонду не упорядковано. У малих містах кожен другий будинок не має повного інженерного забезпечення. В цілому по країні в квартирах з неповним благоустроєм проживають близько 40 мільйонів чоловік (більш 27% населення). Зростає число ветхих та аварійних житлових будинків із зносом більше 70%. За 8 років обсяг такого житла збільшився на 60%, а чисельність проживаючих в ньому - на 32%. Зараз в будинках, що підлягають знесенню, проживає близько 2% населення Росії.
Про проблеми та перспективи житлового будівництва Москви нам розповів заступник керівника Департаменту позабюджетної політики будівництва Сергій Володимирович Тхор.- Сергію Володимировичу, як би ви охарактеризували ситуацію з житловим будівництвом в Москві?
- Введення житла в експлуатацію відбувається в основному рівномірно, хоча нерідко фактичні терміни здачі нових будинків відстають від планових на 3-6 місяців. Найчастіше здача нових будівель здійснюється в кінці року. Є проблеми з якістю будівництва. Основні претензії новоселів стосуються обробки приміщень, стану інженерних мереж, під'їздів і підходів до них.
Зараз в Москві зводяться житлові будівлі, головним чином, двох типів. Це вже звичні панельні і не настільки відомі, але які отримують все більше поширення монолітні. У них каркас відливається з бетону, а стіни викладаються цеглою, щоб будинок «дихав». Крім іншого, обробка цеглою красива і не псує вигляд міста. Не буду зупинятися на особливостях будівництва, зазначу тільки, що технологія зведення монолітних будівель дозволяє створювати квартири з вільним плануванням. Важливо, що вдома виходять теплими і повністю відповідають вимогам Сніпа «Будівельна теплотехніка». Ці будівлі не набагато дорожче панельних, але жити в них більш комфортно. Ми очікуємо, що до кінця 2002 року ціновий розрив між монолітними і панельними будинками скоротиться до 10-15%. Монолітне житлове будівництво - це наступний крок після панельного, так будують у всьому світі.
- Наскільки вірна інформація, що типові панельні будинки не відповідають нормам по теплозахисту?
- Так, проблема дійсно існує. І як її вирішувати, поки неясно. Справа в тому, що панелі, що випускаються трьома найбільшими московськими домобудівними комбінатами, за нинішніми мірками вважаються «холодними». А для переобладнання виробничих потужностей на випуск «теплих» панелей у ДСК немає грошей. В результаті ця норма поки що не діє, щоб будівництво житла не встало. Вже краще таке житло, ніж ніякого. Департамент з 2001 року майже не займається зведенням панельних будинків. Ті ж компанії, що будують ці будівлі, зараз переходять на нову технологію. Йдеться про так званих збірно-монолітних будівлях: каркас у них монолітний, а поверх навішуються утеплені панелі.
- Які проблеми є зараз у Департаменту?
- Перш за все це зростання собівартості будівництва. За другу половину минулого року вона збільшилася на 35-40%. І пов'язано це в першу чергу із зростанням цін на будівельні матеріали, що досяг майже 50%. Цемент подорожчав майже в 2 рази, метал - на 20% і став дорожче, ніж на зовнішньому ринку, ціни на дерево досягли світового рівня. А необхідні в будь-якому будівництві пісок і гравій в Москві взагалі дефіцит. Зростання цін на будівельну техніку і її експлуатацію, не дивлячись на подорожчання бензину приблизно на 20%, виявився не особливо значним і склав 3-4%. Приблизно на стільки ж подорожчала робоча сила.
Треба зауважити, що взагалі в Москві вартість будівельних робіт дуже висока. Причина в малій конкуренції серед будівельно-монтажних фірм. Щоб вирішити проблему, ми, по-перше, починаємо переходити з кошторисною форми оплати на контрактну. Ця система плюс зниження вартості робіт дозволять використовувати такий корисний для замовника інструмент, як страхування будівельних ризиків. По-друге, ми залучаємо для зведення житлових будинків будівельників з Югославії, Македонії, Болгарії, України, Молдавії, які працюють якісно і з дотриманням термінів. Останнім часом з московськими будівельниками все успішніше конкурують і будівельно-монтажні фірми з Підмосков'я. Для робіт над елітним житлом в центрі плануємо залучити фінських підрядників. Але це не означає, що ми відмовляємося від москвичів. Деякі підрядники, наприклад ТОВ «Валентина» або ТОВ «Астром-7», будують нітрохи не гірше за іноземців. А здорова конкуренція лише змусить столичні фірми працювати з більшою відповідальністю.
Починаючи з 2001 року основним напрямком діяльності нашого Департаменту стало будівництво житла для заможних людей. Йдеться про монолітних і цегляних будинках поліпшеного якості в престижних районах столиці. Точкова забудова такими будівлями буде здійснюватися в центрі і в районах з розвинутою інфраструктурою Північного, Південно-Східного, Південного і Західного адміністративних округів. Крім цього, Департамент позабюджетної політики будівництва планує протягом трьох років здати 900 тис. М2 житла в районі Куркино. Рівень цін на нові квартири буде досить високий. Вартість 1 м2 в центрі столиці швидше за все перевищить $ 1000. У інших вже сформованих районах вона буде коливатися від $ 700 до $ 1000 за 1 м2. В даний час в Куркино житло реалізується за ціною від $ 500 за 1 м2, але є підстави вважати, що з розвитком району вона збільшиться до $ 600-700.
Нову квартиру можна купити безпосередньо у уряду Москви.
Ще недавно продавати квартири в побудованих московським урядом будинках мали право 15 уповноважених ріелторських компаній. Але в грудні минулого року почав свою роботу Єдиний центр продажів житла, створений Департаментом позабюджетної політики будівництва. Завдання центру - створити для громадян максимально зручні і вигідні умови. Кожен покупець столичної нерухомості може тепер придбати квартиру в нових будинках, що зводяться Департаментом, не через уповноважені ріелторські компанії, а через Єдиний центр продажів безпосередньо у московського уряду, що робить процедуру набагато простіший і безпечної для клієнта. Зараз центром продаються квартири більш ніж в шістдесяти будинках, які вже здані або будуть здані в експлуатацію в цьому році. Загальна площа пропонованого житла понад 700 тис. М2.За даними уряду Москви, 2000 року будівельниками було побудовано і введено в експлуатацію 3530,9 тис. М2 загальної площі житлових будинків, причому безпосередньо на території Москви - 3342,3 тис. М2. З них 414,6 тис. М2 - муніципальне житло; 1460,8 тис. М2 принесла програма реконструкції районів п'ятиповерхової забудови, і 670,2 тис. М2 з цього числа віддано під переселення москвичів з зносяться старих будівель (знесено 169 п'ятиповерхівок загальною площею 492,1 тис. М2).
Ще 628,3 тис. М2 - комерційне житло по міському замовленню. У центрі Москви було побудовано 336 тис. М2 житлових будинків (муніципальних - 49,8 тис. М2), що стало можливо завдяки висновку з цієї території 79 підприємств, які займали 8,4 гектара.
Істотний внесок в будівельну програму столиці вніс Департамент позабюджетної політики будівництва Москви. Його інвестиції в нове житло у 2000 році склали 11,4 мільярда рублів, завдяки чому з'явилося 919,2 тис. М2 загальної площі. При цьому на території центру міста був побудований 21 житловий будинок загальною площею 143,7 тис. М2 (на 65% більше, ніж в минулому році). Більш 234 тис. М2 житла було безоплатно передано місту.
Недорогі квартири можна купити в районах масової забудови: в Північному і Південному Бутові (ЮЗАО) - по 11-13 тис. Руб. за 1 м2, в Мар'їнському парку (ЮВАО) - по 12-13 тис. руб., в Братееве (ЮАО) - по 12-12,5 тис. У Південному Бутові приблизно по $ 400 за 1 м2 пропонуються дворівневі квартири в будинку серії «Призма».Житло в основному продається без чистової обробки. Є і квартири з вільним плануванням, тобто без внутрішніх перегородок, завдяки чому поділ на кімнати можна виконати на свій смак.
Відвідавши Єдиний центр продажів, можна ознайомитися з плануванням і фотографіями всіх об'єктів. При бажанні покупці виїжджають на місце, щоб побачити готовий будинок або поспостерігати за ходом будівництва. Вибравши варіант, клієнт безпосередньо в Єдиному центрі продажів оформляє договір, потім оплачує угоду в банку і реєструє в Москомрегістраціі - всі ці інстанції розташовуються в будівлі Департаменту позабюджетної політики будівництва, що знаходиться в самому центрі Москви (Воздвиженка, 8/1). Крім вельми істотної економії часу, покупець отримує можливість скоротити свої фінансові витрати - між ДВПС і Москомрегістраціі існує угода про безнотаріальном оформленні договорів купівлі-продажу квартир. Нагадаємо, що держмито при нотаріальному оформленні становить 1,5% від суми угоди. Втім, на вимогу клієнта можливо і нотаріальне оформлення договору купівлі-продажу. Відчутна економія покупця на комісійних, які він віддав би ріелторської компанії (на сьогоднішній день це 2,5-3%).
підмосковна Швейцарія
Володимир Ресін: «Особливо хочу сказати про Куркино. Це перший новий район Москви, який будується відповідно до найсучаснішими нормативами XXI століття, справжня підмосковна Швейцарія! Там не буде жодного панельного будинку ».
Один з найцікавіших об'єктів, генеральним інвестором якого є Департамент позабюджетної політики будівництва, - експериментальний житловий район Куркино. Він зводиться відповідно до постанови уряду Москви N 1063 від 16.11.99 р Цей екологічно чистий ділянка розташована в Північно-Західному адміністративному окрузі. На півночі забудовується територія примикає до Машкінскому шосе, на півдні - до Московській кільцевій автодорозі, на сході - до міста Химки, а західна межа проходить по березі річки Східної. Район знаходиться в тридцяти хвилинах їзди від центру на автомобілі або п'ятдесяти - на громадському транспорті.
За розробленим і виконуваного проекту на території в 790 гектарів буде побудовано 936,5 тис. М2 комфортабельного житла, новоселами якого стануть 40-45 тис. Чоловік. Перша черга будинків вже здано на початку 2001 року. Всього в цьому році буде побудовано 400 тис. М2. Ще 300 тис. М2 з'явиться в 2002 році. Завершити будівництво передбачається в 2003 році. Житлова забудова буде представлена нетиповими будинками підвищеної комфортності:
- 2-3-поверховими котеджами з присадибними ділянками площею 4,5-5,5 соток (площа котеджної забудови 167,6 тис. М2);
- 3-4-поверховими зблокованими будинками з присадибними ділянками площею не більше 3 соток (площа забудови 155,4 тис. М2);
- будинками висотою у 7-12 поверхів (площа забудови 580 тис. М2).
Будинки типових серій в Куркино будуватися не будуть. Всі будівлі зводяться за індивідуальними проектами і розрізняються не тільки за формою, а й за кольором (за рахунок використання цегли різних відтінків - від світло-рожевого до темно-коричневого). Але найголовніше, що в цих будинках, крім елегантного зовнішнього вигляду і надійної тепло- і звукоізоляції, передбачена покращене планування квартир: кухні площею 12-15 м2; холи і вітальні не менше 20 м2; в трьох- і чотирикімнатних квартирах - два санвузли. Всі балкони і лоджії будуть засклені, а у вікнах встановлять сучасні склопакети.
Будинки зниженою поверховості та котеджі передбачається оснастити індивідуальними системами опалення, що дозволить мешканцям забути про проблеми сезонного відсутності гарячої води і тепла. Теплопостачання району буде здійснюватися не на базі одного джерела, а з використанням багатьох автономних. Таке рішення було підтримано Москомпріроди, оскільки воно дозволить зберегти чистоту природи і ландшафт Куркино. В майбутньому передбачається розширити річку і побудувати греблю, що дозволить відкрити човнову станцію і базу для занять водними видами спорту.
Ну і нарешті, все малоповерхові будівлі будуть обладнані вбудованими гаражами. Для автомобілів жителів багатоповерхових будинків передбачені або вбудовані, або окремо стоячі гаражі-стоянки і навіть гостьові автостоянки.
Куркино - абсолютно унікальне за красою місце: звивиста долина річки Сходні, що б'ють із землі джерела, зарослі деревами пагорби ... Тому, щоб зберегти ландшафт району, багатоповерхові будівлі було вирішено розташувати ближче до великих магістралях, а поруч з річкою або лісом побудувати котеджі.