Первинний і вторинний ринок, ріелтори і брокери, довідки ПДФО, рефінансування - як розібратися в нескінченних документах і грамотно провести операцію? Даємо покрокову інструкцію.
Як купити квартиру в іпотеку:
Як знайти приміщення
Як вибрати банк
Як отримати попереднє схвалення
Як вибрати брокера
Як укласти акт прийому-передачі
Кому дають іпотеку
Умови надання кредиту
Якщо ви втомилися жити з батьками, плануєте народження дитини або переїзд в інше місто - нова нерухомість це необхідність. Знайти потрібний капітал «тут і зараз» допоможе довгостроковий займ на покупку житла. Як купити квартиру в іпотеку і не зійти з розуму? Розбираємося.
Крок 1: знайти квартиру
Якщо вам потрібна нерухомість - ви вибираєте підходящий варіант, елементарно. У випадку з позикою починати потрібно з вибору ринку житла, який вам ближче - первинний або вторинний.Первинний ринок житла
Найвигідніша за вартістю покупка тут - нерухомість в споруджуваному будинку, так зване пайову участь. У таких об'єктів найнижча вартість за метр, навіть з умовою того, що кредитор підвищить ставку на пару відсотків. Найголовніший мінус, через якого відсівається більша частина покупців - невідомість. Зрозуміло, що є реальні терміни здачі, прописані в плані і в договорі. Але забудовник може збанкрутувати, а проект заморозять на кілька років, поки його не викупить нова компанія.
Убезпечити себе від подібних казусів можна, якщо купити житло в свіжозбудовану будівлі. Закон про пайове будівництво працює справно і ризиків сплатити вже куплене кимось житло сьогодні немає. Мінус такої угоди в тому, що варіантів в готовому будинку залишається небагато - більшість викуповують на етапі будівництва. Як правило, до моменту здачі будинку залишаються перші і останні поверхи і кілька одиничок. Ще один нюанс - як тільки будинок зданий, вартість метра зростає на 20-30%.
Об'єкт на первинному ринку спочатку бронюють і тільки після цього подають заяву. І це можливо тільки в тих організаціях, які співпрацюють з компанією-забудовником і курирують обраний вами будинок.
Вторинний ринок житла
Як взяти іпотеку на квартиру у вторинному ринку? Тут свої закони. Спочатку потрібно отримати гроші, після чого вже приступати до вибору. Як тільки він зроблений, необхідно знову звернутися в банк для схвалення об'єкта. Безсумнівний плюс і головна перевага - в'їжджати і жити можна відразу після покупки. Бонусом ви отримаєте вже готову інфраструктуру району з магазинами, школами, дитячими садами і поліклініками.
Але на вторинному ринку більше шансів зіткнутися з аферистами. У об'єкта вже був власник і цілком можуть бути деякі обтяження, про яких щасливий власник дізнається тільки розлучившись з грошима. Незважаючи на перевірку експертами, обов'язково потрібно розпитати продавця про юридичну благополуччя об'єкта, чи є заборгованість по комуналці, чи не заарештовано чи житло, і виписаний чи дядько двоюрідної сестри, який відбуває ув'язнення. У сумлінного продавця на кожну відповідь обов'язково знайдеться довідка, подкрепляющая слова.
Крок 2: вибрати банк
Це чи не найскладніший етап. Важливо грунтовно вивчити хоча б кілька пропозицій, порівняти параметри, після чого робити вибір.Процентна ставка
Один з перших показників, на які варто звернути увагу. Очевидно, що чим нижче процентна ставка, тим вигідніше умови і менше щомісячний платіж. Сьогодні практично у всіх організацій, що видають довгострокові позики, ставка приблизно однакова. Взаємовигідну співпрацю можуть надати за спеціальними пільговими тарифами для держателів зарплатних карт або вкладників.
Спеціальні пропозиції
Пристойно заощадити і вигідно укласти договір можна, скориставшись спеціальними програмами, які є в кожному банку - для молодих сімей, військових, вчителів і так далі. Перш ніж оформляти папери і звертатися до фахівців, вивчіть цей список і дізнайтеся, чи можете ви взяти квартиру в іпотеку за пільговою програмою.
Додаткові витрати
У навантаження до запитуваного кредиту, як правило, йдуть відразу кілька статей додаткових витрат: страховка, комісія за оформлення паперів, оплата рахунку, а також оцінка. Якщо хочете заощадити, можна відмовитися від страховки і послуг оцінювача.Відстрочка і рефінансування
Обставини можуть скластися таким чином, що плата за службовим стане непідйомною. Потрібно розпитати співробітників банку про можливу відстрочку або переказ коштів в ту організацію, де надають нижчий відсоток за ставкою.
Використання материнського капіталу
Вкладення материнського капіталу часто є гарною підмогою при покупці. Якщо ви хочете скористатися цією опцією, варто знати, що деякі кредитори йдуть на таку угоду охоче, інші підвищують ставки, а треті і зовсім забороняють використання пільгових коштів, поки дитині не виповниться 3 роки.Созаємщики і заставу
Десь дозволяють вказувати в Созаємщиков не тільки дружина, а й інших найближчих родичів, наприклад, батьків. Крім цього, обов'язково варто уточнити на етапі угоди, що буде розглядатися в якості застави, якщо ви не зможете погасити заборгованість.
Крок 3: отримати попереднє схвалення
Досвідчені позичальники рекомендують подавати заяву відразу в кілька банків, щоб не втрачати часу при очікуванні відповіді, а також мати можливість порівняти умови, на яких кредитор готовий надати суму.Основний список документів
Отже, що потрібно для іпотеки на квартиру в більшості російських банків? Основний список оригіналів, доповнених ксерокопіями, досить великий, але як правило всі вони є під рукою.
- Паспорти всіх учасників угоди.
- Пенсійне посвідчення.
- ІПН.
- Чоловікам - військовий квиток.
- Сімейним парам - свідоцтво про укладення шлюбу.
- Документ про народження дитини.
Довідки з роботи
- Копія трудової книжки, з печаткою, завіреною роботодавцем. У ній повинно бути зазначено, що здобувач все ще працює в організації. Трудова дійсна 30 днів, тому беріть його як тільки будете подавати заяву;
- Довідка 2НДФЛ або за формою банку, також іноді допускається довідка про доходи фізичної особи у вільній формі. Теж актуальна тільки місяць.
Додаткові документи
- Довідку про прописку за вказаною адресою (діє 30 днів).
- Довідки, що підтверджують наявність у вас у власності цінностей або нерухомості.
- Виписки, що підтверджують наявність грошей на початковий внесок.
- Погашення договору або довідка про відсутність заборгованостей.
- Квитанції, що підтверджують відсутність заборгованості за послуги ЖКГ.
- Довідки з нарко- та психоневрологічного диспансерів.
Крок 4: вибрати брокера
Приступати до оформлення паперів можна по-різному. Хтось вважає за краще заплатити ріелторам і отримати готову покрокову інструкцію щодо укладення угоди, хтось звертається до відповідного відділення в банку, а інші вважають за краще самостійно збирати потрібні довідки і подавати заяву.
Якщо ви хочете отримати допомогу в оформленні угоди, дізнатися скільки коштує оцінка квартири для іпотеки, заручитися підтримкою при оформленні договору - вам до брокера. Однак перед підписанням договору з ним ретельно вивчіть список послуг, які надає організація. Він повинен включати:
- пошук відповідного варіанту;
- оцінку лота;
- оформлення страховки;
- супровід угоди.
Як правило, послуги брокерів оплачуються або у фіксованій сумі, або у відсотках від виданого позики (близько 1-5% і лише в разі схвалення заяви).
Чи можна оформити документи без ріелтора?
Зазвичай менеджери ретельно перевіряють той варіант, на який оформляється займ. Крім чистоти самого об'єкта нерухомості збираються дані на особу продавця, визначаються обтяження. Тому допомога агентів тут в общем-то не обов'язкова. Якщо ви маєте в своєму розпорядженні часом і можливостями самостійно зібрати необхідний пакет документів - ви зможете заощадити пристойну суму грошей.
Крок 5: підписати акту прийому-передачі
Як тільки об'єкт готовий і отримані відповідні папери, всім власникам видаються так звані дефектні відомості. Це бланк, в який ви повинні внести всі виявлені недоліки, які повинні бути усунені підрядником. Забудовник повинен озвучити терміни доопрацювання, які також вносяться в акт.Що потрібно перевірити перед підписанням паперів
Краще, якщо при перевірці нерухомості і підписання акту прийому-передачі, буде присутній будівельник або якийсь інший експерт, що стикається з подібною процедурою. Він допоможе ретельно перевірити всі нюанси.
Найчастіші претензії викликають вікна. Рідко коли забудовник ставить якісні моделі. В ідеалі вони не повинні протягати, не повинен утворюватися конденсат, крім того, відкриватися і закриватися рами повинні правильно і без скрипів.
Крім вікон профі радять перевіряти:
- наявність гідроізоляції у ванній;
- висоту, на якій розташовані труби і її збіг з прийнятими стандартами;
- обробку стиків і швів спеціальним розчином;
- справність вимикачів та розеток;
- герметичність труб;
- наявність пломб на лічильниках.
Обов'язково проведіть виміри площі вашого майбутнього будинку - в тому випадку, якщо вона не відповідає зазначеній, забудовник повинен буде сплатити неустойку. Всі дефекти фіксуються у відомості, і потім вона або підписується приймальником - і в такому випадку усунення недоліків буде на совісті підрядника, або залишається без підпису - як правило, це додає ентузіазму забудовнику.
Відмова від прийняття об'єкта
В цілому, всі дефекти можна поділити на дві частини: серйозні або незначні. Визначити легко - серйозні дефекти роблять будинок непридатним для існування, з другими ще можна змиритися - це невеликі подряпини, тріщини, які можна легко усунути своїми силами.
У першому випадку підписувати акт і оформляти власність не варто. Необхідно дочекатися, поки будівельники все полагодять і дороблять. В акті прийому-передачі вказуються всі причини, після чого він передається підряднику. Якщо ви знайшли кілька невеликих дефектів, можна ставити підпис у відомості, обов'язково вказавши терміни виконання робіт.
Кому дають іпотеку на квартиру
Отже, хто ж він - ідеальний кандидат для кредиторів?вік
Прекрасно якщо вам від 21 до 45 років. Тобто, до моменту погашення заборгованості людина повинна бути не старше 65 років. Саме цим керуються при розрахунку видається суми і тривалості - кредит на 10 років буде схвалена громадянинові не старше 50 років, а на 20 років - тільки 45-річному заявнику і молодше.
Зарплата
Отримати позику за зниженою ставкою і на більш вигідних умовах допоможе висока біла зарплата. Однак тут варто вказати реальні цифри, тому що банк перевіряє статистику доходів по країні в тій сфері, де зайнятий заявник. Занадто завищена цифра може стати підставою для відмови.Початковий внесок
Мінімальна сума початкового внеску - близько 10% від загальної суми. На жаль, сьогодні цей платіж обов'язковий, квартира в іпотеку без початкового внеску не оформляється. Якщо ви готові заплатити 30% і більше, вам можуть надати більш вигідну ставку.
Умови надання кредиту
Відсоток за ставкою
Зараз банки надають позики зі ставкою від 9 до 17% річних. Величина відсотків залежить і від рівня заробітної плани, і від кредитної історії, і від суми початкового внеску і загального часу, на який надається позика.термін виплати
Діапазон тимчасових рамок - від 5 і до 30 років. Як правило, схвалюючи заявку, кредитори дають можливість погасити його достроково. Тоді на вибір позичальника можна скоротити щомісячний платіж або загальна кількість років, на які видана сума.
шлюб
Найулюбленіший клієнт кредитних організацій - сімейні пари. Один з подружжя виступає як основний позичальник, другий - як созаемщик або поручитель. Якщо один із подружжя не хоче брати участь в угоді, то співробітники в праві вимагати оформлення шлюбного контракту із зазначенням форм оплати власності в разі розлучення. Другий чоловік в даному випадку не має прав на нерухомість, навіть якщо планує виділяти кошти на погашення боргу або робити ремонт в придбаної нерухомості.Страхування
Без оформлення страховки ви також ризикуєте отримати відмову. Як правило, кредитори в обов'язковому порядку просять оформити страховку на життя або на нерухомість, крім того кредитор має право рекомендувати компанію, де стоїть застрахуватися.
Кредит - слово, яке наводить жах на багато сімей. Але варто розібратися в цьому питанні і покупка квартири в іпотеку вже не здається такою страшною кабалою - чи не так?
