Розповідаємо про всі нюанси, з якими доведеться зіткнутися при продажу і даємо список дій, щоб процес угоди більше не здавався незрозумілим.
Квартирне питання особливо важливе для сімей з дітьми. Держава допомагає його вирішити, надаючи різні заходи підтримки. Скориставшись ними, іноді буває незрозуміло, як поступати при подальшому поліпшенні своїх умов проживання. Розберемо, чи можна продати квартиру з материнським капіталом і як це зробити правильно.
Все про продаж квартири з маткапіталом
Чи можна це зробитиЧек-лист необхідних дій
- Виділити частки
- Знайти нову квартиру
- Узгодити з опікою
- Укласти угоду
- Сповістити органи опіки про виконання умов
Як продати нерухомість, взяту в іпотеку
Особливості угоди після розлучення
Чи забороняє закон продаж квартири, куплену з використанням материнського капіталу
Маткапітал надається сім'ям як міра соціальної підтримки. Виділяється він з державного бюджету, тому витрачатися може тільки за призначенням. А саме для поліпшення умов проживання. Отримав таку держпідтримку зобов'язаний відзвітувати в цільовому використанні коштів. За виконанням усіх вимог законодавства в цій галузі стежать фахівці з опіки, прокуратури і ПФР.
Куплену із залученням маткапіталу нерухомість при необхідності можна продавати. Але обов'язково дотримується цілий ряд обмежень і вимог. Вони складені так, щоб захистити інтереси дітей, не допустити погіршення умов їх проживання та запобігання шахрайству, наприклад, переведення в готівку коштів. Таким чином, якщо всі вимоги закону виконані, житло можна продавати.
Продаємо по правилам: чек-лист необхідних дій
Щоб не зіткнутися з проблемами, при продажу треба точно виконувати всі вимоги законодавства. Ми підготували шпаргалку дій, як продати квартиру з материнським капіталом.1. Виділення часткою
ПФР видає маткапітал з умовою, що протягом півроку після його отримання всі члени сім'ї виділять частки у спільній власності. Терміни дійсні, якщо купується вже побудоване житло. У разі, коли воно знаходиться в стадії будівництва або виданий іпотечний кредит, піврічний термін відраховується з моменту отримання свідоцтва власника або погашення іпотеки.
Розміри часток не регламентуються законодавством. Але вони повинні бути виділені для кожного члена сім'ї. На практиці зазвичай реалізується один з двох можливих варіантів: можна виділяти рівні частини або розділити їх пропорційно отриманої суми маткапіталу. Якщо реалізується останній, треба враховувати, що за санітарними нормами на людину не може припадати менше 6 кв. м.
2. Пошук нової квартири
Всі угоди, що зачіпають інтереси неповнолітніх власників, відбуваються тільки з дозволу служби опіки. Воно не буде отримано, якщо замість продаваного житла молодші члени сім'ї не отримають нове. Тому необхідно його підшукати. В ідеальному варіанті продаж і купівля відбуваються одночасно або ж проводиться обмін. При виборі нового житла не можна порушувати інтереси неповнолітніх, тому необхідно врахувати кілька важливих моментів.- Діти отримають рівні або великі частини в вартості нерухомості і в кв. метрах.
- Кадастрова вартість нерухомості, що купується вище, ніж старої. Якщо немає, то в якості компенсації розмір дитячих доль збільшують.
- Купується квартира повинна бути комфортною і зручною не менше, ніж продається. Умови проживання дитини не можна погіршувати. Це стосується наявності окремої кімнати, якщо вона була, її метражу, комфортності і т.п.
Добре, якщо передбачається переїжджати з околиці ближче до центру або з неблагополучного району в той, де краще розвинена інфраструктура. Служба піклування з обережністю ставиться до угод, потенційно порушує інтереси дитини. Наприклад, кількість власників збільшиться або передбачається залучити іпотечні кошти. Дозвіл в такому випадку отримати набагато складніше або навіть неможливо.
3. Узгодження зі службою опіки
Отримати такий дозвіл треба обов'язково. Без нього неможлива державна реєстрація угоди, що укладається. Навіть якщо обманом вдасться її здійснити, це визнається шахрайством з усіма витікаючими наслідками, оскільки згідно із законом відчуження власності дитини проводиться тільки за згодою органів піклування. Після того як діти стають повнолітніми, такий дозвіл не потрібен.
Для отримання погодження з опіки необхідно написати заяву, до якої додається пакет документів. З їх списком треба ознайомитися у відділі. Фахівці роз'яснять, які саме папери необхідні в кожному випадку. Термін прийняття рішення становить 15 днів.
4. Здійснення угоди
Оформлення договору можливе тільки нотаріусом. Згідно із законом запевнити часткову власність може тільки він. До процедури необхідно переконатися в тому, що майбутня угода юридично безпечна. Для цього проводиться перевірка пакету документації по квартирі, що купується. Відомості по нерухомості повинні бути повністю достовірні. Перевірити це можна різними способами.Достовірну інформацію найпростіше взяти з бази Росреестра. Тут необхідно запросити виписку з ЕГРН, зробити це можна на сайті або при особистому відвідуванні. Виписки можуть містити різну інформацію: про історію продажів квартири, її поточної приналежності, про обтяження та обмеження і т.п. Важливо отримати повну достовірну інформацію і правильно її оцінити, щоб згодом здійснюються угода не була визнана недійсною.
5. Повідомлення про виконання умов виданого дозволу
Після того як буде завершена державна реєстрація, органи опіки необхідно про це сповістити. Для цього їм видається документ, що підтверджує виділення дитячих доль. Це договір купівлі-продажу і свіжа виписка з ЕГРН, що підтверджує реєстрацію права власності.
Особливості продажу житла з маткапіталом, що знаходиться в іпотеці
Невиплачена іпотека значно ускладнює продаж квартири. Банки вкрай неохоче дозволяють їх продавати. Вони вимагають погасити кредит, потім знімають з житла обтяження. Після цього можна його продавати. Найчастіше продавець розраховує на те, що покупець погасить залишок боргу і виплатить залишається суму. Якщо це можливо, то затримок не виникає.
Але так буває рідко. Зазвичай покупець розраховує оплатити покупку іпотечним кредитом. Банки ж не дають кошти на оплату власності, придбану на маткапітал. Причина в підвищені ризики для банку-заставодержателя і покупця. Якщо частки на дітей були виділені неправильно або з якоїсь причини зовсім не виділялися, угода оспорюється в судовому порядку. Причому термін давності для таких випадків значно подовжується. Він становить три роки з моменту повноліття постраждалої дитини.
Таким чином, позов може бути поданий навіть через 12-15 років. Визнання договору недійсним повертає продавця і покупця на вихідні позиції. Тобто, останній втрачає право на житло і повинен отримати витрачені кошти. Але при цьому терміни їх повернення закон не встановлює. Банк втрачає заставу і разом зі своїм клієнтом зазнає збитків. Причому, навіть в разі, коли квартира багаторазово перепродували вже після залучення маткапіталу, анулюються всі існуючі угоди.
Все це значно ускладнює продаж. Крім того, якщо в нерухомості виділені дитячі частки, ускладнюється і стягнення боргу по кредиту, якщо він з'явиться. Банк не має права вимагати виселення недобросовісних платників, тому іпотеку під такі покупки не видає. Угода може відбутися тільки в тому випадку, якщо покупець має власними коштами для оплати нерухомості.
Як продати нерухомість при розлученні
Після розлучення спільно нажите майно зазвичай ділиться. Нерухомість найчастіше продають. Треба розуміти, що в даному випадку власність часткова. Тому потрібно отримати згоду у кожного з повнолітніх пайових власників і запевнити його у нотаріуса. Для неповнолітніх власників знадобиться дозвіл від органів піклування. Порядок його отримання і всі нюанси питання ми описали вище. Швидше за все, опіка дасть згоду на викуп частки одного з подружжя іншим, якщо з ним залишаються жити діти. Тоді вони залишаться в колишніх умовах, їх інтереси не постраждають. Продаж з подальшим розділом засобів зазвичай призводить до погіршення умов проживання дітей, оскільки кошти на придбання нового житла становлять лише частину від отриманих за старе. Органи піклування це не влаштовує. Щоб все-таки отримати їх згоду, виділяють дітям рівноцінні частки в квартирах або будинках найближчих родичів.
Ми з'ясували, що є законні варіанти, як продати квартиру, куплену на материнський капітал. Але треба пам'ятати, що використання цільової державної підтримки строго вилежується державою. Якщо виявиться, що вимоги і правила не дотримані, у недобросовісного одержувача з'являться серйозні проблеми.