Розрахунок податку на нерухоме майно фізичних осіб: відповіді на всі важливі питання

Щоосені власники квартир, будинків, заміських ділянок та іншої нерухомості отримують щорічні повідомлення про сплату податку на майно. Як правильно розрахувати податок і як зміниться оподаткування в 2020 році - розповімо в матеріалі.

З 2015 р розпочато поетапний перехід на розрахунок податку на нерухоме майно фізичних осіб не по інвентаризаційної, а по кадастрової вартості. Податкова ставка змінювалася поступово з тим розрахунком, щоб за 5 років повністю перейти на нову систему оподаткування.

У 2020 р перехідний період закінчується, податок на нерухоме майно фізичних осіб буде стягуватися в повному обсязі.

За яке майно потрібно платити податок?

Податок на майно сплачують всі власники нерухомості. Перелік об'єктів, що відносяться до нерухомого майна, наведено в ст. 130 Цивільного кодексу РФ. Цілком логічно, що в цей список увійдуть будинок, гараж, земельну ділянку.

Об'єктом оподаткування визнаються:

• Житловий будинок (в тому числі, розташований на земельній ділянці, наданій для ведення особистого підсобного, дачного господарства, городництва, садівництва, індивідуального житлового будівництва).
• Квартира або кімната.
• Гараж, машиномісце.
• Єдиний нерухомий комплекс.
• Об'єкт незавершеного будівництва.
• Інша будівля, будівля, споруда, приміщення.

Будь-яке право на нерухоме майно, яке є об'єктом оподаткування, повинно бути зареєстровано документально. Податки на загальнобудинкові майно в багатоквартирних будинках власники квартир не платять.

Як дізнатися, що податок нарахований?

Федеральна податкова служба щорічно у другій половині року нараховує плату за об'єкти нерухомого майна. Власникам будинків і квартир надсилають повідомлення про необхідність сплатити податок за минулий звітний період. Лист від ФНС приходить або поштою, або в особистий кабінет на сайті податкової служби. Особистий кабінет платника податків надає можливість отримувати актуальну інформацію про об'єкти майна і транспортних засобах, щодо сум нарахованих і сплачених податкових платежів, про наявність переплат; здійснювати оплату нарахувань по податках, заповнювати декларацію за формою 3-ПДФО і відстежувати статус її камеральної перевірки; звертатися до податкових органів без особистого візиту до податкової інспекції.

Схожий сервіс існує на Єдиному порталі державних послуг, він називається «Дізнайся свою заборгованість». Також перевірити наявність інформації про податкову заборгованість можна в Банку даних виконавчих проваджень Федеральної служби судових приставів.

З огляду на загальні тенденції, податкові повідомлення на папері будуть направлятися тільки окремим категоріям платників податків: інвалідам I і II груп інвалідності; інвалідам з дитинства, дітям-інвалідам; пенсіонерам; фізичним особам, які проживають в місцевостях, віддалених від мереж связі.Заказать додаткове податкове повідомлення в паперовому форматі можна, звернувшись особисто з заявою до податкової інспекції.

З 2018 року використовується проактивний порядок надання податкових пільг для податку на майно фізичних осіб - податкові органи самі роблять знижку при розрахунках, використовуючи наявні у них відомості про пільговиків.

Як змінився розрахунок податку?

Основна зміна, яка сталася з розрахунком податку на нерухоме майно фізичних осіб, полягає в переході від оцінки нерухомого майна за інвентаризаційної вартості до використання кадастрової вартості при визначенні бази оподаткування.

Кадастрова вартість - це вартість, встановлена ​​в результаті проведення державної кадастрової оцінки на дату проведення цієї оцінки. Кадастрова оцінка проводиться за єдиною методикою на всій території Росії. Можливо, буде розроблений алгоритм для автоматизованої оцінки вартості майна.

В основі розрахунку кадастрової вартості лежить порівняльної підхід, побудований на основі ціни угод з аналогічними об'єктами на певній території. Цим розрахунок по кадастрової вартості відрізняється від розрахунку по інвентаризаційної вартості, де основними факторами є матеріал стін і вік.

Дізнатися кадастрову вартість своєї квартири або дачі можна через особистий кабінет Росреестра або Федеральної податкової служби. Крім того, на сайті податкової служби існує податковий калькулятор; також кадастрова вартість об'єкта відображається на публічній кадастровій карті.

Що робити, якщо кадастрова вартість об'єкта завищена?

Якщо змінилися якісні або кількісні характеристики об'єкта оподаткування, то буде коригуватися і кадастрова вартість.

Що робити, якщо кадастрова вартість об'єкта виявилася завищеною? У фізичних осіб є дієвий інструмент - колективні позови. Цим шляхом вже пройшли власники земельних ділянок і заміської нерухомості кілька років тому, коли нові правила кадастрового обліку тільки вводилися.

У разі, коли кадастрова вартість змінена на підставі рішення суду, то відомості про зміненої вартості будуть враховуватися з дати початку застосування оскарженої кадастрової вартості при визначенні податкової бази.

Є ще один варіант зміни бази оподаткування - коли кадастрова вартість була завищена або занижена в результаті технічної помилки. При виправленні в ЕГРН цієї помилки зміни будуть застосовуватися з тієї дати, з якої були внесені відомості про помилкову кадастрової вартості.

Змінена оцінка буде застосовуватися не з року подачі заяви про оскарження, а з моменту виявлення помилки в оцінці майна, це закріплено в ст. 409 Податкового кодексу РФ. Таким чином, законодавець, виправляючи помилку оцінювачів, дає можливість платникам податків знизити суми податку за минулі періоди (якщо кадастрова вартість нерухомості виявилася завищена).

Що таке податкова ставка?

Податкова ставка - це відсоток від бази оподаткування (вартості об'єкта оподаткування), за допомогою якого розраховується сума податку. Базові ставки встановлені Податковим кодексом РФ.

На основі базових ставок кожен регіон має право встановити власні територіальні ставки. При цьому базову ставку податку на майно можна зменшити до нуля або збільшити, але не більше ніж в 3 рази.

Ставка оподаткування 0,1% для житлових об'єктів в різних регіонах змінюється від 0 до 0,3%.

Податкові ставки по ст. 406 Податкового кодексу РФ:

• До 0,1% (для житлових будинків і житлових приміщень, недобудованих житлових будинків, гаражів і машиномісць).
• До 2% (для нежитлових приміщень, які використовуються для розміщення офісів, торгових об'єктів, об'єктів громадського харчування і побутового обслуговування, а також об'єктів, кадастрова вартість яких перевищує 300 млн руб.).
• До 0,5% (для інших об'єктів оподаткування).

Зверніть увагу: для комерційних об'єктів нерухомості порядок розрахунку податку тепер не залежить від їх приналежності до фізичним або юридичним особам. У будь-якому випадку ставка податку на такий об'єкт складе 2%, пільги відсутні.

У яких випадках і для кого передбачені пільги?

У деяких випадках і для деяких категорій платників податків передбачені пільги. Зверніть увагу: пільги з податку на нерухоме майно надаються тільки щодо невикористаної для підприємницької діяльності нерухомості. При цьому пільга поширюється тільки на один об'єкт кожного виду.

Пільговики об'єднані в два списки. У ст. 407 Податкового кодексу РФ перераховані ті, кого федеральне законодавство повністю звільняє від сплати податку. До цієї категорії відносяться, наприклад, герої СРСР і РФ, інваліди I і II груп, учасники Великої вітчизняної війни.

Другий список пільговиків формують на рівні регіону. Повний перелік пільгових категорій і розмір пільги можна знайти на сайті ФНС.

Податок за дитину, яка є власником або співвласником об'єкта нерухомості, платять батьки; право на пільги з цього податку мають інваліди, а в деяких регіонах і діти-сироти та неповнолітні в багатодітних сім'ях.

Повідомлення про пільгу

Зверніть увагу: пільги носять заявний характер, що означає, що платники податків самі повинні повідомити податкову інспекцію про об'єкти, щодо яких буде застосовуватися податкова пільга. Термін подачі такого повідомлення - до 1 листопада року, що є податковим періодом. Форма повідомлення є на сайті Федеральної податкової служби, а сама заява можна направити через особистий кабінет платника податків, поштовим повідомленням до податкової інспекції або подати особисто в будь-яку податкову інспекцію.

Якщо у податкових органів є інформація про наявність у платника податків пільг, податок автоматично розраховується в зменшеному розмірі. Якщо ж з якихось причин пільга не була надана, необхідно звернутися до податкової інспекції із заявою.

Зробити це можна в будь-який час, заява подається один раз, підтверджувати пільги не потрібно. Якщо у вас кілька об'єктів одного виду (дві квартири, наприклад), в заяві обов'язково необхідно уточнити, який з них ви вибираєте в якості пільгового. При необхідності пільговий об'єкт можна поміняти, звернувшись з відповідною заявою до податкового органу до 31 грудня того року, за який буде нараховуватися податок. Якщо об'єкт в заяві не вказано, при розрахунку податку автоматично вибирає нерухоме майно з найбільшою вартістю. Якщо заява від платника податків не надходило, відрахування буде застосовується автоматично щодо однієї земельної ділянки з максимальною обчисленою сумою земельного податку. Якщо людина, що має право на відрахування, раніше користувався податковими пільгами, відрахування з податку на нерухоме майно буде застосовуватися автоматично на підставі наявних у податкової відомостей, без необхідності додаткових звернень від платника податків.

Якщо об'єкт нерухомості припинив існування, податок припиняють нараховувати з першого числа місяця загибелі або знищення майна, про що платник податків повинен подати заяву до податкового органу за місцем проживання.

Як розраховується податкове вирахування?

Законодавчо закріплений розмір площі нерухомого майна, на яку може бути скорочена оподатковуваний база. Право на податкове вирахування має будь-який власник житла по кожному належить йому об'єкта. Його облік відбувається автоматично.

Податкові відрахування розрізняється для різних об'єктів нерухомості: для будинку він становить 50 м² (для частини житлового будинку - 20 м²), для квартири - 20 м², для кімнати - 10 м². Переведемо з юридичної на російську. Власник заміського будинку площею 50 м² податок не платить, а власник будинку площею 100 м² заплатить податок за 50 м².

Як розрахувати податок на майно фізичних осіб?

Сума за рік залежить від ставки і податкової бази. Ставку визначають закон і регіональні влади. Податкова база - це вартість об'єкта. Податковий калькулятор, який допоможе розрахувати суму податку на квартиру, знаходиться на сайті ФНС, там же наведена формула, по якій здійснюється податок.

Приклад розрахунку податку для квартири площею 54 м2

Порахуємо податок на прикладі квартири площею 54 м², яка була у власності двох власників весь рік. Кадастрову вартість будемо вважати рівною 5 млн руб. Коефіцієнт-дефлятор на 2019 р дорівнює 1,518. Податкова ставка, встановлена ​​регіональним податковим законодавством, дорівнює 0,1%.

1. Розраховуємо розмір вартості 1 м² нашого нерухомого майна по кадастрової вартості. 5 000 000: 54 = 92 593 руб.

2. Розрахуємо площу приміщення, яка обкладається податком. Для цього зменшимо загальну площу на 20 м². Після вирахування площа квартири дорівнює 34 м².

3. Вважаємо податкову базу. Для цього ціну 1 м² множимо на оподатковувану площу квартири. 92 593 × 34 = 3 148 162 руб.

4. Розрахуємо загальну суму податку, помноживши величину бази оподаткування на величину податкової ставки, тобто на 0,1%. 3 148 149 × 0,1% = 3148 руб.

5. Будемо вважати, що в регіоні, де розташована наша нерухомість, податок з кадастрової вартості вважають п'ятий рік, тобто понижуючий коефіцієнт враховувати не будемо.

6. Так як власників у нас два, кожен з них заплатить половину суми податку (якщо власність належить їм в рівних частках).

Отже, сума податку для кожного з власників буде дорівнює 1574 руб.