Купівля частки в квартирі: підводні камені і відповіді на всі важливі питання

Що таке переважне право покупки і хто його має? Чи можна продати частку в квартирі, де прописана дитина? Як бути, якщо є обтяження? Відповідаємо на ці та інші питання про процес покупки частки в квартирі.

Купівля частки в квартирі з усіма підводними каменями і незрозумілими правилами здається занадто складною або навіть неможливою. Багато хто побоюється шахраїв, що виживають своїх сусідів і змушують їх продавати свою частину за безцінь. Ризик дійсно є, і він великий, але з іншого боку у такого рішення багато плюсів. Воно прекрасно підходить тим, хто втомився платити орендну плату і вирішив обзавестися своїм житлом. Якщо коштів на покупку «двушки» або «одинички» не вистачає, цей спосіб стає цілком прийнятним. Закон, який керує цим процесом, заснований на одному простому принципі - за будь-якої фінансової операції з нерухомістю повинні дотримуватися інтереси всіх її власників. Навіть якщо вони не беруть участі в угоді.

Все про покупку частки в квартирі

1. Відмінності спільної і часткової власності
2. Переважне право покупки
3. Умови покупки частки в квартирі, де прописана дитина
4. Купівля частки дитини
5. Дії з незаконним переплануванням
6. Борги по комунальним платежам
7. наявність обтяження
8. Отримання частки із загальної площі
9. згода подружжя
10. Порядок оформлення угоди

1 У чому відмінності спільної і часткової власності?

Основні визначення встановлює Цивільний кодекс РФ.

• При частковій власності кожному з власників належить своя окрема частина. Тільки в цьому випадку її можна купити або продати.
• При спільній - об'єкт знаходиться в спільному володінні. Його можна розділити за згодою сторін або за рішенням суду, коли хоча б одна зі сторін на цьому наполягає. Житло, як правило, купується в шлюбі і є спільно нажитим майном.

Слід зауважити, що планування міських багатоповерхових будинків не передбачає другого окремого виходу на сходову клітку або на вулицю. Узгодити подібну перепланування досить складно. Площа, як правило, випадків залишається єдиною.

2 Хто має переважне право купівлі частки в квартирі?

Згідно зі статтею 250 Цивільного кодексу РФ всі власники мають пріоритетне право покупки квадратних метрів за ціною, призначеної під час продажу. Публічні торги і передача на безоплатній основі є винятками. Згідно із законом продавець повинен послати іншим власникам письмові повідомлення із зазначенням ціни та інших умов. На покупку їм відводиться один місяць, після чого продавець отримує можливість укладення угоди з третьою особою. Вони можуть подати письмову заяву з відмовою від своїх домагань. В цьому випадку довго чекати не доведеться. Якщо пропозиція змінюється, про це також необхідно повідомити.

Коли з'являється відразу кілька першочергових претендентів, виділені метри отримує той, хто пропонує кращі умови. Це може бути чоловік, дружина або чоловік, який не є родичем. Ніяких привілеїв, що залежать від ступеня споріднення, не передбачено.

При порушенні статті 250 протягом трьох місяців можна подати позов до районного відділення суду.

Спроби обійти закон не завжди закінчуються успішно. Оформляючи акт дарування на третю особу, є ризик не отримати від нього належну суму грошей. Крім того, навіть отримавши обіцяну плату, продавці залишаються ні з чим. Адже по суті така операція є акт купівлі-продажу. Довести це в суді зовсім не складно.

Щоб не стати жертвою шахраїв або не зробити помилку самому, краще заручитися підтримкою юриста. Деякі рішення, правильні на перший погляд, часто призводять до небажаних наслідків.

3 Що робити, якщо в квартирі прописана дитина?

Якщо на площі прописана дитина, потрібно отримати згоди на відчуження від органів опіки. Це необхідно, щоб убезпечити його від дій потенційного злочинця і захистити від конфліктів. Термін дії згоди - один місяць, тому оформляють його в останню чергу.

Пакет документів для органів опіки

• Паспорт опікуна.
• Свідоцтво про народження.
• Виписка з ЕГРН.
• Заява про дозвіл на проведення угоди.

Не виключено, що будуть потрібні і інші папери.

4 Як купити частку дитини?

Необхідно перевірити, чи дотримується продавець правила, чи не приховує він факт того, що одним з претендентів на квадратні метри є неповнолітній.

Умови продажу частки

• У дитини є інше житло. Не можна допускати, щоб він залишився на вулиці.
• У нього буде постійна прописка за новою адресою.
• Після оформлення договору купівлі-продажу частки в квартирі умови проживання на новому місці повинні бути не гірше колишніх.

Для продажу частки дитини потрібно також зібрати папери зі списку попереднього пункту. Будуть потрібні правовстановлюючі документи на нове житло.

5 Як купити частку в квартирі з незаконним переплануванням?

Будь-які зміни, що вимагають відображення в технічному паспорті або на плані БТІ, повинні бути узгоджені в державних установах. Деякі зміни узгодити неможливо. Всі дозволені заходи виконуються за проектом, який потрібно замовляти в інжинірингової організації, яка має ліцензію на проведення проектних робіт. Часто мешканці проводять перепланування своїми силами. Якщо вона не відноситься до заборонених заходів, і ніякої шкоди не несе, її можна узаконити. Інакше продати квадратні метри не вдасться.

Звичайно ж, краще утриматися від подібних дій. По-перше, вони протизаконні, а по-друге, при обстеженні часто виявляються порушення, які неможливо виявити самостійно. В результаті новий власник змушений на свої кошти проводити капітальний ремонт.

Покупець, як правило, викликає співробітника з БТІ. Той оглядає, завмер і відзначає все невідповідності з паспортом і планом. Здійснювати операції з нерухомістю при виявленні порушень заборонено. У рідкісних випадках продавцеві вдається домовитися з покупцем без огляду. У цьому є сенс тільки тоді, коли станом будинку і комфорту сусідів нічого не загрожує. Наприклад, господарі знесли шафу і розширили отвір в перегородці, що не відчуває ніяких навантажень, крім власної маси. Розробка проектної документації та погодження займуть більше місяця, а часу на очікування немає - в'їхати треба терміново.

6 Як бути з боргами по комунальних платежах?

При викуп частки в квартирі необхідно приділити особливу увагу оплаченим квитанціями за комунальні послуги. При їх відсутності слід звернутися в МФЦ і взяти виписку про відсутність заборгованостей.

Щоб спростити подальші розрахунки, новий власник може звернутися в керуючу кампанію і попросити обнулити всі лічильники.

Старі борги після підписання договору купівлі-продажу повинен оплачувати колишній власник.

Щоб не довелося вирішувати це питання через суд, краще перевірити всі заздалегідь. Суд майже завжди виносить рішення на користь нового господаря, однак розгляду забирають багато сил і коштів. Крім того, поки буде йти процес, є ризик залишитися без води і електрики.

7 Що робити, якщо є обтяження?

Вони накладаються як на всю площу, так і на її частину. Щоб дізнатися, чи є вони, потрібно уважно прочитати виписку з ЕГРН. Для її отримання слід звернутися в МФЦ. Послуга платна. Її середня вартість становить 350 руб., Але це єдиний спосіб дізнатися правду про, що здобувається об'єкті нерухомості.

Іпотека є обтяженням. В цьому випадку для проведення операції необхідно не тільки згода власників, але ще і банку, який видав кредит. Фінансові установи часто відмовляють, тому що не хочуть брати на себе ризик, пов'язаний зі зміною власника.

Найпростіше рішення - дострокове погашення боргу, але воно не завжди можливо. Якщо покупцем є особа з переважним правом, ризик зводиться до мінімуму.

8 Як отримати свою частку із загальної власності?

Співвласник об'єкта нерухомості може вимагати виділу своєї частини. При відмові інших співвласників йому слід звернутися в суд і наполягати на примусовий викуп частки в квартирі. Об'єкт можна розділити не завжди.

Виникають ситуації, коли обмеження накладає закон або планування житла. Тоді особа, яка подала позов, отримує компенсацію, рівну вартості його квадратних метрів. Компенсація також виплачується при невідповідності ділянки. Виплата проводиться в обов'язковому порядку замість виділу квадратних метрів.

Умови виплати компенсації

• Частка є незначною.
• Її не можна виділити і відмежувати від решти території.
• Особа, яка подала позов, не має істотного інтересу в ній. Наявність істотного інтересу визначається судом. Щоб його виявити, потрібні докази того, що особа потребує об'єкті в силу віку, професійної діяльності, інших обставин.

В інших випадках від грошової виплати можна відмовитися на користь отримання своєї частини.

9 Чи потрібна згода подружжя при покупці?

Будь-яка площа, яку купують сім'єю, вважається спільним майном. Це правило поширюється на всі, що нажито в шлюбі. Квадратні метри, куплені до або після шлюбу, належать тому, хто за них заплатив і оформив свої права.

У статті 35 Сімейного кодексу РФ говориться, що при реєстрації може знадобитися нотаріально завірена письмова згода чоловіка або дружини. Суд визнає акт купівлі-продажу недійсним на вимогу чоловіка або дружини і якщо є докази того, що один з членів сім'ї був проти угоди.

Чоловік може подати позов протягом року з дня, коли йому стало відомо і підписання договору.

10 Як правильно оформити угоду?

Спочатку продавець повинен виділити свою частину із загальної власності. Вона вважається виділеної з моменту оформлення на неї виписки з ЕГРН.

Слід перевірити, чи є обтяження, незаконні перепланування або інші фактори, що перешкоджають придбанню. Необхідно провести обстеження, запросивши співробітника БТІ і експертів з інжинірингової кампанії. Бажано скласти акт огляду або опис.

При викуп частки в квартирі у родичів або інших співвласників продавцю не потрібно розсилати повідомлення із зазначенням ціни та інших умов. В інших випадках зробити це необхідно, щоб вони могли реалізувати своє переважне право без труднощів. З моменту розміщення рекламного оголошення повинен пройти місяць, після закінчення якого переважне право втрачає свою силу. Питання вирішиться швидше, якщо співвласники напишуть повідомлення про те, що вони не претендують на виділені квадратні метри.

При зміні умов доведеться чекати ще один місяць. Покупець, наполягаючи на їх зміну, ризикує залишитися ні з чим, оскільки вигідніші умови можуть влаштувати мешканців. Щоб застрахувати себе від небажаних наслідків, краще зажадати копії відмов всіх власників.

Коли об'єкт перевірений і всі папери зібрані, сторони укладають договір купівлі-продажу. Він складається за стандартним зразком.

Обов'язкові пункти договору купівлі-продажу

• Паспортні дані всіх учасників.
• Інформація про об'єкт - адреса, площа, інші параметри.
• Дані інших мешканців.
• Права та обов'язки сторін.
• Порядок розрахунків.
• Інші умови - за бажанням сторін.

Папір завіряється у нотаріуса. Він може допомогти в її складанні і забезпечити технічний супровід угоди. Потім оформляється виписка з ЕРГН.

У новобудові, що не введеної в експлуатацію, потрібно буде підписати акт прийому-передачі площі. Проводиться розрахунок. Оформляється розписка в отриманні коштів. Єдиного зразка для неї немає.

Пакет документів для продавця

• Паспорт.
• Виписку з ЕГРН, акт купівлі-продажу, дарування, заповіту і т. Д. Можливо, акт дарування містить умови, при яких продаж неможлива. Не виключено, що в акті приватизації зазначено, що особи, які відмовилися від своєї частки, зберегли можливість проживання на площі.
• Виписку з будинкової книги - з неї можна дізнатися, чи не прописаний неповнолітній.
• Технічний паспорт та план БТІ - щоб перевірити, чи немає незаконних перебудови або перепланування.
• Нотаріально завірена згода другого з подружжя.
• Відмови всіх співвласників.
• Дозвіл органів опіки.
• Довідка про відсутність заборгованостей по комунальних платежах - видається компанією, що управляє.

За реєстрацію прав на житло треба буде заплатити держмито в розмірі 2 000 руб. з кожного нового власника. Слід заздалегідь з'ясувати, хто оплачує послуги інжинірингової компанії, агентства, що розмістив у себе рекламу і займався пошуком клієнтів. Часто колишні власники пропонують оплатити ці витрати навпіл. Щоб уникнути непорозумінь, краще вирішити це питання в першу чергу.

Іноді продавець і покупець шукають обхідні шляхи, що дозволяють прискорити процес угоди. Навіть якщо вони роблять це за взаємною згодою, вони ризикують залишитися ні з чим. Не варто поспішати і давати оголошення, не встигнувши розібратися, як викупити частку в квартирі у родича. Спочатку потрібно все обговорити, потім проконсультуватися у юриста, зважити всі «за» і «проти». І головне, ні в якому разі не можна допускати помилок при оформленні довіреностей на своїх представників. У дорученні повинні бути чітко прописані їх можливості, що не дозволяють розпоряджатися чужим майном від свого імені.