Перепланування квартири в панельному будинку: як обійти несучі стіни і інші корисні поради

Розбираємося, про які зміни можна повідомити після ремонту, для чого обов'язково потрібно узгодження і як узаконити вже зроблену перепланування.

Хочете зробити перепланування в квартирі, але боїтеся зачепити несучі стіни панельного будинку? Допоможуть наші поради.

Все про перепланування в панельних будинках

Що говорить закон

Що точно не можна робити в панельних будинках

Для чого не потрібен дозвіл

Коли потрібно узгодження

Про що можна повідомити після

Коли повідомляти про перепланування

Незаконне перепланування: що робити

Що говорить закон

З грудня 2011 порядок перепланування та перебудови квартир визначається Постановою Уряду Москви від 25 жовтня 2011 N 508-ПП «Про організацію перебудови й (або) перепланування житлових і нежитлових приміщень в багатоквартирних будинках» (далі - Постанова N 508-ПП). Основні відмінності від нормативних вимог, що діяли раніше, полягають в наступному.

Для втілення багатьох ідей тепер не потрібно отримувати попередній дозвіл, а виконану раніше перепланування в більшості випадків (але не завжди) можна оформити постфактум. Це відноситься тільки до тих змін, які не впливають на безпеку, а також на роботу інженерних систем, не збільшують навантаження на перекриття понад допустиму, не зачіпають зовнішні огороджувальні конструкції (фасад) і несучі стіни в панельному будинку. Завершивши такі роботи, ви можете просто повідомити про виробленої перепланування в Мосжилинспекцию. Після цього з вами узгодять час, протягом якого буде складено відповідний акт. Він і послужить підставою для внесення змін до технічного паспорта квартири і поверховий план.

Крім того, тепер існує можливість використовувати готові варіанти з каталогу типових проектних рішень перепланування квартир в житлових будинках масових серій. Він підготовлений автором проектів більшості будинків в Москві - ГУП МНІІТЕП. Познайомитися з каталогом можна на сайті Мосжилинспекции.

Нарешті, скасовано узгодження проектів з усіма наглядовими органами, крім житлової інспекції. Власнику або наймачеві квартири потрібно представити в службу «одного вікна» Мосжилинспекции мінімальний пакет документів, і через 20 днів (цей термін збільшується до 35 днів, якщо будинок є об'єктом культурної спадщини) буде видано дозвіл на перепланування або дана мотивовану відмову.

Зміни, пов'язані з переплануванням, можна умовно розділити на чотири групи за ступенем необхідності проходження через горнило експертних висновків.

Що точно не можна робити

Ці зміни при перебудові і перепланування абсолютно неприпустимі.

• Погіршення умов експлуатації будинку й проживання громадян, в тому числі ускладнення доступу до інженерних комунікацій, відключає пристроїв і ін. Заборони відносяться і до житлових, і до нежитлових приміщень (наприклад, підвали, сходові клітини, загальні тамбури та ін.). Типові приклади: установка в загальному коридорі перегородки, що перекриває доступ до електрощитку або пожежного шафі; в квартирі - пристрій підлог без звукоізолюючий шар або з низькою шумоізоляцією. Чи не дозволяється також закривати газопровід панелями, замуровувати його в стінах і закладати керамічною плиткою. Газопровід повинен бути доступний для огляду та технічного обслуговування.

Широко поширене і таке порушення: частина вентиляційних коробів в кухнях типових багатоповерхових будинків вирубують, щоб зробити ніші для побутової техніки. Ті, хто так чинить, в буквальному сенсі слова перекривають кисень мешканцям квартир на нижніх поверхах. Зараз досить популярно створення квартири-студії за рахунок знесення несучих стін (наприклад, при об'єднанні кухні з їдальнею або іншими приміщеннями), що становить суттєву загрозу для сусідів. Але найнебезпечніше - перетворення квартир на перших поверхах в офіси і магазини: щоб сформувати їх простір і об'єднати кілька приміщень в одне, демонтують несучі стіни або колони, на які спираються розташовані вище поверхи.

• Перебудова приміщення або суміжних з ним приміщень, при якому вони в установленому порядку можуть бути віднесені до категорії непридатних для проживання. Вимоги, яким має відповідати житлове приміщення, викладені в Постанові Уряду РФ від 28 січня 2006р. N 47 «Про затвердження Положення про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання і багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню».
• Порушення міцності і стійкості несучих конструкцій будівлі, яке може привести до їх руйнування. При спорудженні нових стель з ГКЛ доводиться свердлити безліч отворів в стельових плитах, тобто міцність останніх в принципі повинна зменшитися. Як же бути? Внесемо ясність: заміна обробки стель не є перебудовою або переплануванням. Такі отвори не впливають на міцність перекриття (їх мала глибина зазвичай не перевищує товщину захисного шару арматури залізобетонних плит) і не руйнують всю конструкцію.
• Установка відключають або регулюючі пристрої в загальнобудинкових (общеквартірних) інженерних мережах, якщо користування ними може впливати на споживання ресурсів у суміжних приміщеннях. Наприклад, не можна монтувати повисітельний насос для збільшення напору холодної води. Аустановка терморегуляторів на підводці до опалювальних приладів можлива в певних випадках (в залежності від схеми підключення обігрівального приладу до стояків системи ЦО).

• Ліквідація, зменшення перетину каналів природної вентиляції. Виникає питання: чи можна встановити в вентканал вентилятор? Так, причому вентилятор встановлюють в індивідуальний квартирний витяжний канал, а не в «ствол» (вельми корисна конструкція вентилятора зі зворотним клапаном).
• Збільшення навантаження на несучі конструкції понад допустимі за проектом (згідно з розрахунком за несучою здатністю, за деформаціями) при влаштуванні стяжок в підлогах, заміні перегородок з легких матеріалів перегородками з важких, розміщенні додаткового обладнання в квартирах. Наприклад, не можна вирівняти підлоги, що розрізняються по висоті на 20 см, за допомогою бетонної стяжки - вона занадто важка. Для цього доведеться вибрати інший варіант.
• Перенесення радіаторів опалення на лоджії, балкони і веранди (навіть якщо вони будуть засклені і утеплені).
• Послуги із влаштування підлог з підігрівом від загальнобудинкових систем гарячого водопостачання та (або) опалення. В даному випадку неминучі різні проблеми: утворюється ділянка мережі зі збільшеним гідравлічним опором, що неприпустимо; так звана зворотна тепла вода (її температура близько 20-25 ° С) зливається в цю систему і охолоджує воду, що йде до сусідів. Крім того, ви ризикуєте залити розташовану поверхом нижче квартиру, навіть не помітивши цього. Щоб виявити витік, доведеться розкривати всю підлогу.
• Порушення вимог будівельних, санітарно-гігієнічних, експлуатаційних норм і правил пожежної безпеки для багатоквартирних будинків. Це саме підступне положення. Правил і норм стільки, що практично при будь-самостійної переробці можна виявити їх порушення. Вихід один - вести роботи за затвердженим проектом, письмово оформивши договір з будівельниками.
• Пристрій прорізів, вирубка ніш, пробивання отворів у стінах-пілонах, стінах-діафрагмах і колонах (стійках, стовпах), а також в місцях розташування зв'язків між збірними елементами (в багатоквартирних будинках типових серій).

Пояснимо, про що йде мова. При ослабленні зв'язків між збірними конструктивними елементами в місцях їх сполучення (наприклад, якщо пошкоджені з'єднання арматури і заставних деталей стін і плит перекриття) жорсткість всієї будівлі знижується. Те ж саме відбувається при влаштуванні отворів в стінах-діафрагмах. Останні застосовують в каркасно-панельних і каркасно-монолітних будівлях. Вони являють собою плоскі вертикальні конструкції, які відрізняються невеликою товщиною, значною висотою і довжиною. Стіни-діафрагми працюють як консолі, «затиснені» в конструкціях фундаментів. Їх «тонкість» оманлива - про тип стіни слід дізнатися в проектній організації. Стіни-пілони - це різновид колон. Вони призначені для сприйняття вертикального навантаження, а в перетині є витягнутий прямокутник. Ослаблення перетину навантажених елементів не допускається.

Втілити в життя багато ідей облаштування інтер'єру тепер можна, не отримуючи попереднього дозволу, а зроблена раніше перепланування квартири в більшості випадків (але не завжди) оформляється постфактум.

• Пристрій штраб в горизонтальних швах і під внутрішніми стіновими панелями, а також в стінових панелях і плитах перекриттів під розміщення електропроводки, розводки трубопроводів (в багатоквартирних будинках типових серій). Це не означає, що у всіх панельних будинках доведеться влаштовувати фальшстени і фальшпотолки для розміщення електропроводки. Згідно з нормативами, можна прокладати проводку в борознах в штукатурному шарі, в спеціальних коробах і трубах, в шарі підготовки підлоги або в особливих каналах і порожнинах будівельних конструкцій. Обов'язкова умова: вона повинна бути виконана з кабелю або являти собою ізольовані проводи в захисній оболонці.
• Пристрій нових лоджій і терас на друге і розташованих вище поверхах.
• Перебудову горища, технічного поверху.
• Роботи з перебудови і (або) перепланування в будинках, визнаних в установленому порядку аварійними.

Відзначимо, що переобладнання горищного приміщення під мансарду відноситься до реконструкції, а не до перепланування і регулюється зовсім іншими нормативними правовими актами. Крім того, для такої реконструкції необхідний дозвіл всіх власників приміщень у будинку, оскільки горище відноситься до їх спільного майна.

Якщо ви купили квартиру без обробки і в ній немає перегородок і сантехнічного обладнання, ремонт з переплануванням необхідно робити по проекту і отримувати дозвіл на це.

Для чого не потрібен дозвіл

Ці заходи не зважають перебудовою або переплануванням і не вимагають документального оформлення. По суті, до них відносяться зміни, які зачіпають елементи житла, що не відображаються на планах БТІ або не зазначені в паспорті квартири.

• Косметичний ремонт приміщень (в тому числі з заміною оздоблювальних покриттів стін, підлог, стель, зовнішніх столярних елементів, зокрема, вікон). Таким чином, тепер можна замінити старі віконні блоки новими зі склопакетами і не турбуватися, що їх колір і малюнок плетіння будуть відрізнятися від початкового.
• Пристрій (розбирання) вбудованих меблів (шаф, антресолей, що не утворюють самостійних приміщень; їх площа не підлягає технічному обліку).
• Заміна інженерного обладнання аналогічним по параметрах і технічному пристрої (наприклад, опалювальний прилад замінюють більш сучасним, але такої ж потужності, однак подібний захід необхідно узгодити з керуючою компанією).
• Установка зовнішніх технічних засобів (антен, кондиціонерів) на фасадах багатоквартирних будинків.
• Скління лоджій і балконів (крім будинків, віднесених до об'єктів культурної спадщини).
• Перестановка побутових електроплит в габаритах приміщення кухні.
• Перестановка нагрівальних (опалювальних) і газових приладів (за винятком установки і перестановки газових приладів з прокладкою додаткових підвідних мереж). Наприклад, газову плиту можна переставити, тільки скорочуючи газову трубу або нарощуючи її за допомогою гнучкого металевого шланга, який повинен бути сертифікований. Ці роботи мають право виконувати лише співробітники ГУП «Мосгаз». А ось полотенцесушитель у ванній кімнаті можна розгорнути або перенести на іншу стіну (обігрівальні прилади не показані на плані приміщення). Але перенесення нагрівальних приладів необхідно узгодити з керуючою компанією, щоб не порушити роботу системи центрального опалення або ГВП. Переносити ж газову колонку з ванної допускається лише в кухню або інше нежиле приміщення, і виконують цей захід тільки за проектом.

У яких випадках потрібно узгодження перепланування

Це роботи, для виконання яких необхідний проект.

• Пристрій і перенесення туалетів і ванних кімнат.
• Залишається в силі заборону на розміщення їх над житловими кімнатами і кухнями. Відповідно кухню або навіть частина її не можна розташовувати під санвузлом квартири, що знаходиться поверхом вище.
• Демонтаж перегородок, пристрій не закриваються дверима прорізів в перегородках, огороджувальних газифіковані приміщення.
• Внаслідок цього не можна об'єднувати кухню, обладнану газовою плитою або іншими газовими приладами, з вітальні в рамках студійного простору.
• Пристрій несучих стін. Такі роботи іноді виконують, якщо необхідно посилити перекриття над приміщенням. Але при цьому перерозподіляється навантаження на інші стіни, що може привести до неприпустимих деформацій. Тому й потрібен проект.
• Створення отворів в перекриттях (при об'єднанні по вертикалі) з пристроєм внутрішніх сходів.
• Пристрій або зміна конструкцій перекриттів, що проводиться в процесі ремонту або заміни існуючих.
• Створення отворів в несучих стінах панельного будинку і міжквартирних перегородках.
• Забивання самовільно виконаних отворів в несучих стінах і перекриттях. Не має значення, хто зробив отвір в несучій конструкції - ви або колишній власник квартири. Вам доведеться уявити не тільки проект, але і технічний висновок про допустимість такого перебудови. Отвір, самовільно виконаний вашим попередником в несучій стіні, не вдасться просто закрити листами гіпсокартону.
• Об'єднання лоджій з внутрішніми приміщеннями.

• Повна або часткова розбирання несучих перегородок, що сприймають додаткову наднормативну навантаження від перекриття (розвантажують). Розвантажують дерев'яні перегородки покликані зменшити деформацію несучих конструкцій перекриття, уздовж яких вони встановлені. У кам'яних будівлях з жорсткою конструктивною схемою дерев'яні перегородки також дозволяють зменшити просторову податливість і збільшити стійкість споруди в цілому. Подібні перегородки зустрічаються в старих будинках з дерев'яними і змішаними перекриттями. Їх демонтаж можливий тільки в тому випадку, якщо перекриття будуть посилені, і виконувати його треба по проекту.
• Пристрій перегородок в будинках з дерев'яними перекриттями (жителям будинків, побудованих до 60-х роках ХХ століття, треба насамперед з'ясувати, які у них перекриття).
• Пристрій в багатоквартирних будинках із залізобетонними перекриттями перегородок, що створюють наднормативні навантаження на них (за умови, що перегородки товщиною понад 10 см виконані з цегли, піноблоків, керамзитобетонних, пінобетонних і газосилікатних блоків або з інших матеріалів, що надають навантаження більше 150 кг / м2). Це відноситься до будь-яких домівках - як повнозбірні, так і монолітним, оскільки граничні значення навантажень і впливів на елементи при розрахунку залізобетонних конструкцій єдині для всіх.
• Роботи по влаштуванню підлог, а також зміни їх конструкції. На підлогах зупинимося докладніше, оскільки при переплануванні до них нерідко відносяться легковажно. Конструкція підлог включає кілька шарів: основа, теплоізоляція, звукоізоляція, стяжка, верхнє (обробне) покриття. Можуть бути і додаткові шари. Кількість шарів підлоги залежить від призначення приміщення.

Якщо змінюють тільки обробне покриття або поверх старого укладають шар нового, роботу можна виконувати без узгодження (в документах БТІ вид покриття поки не вказують). Однак для заміни покриття, пов'язаної з розбиранням старої конструкції (наприклад, ви вирішили замість лінолеуму настелити ламінат і заодно злегка збільшити висоту стелі), буде потрібно розробити проект, хоча б в спрощеному варіанті.

Проект влаштування підлог включає план підлог, схеми їх пристрої і гідроізоляції. Якщо в підлозі проходить електропроводка суміжній квартири, в проекті повинні бути передбачені заходи, що дозволяють забезпечити її збереження і безпеку. До проекту потрібно докласти договір на авторський нагляд. В процесі влаштування підлог слід складати акти обстеження прихованих робіт. Найбільше претензій з боку сусідів виникає при укладанні ламінату, так що для цього покриття необхідно особливо ретельно робити звукоізоляцію.

На додаток скажімо про встановлення пральних і посудомийних машин, а також гідромасажних ванн (в побуті вони отримали у нас назву «джакузі»). Чи потрібна для цього дозвіл? Пральні та посудомийні машини, СВЧ-печі, як і праски, кавоварки, холодильники, відносяться до побутової техніки, і погоджувати їх установку і підключення не потрібно, але тільки за умови спільного використання даних приладів в межах виділеної електричної потужності. Це випливає з п. 35 Постанови Уряду РФ від 23 травня 2006р. N 307 «Про порядок надання комунальних послуг громадянам». Гідромасажна ванна і душова кабіна є санітарно-технічними пристроями, і в даний час в будинках із залізобетонними перекриттями таке обладнання можна монтувати замість старого без додаткового узгодження. Однак установка важких ванн-джакузі на перекриття, не розраховані на такі навантаження (наприклад, дерев'яні), чревата серйозними наслідками для жителів квартир, розташованих нижче. Тому в даному випадку потрібен проект. Якщо ж ви хочете організувати в квартирі сауну з електропідігрівом, потрібно проект, який передбачає спеціальні протипожежні заходи.

Якщо квартира куплена без обробки і в ній немає ні перегородок, ні санітарно-технічних обладнання, ремонт з переплануванням треба робити по проекту і отримувати дозвіл на це.

Власнику або наймачеві квартири потрібно тільки уявити в службу «одного вікна» Мосжилинспекции мінімальний пакет документів. Через 20 днів (якщо будинок є об'єктом культурної спадщини - через 35 днів) він отримає дозвіл на перепланування або мотивовану відмову.

Про які зміни можна повідомити після

Згідно з Постановою N 508-ПП, виконання деяких робіт можна оформити після їх завершення - в повідомному порядку, не отримуючи попереднього дозволу. Іншими словами, штрафні санкції за ці заходи вам не загрожують.

• Перестановка сантехнічних приладів в існуючих габаритах туалетів, ванних кімнат, кухонь. Врахуйте, що кріплення приладів і трубопроводів санітарно-гігієнічних приміщень до міжквартирних стін, які огороджують житлові кімнати, і до їх продовженням поза межами кімнат допускається тільки в тому випадку, якщо зазначені стіни виконані з цегли, мають товщину не менше 0,38 м і при цьому дотримані нормативні вимоги до звуко- і віброізоляції.
• Забивання дверних прорізів в несучих перегородках.
• Пристрій перегородок без збільшення навантажень на перекриття понад допустимого рівня (маються на увазі перегородки з легких швидкомонтованих конструкцій - в цьому випадку навантаження не перевищує розрахункову).
• Повна або часткова розбирання несучих перегородок (за винятком міжквартирних).
• Пристрій прорізів у несучих перегородках (крім міжквартирних). Можливість або неможливість проведення робіт визначається головною умовою: вони не повинні завдавати шкоди безпеці або конструктивної надійності будівлі в цілому або окремої його частини, тобто не повинні порушувати конституційні права інших громадян, пов'язані із захистом їх життя і здоров'я.

Коли повідомляти про перепланування

Ті, хто вивчив різноманітні типові рішення перепланування житла, представлені в каталозі типових проектних рішень перепланування квартир в житлових будинках масових серій на сайті Мосжилинспекции, і знайшов підходящий варіант, можуть піти двома шляхами. Все залежить від того, чи потрібен проект для реалізації конкретного рішення.

• Якщо він не потрібно, дозволено спочатку виконати роботи, а потім повідомити про це в житлову інспекцію.
• А якщо вподобану перепланування можливо зробити тільки за проектом, доведеться в першу чергу отримати дозвіл в службі «одного вікна» Мосжилинспекции. Однак звертатися в проектну організацію не треба - в заяві про перепланування необхідно просто дати посилання на обраний варіант з каталогу. В останньому поки представлені не всі серії будинків, але з часом він буде поповнюватися новими рішеннями.

Можливо, жоден з варіантів, включених в каталог, вас не влаштовує або ваш будинок побудований не за типовим, а за індивідуальним проектом. В такому випадку доведеться звертатися до автора проекту цього будинку або в іншу організацію, яка має дозвіл на виконання проектних робіт (відповідний допуск СРО), щоб вам виконали проект перепланування.

У вас незаконне перепланування: що робити?

Для тих, хто вже змінив планування своєї квартири, але не оформив всі належним чином, актуальним є питання: чи треба зробити це тепер, коли вже не потрібно отримувати дозвіл на виконання багатьох робіт, і загрожують їм штрафні санкції?

Отриманий в БТІ план квартири, на якому немає червоних ліній, обов'язково знадобиться в тих випадках, коли необхідно здійснити будь-які операції з цією нерухомістю, що вимагають нотаріального посвідчення. Крім того, при оформленні іпотечного кредиту для покупки на вторинному ринку квартири зі зміненою плануванням банк приймає рішення в залежності від того, чи є зроблені роботи законними. Іноді банк запитує таку інформацію в Мосжілінспекциі. Вартість квартири з неузаконеним переплануванням істотно нижче, так як новому власнику доведеться легалізувати її і оформити нові документи технічного обліку. Згідно із законодавством, новий власник, набуваючи права на житлове приміщення, починає нести і відповідальність, пов'язану з його протиправною використанням.

Щоб зареєструвати право власності на придбану квартиру (не має значення, чи зроблена в ній несанкціоноване перепланування), потрібен лише план об'єкта нерухомості. В цьому випадку в графу свідоцтва про державну реєстрацію, що описує об'єкт, вносять позначку: «Проведена перепланування, не узгоджена в установленому порядку».

Тепер кілька слів про штраф за незаконне перепланування. Хоча ст. 7.21 Кодексу РФ про адміністративні правопорушення ніхто не відміняв, Мосжілінспекция лояльно ставиться до тих, хто вирішив добровільно "здатися владі». По відношенню до таких громадян діє свого роду «амністія», тобто обходяться без штрафів, але аналіз змін все одно проводять.

Якщо не порушені несучі конструкції і спільне майно, оформлення виконаних робіт не представляє ніяких труднощів і носить чисто повідомний характер. Дещо складніше, якщо зроблені зміни входять до переліку заходів, для реалізації яких необхідний проект.

В такому випадку, щоб легалізувати перепланування, доведеться крім проектної документації уявити також технічний висновок про допустимість і безпеки виконаних робіт, оформлене уповноваженої проектною організацією, зокрема ГУП «МосжілНІІпроект», а для типових будинків - ГУП МНІІТЕП.

Якщо зроблені зміни порушують діючі нормативи і узгодити їх неможливо, самовільно перебудовані приміщення необхідно повернути в початковий стан відповідно до плану БТІ. Ну а якщо власник або наймач відмовиться виконувати законні вимоги житлової інспекції, справу передають до суду. Детальну безкоштовну консультацію по кожному конкретному випадку перепланування москвичі завжди можуть отримати в інспекції по нагляду за перебудовою приміщень у житлових будинках в своєму адміністративному окрузі.