Розповідаємо, які етапи доведеться пройти перед офіційним узгодженням перепланування і які обмеження можуть перешкодити.
До початку 2000-х, коли перепланування носили стихійний характер, знесення частини зовнішньої стіни не вимагав узгодження. Ситуація докорінно змінилася, коли на законодавчому рівні з'явилися заборони, що стосуються несанкціонованих змін планування квартири. Тепер ліквідація балконного блоку можлива тільки в разі, якщо дотримується цілий ряд умов. Така строгість пояснюється в першу чергу міркуваннями безпеки. На думку проектувальників, питання - як поєднати кімнату з лоджією - є одним з найскладніших. Розповімо подробиці про те, що можна і не можна, а також, як отримати дозвіл.
Приєднання лоджії до кімнаті або кухні
Можна чи не можна- Норми і правила
- список обмежень
Узгодження проекту
Алгоритм виконання робіт
Можна чи не можна
Існує ряд обмежень, що залежать від стану будівлі і його несучих елементів. Щоб зрозуміти, чи дозволяє воно провести перебудову, слід звернутися в інжинірингову компанію. Список заборонених заходів з перебудови міститься в діючих кодексах, постановах і технічних нормативах.
Норми і правила
Законодавство не дає однозначної відповіді, що задовольняє всім умовам. У Житловому Кодексі РФ говориться, що переплануванням вважається будь-яка зміна несучих конструкцій, що вимагає відображення в плані БТІ. До таких змін можна віднести знесення балконного блоку і розширення отвору. Подібні заходи повинні проводитися тільки після узгодження в державних інстанціях. Для цього складається проект, заснований на обстеженні будівлі за допомогою спеціального інженерного обладнання та розрахунках, виконаних фахівцями з проектних організацій. Згідно із законом проектами можуть займатися тільки компанії, що мають відповідну ліцензію.
Житло має відповідати певним санітарно-технічним вимогам, наведеним в ГОСТах і Сніпах. При їх порушенні проектна документація не може бути узгоджена. Узаконити її заднім числом після проведення ремонтних робіт не вдасться - комісія зобов'яже власника квартири повернути житла колишнього вигляду. Якщо зробити це неможливо, пошкоджені конструкції доведеться посилити - інакше вони будуть становити загрозу для життя і здоров'я мешканців, а також випадкових перехожих. Чи варто говорити, наскільки небезпечна погано закріплена горизонтальна плита.
Посилення, як правило, виглядає дуже громіздко і являє собою широкі металеві балки, що віднімають більше 20 см висоти приміщення. Навряд чи подібне рішення влаштує власників квартири в панельному будинку, якщо вони будуть знати заздалегідь, що в їх компактної кухні з'явиться величезний важко подолати поріг.
Крім Житлового Кодексу РФ і санітарно-технічних норм і правил діє місцеве законодавство. У Постанові Уряду Москви № 508-ПП говориться, що приєднання балкона до внутрішнього приміщення відноситься до заборонених заходів. Мається на увазі повний демонтаж стіни. Постанова вводить заборону на перенесення радіатора, підключеного до системи ГВС або трубах центрального опалення, за межі кімнати або кухні. Погоджувати таке рішення не візьметься жодна проектна організація.
Згідно із законом заборонено проводити ремонтні роботи, при яких втрачається міцність несучих конструкцій. Щоб зрозуміти, чи можливо перебудову, знадобиться провести технічне обстеження. Для цього потрібно звернутися в інжинірингову компанію, що має відповідну ліцензію.
список обмежень
Якщо зібрати воєдино всі фактори, що впливають на отримання дозволу, можна скласти список обмежень, що діють при будь-яких обставинах. У квартирі житлового будинку не допускається:- перенесення радіатора за межі кухні і кімнати;
- повний демонтаж зовнішньої стіни - якщо її прибрати, балконної плити буде не на що спиратися;
- усунення залізобетонної перемички над прорізом - без неї стінна панель втратить міцність;
- усунення порожка - до нього кріпиться консольна конструкція;
- урізання бічних простінків лоджії, а також збільшення її розмірів, що відбивається на зовнішньому вигляді будівлі;
- скління - в разі, якщо будинок є пам'яткою архітектури, і його зовнішній вигляд повинен зберігатися незмінним.
Етапи узгодження проекту
В першу чергу необхідно вирішити питання з склінням балкона. Якщо його немає, або якщо воно є по факту, але в плані БТІ інформація про нього відсутня, доведеться звертатися до інженерів, яка вибудувала будинок, в житлову інспекцію або районну управу. Як правило, проблем з отриманням дозволу не виникає. Комісія може відповісти відмовою, якщо будинок є пам'яткою архітектури, і зміни його вигляду не припустимі.
Скління не повинно бути важким, щоб не послабляти несучі конструкції. Знадобиться передбачити утеплення, відповідне чинним технічним нормативам. Воно повинно бути не менш ефективним, ніж у несучої зовнішньої стіни. Теплотехнічний розрахунок разом з усіма іншими викладками розглядатимуть в інстанціях, що видають дозвіл на перебудову.
Важливо, щоб светопрозрачная частина займала достатню площу, не пропускаючи при цьому тепло. Справа тут не тільки в тому, щоб з квартири відкривався панорамний вид. Існують особливі вимоги до інсоляції, яких необхідно дотримуватися. Щоб в кухні чи спальні було перебувати комфортно, доведеться встановити тришаровий склопакет з посиленою ізоляцією. Тоді надії на позитивну відповідь при узгодженні збільшаться.
Всі заходи, пов'язані з проектом, як з'єднати лоджію, можна об'єднати в один проект. Для його узгодження потрібно зібрати досить великий пакет документів.
Пакет документів для узгодження
- Правовстановлюючі документи або їх нотаріально завірена ксерокопія. До них відноситься виписка з ЕГРН, яку можна отримати в Росреестра або МФЦ. Другий варіант займе на кілька днів довше, тому краще звернутися в Росреестр безпосередньо. В цьому випадку чекати доведеться близько тижня.
- Технічний паспорт квартири і план БТІ. При їх відсутності необхідно звернутися в БТІ і замовити виїзд фахівця для обміру та оформлення паспорта з планом;
- Проект перепланування, зроблений інжинірингової кампанією, яка має ліцензію на проведення подібних робіт.
- Технічний висновок про стан балконної плити і несучих конструкцій;
- Дозвіл організації, що є балансоутримувачем будинку.
- Довідки з Ромпотребнадзора, МНС, пожежної служби, організації, що займається архітектурним наглядом, якщо будівля перебуває в районі історичної забудови.
Список може змінюватися. У різних регіонах він має суттєві відмінності. Розібратися самостійно, як з'єднати лоджію з кухнею або кімнатою, досить складно, тому краще доручити узгодження юристам з інжинірингової фірми, що мають досвід в цій справі.
Комісія приймає рішення протягом двох тижнів, проте потрібно бути готовим до того, що проект доведеться доопрацьовувати і знову віддавати на узгодження.
Алгоритм робіт з приєднання лоджії до кімнаті
В першу чергу необхідно зрозуміти, чи можлива така перепланування. Старі будинки не розраховані на такі заходи з перебудови. Багато з них зношені настільки, що вимагають капітального ремонту. Про втручання, що приводить до збільшення навантажень понад допустимі не може бути й мови. Ситуацію можна виправити за допомогою підсилює каркаса, проте він може виявитися занадто громіздким. У цьому випадку від ідеї доведеться відмовитися. Відповідь, чи є шанс реалізувати намічений план, зможе дати тільки проектна організація після обстеження конструктивних елементів і загального стану квартири.
Якщо немає скління, його слід зробити. Найкраще підійдуть трикамерні склопакети, встановлені за технологією ланцюгового шва. Щоб знизити тепловтрати можна стулки встановлювати не скрізь. Можна обмежитися однією або двома. Проблему тепловтрат простіше вирішити, чергуючи скління з глухими вставками в пропорції 1: 4. Цього цілком достатньо для того, щоб з дому відкривався панорамний вид.
Лоджії і балкони не мають достатньої теплоізоляції. Приміщення буде холодним, якщо її не забезпечити, перш, ніж приєднувати додаткові квадратні метри. Для цього використовується мінеральна вата, пінополіуретан, спінений полістирол, а також інші матеріали з аналогічними властивостями. Зовні і зсередини їх необхідно закрити шаром гідроізоляції, що запобігає потраплянню вологи всередину, і ретельно промазати щілини герметизирующими мастиками. Зазвичай використовується спеціальна плівка на основі поліетилену. З внутрішньої сторони ізоляція закривається латами, що створює тверду основу для обробки і облицювання.
Як нам вже відомо, розширювати отвір можна лише незначно. У темний час доби світла від люстри буде не вистачати. Стіна, що відокремлює балкон від основного приміщення, формально вважається зовнішньої, тому виносити електропроводку за її межі заборонено. Доведеться обмежитися лише точковими світильниками. Розетки повинні розташовуватися в кухні або кімнаті. Якщо необхідно забезпечити харчування за їх межами, можна закріпити на стіні штепсельну планку, що включається в розетку.
Нижній поріг і верхня перемичка повинні будуть залишитися на своїх місцях. Швидше за все цокольний блок теж заборонять чіпати, і тоді радіатор переносити не доведеться. В іншому випадку для його переміщення потрібно буде звернутися до балансоутримувача для тимчасового відключення стояка опалення. Цю процедуру зручніше перенести на теплу пору року, до того ж згоди вдається домогтися не завжди.
Якщо планується розширення отвору, краще не використовувати перфоратор, тим більше кувалду. Всі роботи повинні виконуватися за допомогою стенорезной машини з алмазним кругом. Тільки тоді зріз буде рівним, а стінові конструкції залишаться неушкодженими. Машина ріже цегла і залізобетон, прекрасно справляючись з арматурою.