При прийманні квартири завжди є ймовірність знайти серйозні недоліки. Розповідаємо, як правильно вести процес і що робити, якщо виявлені дефекти.
Придбання житла в новобудові - підприємство досить ризиковане. Неможливо оцінити якість житла заздалегідь і недоліки виявляються вже при першому перегляді. Звичайно ж, ризики величезні. Згідно із законом будівельники зобов'язані усунути всі свої недоліки, і останньою інстанцією при перевірці є покупці. В якості керівництва при прийманні квартири можна використовувати БНіП та ДСТУ, а також нашу статтю.
Покрокова інструкція прийому квартири
Розбираємо весь процес по пунктам
Строк здачі
Які знадобляться документи
Як правильно провести огляд
Оформлення прав власності
Існують технічні нормативи, розроблені спеціально для багатоквартирних будинків. У них містяться вимоги до стін і перекриттів, опалення, водопроводу, вентиляції, каналізації. Немає нічого, що не було б описано в стандартах і технічних умовах. Розібратися самостійно у всіх нюансах буде складно, тому краще заручитися підтримкою організацій, що займаються обстеженням приміщень у щойно побудованих будинках. При аналізі конструкцій і комунікацій вони видають офіційний висновок, що може стати підставою для звернення в державні інстанції.
Приймання квартири в новобудові самостійно
Розбираємо по пунктам. При покупці житла в ще не збудованому будинку власник повинен пройти кілька етапів:
- Вибір компанії, що займається забудовою. Вибирати слід організацію, встигла добре себе зарекомендувати. Слід звертати увагу на її стаж і послужний список. Ціни в даному випадку не повинні бути визначальним фактором. Цей пункт, мабуть, найважливіший з усіх. Адже від нього залежить, чи буде будівля побудована, і чи не доведеться витрачати час на виправлення помилок після огляду. Краще не поспішати з вибором і звернутися за порадою до юриста.
- Складання договору про участь у пайовому будівництві (ДДУ), в якому будуть вказані всі умови угоди, включаючи час передачі ключів. Також він повинен містити інформацію про об'єкт. Наприклад, чи планується фінішна обробка, якщо планується, то як саме. Зразок договору можна знайти в інтернеті. Він складається за встановленою формою, але допускаються деякі відмінності.
- Укладення договору і оплата суми угоди.
- Введення будинку в експлуатацію. Об'єкт приймає державна комісія.
- Забудовник повинен сповістити покупця про закінчення робіт. Якщо нових власників всі влаштує, на цій стадії може бути підписаний акт приймання-передачі квартири. У разі виявлення недоліків складається дефектний акт.
- Отримання новими мешканцями ключів і оформлення правовстановлюючих документів.
Якщо пайовик відмовляється приймати житло, не маючи конкретних претензій, компанія має право передати йому об'єкт в односторонньому порядку. Щоб цього не сталося, всі дефекти повинні бути внесені в документи.
Коли повинен пройти перший огляд
У ДДУ встановлений термін, в який будівельники зобов'язуються вручити ключі новим власникам. Зазвичай вказується квартал, а не конкретна дата. Новий власник повинен записатися на огляд протягом одного тижня. Це час регламентовано законодавством і зазначено в ФЗ № 214. Якщо будівля ще не введена в експлуатацію, пайовик отримує повідомлення про те, що зустріч переноситься. Така ситуація виникає, коли держкомісія відмовляється приймати побудований будинок. В даному випадку пайовик буде запропоновано переоформити договір, вказавши в ньому інший час здачі.
Необхідні документи
Перед оглядом пайовик повинен під'їхати в офіс будівельної компанії. Від нього вимагається показати паспорт або довіреність, якщо власник не може бути присутнім особисто, а також оригінал ДДУ і квитанцію про оплату. Забудовник пред'являє дозвіл на введення будинку в експлуатацію і документ з Росреестра про те, що будівлі присвоєно адресу. Щоб переконатися, що якість влаштувало держкомісію, покупець має право вимагати висновок про відповідність санітарно-технічним стандартам і проектної документації (ЗОР).При складанні ДДУ необхідно окремий пункт присвятити неустойку за порушення термінів. Якщо йде запізнення більш, ніж на півроку, це привід звернутися до юриста. Власник житла становить претензію в двох примірниках і передає один з них будівельникам. Другий він залишає у себе. Законодавство зобов'язує компанію відповісти протягом десяти днів.
Як прийняти квартиру у забудовника
Щоб бути у всеозброєнні, до цієї події доведеться ретельно підготуватися. Потрібно буде захопити з собою ліхтарик, рулетку, блокнот, ручку або олівець. Знадобиться аркуш формату А4. За допомогою нього виробляється перевірка тяги у вентиляційному каналі. В процесі огляду потрібно буде робити позначки, що вказують на виявлені дефекти. Для цього підійде маркер або шматок крейди. Зручніше скористатися фото і відео-камерою, проте об'єктиву не завжди вдається зафіксувати недоліки.
Для зустрічі слід вибрати світлий час доби, щоб всі вади були добре видні. Перед тим як почати самостійно обстеження, необхідно зайти на форум, де спілкуються решта пайовики. Надалі це полегшить пошук несправностей. Якщо ж такого форуму немає, його слід створити. Згуртованість пайовиків - найкраща зброя проти недобросовісних забудовників.
Чек-лист приймання квартири в новобудові
Огляд починається з під'їзду і всього поверху. Місця загального користування не є об'єктами часткової власності, але це ще не означає, що тут допускаються недоліки. При виявленні браку складається колективна скарга від всіх мешканців. Буде не зайвим зафіксувати показання лічильників на воду та електрику. До об'єктів часткової власності не належать:
- під'їзд, включаючи ліфти, сходи, вікна, сміттєпровід, вхідні двері;
- підвал - тут знаходяться труби опалення і водопостачання;
- дах і технічний поверх.
Всі виявлені недоробки фіксуються в дефектному акті.
Чому приділити особливу увагу
- Вхідні двері повинні бути встановлена правильно, без перекосів і закриватися беззвучно і легко. Не допускається наявність механічних пошкоджень - подряпин, вм'ятин, відколів. Важливо не забути перевірити замок.
- Аналогічні вимоги пред'являються до склопакетів. Герметичність перевіряється за допомогою палаючого сірника або паперового аркуша. Якщо полум'я або полотно при закритих стулках колишуться, значить є протяг.
- Обробка повинна відповідати заявленій в проекті. Стіни, підлога і стеля без фінішної обробки не можуть бути ідеально рівними, але після штукатурки і шпаклівки пайовик в праві наполягати на їх відповідність загальноприйнятим нормам. До дефектів відносяться тріщини, що стирчить арматура, цвіль і конденсат. За допомогою рулетки необхідно перевірити розміри приміщень і наявність перекосів.
- Опалення, вентиляція та газопровід повинні працювати справно. Не допускається наявність патьоків, вм'ятин, іржі, перекосів. Слід перевірити всі вентилі у всіх приміщеннях. Важливо не забути про кріплення приладів. Якщо радіатор хитається, це потрібно вписати в дефектний акт.
- Розетки можна перевірити за допомогою невеликого електроприладу, який нескладно буде захопити з собою.
- Якщо сантехніка не відповідає заявленій в договорі, або, якщо вона має пошкодження, це теж потрібно внести в перелік недоліків.
Замовник має право вибирати фарбу, шпалери та інші матеріали, якщо це обумовлено з компанією, що займається будівництвом. Також враховуються і інші побажання пайовиків.
Як приймати квартиру без обробки в новобудові
В цьому випадку стіни, підлогу і стелю не мають чистового покриття. Оздоблення проводиться силами покупця на його кошти. Площа перевіряється на відповідність діючим технічним нормативам.- При огляді приміщень слід приділити увагу наявності нерівностей. Якщо їх величина становить кілька сантиметрів, це серйозний дефект, на виправлення якого буде потрібно велика кількість штукатурки.
- Труби повинні бути без викривлень. Максимально можливе викривлення на один метр становить 2 мм.
- Не допускається влаштування стяжки без гідроізоляції, яка відділяє її від стін.
- Необхідно також перевірити справність вентилів, вікон, дверей, електрики і всіх комунікацій.
Чи потрібна допомога професіоналів
При продажу житла вказується безліч нюансів, але деякі правила повинні дотримуватися за замовчуванням. Вони детально прописані в ГОСТах і Сніпах. Перевірити їх самостійно можна лише почасти. Щоб бути впевненим у тому, що відхилень від санітарно-технічних нормативів немає, буде потрібна допомога професіоналів, які мають спеціальним обладнанням. Такі компанії допоможуть провести:
- контроль прихованих робіт;
- вимір відхилень стін, підлоги і стелі, а також обмір площі;
- перевірку відповідності нормам пожежної безпеки, а також санітарним вимогам. Такі дослідження необхідні щоб уникнути появи цвілі, коли запрацює плита, зароблять прилади опалення і вологість в приміщеннях підвищиться;
- обстеження покрівлі, технічного поверху і підвалу;
При тепловізійному обстеженні зовнішніх стін і склопакетів можуть бути виявлені порожнечі, що стають причиною протягів. За допомогою приладів можна дізнатися, чи не мають несучі стіни і перекриття прихованих дефектів, здатних привести до втрати міцності і обвалення при експлуатації.
Послуги стоют відносно дешево. Так, наприклад, тепловизионное обстеження коштує в середньому близько 3 000 рублів, обмір площі і складання плану в комп'ютерній програмі - 45 рублів за квадратний метр.
Що робити, якщо виявлені дефекти
При виявленні дефектів їх необхідно відобразити у відповідному акті. Один примірник направляється забудовнику. Якщо терміни виправлення не вказані в ДДУ, їх слід позначити в дефектному акті. Якщо недоліки незначні і стосуються, наприклад, тільки обробки, новий власник може направити будівельної компанії свої претензії, при цьому прийнявши житлоплощу.
Що робити після приймання
У разі відсутності претензій підписується передавальний акт. У ньому вказується дата передачі і основні параметри житла. Потім слід звернутися в Росреестр для реєстрації права власності.Пакет документів для Росреестра
- передавальний акт;
- дозвіл на введення в експлуатацію будівлі;
- план БТІ;
- ДДУ;
- кадастрові документи про присвоєння адреси та постановці на облік.