У число обов'язків власників нерухомості входить і сплата податків. Знання правил, за якими нараховуються податкові суми, і як отримати податкове вирахування, допоможе заощадити сімейний бюджет.
Податковий кодекс передбачає, що при покупці квартири або будинку (неважливо, на власні кошти або на позикові) ви маєте право розраховувати на скорочення вашого оподатковуваного доходу і на повернення з бюджету держави до 260 тис. Руб.
Яке нерухоме майно оподатковується
Податком обкладаються наступні види нерухомого майна:- житлові будинки (а також будинки і будівлі, розташовані на земельних ділянках, наданих для ведення особистого підсобного, дачного господарства, городництва, садівництва, індивідуального житлового будівництва);
- квартири, кімнати;
- гаражі, машино-місця;
- єдині нерухомі комплекси;
- об'єкти незавершеного будівництва;
- інші будівлі, будівлі, споруди, приміщення.
Чи не визнається об'єктом оподаткування майно, що входить до складу спільного майна багатоквартирного будинку.
Податкова ставка
Нерухоме майно з січня 2019 р оподатковується за ставкою 0,1% кадастрової вартості об'єкта щодо:
- житлових будинків, частини житлових будинків, квартир, частини квартир, кімнат;
- об'єктів незавершеного будівництва в разі, якщо проектованим призначенням таких об'єктів є житловий будинок;
- єдиних нерухомих комплексів, до складу яких входить хоча б один житловий будинок;
- гаражів і машино-місць;
- господарських будівель або споруд, площа кожного з яких не перевищує 50 м2 і які розташовані на земельних ділянках, наданих для ведення особистого підсобного, дачного господарства, городництва, садівництва або індивідуального житлового будівництва.
Також діє податкова ставка 2% від кадастрової вартості. Вона застосовується щодо об'єктів оподаткування, включених в особливий перелік, а також тієї нерухомості, кадастрова вартість якої перевищує 300 млн руб.
Відносно решти нерухомого майна застосовується ставка 0,5% від кадастрової вартості.
Податкові ставки можуть бути зменшені до нуля або збільшені, але не більше ніж в 3 рази нормативними правовими актами представницьких органів муніципальних утворень.
Крім того, можуть бути встановлені диференційовані податкові ставки залежно від кадастрової вартості об'єкта оподаткування; виду об'єкта оподаткування; місця розташування об'єкта оподаткування; видів територіальних зон, в межах яких розташований об'єкт оподаткування.
оподатковуваний база
Для розрахунку податку використовують кадастрову вартість нерухомого майна. Щоб її дізнатися, необхідно звернутися до онлайн-сервісу на сайті Росреестра або відправити запит до регіонального відділення Росреестра. За кадастровому номеру квартири (або по її адресою) можна отримати загальнодоступну інформацію про об'єкт нерухомості, в тому числі і про його кадастрової вартості.
Однак у цього правила є свої винятки. Якщо кадастрова вартість квартири не визначена станом на 1 січня року, в якому розраховується податок, то оподатковувана база розраховується від заявленої суми в договорі купівлі-продажу. Крім того, при розрахунку бази оподаткування може бути використаний понижуючий коефіцієнт в розмірі 0,7.
пільги
Податковим кодексом передбачено пільгові категорії платників податків. До них, наприклад, відносяться:
- Герої Радянського Союзу та Герої Російської Федерації, а також особи, нагороджені орденом Слави трьох ступенів;
- інваліди I та II груп інвалідності;
- фізичні особи, які здійснюють професійну творчу діяльність, - щодо спеціально обладнаних приміщень, що використовуються ними виключно як творчих майстерень, а також житлових приміщень, що використовуються для організації відкритих для відвідування недержавних музеїв, галерей, бібліотек;
- власники господарських будівель або споруд, площа кожного з яких не перевищує 50 м2 і які розташовані на земельних ділянках, наданих для ведення особистого підсобного, дачного господарства, городництва, садівництва або індивідуального житлового будівництва.
Зверніть увагу: податкова пільга надається щодо одного об'єкта кожного виду за вибором платника податку. Тобто, якщо у пільговика є три квартири і два гаража, податкові пільги будуть надані стосовно однієї квартири і одного гаража.
Відрахування на майнові податки
Для власників - фізичних осіб діють відрахування на майнові податки. Податкова база зменшується:- щодо кожного житлового будинку на величину кадастрової вартості 50 м2 від його загальної площі;
- щодо квартири та частини житлового будинку - на величину кадастрової вартості 20 м2;
- щодо кімнати або частини квартири - на 10 м2.
При цьому такі відрахування враховуються автоматично при розрахунку податку для всіх об'єктів.
Аналогічна пільга встановлена і для власників землі. З 2017 р пенсіонери, ветерани, інваліди та деякі інші категорії громадян мають право скористатися вирахуванням у розмірі 600 м2 по одній земельній ділянці незалежно від категорії землі.
Для того щоб одержати відрахування, необхідно звернутися до податкових органів із заявою та документами, що підтверджують право на пільгу.
Якщо розмір оподатковуваної бази залишений без зміни, можна звернутися в суд. Вам будуть потрібні:
- Заява;
- довідка про кадастрової вартості на момент подачі заяви;
- нотаріально завірені копії правовстановлюючих документів;
- докази неточності розрахунку ціни об'єкта.
- квитанція про оплату державного мита.
Кадастрова оцінка, встановлена рішенням суду, буде використовуватися після набрання рішенням суду законної сили.
Чи потрібно платити податок при продажу нерухомості
У тому випадку, якщо продавець будинку або квартири володів своїм майном протягом мінімального граничного терміну, встановленого Податковим кодексом, або більш, податок їм не сплачується.
Мінімальний граничний термін володіння об'єктом нерухомого майна становить 3 роки. Він поширюється на ті об'єкти, право власності на які отримано платником податків в порядку спадкування чи за договором дарування від члена сім'ї та (або) близького родича, право власності на об'єкт отримано платником податків в результаті приватизації. Такий же мінімальний термін поширюється і на ті об'єкти, право власності на які отримано платником ренти в результаті передачі майна за договором довічного утримання.
Важливо знати, що для квартир, придбаних до 2016 р, діють старі правила - мінімальний граничний термін володіння становить 3 роки. У всіх інших випадках мінімальний граничний термін володіння об'єктом нерухомого майна становить 5 років.
Якщо сума, виручена від продажу об'єкта нерухомого майна, істотно нижчою від його реальної вартості (нижче ніж 70% від кадастрової вартості цього об'єкта на 1 січня року продажу), то при розрахунку податку застосовується понижуючий коефіцієнт. Це означає, що для визначення бази оподаткування вартість квартири або будинку примножать на коефіцієнт 0,7.
Майновий вирахування для продавця
Продавець також може використовувати податкові відрахування при визначенні бази оподаткування. Максимальний розмір відрахування в разі продажу житлових будинків, квартир, кімнат, дач, садових будиночків, земельних ділянок, а також часткою в такому майні становить 1 млн руб. Для іншого майна (автомобілі, нежитлові приміщення, гаражі) максимальна сума податкового вирахування становить 250 тис. Руб.
Межею для отримання майнового відрахування є сума 2 млн руб. Не включаються в неї відсотки за іпотечними кредитами, отриманими в банках РФ, за якими встановлено ліміт у розмірі 3 млн. Руб.
Існує кілька цікавих моментів, пов'язаних з обчисленням вирахування для майна, що перебувало в частковій або спільній власності менше мінімального граничного терміну володіння. Якщо таке майно було продано як єдиний об'єкт за одним договором купівлі-продажу, податкове вирахування в розмірі 1 млн руб. розподіляється між співвласниками цього майна пропорційно їх частці. Якщо майно перебувало у спільній сумісній власності, відрахування розподіляється за домовленістю між власниками.
У тому випадку, якщо кожен власник продав свою частку, яка перебувала в його власності, за окремим договором купівлі-продажу, то він має право отримати майновий податкове вирахування також в розмірі 1 млн руб.
Зверніть увагу: якщо платником податків за один рік було продано кілька об'єктів майна, межі податкового вирахування застосовуються в сукупності по всіх проданим об'єктах, а не по кожному об'єкту окремо. Якщо ж отримані від продажу майна суми не перевищують зазначені межі, то обов'язок щодо подання декларації зберігається, а обов'язок по сплаті податку не виникає.
Що потрібно зробити для отримання вирахування
Для того щоб скористатися правом на відрахування, платнику податків необхідно заповнити після закінчення року податкову декларацію форми 3-ПДФО і подати до податкових органів копії документів, що підтверджують факт продажу майна. Якщо платник податків заявляє відрахування, який дорівнює сумі витрат, пов'язаних з отриманням доходів від продажу майна, додатково готуємо копії документів, що підтверджують такі витрати. Разом з копіями при зверненні до податкового органу необхідно подати і оригінали. Вони залишаться у платника податків після їх перевірки податковим інспектором.Відрахування для покупця
Покупці нерухомого майна також мають право одержати відрахування. Відрахування на придбання майна надається за видатками:
- на нове будівництво або придбання на території Російської Федерації об'єкта житлової нерухомості (часток в них), земельних ділянок під них;
- на погашення відсотків по цільових позиках (кредитам), отриманим від російських організацій або індивідуальних підприємців, фактично витраченим на нове будівництво або придбання на території Російської Федерації житла (частки (часток) у ньому), земельної ділянки під нього;
- на погашення відсотків за кредитами, отриманими в російських банках, для рефінансування (перекредитування) позик (кредитів) на будівництво або придбання на території Російської Федерації житла (частки (часток) у ньому), земельної ділянки під нього.
Максимальна сума відрахування становить 2 млн руб. в разі нового будівництва або придбання на території Російської Федерації житла. При цьому після 1 січня 2014 р граничний розмір відрахування не залежить від кількості придбаних об'єктів нерухомості. Якщо відрахування розраховується по відношенню до витрат на будівництво і придбання житла (землі під нього) при погашенні відсотків по цільових позиках, його розмір становить 3 млн руб.
Зверніть увагу: якщо платник податку скористався правом на отримання майнового податкового відрахування не в повному розмірі, залишок вирахування може бути перенесений на наступні податкові періоди до повного його використання.
Оподатковуваний база може бути зменшена також і на суму витрат на добудову і обробку придбаного будинку або обробку придбаної квартири або кімнати, але тільки в тому випадку, якщо в договорі купівлі-продажу є позначка про те, що скоєно придбання незавершених будівництвом житлового будинку або квартири або кімнати без обробки. Важливо, що інші витрати (наприклад, пов'язані з переплануванням) в складі майнового відрахування не враховуються.
Купівля в часткову власність
До 1 січня 2014 р при придбанні майна у спільну часткову власність розмір відрахування розподілявся між співвласниками відповідно до їхніх часток / частками власності.Після 1 січня 2014 р правила змінилися, і в разі придбання житла у спільну часткову власність відрахування надається в розмірі фактично зроблених витрат кожного з співвласників у межах загального встановленого ліміту.
Зверніть увагу на деякі особливості, пов'язані з визначенням розміру відрахування при покупці нерухомості в часткову власність:
- батьки, які мають неповнолітніх дітей і які отримують житло в загальну з ними часткову власність, має право застосувати майнове відрахування без розподілу по частках;
- в разі придбання квартири або будинку подружжям під час шлюбу в спільну власність обидва мають право на відрахування, в тому числі право розподілити його по домовленості.
Отримання вирахування покупцем
Набір документів, необхідних для звернення в податкові орган, схожий на той, що надається продавцем. Покупцеві необхідно підготувати:
- податкову декларацію за формою 3-ПДФО;
- довідку з бухгалтерії за місцем роботи щодо сум нарахованих і утриманих податків за відповідний рік за формою 2-ПДФО;
- копії документів, що підтверджують право на нерухоме майно (свідоцтво про державну реєстрацію права на житловий будинок, договір про придбання квартири або кімнати, акт про передачу платнику податків квартири або кімнати (частки в ній) або свідоцтво про державну реєстрацію права на квартиру або кімнату (частку в ній); свідоцтво про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку або частку в ньому і свідоцтво про державну реєстрацію права власності на житловий будинок або частку в ньому; цільової кредитний договір або договір позики, договір іпотеки, ув'язнені з кредитними або іншими організаціями, графік погашення кредиту (позики) і сплати відсотків за користування позиковими засобами);
- копії платіжних документів, що підтверджують витрати платника податку при придбанні майна, що свідчать про сплату відсотків за цільовим кредитним договором або договором позики, іпотечним договором (при відсутності або «вигорання» інформації в касових чеках такими документами можуть служити виписки з особових рахунків платника податків, довідки організації, що видала кредит про сплачені відсотки за користування кредитом).
Якщо майно придбано в спільну сумісну власність, також знадобляться:
- для подружжя - копія свідоцтва про шлюб;
- письмову заяву (угоду) про домовленість сторін-учасників угоди про розподіл розміру майнового податкового відрахування.
За вирахуванням можна звернутися і до роботодавця. Для цього необхідно звернутися до податкового органу із заявою на отримання повідомлення про право на майнове відрахування і додати до неї копії документів, що підтверджують право на отримання майнового вирахування.
Протягом 30 днів в податковому органі буде підготовлено відповідне повідомлення про право на майнове відрахування, яке потім платник податків передає роботодавцю. Повідомлення буде підставою для того, щоб бухгалтерія при розрахунку заробітної плати не утримувала податок на доходи фізичної особи в розмірі 13% від суми виплачуються фізичній особі доходів.
Зверніть увагу: майнове відрахування може повертатися на протязі тривалого часу. Все залежить від суми, яку повинен отримати платник податків.
Відрахування у разі одночасного продажу та купівлі
Найцікавішим випадком є обчислення податку у разі одночасного продажу та купівлі нерухомого майна.
Відповідно до положень Податкового кодексу, платник податків має право зменшити суму своїх оподатковуваних податком доходів на суму фактично зроблених ним та документально підтверджених витрат, пов'язаних з придбанням такого майна. Це означає, що в разі продажу одного і покупки іншого об'єкта нерухомості відрахування застосований бути не може. В цьому випадку податки і податкові відрахування застосовуються до кожного об'єкту нерухомості окремо. Таким чином, власник спочатку заплатить податок з продажу першої квартири, а потім отримає право на податкові відрахування з купівлі другої квартири.