Biz Ccrro-hisob qaydnomasi haqida nima qilish kerakligi haqida, agar ishlab chiqaruvchi bankrot bo'lsa va 2019 yilda aldangan aktsiyadorlarni himoya qilishning yangi qoidalari to'g'risida "nima qilish kerak.
Har yili aksiyadorlarning o'rtacha 2-6 foizi o'z vaqtida o'z vaqtida olinmaydi va ko'chmas mulk bozori uchun jiddiy muammo yaratadi. 2005 yilda 214-FZ-sonli qonun bilan ta'minlangan aktsiyadorlarning huquqlarini himoya qilish etarli emas edi, shuning uchun uni takomillashtirishda davom etdi. Yangi qoidalar aldangan aktsiyadorlarning huquqlarini himoya qilish uchun ishlab chiqilgan. O'tish davri 2019 yil iyulgacha boshlangan.
Qonunda innovatsiyalar haqida
Ishlar va tushunchalarKimning bunday aldangan aktsiyadorlari
Qimmatli qog'ozlarni qurish muammolari
Ishlab chiquvchiga qo'yiladigan talablar
DDU uchun talablar
Belgilangan muddatlarni o'zgartirish uchun javobgarlik
Kompensatsiya fondi
Bankrotlik rivojlanuvchisi
Eskrow hisobi
Kafolat
Innovatsiyalar istiqbollari
Ob'ektlar va tushunchalar haqida
Shunday qilib, ikkita asosiy xususiyat mavjud. Birinchisi, ishlab chiqaruvchi - erni to'g'ri ijaraga beradigan va egalik qiladigan mulk ob'ektlarini, olingan ruxsat asosida uy-joy binolari va (yoki) boshqa ko'chmas mulk ob'ektlarini yaratish uchun pulni jalb qiladigan yuridik shaxs.
Ikkinchisi - umumiy qurilish - fuqaro yoki yuridik shaxs ishtirokchisi. Birgalikda ular nafaqat turar-joy binolari, balki garajlar, sog'liqni saqlash, umumiy ovqatlanish, tadbirkorlik faoliyati, savdo, madaniyat va boshqa ko'chmas mulk ob'ektlari ham qurishi mumkin. Bu qonunning 2-moddasida qayd etiladi.
Shuningdek, kapital qurilish ob'ekti aniq ta'rif mavjud, ya'ni kelajakda sizning uyingiz yaqinida er osti to'xtash joyingiz yoki er osti to'xtash joyingiz bo'lishi kerakligi. Ushbu turar-joy yoki notarial bo'lmagan binolar aktsiyalarga yoki boshqa ko'chmas mulk ob'ektini yoki boshqa uyning yoki ko'chmas mulk ob'ektini, shu jumladan ishtirokchining naqd pulini o'z ichiga olgan holda, aktsiyadorga yuboriladi .
Kimning bunday aldangan aktsiyadorlari
Qurilishda muammoli ko'chmas mulk sotib olish uchun quyidagi shartlar kerak:- Aksiyador bitim tuzildi;
- Ijro etuvchi partiyasi uning ishtiroki shartnomasi bo'yicha 9 oydan ko'proq vaqt davomida majburiyatlarni bajarmadi. va ketma-ket ikkita hisobot davridagi uy qurishga sarmoya kiritmadi;
- Ishlab chiquvchi ob'ektni qurish uchun vorisiga ega emas;
- Aksiyadorlar bankning kafolati yoki fuqarolik javobgarligini sug'urtalashdan oldin qurilish kompaniyasining majburiyatlari.
Iltimos, diqqat qiling: ba'zi hollarda, hatto qurilishda tenglikdagi ishtirok etish shartnomasi xaridor aktsiyasini himoya qila olmaydi. 214-FZ-№ 214-FZ "Kvartira binolari va boshqa ko'chmas mulk ob'ektlari inshootida ishtirok etish to'g'risida" (214-FZ-sonli qonun) aksiyadorlarni himoya qilmaydi:
- O'rgan uyda bir xil xonalar bir necha bor sotilgan;
- Uy berilmagan yoki ijaraga berilmagan uchastkada qurilgan;
- Uyga ruxsat berilmagan uchastkada qurilgan;
- Uy shaharni rejalashtirish rejasini buzgan holda, loyiha talablari bilan qurilgan.
Aktsiyadorlarning imtiyozlari bilan suiiste'mol qilish (masalan, shartnomani buzganlik yoki ob'ektning uzatilishini buzganlik uchun jazo olish) sud tomonidan zararli tabiati bo'lsa, ularga huquqlarni himoya qilishdan bosh tortishi mumkin harakatlar aniqlangan.
Qimmatli qog'ozlarni qurish muammolari
Asosan, bu ko'chmas mulkka investitsiya sxemasini sinchkovlik bilan o'rganadigan har bir kishiga ayanchli bo'ladi.
Sxemaning atirlari aniq: xaridor ko'chmas mulkni 30-40% ga oladi, bozorning o'rtacha narxi oshadi; Ishlab chiquvchi ko'chmas mulk ob'ektlarini qurish va tayyor mahsulotni joriy etish uchun mablag'larni oladi.
Afsuski, bunday sarmoyalar har doim katta xavf bilan bog'liq. Kichik kechikishlar juda keng tarqalgan, har doim ham jadval yaxshi bajarilmasin. Biroq, ishlab chiquvchi qurilish tugashini kechiktirishi yoki korpusga kirish lahzasini tortadi.
2005 yilda qabul qilingan 214-sonli qonun ijodkorlarga ruxsat olishdan oldin ishlab chiqaruvchilarni taqiqlovchi kvartiralarga taqiq kiritdi; Men ishlab chiqaruvchilarga shartnomada barcha shartlar va jarimalar amalga oshirilmaslikni, shuningdek, ikki tomonlama savdoni istisno qilish uchun har bir majburiyatning har bir shartnomasini (DDU) ro'yxatdan o'tkazishni buyurdi.
Biroq, bu etarli emas edi va o'zgarishlar o'zgarishlarni kiritishni boshladi.
Birinchidan, uy-joy qurilishi boshqa tadbirlardan loyihalashtirish bilan bog'liq bo'lmagan operatsiyalarni amalga oshirish uchun cheklovlar kiritilishi bilan boshqa tadbirlardan ajratilishi kerak.
Ikkinchidan, "Bitta kompaniyaning yagona yo'l ruxsatnomasi" tamoyili kuzatilishi kerak. Shu bilan birga, bir nechta ruxsatnomalarda umumiy ishtirok etgan holda qurilish taqiqlanadi. Shu bilan birga, yirik ishlab chiquvchilar bir vaqtning o'zida bir nechta loyihalarni amalga oshirish uchun bolalar tuzilmalariga o'z vazifalarini berishga qodir emaslar, chunki tajriba kamida 3 yil (hech bo'lmaganda umumiy pudratchi yoki mijoz sifatida) bo'lishi kerak.
Uchinchidan, ishlab chiqaruvchining faoliyati belgilangan bank kredit instituti bilan birga bo'lishi kerak. Kompaniya hisoblari, texnik mijoz va umumiy pudratchini bir xil bankda ochish kerak.
To'rtinchidan, ishlab chiqaruvchining boshqaruv organlarining biznes obro'siga qo'yiladigan talablar va uning ishtirokchilarini kuchaytirmoqda. Ishlab chiqaruvchilarning ta'sischilari orasida taniqli yoki katta e'tiqodlarga, shuningdek, faoliyat ko'rsatgan yuridik shaxsning bankrotligiga sabab bo'lganlar bilan emas.
Kompaniya qarzdor emas (qurilish uchun maqsadli kreditlar bundan mustasno, past qavatli binolar uchun ekspertiza xulosasini olishi kerak. Vakolatli bank kredit institutida mablag'lar qurilishi qiymati kamida 10% miqdorida mablag 'kiritilishi kerak (vaqtni muhofaza qilish yoki bankrotlikni kuchaytirganda himoya qiluvchi va aktsiyadorlar va aktsiyadorlar va aktsiyadorlar tomonidan) topshirilishi kerak.
Beshinchidan, qonun ishlab chiqaruvchining xarajatlari limiti, bank xizmatlarini to'lash, reklama, kommunal xizmatlari, aloqa xizmatlari, ijaraga berish xizmatlari, Bank xizmatlarini to'lash, bank xizmatlarini to'lash, bank xizmatlarini to'lash, xodimi. Ushbu chegara qurilishning dizayn narxining 10 foizini tashkil qiladi.
Ishonchli kompaniyani qanday tanlash kerak
Agar siz uyda kvartira sotib olmoqchi bo'lsangiz:- Ishlab chiqaruvchi haqida mavjud ma'lumotlarni bilib oling, uning obro'sini tekshiring.
- Siz Internetda o'qiyotganingizni tasdiqlashning eng oson usuli, - binolarning har qanday qismiga o'tish va ish olib borishiga ishonch hosil qiling.
- Qurilishda tenglik ishtirokining shartnomasini imzolashdan oldin, ehtiyotkorlik bilan o'qing, shoshilmang.
- Agar sizda ozgina shubha bo'lsa, advokatlarga barcha qonuniy g'azablarni tushunishga yordam berish uchun murojaat qiling.
Ishlab chiqaruvchiga yangi talablar
Kuniga qadar ishlab chiqaruvchining ulushi bo'yicha birinchi ishtirokchi bilan shartnoma tuzish, Internetda yoki Internetda ma'lumotlar va loyiha ma'lumotlari to'g'risidagi ma'lumotlar ko'rsatilgan loyiha deklaratsiyasida e'lon qilinishi shart.
Ishlab chiquvchi o'z so'roviga tarqatish kerak:
- Qurilish uchun ruxsat;
- Loyihaning texnik va iqtisodiy asoslari;
- Davlat ekspertizasini tuzish;
- Unga barcha o'zgarishlar kiritilgan loyiha hujjatlari;
- Ishlab chiqaruvchining yer uchastkasiga tasdiqlovchi hujjatlar.
Shuningdek, u loyihaga o'z mablag'larini o'z mablag'larini o'z mablag'larini o'z mablag'lari miqdorida loyiha miqdorida investitsiya qilishi kerak; Aksiyadorlar jalb qilingan pullar aniq loyihani amalga oshirish uchun qat'iy kelishi va boshqa hech qanday joy yo'q.
Ishtirok etish uchun talablar
DTU, bir tomoni (lolsler) muvofiq amalga oshiradi va belgilangan ob'ektni qabul qiladi va boshqa tomon ushbu ob'ektni tuzgan shartnomaga taqdim etadi va taqdim etadi.Shartnoma quyidagilarga mos kelishi kerak:
- ishlab chiqaruvchi tomonidan loyiha hujjatlariga muvofiq o'tkaziladigan umumiy qurilishning o'ziga xos ob'ektini aniqlash;
- Kapital qurilish ob'ekti aktsiyadorga topshirishning oxirgi muddatini belgilash;
- Shartnoma narxi, to'lovni o'tkazish va to'lov tartibi to'g'risidagi ma'lumotlar;
- Qurilish ob'ekti bilan bog'liq bo'lgan kafolat davri to'g'risida ma'lumot.
Ko'rsatilgan shartlardan kamida bittasi bo'lmaganda, shartnoma yaroqsiz deb hisoblanadi. Har bir DDU ikki tomonlama sotishdan saqlanish uchun Rosritta mintaqaviy bo'limida ro'yxatdan o'tkazilishi kerak.
Aktsiyador shartnomani bir tomonlama tartibda tugatish huquqiga ega, masalan:
- Shartlar bilan bog'liq muammolar mavjud edi;
- Ko'chmas mulk ob'ekti sifatiga qo'yiladigan talablar sezilarli darajada buzilgan;
- Loyihaning boshlang'ich o'zgarishlarida nazarda tutilgan kvartiralarni rejalashtirish.
Shartnoma bekor qilingan taqdirda, ishlab chiqaruvchi nafaqat aktsiyadorlarga pul mablag'larini, balki Rossiya Federatsiyasi Markaziy bankining 1/150 qayta moliyalashtirish stavkasi miqdorida mablag 'sarflash majburiyatini oladi. aktsiyadorlar tomonidan to'lanadigan mablag'larni qaytarish majburiyatini bajarish kunida amal qiladi. Shu bilan birga, kompaniya shartnomani faqat 3 oydan keyin sud orqali tugatishi mumkin.
Belgilangan muddatlarni o'zgartirish uchun javobgarlik
Ishlab chiquvchi ob'ektni o'z kapitaliga o'z kapitalini kapitalni shartnomada nazarda tutilgan muddatdan kechiktirmay topshirishga majburdir. O'tkazma muddati barcha ishtirokchilar uchun o'rnatiladi, u bitta.Agar jarayon kechiktirilsa, ishlab chiqaruvchiga penaltini (jazo) to'lashi shart, Rossiya Federatsiyasi Markaziy bankining 20145 yildagi Markaziy bankining narxi narxi bo'yicha amalga oshiriladi. har bir kechikish kunidagi shartnoma.
Shartnomada qayd etilgan shartnomada uy qurishning iloji yo'qligi sababli, kompaniya 2 oy muddatga beriladi. Aktsiyadorlarni xabardor qilish va shartnomaga o'zgartirish kiritishni taklif qilish uchun yozma ravishda.
Bundan tashqari, DDD ko'chmas mulkni ko'chmas mulkni investorlarga uyni ishga tushirish uchun ruxsat olgandan so'ng ma'lum shartlarni belgilaydi.
214-FZ-№ 21-sonli qonunga binoan ishlab chiquvchi barcha kvartiralarni mijozlarga 2 oy davomida o'tkazishi shart. Davlat komissiyasini qabul qilganidan keyin.
Aldanotsiyadorlarni himoya qilish uchun kompensatsiya fondi
Ishlab chiquvchilarning fuqarolik javobgarligini sug'urtalashni ta'minlash uchun hozirda ishtirok etish shartnomalari kompensatsiya fondi hisoblanadi.
Qurilish bosqichida kvartiralarni sotish uchun barcha kompaniyalar qonun hujjatlariga binoan qonun hujjatlariga muvofiq har bir DDU narxining 1,2% narxining 1,2% narxining 1,2% ni tashkil qilishi kerak. Qonunda yillik baholashni baholash hajmini o'zgartirish uchun har yili majburiyatlarni baholash ko'zda tutilgan, ammo yiliga 1 marta ko'p bo'lmagan.
Kompensatsiya jamg'armasining mablag'lari muammosiz ko'chmas mulk ob'ektlarini tugatishga yo'naltiriladi. Uy-joy va ipoteka kreditlash agentligining kompensatsion jamg'armasi boshqarmasi (AHML). Jamg'arma vazifasi ma'lum miqdorni to'plashni o'z ichiga olmaydi, bu faqat mavjud xavflarni moliyaviy qamrab olishini ta'minlash uchun zarur.
Mumkin bo'lgan pul kompensatsiyasining maksimal miqdori qurilish bo'yicha ob'ektlarning umumiy maydoni va ushbu mulkka uy-joy narxi asosida belgilanadi. Shu bilan birga, kapital qurilish ob'ekti 120 m² dan oshmasligi kerak va 1 M² narxi bir xil hududda birlamchi bozorda o'xshash uy-joy uchun o'rtacha qiymatdan yuqori bo'lolmaydi.
Kompensatsiya fondi yangi aktsiyadorlarning huquqlarini himoya qilishga yordam beradi; Qiyinchilikka duch kelgan sheriklarga yordam berish uchun viloyat hokimiyati muammoni hal qilishning grafikasini ishlab chiqdi va eritmaning vaqt va mexanizmlarini ko'rsatadi.
Agar ishlab chiqaruvchi bankrot bo'lsa
Bankrotlik protsedurasining umumiy davomiyligi hakamlik boshqaruvchisi va bankrotlik sudi tomonidan olib borilayotgan faoliyatni moliyaviy sog'lomlashtirish va tadbirlarni optimallashtirish tartibini bekor qilish natijasida kamayadi. Birinchi protsedura raqobatbardosh ishlab chiqarish tartibi bilan tanishadi, professional rahbar esa qurilish sohasida tajribaga ega bo'lgan bankrot kompaniyani boshqarishi kerak. Yangi bankrotlik boshíaruvchisi xatni keyingi tartib va harakatlar algoritmini tavsiflovchi aktsiyadorlarga yo'naltiradi.
"Bankrotlik to'g'risida" gi qonunda barcha aktsiyadorlarning barcha aktsiyadorlarining talablari, hakamlik sudiga 2 oydan kechiktirmay, musobaqa menejeriga taqdim etiladi. Raqobat menejerining xabarnomasi olingan kundan boshlab. Menejer talablarni ro'yxatga olish talablarini ko'rib chiqadi va ularni o'z ichiga oladi.
Agar bankrotlik tgrisidagi ishlari davomida qarzdorni ishlab chiqaruvchisi to'lash uchun to'lovni tiklash, tashqi boshqaruvga o'tish mumkinligiga etarli sabablar paydo bo'ldi.
Raqobat menejeri boshqa ijrochini qidirish va jalb qilish uchun zarur bo'lgan harakatlarni amalga oshirishi shart. Yana bir variant mavjud - aktsiyadorlarning majlisi kompensatsiya fondidan kompensatsiya olish orqali majburiyatlarni bajarish usuli to'g'risida qaror qabul qilish huquqiga ega. Bundan tashqari, u tugallanmagan qurilish ob'ekti qoidalari yoki turar-joy binolarini o'tkazish (agar ob'ekt allaqachon qurilgan bo'lsa) talablarni bajarishni talab qilishning ehtimolligi bo'lib qolmoqda. Qaror qurilishi boshlangan har bir uy uchun alohida amalga oshiriladi, kelajakdagi ijarachilarning umumiy yig'ilishi, aktsiyadorlarning roziligini olish kerak.
Iltimos, diqqat qiling: ishlab chiqaruvchining bankrotligida, mulk egalarining eng zaif turkori turar-joy bo'lmagan xonalar, shu jumladan kvartiralarga ega.
Qurilish ishlari o'z majburiyatlarini bajarilgunga qadar er uchastkasi va qurilish uyi kapital qurilish ishtirokchilari bilan garovga qo'yilgan; Shu bilan birga, ko'chmas mulkka egalik huquqiy ishtirok etish shartnomasini ro'yxatdan o'tkazgan paytdan boshlab aktsiyadorga olib boradi.
Escrow hisobi nima
Eskrow - uyning qurilishi tugaguncha naqd pul ko'rsatmalari to'plangan shartli omonat ixtisosligi. Rossiyada hisob qaydnomalari 2014 yilda paydo bo'ldi, ammo ushbu sxemani faqat 2018 yilda ishlatgan.
Eskrow hisobvaraqlariga joylashtirilgan mablag'lar uchun foizlar olinmaydi va shu qatorda banklar ochilgan bank haq olmaydi. Aslida, Escrow hisobi - bu dizayn deklaratsiyasida Ob'ektni ishga tushirilgan kundan oshmagan muddatga nisbatan muzlatilgan mablag 'bo'lgan mablag'. Escrow hisob qaydnomalaridan foydalanganda, aktsiyadorlar ma'lum bir dasturchi bilan bog'liq moliyaviy xavfni qabul qilmaydi va faqat vakolatli bankka olib boriladi, bu ularni qonunda nazarda tutgan hollarda ularni ularga qaytarishi kerak. Bank bankrot deb e'lon qilingan taqdirda, ishlab chiqaruvchi yangi bank agenti bilan shartnomani hal qiladi, sug'urtalangan mablag 'yangi hisob raqamiga o'tkaziladi.
Kompaniya ob'ektga kirgandan so'ng, kamida bitta kvartiraga egalik huquqini ro'yxatdan o'tkazgandan so'ng, ekoruum hisobvaraqlaridan mablag 'oladi.
Escrow hisob qaydnomalari bilan Kompaniyaning kredit shartnomasi bo'yicha to'lovni to'lash uchun yoki to'g'ridan-to'g'ri ishlab chiqaruvchiga yuborilgan holda tarjima qilinishi mumkin (qarz beruvchisiz hisobni hisobga olish uchun kreditor bilan hisoblash uchun.
Kafolat muddati - 5 yil
Yuvish vositasi aniqlangan nuqsonlarni bepul bartaraf etish yoki kvartiraning narxini tegishli miqdorga kamaytirishga haqlidir. Bundan tashqari, aktsioner o'z xarajatlarini kamchiliklarni bartaraf etish xarajatlari uchun kompensatsiyani talab qilishi mumkin.Innovatsiyalar istiqbollari
2019 yil 1 iyuldan boshlab 214-soniya federal qonuniga kiritilgan o'zgarishlar to'liq ish boshladi. Umumiy qurilishni loyiha orqali almashtirish kerak, registrni tashkil etish kerak (bu ishlab chiqaruvchining ishonchliligini tekshirishga yordam beradi).
Shuningdek, 2019 yil 1 iyuldan boshlab yangi binolarda kvartiralarni sotish tartibi o'zgardi. Qonunga muvofiq Kompaniya qurishni davom ettirish, balki akkreditatsiya qilingan banklardan olinadi va ularni eskrow hisobvaraqlarida saqlaydi.
Ammo barcha ishlab chiqaruvchilar bu sxemada ishlaydi. Qarorga ko'ra, ishlab chiquvchilar eski sharoitlar uchun kvartiralarni, agar uyda kamida 30% tayyor bo'lsa, kamida 10%. Ixtisoslashgan yahudiylar ishlab chiquvchilar qidirayotganini ta'kidlashadi Qo'shimcha sxemalar, qaysi mulk xaridorlari DDDga kirmaydi.
Faqatgina tenglikdagi ishtiroki shartnomasi aktsiyadorlarning huquqlarini himoya qilishni kafolatlashi mumkin, shuning uchun xaridor ishlab chiqaruvchining taklifini yoki qonunni qabul qilish shartnomasi yoki qo'shma bitim shartnomasini berish uchun rozi bo'lolmaydi.
Ko'chmas mulk bo'yicha ekspertlarning fikriga ko'ra, 214-sonli qonunlarning o'zgarishi bozordan kichik va o'rta kompaniyalarni jalb qiladi, chunki innovatsiyalarning maqsadi qurilish sanoati taniqli. Boshqa tomondan, bu vaziyat ipoteka krediti bozorida muhim o'zgarishlarga olib kelishi mumkin, banklarni uy-joy sotib olmoqchi bo'lganlar uchun ko'proq daromadli echimlarni taklif etishga majbur qiladi.
