Ipoteka - zaxira yoki qarz go'shti?

Ipoteka modellari va dasturlari. Qanday model yaxshiroq, kredit olish uchun qanday hujjatlar, shartnomani to'g'ri amalga oshirish kerak.

O'zingizning kvartirangizni oling yoki mavjud bo'lgan hududni ko'paytiring, uning sifatini yaxshilang, boshqa hududga yoki mamlakatimizdagi shaharda hozirda faqat sotuv va sotib olish bitimidan o'tishi mumkin. Xarajoq, kamdan-kam hollarda foydalanish, mahalliy materiallar va tarkibiy qismlardan foydalaniladi, uy-joy narxlari nafaqat yuqori bo'lib qolmaydi, balki o'sishda davom etmoqda. Dastlab, yangi turar joy katta talab va mashhurlikka ega. Ammo hamma arzon emas, balki sotish uchun yangi binoga kvartira sotib oling. Ushbu muammoni hal qilish uchun siz do'stlar orasida qarz olishingiz mumkin (agar shunday bo'lsa), ish joyida kredit olishingiz yoki ipoteka kreditini olishga harakat qilishingiz yoki ipoteka kreditini qidirishga harakat qiling, bu tabiiy ravishda ruslar uchun g'ayrioddiy, ammo mutlaqo g'ayrioddiydir G'arb.

Eslatma. Miloddan avvalgi 594 yilda. Qadimgi Yunoniston ko'ylagi Solon o'zining taniqli islohotlarini bekor qildi: natijada pastarchilik erkinligini bekor qildi, natijada qalbni eshitish kerak emas edi. Ya'ni, hamma "mulk" ni o'z xohishiga ko'ra yo'q qilish huquqini oldi: qarzni berish va berish. Afina oldidan qarzni to'lay olmagan qarzdor qullikka tushdi. Qarzdorni er yuzida (odatda, chegara joyida) ustunga qo'yishni taklif qilish uchun ushbu mulk ma'lum miqdorda xizmat ko'rsatadigan yozuv bilan qarzdorni qo'yishni taklif qilish uchun. Bunday ustun ipoteka deb ataladi. Yunon gipotetizeekeizi, zaxira nusxasi.

Ipotekalar mexanizmlari

Ipoteka kreditining asosiy modellari faqat ikkitasi, garchi variantlar va sxemalar ajoyib to'plam bo'lishi mumkin. Oddiy model - uchburchak: Xaridor savdogar - kreditor. Qarz oluvchi, u xaridor, sotib olingan kvartira tomonidan ta'minlangan bankka kredit oladi. Bank uy-joy sotuvchilar bilan hisob-kitoblar uchun hisobni ochadi va kredit bo'yicha kvartirani sotib olayotganda hisob-kitob kafolatlarini ta'minlaydi. Xaridor bank orqali sotib olingan kvartira uchun sotiladi va mulk huquqini oladi, shundan so'ng shartnomada unga kredit va qiziqish mavjud. Aesli qarz oluvchida muvaffaqiyat qozona olmaydi, keyin kreditni to'lashda u kvartiradan mahrum bo'ladi. Bunday modelni tashkil etishning soddaligi rivojlanayotgan mamlakatlarda, masalan, u Buyuk Britaniya, Frantsiya, Ispaniyada keng tarqalgan. Bunday ipoteka mexanizmi kabi katta mashhurlik (qurilish omonat kassalarining VVIDESE) Germaniyada g'alaba qozondi.

Ikki darajali ipoteka krediti modeli bilan ancha murakkabroq. Kredit resurslarining asosiy oqimi, ko'chmas mulkka ipoteka tomonidan ajratilgan qimmatli qog'ozlar bozorida ta'minlangan. Bunday model bunday model faqat kengaytirilgan va yaxshi tashkil etilgan ipoteka infratuzilmasi bilan bo'ladi. Davlatning yordamisiz va minimal darajada, uning ikkilamchi bozorda apellyatsiya qilinayotgan qimmatli qog'ozlarni chiqarish ustidan qimmatli qog'ozlarni chiqarish bo'yicha qisman nazorati shart emas. Ushbu ipoteka modeli endi AQShda eng katta taqsimotdir, shuning uchun u ko'pincha amerikalik deb nomlanadi. Uning asosiy xususiyati shundaki, ipoteka stavkalari boshqa bank kreditlari va depozitlar narxi bilan bog'liq emas.

Qizig'i shundaki, XIXVEKning oxiridan boshlab, inqilobdan oldin ipoteka tizimi tashkil etildi va Rossiyada juda yaxshi harakat qilgan. Tabiiyki, ipoteka haqidagi inqilobdan so'ng, men unutishim kerak edi, bu haqda 1991 yilda sotilgan. Ipoteka qonunlarining birinchi paketini 1996 yilda qabul qilingan, ammo yaqinda, 2001 yil avgust oyining oxirida Bosh vazir Mixail Kasyanov ipoteka obligatsiyalari bo'yicha davlat kafolatlarini berish qoidalarini imzoladi. Samolyot ular qimmatli qog'ozlar bozorida paydo bo'lishini anglatadi va ipotekaning haqiqiy shakllanishi Rossiyada ikki darajali model bo'ylab boshlanadi. Ipoteka kreditlari bo'yicha agotum stavkalari pastga tushadi va ko'plab ruslar uy-joy turar joyidan foydalanishga qodir bo'ladilar.

Bank ipotekasi dasturi

Usabta investitsiya fondi tomonidan ishlab chiqilgan "Deltasatedit" kompaniyasining keng tarqalganidan biri. Ushbu dasturga muvofiq, Jamg'arma Rossiya hamkori banklariga 10 yilgacha uy-joy uchun ipoteka kreditlarini berish uchun uzoq muddatli moliyalashtirishni ta'minlaydi. Mana, ipoteka kreditlari mahsulotlari fondning dasturi orqali taklif qilinishi uchun quyidagi manzilni izchil bo'lishi kerak bo'lgan mezonlar:

• Ipoteka kreditining maksimal muddati - 10 yil;
• Kredit (AQShda) uy-joy narxining 70 foizini tashkil etadi va agar yuqoridagi dastlabki badal bo'lsa, bu 80% bo'lishi mumkin; Foiz stavkasi shartnomaning to'liq yaroqliligi uchun qayd etiladi;
• Kredit-bozori bo'yicha foiz stavkasi (shartnoma xulosasini namlash); Endi u 13-15% ga teng;
• Har bir kredit uchun qarz oluvchining hayoti, yo'qotish xavfidan, kvartiraga egalik huquqidan;
• Dastlabki to'lov bo'yicha moratoriy (biz bunday muzlar boshqa dasturlarda bunday nuturlarni kiritishini ta'kidlaymiz).

Dastur Moskvada yoki Rossiya Federatsiyasining fuqaroligini ro'yxatdan o'tkazish uchun majburiy talabga ega emas, boshqa shaxslarning kafolati talab qilinmaydi, kvartirani tanlashda hech qanday cheklovlar mavjud emas Kompaniya. "Deltacredit" dasturi bilan ikkilamchi bozorda kvartirani sotib olayotganda, ixtisoslashtirilgan baholash kompaniyasida baholash kerak. Ipoteka kreditini amalga oshirishda, rasmiy ish haqi (asosiy ish joyidan ozod bo'lishdan tashqari), shuningdek, bank depozitlari, sug'urta to'lovlari, qimmatli qog'ozlar va boshqa uy-joylarni ijaraga olishdan tashqari, qonuniy daromadlar, qimmatli qog'ozlar, qimmatli qog'ozlar tasdiqlangan daromad turlari.

Sug'urtalash bo'yicha ipoteka dasturi

PSK CEMI RAS bilan birgalikda va davlat tizimini qo'llab-quvvatlash bilan birgalikda "bugungi kun" Ipoteksi kreditlash dasturini ishlab chiqdi. Ushbu dastur 10 yil davomida uzoq muddatli mijozlarning hayotiy sug'urta shartnomasidan iborat. To'langan sug'urta mukofotlari miqdori kelajakdagi turar joyning uchdan bir qismiga yetganda, mijoz kvartirani sotib olish uchun zarur bo'lgan sug'urta kompaniyasidan kredit oladi. Bu yil kreditga murojaat qilingan kundan boshlab sug'urta kompaniyasi uy-joy kommunal xo'jaligiga sarmoya kiritadi, shundan so'ng qarz oluvchi allaqachon o'z mol-mulkida yangi kvartiraga egalik qilgan holda, barcha hisob-kitoblarning yakuniga qadar sug'urta kompaniyasini sug'urta kompaniyasiga kiradi Sug'urtalovchi. Yangi kvartirada joylashtirish (delegatsiya va ro'yxatdan o'tkazish) Qarz oluvchi shartnoma bo'yicha sug'urta mukofotlarini to'lashni davom ettirmoqda. Shu bilan birga, unga berilgan kreditga xizmat ko'rsatish narxi, dastur shartlariga muvofiq, valyutada yillik 8% dan oshmaydi. Shunday qilib, mulk ta'minlanadi. Qarz oluvchi pul to'lay olmasa, u rivojlandi va kvartira sotiladi. Mijoz boshlang'ich hissasini va keyinchalik to'lanadigan kompaniya narxini, amortizatsiya qiymati va hk. (foizlarda).

Dasturning kredit stavkasi kredit bo'yicha etarli foiz stavkasi bo'yicha afzalliklari (VBANKOV Ipoteka modelida u yuqorida tugaydi). Qarz oluvchi va ba'zi ijtimoiy kafolatlar mavjud. Agar u biron bir sababga ko'ra to'lovlarni to'xtatsa ham, uning kvartirasi sug'urta kompaniyasining amaldagi qonunchiligiga muvofiq keladi, bu esa kommunal ikkinchi darajali yashash fondidan yashash maydoni bilan ta'minlanadi.

Sug'urta hodisasi (o'lim, nogironlik, nogironlik, nogironlik, zarar etkazish yoki yo'q qilish), sug'urta kompaniyasining o'zi qarz oluvchining qarz beruvchiga qarzdorning qarzini ma'lum to'lovlar bilan to'laydi. Moskvada ushbu dasturni amalga oshirish va rivojlantirishda jiddiy tormoz - Qarz oluvchi uy-joy tanlashda, ya'ni ushbu hududni tanlashda va ma'lum bir binoni tanlashda cheklash. Ammo mintaqaviy shaharlarda bu muammo mavjud emas.

"Effekt" va "Kredit-hisobda uy-joy" ipoteka dasturlari

Sarovning yadroviy markazi mutaxassislari tomonidan "effekt" kredit berish krediti dasturi ishlab chiqilgan. Ikki yil davomida u to'rtta shaharda sinovdan o'tkazildi: Sarov (Nijniy Novgorod viloyati), Ryazan, Penza va Zarechniy (Penza). Ushbu shaharlardan keyin ushbu shaharlar aholining soni ham, 600 mingdan ortiq aholisi va 600 mingdan ortiq aholi soni va re-talabalarga) va o'rtacha oilaviy daromadlar, ularning barchasida taklif qilingan kvartiralarni sotib olish sxemasi chiqdi jozibali va arzon bo'ling. Endi "effekt" tizimi Rossiya Federatsiyasi, shu jumladan Moskva, Volgograd, Volograd, Vologra, Kaliningska, Nijniy Novgorod, Tyumen, Irkutsk viloyatida joriy etilgan. Ushbu tizimni muvaffaqiyatli qo'llash natijasi "Kredit-kredit bo'yicha uy-joy" federal dasturini yaratish edi.

"Kredit-hisobda uy-joy" bir qator o'ziga xos xususiyatlarga ega. Bularning birinchisi shundaki, kvartiralar narxda sotiladi, chunki bu Faoliyat, o'z faoliyati dasturni boshqarishni va amalga oshirishga qaratilgan bo'lmagan notijorat tashkilot bo'lgan. Xarid qilingan kvartira uchun to'lovning bir qismi miqdorida (yillik yillik 5-10%) va uni to'lash muddati 7-15 yilni tashkil etadi. Kreditning maksimal hajmi xaridorlarning umumiy oylik daromadi bilan belgilanadi. Boshqa bir xususiyat past, ammo sotib olingan kvartira narxining kamida 10 foizi, majburiy boshlang'ich to'lov. Dastur ijtimoiy yo'naltirilgan xususiyatga ega va har bir oila a'zosi uchun umumiy maydoni, shuningdek, uy-joy sharoitlarini yaxshilash zarurligi va bu borada tashkil etilishga muhtoj bo'lganlar uchun mo'ljallangan fuqarolar uchun mo'ljallangan.

To'lovlar bo'yicha to'lovlar har oyda, teng aktsiyalar va uy-joyni kreditga sotish qoidalari bo'yicha belgilangan muddatlarda amalga oshiriladi. To'lovlarni to'lash uchun majburiy oylik to'lov hajmi jami oilaviy daromadning 20 foizidan oshmasligi kerak. Foiz stavkasi o'zgarishi poydevorning Vasiylik kengashining istisnolariga tegishli. Shartnoma bo'yicha majburiyatlarning bajarilishi ko'chmanchi va ko'chmas mulkka egalik qilgan fuqaroning kaliti, boshqa shaxslarning kafolati, hayot va mulkni sug'urtalash, shuningdek boshqa yo'llar bilan ta'minlash.

Dastur 4 martabali uy-joy sotib olishni taklif etadi: Bo'lim bilan sotib olish va sotib olingan to'lovga o'z kvartirangizni taqdim etish; O'zingizning kvartirangizni qo'ymasdan bo'yanish bilan sotib olish; Uy-joy sotib olingan uy-joyni to'lashga va uy-joy sotib olish va uy-joy sotib olmasdan o'z kvartirangizni ijaraga berish bilan sotib olish va o'z kvartirangizni taslim bo'lmasdan sotib olishsiz sotib olish. Arizachilarning ketma-ketligini aniqlaydigan mezonlar: Uy-joy sotib olishda sotib olishning cheklanmagan huquqi talabnoma beruvchi tomonidan kredit asosida berilgan mablag'larga ega bo'lgan talabnoma beriladi; O'z uyini sotadigan teng sharoitda, birinchi me'onda ustunlikdir. Birinchi va ikkinchi mezonlarda teng sharoitlarda, uy-joy sharoitlarini kam yaxshilash ro'yxatida ro'yxatga olishning oldingi sanasida afzallik beriladi.

Moskva qurilishi va tejash

"Qurilish tejash kassasi" OAJ 1998 yilda tashkil etilgan. Moskva hukumatining qarori n896. Uning asoschisi - Moskva davlat shahar mulki bo'limi. SSC G'arbiy tumanda eski besh qavatli turar-joy binosining to'rtta keng qamrovli qayta qurish bo'yicha olib borilayotgan tajriba doirasida taklif etilayotgan ipoteka modeli ostida uy-joy sotib olishni istagan fuqarolarni jalb qilish bilan. Bu SSC modeli, mutaxassislarning fikriga ko'ra, Moskva va hatto rus ipotekasi shakllanishida uy-joy qurish va sotib olishni kreditlash uchun eng istiqbolli variant bo'lishi mumkin.

Moskva va Moskva viloyatida doimiy reallashtirgan shaxslar uy-joylarning umumiy qiymati 5 foizini tashkil etish, uylar universitetining birida va uning qurilishi paytida ma'lum bir kvartirani saqlab qolishlari mumkin (14-16 oy) ) teng miqdordagi xarajatlarning yana 45%. Shundan so'ng, omonatchining mulkiga ellik foizli kreditni to'liq qaytarish uchun majburiy kaliti bilan ellik foizli kreditni to'liq qaytarish uchun majburiy kaliti bilan yillik 8% dan 8% gacha amalga oshiriladi. Dasturning amalga oshirilishi besh yilga mo'ljallangan va besh bosqichdan iborat. Ularning birinchi qurilish qismi 1989 yil boshida, Lobaxevskiy ko'chasidagi birinchi toshni rasmiy ravishda yotqizish marosimi bo'lib o'tdi. 5 yil ichida 530 ming, 530 ming. M2 uy-joy qurilishi kerak, 37ttytatalar buzilib ketmoqdalar va ularning aholisi yangi uylarga ko'chiriladi. Endi sakkizta zamonaviy yuqori darajadagi yuqori turar-joy binolari qurilishi tugadi. Ularning ettitasida kvartiralar SCC sxemasiga muvofiq sotib olishlari mumkin. Bular yaxshilangan tartibda, baland shift va kvartiralarning katta maydoniga ega yaxlit g'isht g'ishtli uylari. So'nggi paytlarda sakkizinchi korpus yiqilish uchun yaqin atrofdagi besh qavatli binolarning aholisiga ko'chib o'tadi.

Ikki yillik ish tajribasiga asoslanib, G'arbiy tumandagi SSC shaharning shahar va hududiy tuzilmalarining funktsiyalarini ajratishni ta'minlaydigan shaharning Model kontseptsiyasini yaratadi.

Bunday sxema muvaffaqiyatli ishlashi uchun bizda bitta ma'lumot bazasi, qattiq nazorat tizimi, cheklangan narx siyosati, turli ob'ektlar qurilishini moliyalashtirish kerak. Bularning barchasi tumanlardagi ipoteka bazasini sezilarli darajada kengaytiradigan va qo'shimcha miqdordagi sarmoyadorlarni jalb qiladigan markaziy SMS markazining markazlashtirilgan tuzilmasini yaratishni anglatadi. Natijada o'z uyiga kelgan SAJ filialiga tashrif buyurish, Moskvaning istalgan burchagidan, kerakli maslahatlarni olish uchun unga kvartirani tanlashi mumkin va zarur bo'lgan barcha hujjatlar beriladi.

Iymon to'g'risidagi buyruqli sheriklik

Ushbu tushunchalar hatto poytaxt aholisi bilan hali yomon tanish. Shunday qilib, keling, qonunchilik bazasidan boshlaylik. Kontseptsiya, imonni shakllantirish, faoliyati va tugatish tartibi Fuqarolik Kodeksi (82-86-modda) tomonidan tartibga solinadi. Hamkorlik tuzilgan va ta'sis shartnomasi asosida ishlaydi. Boshqaruv faoliyati to'liq o'rtoqlar tomonidan amalga oshiriladi. Omonatchilar (qo'monchilar) nafaqat ishlarni boshqarish va o'tkazish huquqiga ega emaslar, balki imonni boshqarish va hamkorlik qilish bo'yicha to'liq o'yinlar harakatlari, shuningdek, imondoshlik masalalarini boshqarish va amalga oshirish harakatlari. Imon sohasidagi sheriklik munosabati kapitalni o'z ishtirokida sertifikat (depozitariyning guvohnomasi) baham ko'rishga hissa qo'shadi. Omonatchining huquqlari ta'sis shartnomasi (omonat shartnomasi) va amaldagi qonun bilan belgilanadi.

"DSC-1 va Kompaniya" imonida Moskvadagi birinchi sheriklik 1997 yil may oyida tashkil etilgan. AJ tashabbusi N1 Moskva hukumatiga ipoteka kreditining tashabbusi bilan. 2001 yil 13 sentyabr, ikkinchi qo'mita tomonidan ikkinchi qo'mita, Su-155 va CO. Birinchidan, to'liq o'rtoqlarni (asoschi) yoki o'rtoqlarga ega bo'lish uchun (agar bir nechta asoschi bo'lsa), ular ustav kapitaliga emas, balki barcha mol-mulklari bilan aktsiyadorlarga javobgardir. "DSC-1 va Kompaniya ", masalan, bu 4-GBC, 5 ta fikrli va ishlab chiqarish va texnik ofislar. Ushbu mulkning narxi bir tartibli kapitalning ruxsat etilgan maksimal hajmi bo'yicha sezilarli darajada ko'proq. Shunday qilib, bankomat sheriklik holatida moliyaviy piramidaning versiyasi o'tmaydi. Arafrda, siz doimiy sheriklik hissasi bo'lganingizda, siz uzoq vaqt davomida pulni tejashingiz mumkin. Axir, mijoz bir kun (bir yil yoki 5-10 yil ichida) yangi kvartirani sotib olish uchun bu niyatni bildiradi.

Bankomat bo'yicha sheriklik omonat miqdori, to'lov tartibi va miqdori bo'yicha hech qanday cheklov qo'ymaydi. Dastlabki summani amalga oshirish orqali mijoz vaqti-vaqti bilan yangi pul qo'shishi mumkin, bu esa kvartirani sotib olish uchun yig'ilgan bo'lguncha ularni hisobda to'playdi. Bundan tashqari, uylar qurilishida pul ishlab chiqarishda omonatchi kvartiralarni sotishdan tushgan daromadning bir qismini oladi. Agar mijoz kvartirani sotib olish haqida o'ylagan bo'lsa, uning pai va undan olingan foyda 20bank kunida o'z hisobida qayd etiladi.

2001 yil 1 yanvardan. Soliq koefefrarfning ikkinchi qismi (2220-moddaning "mulk solig'i" ni sotib olgan ") (" Mulk solig'i pasayishi ") fuqarolarning uy-joy sotib olishga yo'naltirilgan miqdordagi soliqlarni to'lash uchun foydalidir 600 ming rubldan oshmaydi. (taxminan 20 ming dollar). Asami ipoteka kreditlari bo'yicha foizlarni to'lashdan voz kechish demakdir soliqqa tortishdan olinadi. Ushbu foyda uchun soliq chegirmalar to'liq foydalanishiga qadar amalga oshirilishi mumkin.

Bankning moliyaviy-iqtisodiy faoliyati asosida mablag 'to'plash va dividendlarni qabul qilish maqsadida bir martalik sheriklik bilan shug'ullanadigan fuqarolar omonatchining omonatchisi uchun omonatchisining kombinatsionerini bir omonatchisidan qaytarish tartibini belgilaydi Naqd pulni (o'tin) omonat, natijalar natijalari bo'yicha dividendlarni olish, Shartnoma muddati va uni uzaytirish tartibi, shuningdek, hissa qo'shgani tartibi to'g'risidagi shartnoma Kvartirani keyinchalik sotib olish. Qarshi davlatlarning jamg'arish tartibi to'g'risidagi shartnoma tomonlarning omonatlari va o'lchami va kvartirani sotib olayotganda chegirmalarni olish imkoniyati to'g'risida. Misolning misoli yuqorida aytib o'tilgan kadrlar uchun kvartirani sotib olish uchun asosiy shartlar yuqorida keltirilgan "DSC-1 va Kompaniya" hamkorlikda kredit bo'yicha kvartirani sotib olish uchun asosiy shartlardir. Kvartiraning umumiy qiymatining 30% 30% miqdorining hajmi; Bitim to'lovi - 10 tagacha; Foiz to'lovlari miqdori xizmatning ishlashi va boshlang'ich hissasi miqdoriga bog'liq; Foiz stavkalari yiliga 10% dan oshmaydi; Garovlar uy-joy fondi tomonidan faqat kvartiralar faqat Moskva va Moskva viloyati aholisiga taqdim etiladi; Xaridorning to'lov qobiliyati tegishli hujjatlarni taqdim etish bilan tasdiqlanadi. To'lovni to'lash bilan kvartiralarni sotib olishni tekshirishda kreditlar bo'yicha kvartiralarni va ko'chmas mulk garovi, kvartiraning bajarilgunga qadar kvartiraning mol-mulkiga mos keladi va kvartira xaridorning mol-mulkiga mos keladi shartnoma tomonidan to'liq bajarilgan.

Xo'sh, agar sizda yuqori "norasmiy" daromadingiz bo'lsa, sizga bir nechta "kvazi-nuvli" sxemalarini tanlashingiz mumkin. Qoida tariqasida ular nuanslarda farq qiladilar, ammo asosiy g'oya: Mijoz kvartirani tanlaydi, uning narxining 50 foizini to'laydi, uning narxi va pulini to'laydi. Keyinchalik u yollash uchun to'laydi, ya'ni kvartiraning to'lanmagan qismiga 24 oyga teng ajratilgan aktsiyalar o'tkaziladi. Foiz stavkasi yiliga 10-13% valyutada. Kreditni qaytargandan so'ng, kvartira mijozga jalb qilinadi.

Model ipoteka nima yaxshiroq?

Bu shubhali tuyulishi mumkin, ammo xaridor uchun Amerika sxemasi hali ham afzal. Kamida uchta sababga ko'ra. Birinchidan, har qanday kvartirani olish uchun naqd pul olish mumkin, masalan, SSC variantiga ko'ra, tanlov qurilish va omonat kassalarining takliflari bilan cheklangan. Haqiqiy fondlar, belgilangan SASTga emas, balki bozorda uy-joy sotib olish uchun ipotekada ishtirok etish imkoniyatini beradi. Ammo, ehtimol, kredit berishning ipoteka davri amerikalik versiyasining eng muhim ustunligi. Tuman qilinganidek, ssudalar 10 yilgacha beriladi va SCC sxemasiga ko'ra, qarz oluvchi 3, maksimal 5 yil muddatga to'lashi kerak. AQSh sxemasida ham oxirgi rol o'ynamaydi, qarz oluvchining qarzini yo'q qilish huquqiga ega emas: kvartirani sotish uchun (aniqroq ipoteka) yoki yangi kredit olish uchun lahzada qarzni berish orqali. (UNOS, to'g'ri, bunday operatsiyalar hali keng tarqalgan emas.) Bunday imkoniyatlarning hech qanday yo'q: men kvartirani sotib oldim, qarz to'lamaguncha uni sotish mumkin emas. Ammo barcha kamchiliklarga qaramay, ko'plab ipoteka ishtirokchilari uchun oddiy ipoteka kreditlash sxemasi hali ham tushunarli, arzon va arzon.

Yashirin fikrlar baland ovozda

Ipoteka kreditini olish to'g'risida qaror qabul qilish, uning imkoniyatlarini oldindan aytib berish yaxshiroqdir. Buning uchun biz sizga o'nta savolga javob berishni taklif qilamiz.

biri. Birinchi hissani to'lash uchun etarli pulingiz bormi (odatda sotib olingan kvartiraning 30% ni tashkil qiladimi?

2. Siz kvartiralarni sotish bo'yicha bitim sotib olish bilan bog'liq xarajatlarni qoplash uchun biron bir pulingiz bormi? Bu, notarial tasdiqlanganligi to'g'risidagi guvohnomaning 1,5 foizini, GBD, bankning kredit shartnomasi tuzish va xulosani olishda sug'urta mukofotlarini to'lash uchun yig'im Sug'urta shartnomalari (qarz oluvchi o'z hisobidan o'z mablag'lari o'z hayoti va nogironligini sug'urta qilishi, mol-mulkni sotib olish, mulkka egalik qilish uchun mulkni (sarlavhani yo'qotish xavfi mavjud). Ushbu to'lovlar yiliga 1,5 dan 5% gacha bo'lishi mumkin.

3. Qarzni to'lash uchun oylik to'lovlarni to'lashdan keyin har oyda to'lovlarni amalga oshirgandan so'ng zarur oilaviy hayotni saqlash uchun pulingiz bormi? Axir, ushbu to'lovlar jami oilaviy daromadlarning 35 foizini tashkil qilishi mumkin.

to'rt. So'nggi 2 yil ichida sizda doimiy ish tajribasi bormi? Aesli ishdan bo'shatilgan va ishda tanaffuslar bo'lgan, ularni qanday izohlaysiz?

Beshta. Keyingi 5-10 yil ichida sizning pozitsiyangiz va daromadingiz barqarorligini qanday baholaysiz?

6. Agar ish yo'qolgan bo'lsa, avvalgisidan past emas, ya'ni to'lov qobiliyatingizni tiklash uchun to'lovni kamaytirasizmi?

7. Siz qarz yoki kreditlardan foydalanganmisiz va ularni o'z vaqtida qaytarganmisiz? Siz kredit kartalaridan foydalanasizmi? Boshqacha aytganda, sizda ijobiy kredit tarixi bormi?

sakkiz. Siz kommunal xizmatlar, telefon, elektr energiyasi va boshqalar to'layapsizmi?

to'qqizta. Sizda harakatlanadigan yoki ko'chmas mulk bormi (boshqa kvartira, mamlakat uyi va boshqalar), bu sizning kredit libosingizning qo'shimcha tasdiqlanishi mumkinmi?

10. Siz ish beruvchi kabi, masalan, bank kafolati yoki shunga o'xshash narsa sifatida yuridik shaxsning qo'shimcha kafolati sifatida bera olasizmi?

Agar biron bir joyda sizga taqdim etgan kvartirani sotib olish uchun kreditni to'lash majburiyatingizni bajara olmasang, kvartirani tiklash uchun kreditni qaytarish va sizdan hisoblangan foizlarni to'lashingizni talab qilsangiz Sizni amaldagi qonun hujjatlariga muvofiq o'zlashtirgan kvartira sotiladi, siz va siz bilan birga yashaganlar ushbu uyda haydashadi. Kredit shartnomasi bo'yicha majburiyatlarni to'lash uchun kvartirani sotish uchun sotishdan keyin ham, qarz beruvchi jarima va boshqa mol-mulkingizni jalb qilishi mumkin. Shunday qilib, qarzga pul sarflang, uni o'z vaqtida va to'liq, to'liq, to'liq ravishda qaytarib bermaslik.

Agar siz ushbu savollarga ijobiy javob bergan bo'lsangiz, unda siz hisoblashingiz mumkin bo'lgan maksimal kredit hajmini baholay olasiz. Kreditlar beradigan Internet saytlarining aksariyat qismida onlayn ipoteka kalkulyatorida, uning daromadlari to'g'risida ma'lumot beradigan onlayn ipoteka kalkulyatori, siz uchun oylik to'lovlar miqdorini va har oylik to'lovlar miqdorini aniqlash mumkin.

Qanday hujjatlar kerak

Ipoteka kreditini olish tartibi murakkab va uzoqdir. Avvalo, bunday xizmatni taqdim etadigan har qanday tashkilotga murojaat qilib, uy-joy ipotekasi uchun arizani to'ldirishingiz va katta hajmdagi hujjatlarni o'z ichiga olgan holda ko'rib chiqadigan miqdordagi hujjatlarni ilova qiling Ushbu kredit uchun abituriyentlar ro'yxatida. Hujjatlar ro'yxati juda katta va turli firmalar ichida emas. Uni Internetda ham topish mumkin.

Birinchi narsa nafaqat qarz oluvchi o'ziga, balki u bilan birga yashovchi barcha shaxslarning nusxalari, shuningdek, yashashmagan barcha shaxslar, shuningdek, ota-onalar, bolalar yozishlari kerak boshqa joyda. Kerak bo'ladi: qarz oluvchi Innni, Qarz oluvchi turkumini ro'yxatdan o'tkazadigan hujjat nusxasi, bu ta'limning shakllanishi va boshqa bir qatorlarni ro'yxatdan o'tkazish uchun asos bo'lgan hujjat nusxasi. Bundan tashqari, sizning oilaviy holati, sog'liq va bandlik va daromad to'g'risidagi ma'lumotlarni tasdiqlovchi hujjatlar talab qilinadi. Agar mavjud bo'lsa, axborot va boshqa aktivlarni ta'minlash kerak bo'ladi. Boshqa hujjatlar talab qilinishi mumkin. Anketa so'rovnomasining muhokamasi odatda 2 haftadan 1 oygacha. Agar ijobiy qaror qabul qilinsa, ipoteka kelishuviga kirish uchun qo'shimcha hujjatlarni to'plash taklif etiladi. Ularning ro'yxati qarzni taqdim etadigan kompaniyaga beriladi.

Bu yilning fevral oyi o'rtalarida "Opripotek" qonunlariga o'zgartirish va qo'shimchalar kiritgan federal qonun qabul qilindi. Endi "Bankning krediti yoki boshqa kredit muassasasi yordamida sotib olingan yoki qurilgan turar-joy yoki kvartira qarz oluvchining davlat ro'yxatidan o'tkazilgan kundan boshlab garovga olinishi tavsiya etiladi." Litsenderni sheriklik yoki adolatsiz qarzdordan himoya qilish, to'lovlarni muntazam ravishda kechiktirishni tan olganligi to'g'risida aniqlik kiritiladi. Kredit muassasasi bir joriy qarzni to'lashni anglatmaydigan majburiyatlarning to'liq bajarilishini talab qildi. Bank kreditining qaytarilishini ta'minlash uchun sotib olingan yoki qurilgan uy-joy uchun turar joyni olish uchun apellyatsiya, bu uy egalari va uning oila a'zolarini ushbu turar-joy binolari bilan ishlatish huquqini tugatish uchun asosdir. Miqdor qilingan uy-joyni tiklash "ikkalasi ham sud va haddan tashqari shaklda bo'lishi mumkin." Uy-joy bino yoki tiklanishga jalb qilingan turar-joy binosi yoki tiklanish uchun mo'ljallangan kvartira ochiq kim oshdi savdosi yoki raqobat ko'rinishida o'tkaziladi. 78-moddaning 2-bandining yangi tahriri, agar tiklangan uy yoki kvartirani tiklanish bo'lsa, ro'yxatdan o'tgan uy yoki kvartirani ozod qilinishi uchun notarial tasdiqlangan majburiyatni ro'yxatdan o'tkazmasdan so'ng, o'z oilalari yoki kvartirani ozod qilinishiga yo'l qo'ymasdan kredit tashkilotlarining yangi tahririni himoya qiladi. 78-moddaning matni ularni ko'chirish masalasini hal qilishga imkon bermadi.

Vasiylik va vasiylik organlari endi voyaga etmaganlar yoki oilani boqish uchun cheklangan oila a'zolariga, agar huquqlari buzilgan bo'lsa va qonun bilan himoyalangan manfaatlar uchun istiqomat qiluvchi oila a'zolariga yoki o'tkazuvchan bo'lgan oila a'zolariga qo'shilamaslikka haqlidir. Bunday ruxsatnoma arizachiga o'ttiz kunlik davrda yozma ravishda topshirilishi va rozilik mamlakatida rad etish kerak. Ariza beruvchi "vasiylik va vasiylik organlarining sudda qaroriga qarshi kurashish huquqiga ega.

Ipoteka shartnomasini qanday qilish kerak

San'at bo'yicha ipoteka shartnomasiga e'tibor bering. Rossiya Federatsiyasining Fuqarolik Kodeksining 339 tasi majburiy notarial sertifikat va davlat ro'yxatidan o'tkazilishi mumkin. Ushbu talablardan kamida bittasiga rioya qilmaslik uni bekor qiladi. Ipoteka bo'yicha dastlabki kelishuvni tuzish bilan tushunarli. Hozirgi vaqtda uning majburiy davlat ro'yxatidan o'tkazilishi to'g'risidagi iltimosiga binoan ma'lum bir tafovutlar mavjud. Soda partiyasi, dastlabki shartnoma (Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 429 yilligi) belgilangan shaklda tuzilishi kerak. Dastlabki kelishuv mulkiy huquqlarning o'tishiga olib kelmaydi va Shunga ko'ra, ko'chmas mulk bitimi emas, shuning uchun majburiy davlat ro'yxatidan o'tkazilishi talab qilinmaydi. Ammo hech shubhalanmasdan, dastlabki ipoteka shartnomasi notarial sertifikat (163111-modda, 1631-modda, 1631-modda, 339, 429 GKRF). Ipoteka shartnomalarini tuzishda, garov mavzusi hali sotib olinmagan yoki sotib olmagan taqdirda, ularning xulosasi ehtimoli masalasi muhim ahamiyatga ega. Endi "Obiijotek" federal qonuni qurilishi tugallanmagan qurilish ob'ekti garoviga ruxsat berdi.

GKRF 339-moddasiga binoan, ipotekot shartnomasida 9-Fedral Listrufning "OPRIPOTOTEK" ning "OPRIPOTOTEK" to'g'risidagi moddasi shuni ko'rsatilishi kerak:

• Shartnoma taraflari; Shu bilan birga, shartnomaning proksi tomonidan fuqaroning mol-mulkiga ("OPRIPOTEK" qonunining 74-moddasi 64-moddasi 64-moddasining 6-bandida shartnoma tuzishga yo'l qo'yilmadi;
• ipoteka tomonidan nazarda tutilgan majburiyat, uning yig'indisi, sodir bo'lishi asosini va bajarilish davrining asosini; Agar majburiyat shartnomaga asoslangan bo'lsa, uning tomonlarini, xulosaning sanasi va joyini belgilash kerak;
• Ipoteka ob'ektlari: ko'chmas mulk ob'ektining tavsifi, uni aniqlash uchun etarli (ism, joylashuv, maqsad, xususiyatlar);
• Mortasigachining ko'chmas mulk ob'ektiga va Adliya hokimiyati nomini ro'yxatdan o'tgan, ya'ni ipotekadonning huquqlarini (mulk, xo'jalik, xo'jalik, xo'jalik, ijaraga berish) davlat ro'yxatidan o'tkazilgandan keyingina ipotekadir huquqini davlat ro'yxatidan o'tkazgandan keyingina, ya'ni ipotekadir huquqini davlat ro'yxatidan o'tkazgandan keyingina, bu esa mulkni davlat ro'yxatidan o'tkazilgandan keyingina, ipotekadonning huquqlarini davlat ro'yxatidan o'tkazilgandan keyingina, bu mulkka nisbatan kamchiliklar (mulk, xo'jalik, xo'jalik, ijara) davlat ro'yxatidan o'tkazilganidan keyingina tergov;
• Agar ipoteka huquqlari ipoteka tomonidan sertifikatlangan bo'lsa, uni ko'rsatilishi kerak;
• ipoteka ob'ektini baholash (qiymati) pul muddatlarida (bozor narxlarida);
• garovni tiklash tartibi (sud qarori yoki tomonlarning notarial kelishuvi bilan);
• Uy, binolar, inshootlar, inshootlarning omonatlari, shuningdek, bosib olingan er uchastkasidagi vatekislikning muddati bilan bog'liq bo'lishi kerak, shuningdek, ushbu saytning (ijaraga olish huquqi) yoki undan foydalanish uchun zarur bo'lgan qismini belgilash kerak Ob'ekt, aks holda ipoteka shartnomasi yaroqsiz deb hisoblanadi (Rossiya Federatsiyasining Fuqarolik Kodeksining 340-moddasi);
• Agar shartnoma boshqa pozitsiyani aniqlamasa, garovni yo'q qilish huquqiga ega bo'lsa, shu jumladan, muddatidan keyin garovga ega bo'lgan omonatni ajratib, keyinchalik omonatni ajratishga va faqat omonatni ajratishga majbur qiladi.

Agar ko'chmas mulk umumiy mulk bo'lsa, bu uning garoviga yozma rozilikni talab qiladi va agar u umumiy hissasi bo'lsa, bu rozilik talab qilinmaydi ("OPRIPOTEK" qonunining 7-moddasi) kerak emas. Er-xotinlar, boshqa turmush o'rtog'idan, er-xotinning birgalikdagi mulki bo'lgan mulkka bo'lgan mulkka qarama-namlatilishi kerak (Oila kodeksaridagi 35-moddaning 3-bandi). Agar ipoteka ob'ekti kichik fuqarolarga tegishli bo'lgan turar-joy binolari bo'lsa, unda vasiylik va vasiylik guvohnomasi faoliyatini amalga oshirish uchun yozma rozilik ("OPRIPOTEK" qonunining 74-moddasi 74-moddasi. .

Barcha xatarlarni sug'urtalash va xotirjam uxlash

Ipoteka sug'urta standartlari birlik va murakkablikni taklif qilishiga qaramay, amalda kreditorlar va sug'urta kompaniyalarining o'zlari o'zlari qarz oluvchisining sug'urtalanishi kerak bo'lgan xavflar to'plamini belgilashiga qaramay. Qoida tariqasida ipoteka krediti sug'urta kompaniyasi bilan hamkorlik to'g'risida umumiy kelishuvga ega, bu ipoteka tadbirlari uchun to'liq sug'urta xizmatlarini taqdim etadi. Mumkin bo'lgan xavflar ro'yxati, eng zarur bo'lgan 3-4 tanlanadi. Shu bilan birga, sug'urta stavkalari kamayadi va sug'urtalovchi xizmatlari qarz oluvchi tomonidan kredit summasi bo'yicha yillik 3-5% dan ko'p bo'lmagan.

Sug'urtalanishi kerak bo'lgan yagona narsa bu qarz oluvchining ko'chmas mulki (masalan, kvartira). U standart xavflar to'plamidan sug'urtalanadi. Sug'urta hodisasi paydo bo'lganidan so'ng, sug'urtalovchining javobgarligi qayta tiklash ishlarini moliyalashtirishni o'z ichiga oladi. Sug'urta shartnomasi to'liq kredit davrida amal qiladi. Shartnomadagi benefitsiar kreditor bankidir. Sug'urta summasi foizlar bilan olingan kreditga tengdir va sug'urta mukofoti ipoteka kreditining taxminan 0,6-3% ni tashkil qiladi.

Agar kvartira ikkilamchi bozorda sotib olingan bo'lsa, sotib olingan mol-mulkning huquqiy tozaligi alohida keskinlikka duch keladi. Qayta sotish jarayonida noto'g'ri xususiylashtirish yoki qoidabuzarliklarni tinglash avtomatik ravishda bekor qilinadi va noqulay ishlanmalar bilan kreditor banki mulkiy ta'minotning garovisiz qolmoqda. Sarlavha sug'urtasi ipoteka kreditining o'rtacha narxini o'rtacha 1% bilan oshiradi, garchi u asl (0,5%) va undan yuqori bo'lishi mumkin (3,5,5% gacha). "Birlamchi" uy-joy sotib olayotganda, bitimning noto'g'ri dizayni xavfi ancha past, ammo ehtimol. Qarz oluvchining ipoteka shartnomalarini tuzishda eng kam umumiy sug'urta turi. Mijoz, kvartiraning egasi va fuqarosi singari, o'z mol-mulkiga (yong'in, suv toshqini va hk) etkazishi mumkin bo'lgan zarar uchun boshqa fuqarolarga (ularning qo'shnilari) javobgardir.

Bu hozir rus ipotekasi. Ipoteka kreditlari hali ham ozgina mavjud. Ammo yangi variantlar asta-sekin paydo bo'lib, bizning fuqarolarimizga ma'qul keladi.