Căn hộ từ nhà phát triển: Cách mua nhà ở trên thị trường sơ cấp

Chúng tôi nói cách chọn nhà phát triển, những tài liệu bạn cần, cũng như chia sẻ các sự tinh tế khác của việc mua một căn hộ trên thị trường sơ cấp.

Ảnh: Vsevolod Chuvan / Fotolia.com

Bảo vệ chống lại lỗi phát triển, từ việc trì hoãn xây dựng đảm bảo hợp đồng tham gia công bằng vào việc xây dựng DDU. Ông cũng cung cấp chất lượng xây dựng.

Cách chọn nhà phát triển

Bắt đầu tìm kiếm cho một nhà phát triển phù hợp đứng trên Internet. Kiểm tra các trang web của các nhà phát triển (hoặc các trang web của chính các tòa nhà mới). Hãy chú ý đến các điểm sau:

tài liệu cấu thành;
Đánh giá của nhà phát triển;
thông tin về ngôi nhà đang được xây dựng;
Hình ảnh từ xây dựng hoặc webcast.

Mỗi nhà phát triển phải có một gói các tài liệu cấu thành, bao gồm ít nhất là điều lệ, giấy chứng nhận đăng ký và bằng chứng đăng ký trong cơ quan thuế. Bạn có thể kiểm tra các tài liệu của nhà phát triển thông qua trang web dịch vụ thuế.

Đọc đánh giá về công việc của nhà phát triển, hãy nhớ rằng nhiều người trong số họ được viết theo thứ tự. Vì lý do này, chúng tôi cho rằng thông tin thu được quan trọng.

Một sự vĩnh viễn có thể nhận thấy rằng nhà phát triển đã được trình bày cho các yêu cầu phá sản, có nghĩa là ông không có đủ tiền cho sự thù lao của các nhà thầu.

Hãy chắc chắn khám phá các báo cáo ảnh (hoặc webcast) từ trang web xây dựng. Nếu khuyến mãi trong quá trình xây dựng, điều đó có nghĩa là nhà phát triển kiểm soát các nhà thầu, việc xây dựng không đáng.

Bạn có thể truy cập các đối tượng nhà phát triển đã hoàn thành và xem loại căn hộ nào được chuyển cho khách hàng.

Tìm kiếm một nhà phát triển đã nhận được tài trợ dự án của một ngân hàng đáng tin cậy, có các chuyên gia đã phân tích các rủi ro xây dựng có thể xảy ra và tính toán tất cả các khoản thanh toán cho nhà thầu.

Cách chọn một ngôi nhà

Điều tiếp theo là đáng để chú ý đến việc này, đây là thông tin về tòa nhà mới nhất, cụ thể là giấy phép xây dựng và tuyên bố dự án.

Giấy phép xây dựng được cấp bởi chính quyền lãnh thổ, nó xác nhận rằng nhà phát triển đã thông qua một cuộc kiểm tra ở cấp tiểu bang.

Nhà phát triển là tuyên bố thiết kế chính nó, nó được chỉ định để in và giám đốc chữ ký. Tuyên bố dự án nên chỉ ra:

thời hạn cho sự khởi đầu và kết thúc xây dựng;

mô tả chi tiết của ngôi nhà;
nguồn tài chính;
Rủi ro tài chính có thể có.

Tòa nhà tài chính có thể được thực hiện bởi chính người mua, hoặc nhà phát triển có thể tận dụng vốn vay. Xin lưu ý rằng nhà phát triển là cần thiết liên tục vì nó được tính toán với các nhà thầu và cung cấp vật liệu, và cho từng giai đoạn làm việc. Do đó, nhà phát triển có lợi để bán các căn hộ đầu tiên ngay cả trước khi hoàn thành chu kỳ 0, nghĩa là ở giai đoạn của hố.

Một số nhà phát triển xa xôi kết thúc một thỏa thuận tài trợ dự án với các ngân hàng, theo đó một tổ chức tín dụng (ngân hàng) cung cấp khoản vay để xây dựng nhà và nhà phát triển được tính toán tiền tín dụng nhận được từ người mua.

Ảnh: SGR / FOTOLIA.COM

Thỏa thuận tham gia

Các dự án của hợp đồng tham gia chung trong xây dựng (DDU) nên được khám phá trước khi bạn quyết định lựa chọn nhà phát triển.

DTU là song phương, nó nằm giữa nhà phát triển và người mua. Trong nội dung của nó, nó là đồng thuận và bù đắp. Điều này có nghĩa là các quyền và nghĩa vụ của các Bên đối với Hiệp ước được kết nối với nhau theo cách mà quyền của một phần được xác nhận bởi nhiệm vụ của bên kia.

Người mua có nhiều quyền nhiều hơn so với nhà phát triển. Tuy nhiên, anh ta có nhiệm vụ riêng của mình. Người mua có nghĩa vụ phải trả số tiền quy định trong hợp đồng, cũng như chấp nhận đối tượng xây dựng vốn chủ sở hữu với sự có giấy phép vận hành một tòa nhà chung cư.

Hợp đồng tham gia công bằng trong xây dựng phải nhất thiết phải chứa các mục sau:

Thông tin về đối tượng hợp đồng cho phép bạn xác định chính xác đối tượng (tên của đối tượng, địa chỉ xây dựng, phòng và vị trí của căn hộ trong kế hoạch, đặc điểm của căn hộ, metra bị cáo buộc);
Chi phí nhà ở ước tính (cho rằng Metrah thành lập có thể thay đổi trong quá trình xây dựng, số tiền chính xác của một nhà phát triển có kinh nghiệm sẽ không được thực hiện đối với hợp đồng, sẽ chỉ đưa ra một tính toán gần đúng);
Hạn chót xây dựng và thuật ngữ truyền một đối tượng là bất động sản (hợp đồng trong đó không được chỉ định không thể được đăng ký trong sổ đăng ký nhà nước, nghĩa là nó sẽ không được xem xét);
Thời gian bảo hành cho một đối tượng (ít nhất 5 năm, bao gồm 3 năm trên thiết bị kỹ thuật), trong khuôn khổ mà nhà phát triển sẽ loại bỏ những thiếu sót miễn phí hoặc bồi thường;
Các cách để đảm bảo thực hiện của nhà phát triển các nghĩa vụ theo hợp đồng (bảo hiểm trách nhiệm dân sự của nhà phát triển hoặc bảo lãnh của Ngân hàng, và các điều kiện bảo lãnh và thông tin về người bảo lãnh / công ty bảo hiểm nên được biết đến các cổ đông).

Đăng ký hợp đồng

Để nhà phát triển không bán cùng một căn hộ cho nhiều cổ đông, và sau đó nhận tiền và trốn, luật liên bang ngày 30 tháng 12 năm 2004 số 214-FZ "về việc tham gia xây dựng cổ phần của các tòa nhà chung cư và các đối tượng bất động sản khác "Cung cấp cho việc đăng ký bắt buộc tham gia Thỏa thuận cổ phiếu tham gia xây dựng dịch vụ đăng ký nhà nước liên bang, CADastRE và Bản đồ (Rosreestr).

Trong bộ phận lãnh thổ của Rosreestra, các trường hợp kết luận của giao dịch sẽ được kiểm tra và thông tin về nó sẽ được nhập vào một sổ đăng ký bất động sản duy nhất (egrn).

Đối với đăng ký DDU, cần phải trả thuế nhà nước và người mua, và nhà phát triển. Bạn có thể kiếm được một khoản phí trong chi nhánh ngân hàng hoặc sử dụng cổng thông tin của các dịch vụ công cộng.

Bạn có thể đăng ký tài liệu hoặc miễn phí để chuyển quyền đối với nhà phát triển bằng proxy. Nếu bạn muốn thông qua thủ tục đăng ký, bạn có thể đưa ra một tuyên bố về sự phân chia Rosreestra mà bạn sẽ tham gia vào tất cả các sự kiện cá nhân.

Để đăng ký Thỏa thuận cổ phiếu đầu tiên, nhà phát triển phải nộp cho cơ quan đăng ký:

Báo cáo đăng ký nhà nước;
tài liệu về việc thanh toán nghĩa vụ nhà nước;
Tài liệu xác nhận quyền hạn của người đại diện của chủ sở hữu bản quyền và người tham gia các giao dịch, bao gồm cả thẩm quyền của người đại diện của pháp nhân hành động thay mặt ông;
tài liệu thiết lập sự sẵn có của pháp luật;
Tài liệu nhận dạng;
tài liệu cấu thành của một pháp nhân hoặc bản sao công chứng của các tài liệu này;
tài liệu mô tả đối tượng xây dựng vốn chủ sở hữu với vị trí của nó trên kế hoạch của đối tượng được tạo ra bởi đối tượng bất động sản và khu vực được lên kế hoạch;
giấy phép xây dựng;
Tuyên bố dự án;
Kế hoạch của đối tượng được tạo ra bởi bất động sản cho thấy vị trí của nó và số lượng cơ sở dân cư và phi dân cư trong thành phần của nó và khu vực được lên kế hoạch của mỗi trong số họ.

Nếu bạn đã sẵn sàng giao việc đăng ký DTD cho người đại diện của nhà phát triển, cần phải chuẩn bị tài liệu công chứng tương ứng. Sức mạnh của luật sư chỉ phải được phát hành để đăng ký một hiệp ước ở Nga, vì vậy bạn tự bảo vệ mình khỏi sự độc đoán có thể từ nhà phát triển hoặc đại diện của nó. Để đăng ký hợp đồng thường mất khoảng mười ngày làm việc.

Ảnh: Ngyna / fotolia.com

Thanh toán căn hộ

Sau khi DDD được đăng ký, bạn có thể thanh toán công việc của nhà phát triển. Thông thường, thanh toán vào một tài khoản được công nhận đặc biệt trong một ngân hàng sau khi ký hợp đồng với nhà phát triển. Trong trường hợp này, tại thời điểm đăng ký Hiệp ước tại Rosreestre, ngân hàng dự trữ số tiền của bạn, nhưng không chuyển nó cho nhà phát triển cho đến khi đại diện của ông thể hiện một thỏa thuận sẵn sàng.

Sau khi DDU đã được đăng ký, ngân hàng độc lập chuyển tiền vào tài khoản giải quyết của nhà phát triển. Nếu hợp đồng không đăng ký, bạn luôn có thể lấy tiền mặt được thực hiện cho thư tín dụng.

Đôi khi nhà phát triển từ chối thực hành sử dụng thư tín dụng. Trong trường hợp này, tiền sẽ được chuyển đến tài khoản thanh toán cho chính họ, nhưng chỉ sau khi đăng ký hợp đồng tại Rosreestre.

Có một cách khác để duy trì, mà cũng phải được đề cập. Bạn có thể thanh toán bằng tiền mặt tại Cashier's Cashier. Trong trường hợp này, bạn phải đưa vào việc nhận đơn đặt hàng tiền mặt, điều này xác nhận thực tế thanh toán.

Bạn có thể thanh toán cho nhà phát triển cho nhà ở tại một thời điểm hoặc thông qua một số khoản thanh toán có tần suất được thiết lập bởi Hiệp ước; Giá có thể được thay đổi, nhưng chỉ trong trường hợp và về các điều kiện quy định trong hợp đồng.

Thỏa thuận bổ sung

Trong trường hợp chậm trễ trong việc xây dựng hoặc không có khả năng giới thiệu một đối tượng vào hoạt động, nhà phát triển phải, theo phần 3 của nghệ thuật. 6 của luật pháp Liên bang số 214, không muộn hơn 2 tháng trước khi hết hạn vận hành vào việc vận hành tình hình hiện tại và đề xuất một thỏa thuận bổ sung cho thỏa thuận.

Thực hành cho thấy để ký một thỏa thuận bổ sung là trong các trường hợp sau:

Trong hợp đồng, ít thời hạn xây dựng được chỉ định đặc biệt để tăng khả năng thu hút đầu tư (và nhà phát triển đã cảnh báo về nó);
Chậm trễ trong việc cung cấp vật liệu xây dựng;
thảm họa thiên nhiên;
Thay đổi nhà thầu.

Không cần thiết phải ký một thỏa thuận bổ sung trong trường hợp, ví dụ, việc chuyển giao quyền từ nhà phát triển này sang nhà phát triển khác, đã có sự từ chối để có được giấy phép, đã thiếu vốn để vận hành các đối tượng, hoặc nếu nhà phát triển đề xuất chuyển nhượng thời gian giao hàng trong năm và nhiều hơn nếu không có lý do khách quan. Một thỏa thuận bổ sung, cũng như DD, phải đăng ký nhà nước trong Cơ quan quản lý lãnh thổ của Rosreestra.

Trong mọi trường hợp, để đánh giá tình hình, nó đáng để tư vấn cho các luật sư, dựa trên phân tích về tình hình, sẽ có thể tư vấn về những rủi ro có thể xảy ra.

Hành động bàn giao

Sau khi ngôi nhà được ủy quyền, nhà phát triển sẽ gửi lời mời đến việc kiểm tra căn hộ. Theo yêu cầu của pháp luật, lời mời được gửi bởi thư đã đăng ký. Các nhà phát triển được chỉ định trong DDU nên đến văn phòng của nhà phát triển. Bạn có thể tạo một quyền lực của luật sư cho một trong những người mua, sau đó nó sẽ diễn ra cho tất cả các thủ tục khác. Sau khi người đại diện của nhà phát triển kiểm tra các tài liệu của cổ đông (chứng minh nhân dân, giấy ủy quyền, DDU gốc), bạn sẽ được quy định thời gian kiểm tra căn hộ. Kiểm tra và chấp nhận căn hộ - vụ án là vô cùng có trách nhiệm. Bạn cần kiểm tra cẩn thận nhà ở mới cho những thiếu sót.

Tất cả những thiếu sót có thể được chia thành hai nhóm:

đáng kể, với sự hiện diện của nó là không thể sống trong căn hộ;
Không cần thiết, đó là nhiều mỹ phẩm hơn, nhưng không loại trừ khả năng sống trong căn hộ (ví dụ: bất thường trong thạch cao).

Bộ phận có điều kiện, bởi vì nó không được lưu giữ trong bất kỳ hành động quy định nào. Người sưu tầm căn hộ, làm cho một căn hộ xác định liệu nó sẽ được xác định cho anh ta có ý nghĩa hay không. Nếu khiếm khuyết là không đáng kể, nhưng prolon tin rằng nó như vậy, nhà phát triển phải chứng minh chính nó (đối với điều này thường chuyển sang sự trợ giúp của các chuyên gia độc lập).

Tất cả những thiếu sót mà bạn đã phát hiện phải được thực hiện cho một hành động bị lỗi, được tổng hợp trong hai bản sao. Đối với Đạo luật này, nhà phát triển có nghĩa vụ loại bỏ những thiếu sót trong căn hộ hoặc bù đắp chi phí hiệu chỉnh.

Nếu bạn đã ký một hành động chấp nhận và truyền, nhưng sau đó tìm thấy những thiếu sót, sau đó trong thời gian bảo hành, bạn vẫn có thể liên hệ với nhà phát triển để sửa chúng. Nếu bạn trì hoãn việc ký các hành động chấp nhận và truyền, mặc dù những thiếu sót được xác định không đáng kể, thì nhà phát triển có quyền sau 2 tháng để thực hiện hành động một chiều.

Nếu nhà phát triển đã không vượt qua chỗ ở trong giai đoạn được chỉ định trong DDU, thì cho mỗi ngày chậm trễ, việc phân phối là bồi thường trong số tiền tái cấp vốn 1/150 hoạt động tại thời điểm hoàn trả tiền.

Giấy chứng nhận quyền sở hữu

Sau khi bạn đã ký một hành động chấp nhận và truyền tải, nhà phát triển đã trao cho bạn chìa khóa, vẫn còn một số vấn đề chưa hoàn thành.

Nhà phát triển có nghĩa vụ phải liên hệ với các chính quyền địa phương để đảm bảo rằng địa chỉ bưu chính được chỉ định, cũng như phát hành một hộ chiếu và hộ chiếu kỹ thuật, nghĩa là để đặt một đối tượng mới vào kế toán địa chính và thực hiện một mục nhập về nó trong sổ đăng ký. Thông thường phải mất khoảng 4 tháng.

Sau khi thu được các tài liệu này, cần phải đăng ký quyền sở hữu của Đăng ký bất động sản thống nhất (EGRN). Từ tháng 1 năm 2017, đăng ký này ở dạng điện tử trong một cho cả nước, do đó, áp dụng cho việc đăng ký quyền và kế toán địa chính của các đối tượng bất động sản ở bất kỳ khu vực nào, bất kể vị trí của đối tượng.

Cơ quan đăng ký cần liên hệ với tài liệu nhận dạng, tuyên bố và DDU. Đăng ký sẽ mất khoảng bảy ngày. Bản thân chứng chỉ sẽ không được phát hành - thông tin được tích lũy trong sổ đăng ký và nếu cần, xác nhận thực tế rằng nhà ở này thuộc sở hữu của tài sản của bạn, hãy nhận một trích xuất từ egrn.

Khấu trừ thuế

Khấu trừ thuế là 13% thu nhập của bạn rằng Nhà nước trả lại cho bạn sau khi mua một căn hộ, vì thuế thu nhập đối với số tiền này đã được thanh toán. Không thể khấu trừ những người không khấu trừ thuế thu nhập.

Nộp tài liệu để khấu trừ bất cứ lúc nào sau khi mua một căn hộ. Số tiền khấu trừ thuế tối đa là 260 nghìn rúp. Trong trường hợp căn hộ rẻ hơn 2 triệu rúp, với số tiền khấu trừ, bạn có thể kích hoạt và chi phí trang trí.

Khấu trừ thuế nhận được một người thực hiện thanh toán. Chủ lao động của bạn không nắm giữ thuế thu nhập từ mức lương của bạn cho đến khi bạn được thanh toán đầy đủ số tiền khấu trừ hoặc bạn có thể khiến nó có thể phát hành và được thanh toán thông qua kiểm tra thuế. Trong trường hợp này, bạn sẽ trả một lần một năm.

Trước khi liên hệ với ít hơn, cần phải thu thập các tài liệu sau:

Khai thuế dưới dạng 3-NDFL;
Giấy chứng nhận thu nhập trong Mẫu 2-NDFL;
Đơn xin khấu trừ;
Bản sao hộ chiếu, hợp đồng tham gia vốn chủ sở hữu, biên lai thanh toán, một hành động nhận được một căn hộ, giấy chứng nhận đăng ký sở hữu hoặc trích xuất từ sổ đăng ký.

Vợ chồng mua một căn hộ tại bất động sản sẽ cần một tuyên bố về việc xác định cổ phần và một bản sao giấy chứng nhận kết hôn hoặc hợp đồng hôn nhân.