Các dịch vụ của Realtor rất hữu ích khi mua một căn hộ, nhưng nó không phải là không phù hợp. Chúng tôi nói cách thực hiện một thỏa thuận một cách chính xác mà không cần sự giúp đỡ của anh ấy.
Ảnh: Kaspars Grinvalds / Fotolia.com
Khi mua nhà ở, bạn có thể hành động độc lập hoặc dùng đến sự giúp đỡ của một công chứng viên hoặc luật sư, hoặc thuê một trung gian - một cơ quan bất động sản hoặc một nhà môi giới tư nhân. Để bắt đầu, chúng ta sẽ xác định những gì anh ta làm và bạn cần rất nhiều.
Những gì một người môi giới đang đính hôn
Thông thường quy mô của Ủy ban của Cơ quan Bất động sản là 3-5% số tiền giao dịch, trong một số trường hợp, Hội đồng tăng lên đến 7-10%. Chúng tôi liệt kê trách nhiệm của Realtor để xác định vị trí của nó trong giao dịch bất động sản.
Realtor thực hiện các trách nhiệm công việc sau:
- thực hiện công việc mua, bán hoặc thuê bất động sản thay mặt và theo hướng dẫn của khách hàng;
- nhận và xử lý thông tin về việc bán hoặc cho thuê tài sản và yêu cầu của người mua hoặc người thuê tiềm năng;
- Kiểm tra nhu cầu và cung cấp trong thị trường bất động sản;
- đăng ký các đề xuất đến để bán hoặc chuyển nhượng cho thuê bất động sản, tiến hành kiểm tra quen thuộc của họ;
- Trong một số trường hợp, hợp đồng độc quyền được ký kết giữa các chủ sở hữu và cơ quan;
- Tìm kiếm người mua và người thuê tiềm năng, thiết lập các liên hệ kinh doanh với họ;
- Tổ chức sự quen thuộc của người mua hoặc người thuê nhà với bất động sản bán hoặc được trao tay;
- Lập các ứng dụng của người mua, lựa chọn hoặc cung cấp các lựa chọn bán hàng hoặc đi qua;
- phối hợp các điều kiện hợp đồng, rút ra các hoạt động với bất động sản;
- hỗ trợ khách hàng thu thập tài liệu và giao dịch thiết kế;
- Thông báo cho khách hàng về các đề xuất thích hợp, khuyên các vấn đề liên quan đến các đặc điểm của các đối tượng bất động sản được coi là và mức độ tuân thủ các yêu cầu cụ thể của họ;
- Tổ chức ký kết hợp đồng để bán hoặc chuyển nhượng cho thuê đối tượng bất động sản;
- Thúc đẩy thiết kế kịp thời các khách hàng cần thiết để kết thúc giao dịch chứng từ, đảm bảo an toàn của họ;
- Trình bày lợi ích của khách hàng khi tham gia vào một giao dịch, đảm bảo sự an toàn của các tài liệu, hỗ trợ hợp tác với các chuyên gia khác của cơ quan và các tổ chức khác liên quan đến việc thiết kế các giao dịch.
Trên thực tế, Realtor (hoặc trợ lý của anh ta) tạo ra một đánh giá chính của đối tượng bất động sản và làm cho nó trở thành một bài thuyết trình khi bán hoặc một loại đặc điểm tìm kiếm khi mua nhà ở. Chuyên gia thị trường bất động sản sẽ tìm thấy ưu đãi thuận lợi nhất cho khách hàng. Realtor giúp chuẩn bị các tài liệu, tư vấn và đồng hành cùng khách hàng cho đến khi kết thúc giao dịch, phối hợp các hành động của tất cả những người tham gia trong giao dịch.
Trách nhiệm về tài chính và kỷ luật của Realtor cho hiệu suất không đúng (hoặc không hoàn thành) về nhiệm vụ và gây thiệt hại vật chất được dự tính.
Làm thế nào để tự mua một căn hộ
1. Tìm các tùy chọn phù hợp.
Nếu bạn muốn mua một căn hộ, thì rất có thể, bạn đã tưởng tượng nó sẽ là gì. Biết khả năng tài chính và nhu cầu sinh hoạt của riêng bạn, bạn có thể dễ dàng liên hệ với những quảng cáo đó được đặt trong các nguồn mở. Trên Internet có đủ số lượng trang web đặt quảng cáo cho việc bán bất động sản. Mặc dù, nếu chúng ta đang nói về việc mua bất động sản ưu tú (hoặc cụ thể), sự hấp dẫn đối với các nhà môi giới sẽ hiệu quả hơn, vì các căn cứ như vậy chỉ dẫn dắt các cơ quan, không được tiếp cận với họ.Trên thực tế, Realtor phân tích các đề xuất thị trường, tập trung vào sở thích của bạn rằng bạn đã nêu anh ta. Tuy nhiên, bạn có thể làm việc như một bộ lọc và chính bạn, bởi vì như thể người môi giới định hướng trong thị trường bất động sản, những gì khách hàng của họ cư xử mà anh ta cư xử, anh ta không biết chính xác những gì bạn đang tìm kiếm. Có thể bạn sẽ chọn không phải là tùy chọn hoàn hảo, nhưng phù hợp với bạn và gia đình.
Nhân tiện, bạn có thể sử dụng và đóng cơ sở Rieltttttttt, trả quyền truy cập vào chúng, ví dụ, trong một tháng.
Khi bán nhà ở, bạn cũng có thể chuẩn bị và đặt ưu đãi của mình trong cùng một nguồn mở. Ở đây câu hỏi là trong quá trình xử lý cuộc gọi - cho dù bạn có thể chấp nhận và xử lý các cuộc gọi từ người mua tiềm năng, trả tiền cho mỗi người trong số họ là thời gian cần thiết.
2. Gọi và xem
Sau khi bạn chọn tất cả các quảng cáo bạn thích, bạn cần gọi cho chủ sở hữu căn hộ, làm rõ thông tin và sắp xếp một cuộc họp để xem các đối tượng bất động sản.
Hãy chuẩn bị rằng trong quảng cáo là sai, không đầy đủ hoặc không tương ứng với thông tin thực tế. Ví dụ, bạn có thể nói rằng căn hộ không ở tầng cuối cùng của ngôi nhà, vì vẫn còn một gác mái hoặc sàn kỹ thuật.
Ảnh: Pressmaster / fotolia.com
Chuẩn bị một cuốn sổ tay với một danh sách các câu hỏi. Ghi ngắn các câu trả lời của Vezavi của bạn, sau đó nó sẽ được so sánh các ưu đãi có sẵn. Ví dụ: bạn có thể chỉ định giá mà căn hộ được bán và hỏi liệu có thể mặc cả có thể; Đặt câu hỏi về các tùy chọn cho các tham số nhà ở của những người không được chỉ định trong quảng cáo; Xóa tình hình về các tài liệu nằm bên phải và lịch sử nhà ở.
Để xem căn hộ, cũng mong muốn đi với một máy tính xách tay, và thậm chí tốt hơn để sử dụng máy quay video điện thoại (trong trường hợp này, cần phải yêu cầu sự cho phép của chủ sở hữu của căn hộ để chụp). Vui lòng đặt câu hỏi - những người muốn bán nhà ở của máy chủ sẽ trả lời với bạn và nếu họ không muốn nói, có lẽ chỉ đơn giản là có vấn đề với đối tượng bán hàng.
Lưu ý rằng khi xem hầu hết mọi căn hộ bạn sẽ được quét với câu trả lời. Realtor thường cố gắng tạo ra một sự phấn khích, cho thấy rằng nó nằm trên căn hộ này có nhu cầu rất lớn. Tuy nhiên, nó không nên vội vàng, mặc dù quá trình tìm kiếm của căn hộ có thể mất nhiều thời gian.
Ngay cả khi bạn thực sự thích căn hộ, đừng quên rằng một giai đoạn rất quan trọng khác sẽ phải kiểm tra độ tinh khiết pháp lý của nó.
3. Tuân thủ khỏi những kẻ lừa đảo
Nếu bạn mua một căn hộ trong một tòa nhà mới, sau đó kiểm tra độ tinh khiết pháp lý của giao dịch sẽ không mất nhiều thời gian. Nó cũng sẽ ở trong những trường hợp đó khi nó không phải là về chuỗi bán lại.
Đầu tiên, kiểm tra nếu căn hộ bán chủ sở hữu hoặc bạn giao tiếp với người được ủy thác của mình. Hỏi hộ chiếu của người bán và các tài liệu kết thúc bên phải trên căn hộ.
Nếu căn hộ bán một trung gian, với chủ sở hữu bạn cần nói chuyện điện thoại, và thậm chí tốt hơn - trên Skype để gặp một người.
Kiểm tra một quyền lực của luật sư, nó được phát hành trong một thời gian (nghĩa là thuật ngữ của hành động bị hạn chế) và giả định rằng một ủy viên có thể thực hiện một danh sách hành động được xác định nghiêm ngặt. Nếu không phải là một từ về việc bán hiệu trưởng bất động sản, không đồng ý với giao dịch.
Thứ hai, tìm hiểu các tài liệu đúng điểm trên căn hộ (ví dụ, thỏa thuận với nhà phát triển về việc chuyển nhượng căn hộ cho khách sạn, giấy chứng nhận quyền sở hữu thu được trong quá trình tư nhân hóa nhà ở, cũng như hợp đồng bán, quyên góp, Nội dung trọn đời với sự phụ thuộc, giấy chứng nhận đăng ký luật pháp);
Thứ ba, có thể (và cần thiết) để có được một trích xuất từ Sổ đăng ký bất động sản thống nhất (egrn) về việc chuyển giao quyền đối với tài sản trong bộ phận lãnh thổ của Rosreestra. Từ chiết xuất này sẽ rõ ràng có bao nhiêu chủ sở hữu đã thay đổi căn hộ và ai sở hữu nó ngay bây giờ. Ngoài ra, nếu có những trở ngại trên căn hộ (ARREST được áp dụng, chẳng hạn), nó cũng sẽ được chỉ định trong tuyên bố .;
Cuối cùng, cần phải yêu cầu chủ sở hữu cho bạn thấy một dịch tiết mới từ sách nhà (nó được đặt hàng trong một trung tâm đa chức năng hoặc bạn có thể xem thông tin trực tuyến nếu người bán được đăng ký trên cổng thông tin dịch vụ công cộng). Vì vậy, bạn sẽ nhận được thông tin về những người liên tục hoặc tạm thời đăng ký trong căn hộ, không có "một" (chẳng hạn như phục vụ một bản án ở những nơi bị phạt tù của người thân tầm xa) hoặc có vấn đề (ví dụ, trẻ nhỏ) của cư dân .
Lưu ý rằng đôi khi những kẻ lừa đảo đang cố gắng bán cùng một mét vuông cho một số khách hàng, cho thấy các bản sao được tạo định tính để ẩn với tiền cho đến khi giao dịch được kết thúc. Ảnh: Vitaliy HRabar / Fotolia.com
Luôn chú ý đến ngày phát hành tất cả các tài liệu: họ phải được lấy năm đến bảy ngày trước.
Ở giai đoạn kiểm tra căn hộ, tốt hơn là sử dụng sự giúp đỡ của các chuyên gia. Thông thường, các nhà môi giới và luật sư chuyên ngành có liên hệ với các cơ quan thực thi pháp luật có liên quan đến việc xác nhận sự tinh khiết của giao dịch bị cáo buộc.
Làm thế nào để có được một trích xuất từ egrn
Trích xuất từ egrn - một tài liệu chỉ xác nhận thực tế đăng ký luật pháp. Tài liệu này xác nhận rằng vào ngày được chỉ định trong đó là ngày phát hành, đối với người được xác định trong đó đã đăng ký quyền trên cơ sở tài liệu có tên trong đó trên đối tượng thuộc tính được mô tả, như trong EGRN, hồ sơ đăng ký đã được thực hiện dưới số ngày thích hợp.Khi mua hoặc bán một căn hộ, có thể cần thiết hoặc trích xuất về tài sản của bất động sản (các đặc điểm chính và đăng ký trên đó) hoặc một trích xuất để chuyển sang tài sản.
Để có được một trích xuất, cần phải liên hệ với cá nhân hoặc thông qua một ủy thác cho bộ phận lãnh thổ của Rosreestra hoặc Phòng địa chính, và bạn có thể đặt một cuộc hẹn tại quầy lễ tân, sử dụng dịch vụ trực tuyến trên trang web của Bộ. Trong ứng dụng, bạn phải chỉ định một đối tượng (hoặc đối tượng) của bất động sản, thông tin về bạn quan tâm bạn.
Ngoài ra, có thể có được một trích xuất trong các trung tâm đa chức năng (MFC) ", cũng như qua thư bằng cách gửi yêu cầu thích hợp hoặc bằng cách đặt hàng dịch vụ ngoài trời (với mức phí bổ sung). Để biết thông tin, bạn sẽ chỉ cần hộ chiếu và nhận thanh toán cho các dịch vụ. Chi phí xả cho các cá nhân là trên giấy 300 rúp, ở dạng điện tử - 150 rúp.
4. Thương mại
Liên quan đến kỹ năng của Realtors, giảm giá cho các ý kiến khách hàng không đồng ý. Một mặt, người môi giới ít quan tâm đến thương lượng, điều dễ hiểu - thù lao của anh ta phụ thuộc vào số lượng giao dịch. Mặt khác, giá cả hài lòng của khách hàng sẽ giới thiệu Realtor của mình cho bạn bè và người quen, sẽ viết phản hồi tốt về hợp tác trên Internet. Điều này có nghĩa là một người môi giới như vậy sẽ đảm bảo chính nó với khách hàng mới và thu nhập tiềm năng.
Trong mọi trường hợp, Realtor đang nading, nhưng không phải là xấu. Khi mua một căn hộ trên thị trường thứ cấp, bạn có thể mặc cả về tình trạng nhà ở ("" Tôi không muốn sửa chữa ngay sau khi di chuyển, nhưng ở đây bạn phải "), và về sự xa xôi từ tàu điện ngầm, và về sàn, vv
Khi mua nhà ở trong một tòa nhà mới, người bán có kinh nghiệm đề nghị chú ý đến các điểm sau.
- Hỏi về khả năng giảm giá, rất thường xuyên câu hỏi đơn giản này là đủ để đảm bảo rằng người bán (hoặc đại diện của anh ta) đi đến một số nhượng bộ. Khi mua nhà ở trong một tòa nhà mới cơ hội được giảm giá cao hơn vào cuối quý (hoặc năm), khi người bán cần thực hiện một kế hoạch.
- So sánh giá của các căn hộ có cùng bố cục trên các tầng khác nhau (nếu bạn mua nhà ở trong một tòa nhà mới). Rất thường xuyên, hàng chục ngàn rúp không phải là mét bổ sung, mà là một cái nhìn từ cửa sổ hoặc xa xôi từ thang máy. Đánh giá những gì quan trọng hơn đối với bạn - khả năng nhìn thấy hình vuông từ cửa sổ hoặc mua hàng khẩn cấp, chẳng hạn như các thiết bị gia dụng cho một căn hộ mới.
- Yêu cầu giảm giá cho một thế chấp hoặc trả trước, bởi vì trong trường hợp này, người bán sẽ nhận được tiền của mình ngay lập tức, anh ta không phải chờ đợi. Nhà phát triển nhanh hơn nhận tiền từ người mua (và số tiền sẽ càng nhiều), càng có nhiều lợi nhuận. Điều này có thể được sử dụng trong các cuộc đàm phán với người bán.
- Nếu bạn mua một căn hộ trong các đợt, hãy kiểm tra, thời gian tối đa của nó là bao nhiêu. Cần phải biết, bởi vì nếu bạn có cơ hội trả chi phí cho căn hộ, bạn có thể nhanh chóng yêu cầu giảm giá.
- Cuối cùng, như một lý do cho cuộc đấu giá, bạn có thể sử dụng các giao dịch mua thêm (nơi máy), nhưng bạn không cần phải nói về nó ngay lập tức.
Khi bạn đưa tiền
Đừng vội vàng với việc chuyển khoản tiền gửi. Về lý thuyết, số tiền này sẽ phục vụ như bằng chứng về kết luận của một giao dịch trong tương lai. Trong thực tế, thường có những trường hợp khi người mua đang vội, họ yêu cầu xác nhận ý định của họ để truyền đạt một số tiền "Grance" nhất định. Ngay cả một biên lai cũng có thể cung cấp cho cả hai tài liệu trên căn hộ để được truyền đi để bắt đầu thủ tục thiết kế một thỏa thuận. Đó không phải là bản gốc, mà là bản sao. Và không phải là một người mua tiềm năng, mà là một số ít.
Hãy chú ý đến cách trình tự thanh toán được nêu: chờ đợi không chỉ chứng nhận thỏa thuận, mà còn là thời điểm giải phóng các chủ sở hữu cũ của không gian sống; Tất cả các khoản thanh toán được trả tiền phải được ghi lại. Ảnh: Rido / Fotolia.com
Giải quyết cuối cùng được thực hiện tốt nhất thông qua một tế bào ngân hàng. Đồng thời, cần phải thực hiện một kho lưu trữ đính kèm vào một ô, mà không bị không đúng số lượng. Nếu không, khi chấm dứt hợp đồng bạn sẽ không lấy lại tiền của mình. Người bán sẽ chỉ có thể nhận tiền của mình sau khi nộp cho ngân hàng một thỏa thuận mua hàng đã đăng ký.
5. Liên hệ với luật sư hoặc công chứng viên
Hoàn toàn từ chối giúp đỡ trong việc mua nhà ở không đáng. Nếu bạn không muốn liên hệ với các dịch vụ của Realtor, vẫn có các luật sư và công chứng viên còn chuyên ngành.
Không có nghi ngờ rằng chứng chỉ công chứng của hợp đồng là một trong những cách an toàn nhất để kết thúc giao dịch. Do thực tế là mỗi công chứng viên nhất thiết phải thu hút bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp và chịu trách nhiệm (bao gồm cả tài sản), hợp đồng bán hàng của bạn sẽ chịu sự bảo mật đáng tin cậy. Ngay cả trong trường hợp thử nghiệm không tránh được, công chứng viên sẽ đứng về phía bạn và sẽ được triệu tập lên tòa án như một bên thứ ba. Các hình thức được sử dụng bởi công chứng có thể kế toán trong buồng công chứng của khu vực, và điều này có nghĩa là nó cực kỳ khó để giả mạo họ (và, theo đó, nó khá dễ dàng để kiểm tra xác thực).
Ngay cả khi bạn độc lập bao gồm văn bản của hợp đồng, công chứng viên (hoặc trợ lý của anh ta) chắc chắn sẽ kiểm tra nó, nhưng thường xuyên nhất bạn sẽ được cung cấp để sử dụng văn bản đã thực hiện các chuyên gia.
Theo luật, công chứng viên khuyên rằng những người kháng cáo cho họ chứng chỉ hành động có ý nghĩa về mặt pháp lý, điều này có nghĩa là bạn sẽ giải thích cho bạn các thực thể pháp lý của các hành động bạn đang làm và cảnh báo từ các lỗi có thể.
Thông tin về giao dịch hoàn hảo sẽ được liệt kê trong sổ đăng ký hành động công chứng. Một trong những bản sao của tài liệu xác nhận giao dịch vẫn còn trong trường hợp của công chứng viên, cùng với các bản sao của các điểm phải và các tài liệu khác. Trong trường hợp mất hoặc thiệt hại trong các tài liệu gốc, công chứng về yêu cầu của bạn sẽ được cung cấp một bản sao.
Quyết định về việc trợ lý có cần một người môi giới hoặc luật sư - để kết thúc một thỏa thuận, người mua tự lấy mình; Ngân hàng có quyền duy trì nhu cầu liên tục từ người mua chỉ thu hút người môi giới khi mua nhà ở trong một tòa nhà mới bằng cách sử dụng vốn vay (vay thế chấp). Ảnh: Anton Gvozdikov / Fotolia.com
Nhược điểm của việc tham chiếu đến công chứng là bạn sẽ phải tự mình thu thập tất cả các tài liệu, bởi vì cả công chứng viên cũng như trợ lý của ông thực hiện các chức năng này. Vâng, khả năng của các bên trong công chứng viên chỉ có thể đánh giá một cách trực quan, vì vậy khi kết thúc giao dịch, sẽ không đáng từ người bán chứng chỉ từ các nhà phân phối điều trị thần kinh học tâm thần và thuốc cũng như để cung cấp quá trình xử lý video ký hợp đồng.
Một lựa chọn khác cho những người không muốn liên hệ với Realtor là tìm kiếm một luật sư chuyên về lĩnh vực bất động sản. Những chuyên gia như vậy có thể được tìm thấy trong tư vấn pháp lý.
Hỗ trợ pháp lý của giao dịch sẽ như sau:
- Xác minh tắt máy và các tài liệu khác trên căn hộ (sự đồng ý của người phối ngẫu, tính hợp pháp tái phát triển;
- Không có tiền thuê nhà;
- Lấy các khoản chiết xuất cần thiết từ một sổ đăng ký bất động sản duy nhất xác nhận sự vắng mặt của khiếu nại đối với một căn hộ, từ những người thừa kế có thể, cũng như số lượng doanh số bán hàng này của nhà ở này (mặc dù nó có thể tạo ra một người hoàn toàn quan tâm, liên hệ với tài liệu nhận dạng và một tuyên bố ở Rosreestr, cung cấp khoản thanh toán thuế phù hợp);
- Hỗ trợ thu được sự đồng ý của chính quyền giám hộ, nếu người bán bất động sản có trẻ vị thành niên;
- Vẽ một hợp đồng có tính đến tài khoản Stones Sublarine có thể (một hình phạt để không tuân thủ các điều khoản giải phóng căn hộ, phạt đền để từ chối bán nhà ở giữa thiết kế giao dịch).
Điều tuyệt đối cần thiết để tận dụng lời khuyên của một luật sư nếu bạn có được bất động sản theo hợp đồng thuê thuê với thời gian nghỉ đời của chủ sở hữu cũ.
Cuối cùng, có thể cần phải giúp một chuyên gia đánh giá độc lập có thể làm rõ chi phí của căn hộ bạn dự định mua. Đặc biệt có liên quan Điều này sẽ là nếu bạn dự định sử dụng khoản vay thế chấp để mua nhà ở hoặc nếu giá được người bán khai báo thấp hơn đáng kể so với thị trường trung bình. Đúng, trong trường hợp này, các chuyên gia của Cục Tín dụng của Ngân hàng có khả năng nhấn mạnh giải quyết "để" áp dụng cho các thẩm định viên, trong khả năng không còn nghi ngờ gì nữa.