Có vẻ như khi mua nhà ở trong các vấn đề xây dựng mới không nên. Kiểm tra lịch sử của căn hộ là không cần thiết - nó chỉ được xây dựng; Không cần thiết phải đảm bảo rằng không có người thuê nào còn lại trong đó, không ngừng đăng ký. Nhưng nó không có ở đó!
Ảnh: Shutterstock / Fotodom.ru
Nếu nhà phát triển chưa hoàn thành nghĩa vụ của mình, người mua căn hộ trong tòa nhà mới có quyền bồi thường. Tất nhiên, được cung cấp, hợp đồng tham gia công bằng xây dựng (DDU) đã được biên soạn chính xác.
Bạn có chấm dứt hợp đồng không?
Thời hạn chuyển nhượng bất động sản là một điều kiện tiên quyết cho hợp đồng tham gia công bằng xây dựng, do đó, được lưu giữ theo luật. Nếu thuật ngữ này không được chỉ định, hợp đồng sẽ không được đăng ký trong sổ đăng ký nhà nước. Nếu nhà phát triển vì một số lý do không thể hoàn thành việc xây dựng nhà và đưa nó vào hoạt động vào thời điểm đó, được thành lập trong hợp đồng, có nghĩa vụ gửi người tham gia có thông tin liên quan và đề xuất thay đổi các điều khoản của hợp đồng.Theo yêu cầu của Điều 6 của Luật số 214-FZ "về việc tham gia xây dựng cổ phần của các tòa nhà chung cư và các đối tượng bất động sản khác", nó phải được thực hiện không muộn hơn 2 tháng trước khi hết hạn học kỳ quy định trong hợp đồng . Trong trường hợp cổ đông đồng ý chờ đợi một chút, nhà phát triển đang chuẩn bị một thỏa thuận bổ sung về sự thay đổi trong thời gian xây dựng và thời điểm chuyển nhượng căn hộ.
Xin lưu ý: Một thỏa thuận bổ sung đối với Thỏa thuận tham gia sẽ thông qua đăng ký nhà nước trong Cơ quan lãnh thổ của Rosreestra
Người mua có một phiên bản hành động khác nhau - anh ta có thể không chờ kết thúc xây dựng và chấm dứt DTD đơn phương. Đối với điều này, nó là đủ để gửi nhà phát triển với thông báo bằng văn bản tương ứng của thư đã đăng ký. Chấm dứt hợp đồng hoặc đồng ý chờ đợi - chỉ giải quyết cổ đông. Trước hết, cần phải phân tích lý do tại sao nhà phát triển không có thời gian để thực hiện một phần hợp đồng cho ngày được chỉ định. Nếu những lý do có thể được loại bỏ (ví dụ, nhà thầu đã vi phạm thời gian giao hàng vật liệu xây dựng), và thuật ngữ mở rộng xây dựng không quá lớn, có thể chờ kết thúc xây dựng. Nếu lý do thay đổi nhà phát triển hoặc, ví dụ, trong trường hợp không có giấy phép, hoặc thời hạn hoàn thành việc xây dựng được hoãn lại một năm hoặc nhiều hơn, người mua có mọi lý do để quyết định ủng hộ việc chấm dứt hợp đồng.
Để không bị nhầm lẫn với sự lựa chọn, tốt nhất là tin tưởng các chuyên gia và nhận lời khuyên về một luật sư chuyên về xây dựng được chia sẻ.
Tuyên bố cho nhà phát triển
Nếu nhà phát triển không báo cáo sự chậm trễ trong phần cuối của việc xây dựng (hoặc nếu thời hạn được chỉ định trong thỏa thuận bổ sung đến cuối cùng, và ngôi nhà vẫn chưa được đưa ra), cần phải gửi yêu cầu bằng văn bản cho nhà phát triển, đòi hỏi Để thực hiện nghĩa vụ, ban hành các chìa khóa để truyền đạt căn hộ và trả một hình phạt cho sự chậm trễ.Thời hạn mà nhà phát triển phải trả lời cổ đông, là mười ngày (nó phải được chỉ định trong một yêu cầu bằng văn bản). Yêu cầu được gửi bởi thư đã đăng ký với thông báo biên nhận. Cổ đông cũng có thể đưa ra yêu cầu cho nhà phát triển hoặc đại diện của ông. Trong trường hợp này, hãy chuẩn bị hai trường hợp của tài liệu. Một người sẽ vẫn còn từ nhà phát triển, thứ hai, với con dấu và chữ ký của bên nhận nuôi, bạn sẽ tự mình. Nó sẽ hữu ích nếu bạn phải ra tòa. Nếu nhà phát triển đã không đáp ứng với khiếu nại (không đề xuất ký một thỏa thuận bổ sung, không giải thích nguyên nhân của sự chậm trễ), vui lòng liên hệ với Tòa án.
Yêu cầu có thể được biên dịch độc lập hoặc áp dụng cho tư vấn pháp lý. Bạn có thể nộp đơn yêu cầu tại vị trí của nhà phát triển hoặc tại nơi cư trú của bạn. Lưu ý rằng bạn có thể yêu cầu không chỉ thanh toán tiền phạt, mà còn bồi thường thiệt hại về đạo đức (tuy nhiên, quy mô của nó sẽ phải biện minh cho tài liệu), cũng như tiền phạt để không tuân thủ các yêu cầu của người tiêu dùng trong cơ sở tự nguyện.
Các tài liệu sau phải được đính kèm với yêu cầu:
- hợp đồng tham gia xây dựng chung;
- Các thỏa thuận bổ sung cho Thỏa thuận (nếu có), nếu họ quy định thời gian chuyển nhượng của đối tượng của người tham gia xây dựng cổ phần;
- Tài liệu xác nhận thanh toán về phần của bạn;
- các tài liệu khác xác nhận thêm chi phí (cho thuê nhà ở hoặc thanh toán vượt mức cho vay);
- yêu cầu của bạn cho nhà phát triển với một đề xuất để tự nguyện thực hiện các yêu cầu đối với việc thanh toán các hình phạt;
- Câu trả lời cho yêu cầu (tất nhiên, nếu nó).
Xác suất chiến thắng trong trường hợp độ trễ của thời hạn rất lớn. Những chuyên gia duy nhất chú ý và những gì phân tích thực hành tư pháp cho thấy, quy mô phạt của vụ án được tuyên bố trong vụ kiện có thể giảm đáng kể.
Bồi thường để chờ đợi
Đối với mỗi ngày trì hoãn, bồi thường đang dựa vào. Nếu Prolonnel muốn chấm dứt thỏa thuận, nhà phát triển sau khi nhận được thông báo thích hợp trong vòng mười ngày làm việc có nghĩa vụ phải trả tiền trả cho căn hộ và trả tiền phạt cho việc sử dụng tiền của người khác. Kích thước của hình phạt được xác định từ việc tính toán tỷ lệ tái cấp vốn 1/150, diễn xuất tại thời điểm hoàn trả tiền.
Kể từ khi được kể từ năm 2016, kích thước của tỷ lệ tái cấu trúc bằng với tốc độ chính, kích thước của nó phải được chỉ định riêng
Ví dụ, vào ngày 18/6/2017, đó là 9,25%. Số tiền được tích lũy kể từ ngày cổ đông đã kiếm tiền (hoàn toàn hoặc phần đầu tiên của họ) theo hợp đồng, tối đa ngày khi họ được trả lại. Hãy xem xét. Căn hộ có giá 8,5 triệu rúp., Giao trong 96 ngày, quy mô của tỷ lệ tái cấp vốn là 9,25%. Số tiền bồi thường trong trường hợp này sẽ là: (Giá căn hộ / 100 × Tỷ lệ tái cấp vốn / 150) × Số ngày chậm trễ, đó là: (85 000 × 9,25 × 150) × 96 = 503 199,00 руб. Nếu nhà phát triển từ chối trả hình phạt một cách tự nguyện, theo luật liên bang "về bảo vệ người tiêu dùng", Tòa án có thể ngăn chặn mức phạt 50% số tiền phạt từ một người trả lời như vậy.Ngoài ra, cổ đông có quyền thu hồi bồi thường vì gây thiệt hại đạo đức gây ra bởi, ví dụ, chờ đợi lâu. Số tiền bạn xác định là bồi thường thiệt hại sẽ phải xác nhận tài liệu. Để làm điều này, cần phải thu thập tất cả các bằng chứng về giấy mà bạn mang theo chi phí bổ sung do vi phạm thời hạn. Chúng tôi đưa ra ví dụ. Nếu bạn lấy một nhà ở, tất cả thời gian bạn không thể chuyển đến căn hộ của riêng bạn, bạn chi thêm tiền. Bạn có thể xác nhận chi phí của mình bằng cách trình bày một bản sao của thỏa thuận thuê cho cơ sở và phường dân cư, làm chứng rằng bạn dịch tiền cho chủ sở hữu của căn hộ (hoặc chẳng hạn, nó sẽ có giá trị của một khách sạn hoặc nhà nghỉ).
Không có thỏa thuận
Với việc thông qua luật liên bang "về việc tham gia xây dựng cổ phần của các tòa nhà chung cư và các đối tượng bất động sản khác" số 214-ф Các tình huống xung đột với sự tham gia của các cổ đông và nhà phát triển đã trở nên nhỏ hơn nhiều. Tuy nhiên, đôi khi một hợp đồng tham gia công bằng trong xây dựng (DDU) không thể bảo vệ đầy đủ người mua nhà ở.
Mặt khác, bồi thường vi phạm thời gian xây dựng có thể được lấy trong trường hợp căn hộ được mua không thông qua hợp đồng tham gia công bằng. Sẽ khó khăn hơn (thường trong hợp đồng đầu tư hoặc hợp đồng bán hàng sơ bộ không chứa thời hạn kết thúc xây dựng và chuyển nhà ở).
Nếu thuật ngữ trong hợp đồng được chỉ định, thì bạn có thể áp dụng một cách an toàn cho Tòa án. Trong quá trình tố tụng, một quyết định bồi thường nên được thực hiện, và, tuân theo các quy định của nghệ thuật. 332 Bộ luật dân sự của Liên bang Nga, ngay cả khi hợp đồng chưa ghi lại nghĩa vụ của người bán để bồi thường thiệt hại, người mua có thể yêu cầu thanh toán một hình phạt. Kích thước của nó sẽ được xác định bởi các quy tắc của nghệ thuật. 395 Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga, dựa trên tỷ lệ kế toán của Ngân hàng Trung ương Liên bang Nga vào ngày hoàn thành nghĩa vụ. Khó khăn hơn nếu thời gian không được xác định bởi hợp đồng. Tuy nhiên, và sau đó người mua không nên nản lòng - để xác nhận những lời của mình rằng thời hạn bị vi phạm, bạn có thể tập hợp chính xác bằng chứng. Điều duy nhất trong trường hợp này không thể làm mà không có sự hỗ trợ pháp lý có thẩm quyền.
Hành động truyền dẫn độ tuổi
Sau khi nhà được ủy quyền, nhà phát triển phải gửi tin nhắn cho các cổ đông, nơi đề cập đến sự sẵn sàng của đối tượng và lời mời chấp nhận các căn hộ theo thứ tự. Nếu nhà phát triển quan tâm đến thực tế là các cổ đông của nó sẽ nhận được mét vuông của họ, nó có thể không giới hạn bản thân với một tin nhắn thư và gọi các cổ đông hoặc (và) để gửi cho họ một thông báo email. Hoặc bạn có thể liên tục kiểm tra trang của nhà phát triển trong các mạng xã hội và trang web trên Internet, sau đó bạn sẽ có thông tin mới nhất.
Sau khi bạn nhận được lời mời, bạn cần liên hệ với nhà phát triển và làm rõ quy trình. Thông thường các căn hộ được ban hành theo thứ tự hàng đợi chung (nếu họ không được phân phối trước). Để nhận được các tài liệu và kiểm tra căn hộ, sự hiện diện của tất cả các cổ đông kêu gọi trong hợp đồng là cần thiết. Nếu ai đó từ các đồng nghiệp của bạn không thể đến (ví dụ, bạn đã mua một căn hộ với người phối ngẫu của mình, trong thời gian mới, anh ấy đã hoặc cô ấy đang ở trong một chuyến công tác làm việc), cần phải tạo ra một luật sư về những cổ đông sẽ nhận được một căn hộ. Nếu bạn cần một trợ giúp chuyên gia - ví dụ, dự án của đội sửa chữa và xây dựng, sẽ hoàn thành nhà ở của bạn, cũng có thể được mời kiểm tra. Xin lưu ý: Thường thì nhà phát triển ngay tại cuộc họp cho thấy ngay lập tức ký vào hành vi chấp nhận và truyền, và sau đó. Khéo léo không nên, nếu không, nếu có sự thiếu hụt, bạn sẽ phải loại bỏ chúng bằng chi phí của chính bạn.
Ảnh: Shutterstock / Fotodom.ru
Chúng tôi đang tìm kiếm những thiếu sót
Phải nói rằng Prolonnel phải chắc chắn sẵn sàng cho thực tế là anh ta sẽ không nhìn thấy những bức tường hoặc tình dục hoàn hảo. Mặt khác, đồng ý với tất cả các mức độ thấp cũng không đáng. Trong văn bản của pháp luật, không có phân loại rõ ràng về những thiếu sót, chúng thường được chia thành đáng kể và không đáng kể.Có tất cả những người không thể sống trong một căn hộ. Ví dụ, đây là những người thiếu sót như: nước thải không hoạt động, lỗ hổng trong tường và cửa sổ, cửa ra vào, không có cơ chế tắt trên cửa sổ. Ngay cả khi có một số lượng đáng kể, bạn không thể ký hành động chấp nhận và truyền tải.
Không cần thiết có thể được gọi là khiếm khuyết không can thiệp vào cuộc sống trong căn hộ: hố và bọ trong thạch cao, trầy xước trên các cửa sổ. Cả hai thiếu sót đáng kể, và không đáng kể cần được thực hiện theo một tuyên bố bị lỗi, được đính kèm với hành động chấp nhận và truyền, chỉ ra sự thiếu sót được xác định. Tuy nhiên, không cần thiết phải vội vàng với việc ký kết Đạo luật, vì nhà phát triển phải chỉ định một ngày mà các khiếm khuyết thiết yếu sẽ bị loại bỏ. Chỉ sau khi loại bỏ, cổ đông có thể tương đối an toàn cho ví của mình để ký cho hành động truyền chấp nhận.
Nếu nhà phát triển tin rằng sự phân tách được xác định trong căn hộ là không đáng kể, anh ta phải chứng minh điều đó bằng cách sử dụng chuyên môn xây dựng độc lập. Xin lưu ý: Ngay cả khi bạn tìm thấy bất kỳ thiếu sót nào sau khi ký vào hành động chấp nhận, bạn có thể tham khảo nhà phát triển để loại bỏ chúng. Luật liên bang số 214-FZ cung cấp rằng thời gian bảo hành cho chính ngôi nhà là 5 năm, trên các thiết bị kỹ thuật (đường ống, hệ thống sưởi và thông gió) - 3 năm.
Thông thường, các nhà phát triển không đồng ý bồi thường chi phí cổ đông để loại bỏ những thiếu sót và họ đề nghị sửa chúng với các lực lượng của nhà thầu của họ. Nếu đây là trường hợp của bạn, hãy sẵn sàng chờ đợi. Luật pháp nghĩa vụ nhà phát triển để loại bỏ những thiếu sót "trong một thuật ngữ hợp lý", nhưng chính thuật ngữ này không thành lập. Thông thường trên kết thúc phân bổ tối đa một tháng. Nếu bạn đã lấy chìa khóa, nhà phát triển sẽ phải đồng ý với bạn khi một đội xây dựng và sửa chữa sẽ làm việc trong căn hộ của bạn.
Mất hay không chấp nhận?
Sau khi bạn đã nhận được một lời mời từ nhà phát triển để có một căn hộ, bạn cần:
- Thu thập tất cả các cổ đông được chỉ định trong hợp đồng của bạn;
- Nhận quyền lực của luật sư trên những người không thể tham gia vào việc tiếp nhận nhà ở;
- Chuẩn bị hộ chiếu, quyền lực của luật sư (nếu có) và hợp đồng vốn chủ sở hữu trong xây dựng;
- Kiểm tra kỹ về căn hộ, không vội vàng và không ký hành vi của các kỹ thuật viên cho đến khi kiểm tra hoàn tất;
- Nếu thiếu sót đáng kể được tiết lộ, hãy nhấn mạnh rằng họ được ghi lại, nhưng hành động tiếp tân không ký.
Nhà phát triển có nghĩa vụ loại bỏ những thiếu sót trong căn hộ trong một thời gian xác định hoặc chỉ định khả năng bồi thường tiền tệ cho người mua chi phí hiệu chỉnh. Luật liên bang số 214-FZ không đảm bảo hoặc chất lượng của căn hộ, cũng như các thông số được chỉ định trong hợp đồng (phương thức, bố cục), vì nhà phát triển có quyền thay đổi tài liệu dự án, đã nhận được sự chấp thuận cho việc này tại Các cổ đông, để đạt được thỏa thuận mà họ đơn giản, bởi vì họ muốn di chuyển nhanh chóng trong nhà ở của chính mình.
Đồng hồ đo thêm và mất tích
Khi việc xây dựng hoàn tất, có thể phát hiện ra rằng khu vực của căn hộ bạn đã mua khác với dự án. Theo luật, để giới thiệu một đối tượng vào hoạt động, nhà phát triển có nghĩa vụ đặt việc đo lường tất cả các cơ sở của tòa nhà từ các chuyên gia từ Cục tồn kho kỹ thuật (BTI). Sau thủ tục, kích thước cuối cùng của mỗi căn hộ phát hiện ra. Nếu nhà ở hóa ra nhiều hơn, nhà phát triển sẽ yêu cầu các khoản phí bổ sung; Nếu khu vực ít hơn - sẽ là cần thiết để bù đắp cho cổ đông với sự khác biệt.
Nếu các sai lệch của dự án từ thực tế đã được tiết lộ, cổ đông phải nộp đơn đăng ký (trong hai bản sao) bồi thường cho giám đốc của nhà phát triển, trong đó để đặt ra tất cả các sự kiện và yêu cầu tính toán lại (chỉ ra chi tiết ngân hàng). Một ví dụ của cổ đông phải được duy trì ít nhất cho đến khi các quyết định cuối cùng về giá nhà ở sẽ được chấp nhận. Một số nhà phát triển bao gồm trong mục DDA theo độ lệch của khu vực dự án từ thực tế trong vòng 1-2% được coi là cho phép, và do đó tính toán lại không yêu cầu. Xin lưu ý: Nếu nhà phát triển không đặt giá trị tối đa có thể xảy ra của sự khác biệt của dự án và khu vực thực tế, người mua sẽ không thể yêu cầu tiền từ nhà phát triển cho mét vuông không đầy đủ.
Nếu nhà phát triển trì hoãn một giải pháp cho vấn đề trả lại số tiền thanh toán vượt mức hoặc từ chối tính toán lại với sự thay đổi trong chức năng của cơ sở, cổ đông có quyền phục hồi quá mức thông qua tòa án. Để làm điều này, cần phải nộp đơn yêu cầu bảo vệ quyền của người tiêu dùng, song song, nêu rõ các yêu cầu về sự phục hồi của hình phạt cho sự chậm trễ trong việc giao căn hộ và bồi thường thiệt hại đạo đức.
