Chúng tôi kể về một quỹ bồi thường, tài khoản ESCRO, phải làm gì nếu nhà phát triển bị phá sản và về các quy tắc mới để bảo vệ các cổ đông bị lừa dối năm 2019.
Trung bình, 2 đến 6% cổ đông hàng năm không nhận được các cơ sở đúng hạn và nó tạo ra một vấn đề quan trọng đối với thị trường bất động sản. Bảo vệ quyền của các cổ đông được quy định vào năm 2005 theo luật số 214-FZ là không đủ, vì vậy nó vẫn tiếp tục cải thiện nó. Các quy tắc mới được thiết kế để bảo vệ quyền của các cổ đông bị lừa dối. Thời gian chuyển tiếp đã được đưa ra cho đến tháng 7 năm 2019.
Tất cả về những đổi mới trong luật pháp
Vật phẩm và khái niệmAi là cổ đông bị lừa dối như vậy
Vấn đề về xây dựng vốn chủ sở hữu
Yêu cầu cho nhà phát triển
Yêu cầu đối với DDU.
Trách nhiệm thay đổi thời hạn
Quỹ bồi thường
Nhà phát triển phá sản
Tài khoản ký quỹ
Sự bảo đảm
Triển vọng đổi mới
Về các đối tượng và khái niệm
Vì vậy, có hai tính năng chính. Đầu tiên là nhà phát triển - một pháp nhân có hoặc bên phải cho thuê đất và thu hút những người tham gia công bằng xây dựng để tạo ra các tòa nhà chung cư và (hoặc) các đối tượng bất động sản khác dựa trên giấy phép thu được.
Thứ hai là một người tham gia xây dựng được chia sẻ - một công dân hoặc pháp nhân. Họ cùng nhau có thể xây dựng không chỉ các tòa nhà dân cư, mà cả nhà để xe, cơ sở y tế, phục vụ ăn uống, hoạt động kinh doanh, thương mại, văn hóa và các đối tượng bất động sản khác, ngoại trừ các cơ sở công nghiệp. Điều này được ghi lại tại Điều 2 của Luật.
Ngoài ra còn có một định nghĩa rõ ràng về đối tượng của việc xây dựng vốn chủ sở hữu, nghĩa là trong tương lai nên là căn hộ của bạn, một nhà để xe hoặc nơi trong bãi đậu xe ngầm gần nhà. Cơ sở dân cư hoặc phi dân cư này sẽ được chuyển nhượng cho cổ đông sau khi nhận được sự cho phép của một tòa nhà chung cư và (hoặc) của một đối tượng bất động sản khác và một phần của ngôi nhà này hoặc đối tượng của bất động sản, bao gồm cả, bao gồm cả tiền mặt tham gia .
Ai là cổ đông bị lừa dối như vậy
Để người mua bất động sản có vấn đề đang được xây dựng, các điều kiện sau đây là cần thiết:- Thỏa thuận cổ đông đã được ký kết;
- Bên thực thi đã không thực hiện các nghĩa vụ theo hợp đồng tham gia công bằng lâu hơn 9 tháng. và không tăng đầu tư vào việc xây dựng một ngôi nhà của nhiều hơn hai giai đoạn báo cáo liên tiếp;
- Nhà phát triển không có người kế thừa để xây dựng một đối tượng;
- Các nghĩa vụ của công ty xây dựng trước khi các cổ đông không được bảo đảm bởi bảo lãnh ngân hàng hoặc bảo hiểm trách nhiệm dân sự.
Xin lưu ý: Trong một số trường hợp, ngay cả sự sẵn có của một hợp đồng tham gia công bằng trong xây dựng cũng không thể bảo vệ cổ đông người mua. Luật liên bang số 214-FZ "về việc tham gia xây dựng vốn chủ sở hữu của các tòa nhà chung cư và các đối tượng bất động sản khác" (Luật số 214-FZ) không bảo vệ các cổ đông nếu:
- Trong nhà xây, cùng một mặt bằng đã được bán nhiều lần;
- Ngôi nhà được xây dựng trên một lô không được phát hành hoặc cho thuê;
- Ngôi nhà được xây dựng trên một âm mưu mà nó không được phép;
- Ngôi nhà được xây dựng với vi phạm một kế hoạch quy hoạch thành phố, yêu cầu dự án.
Lạm dụng các cổ đông với các đặc quyền của mình (ví dụ, khả năng từ chối một phía của hợp đồng hoặc có được các hình phạt vi phạm sự truyền tải đối tượng) có thể dẫn đến tòa án sẽ từ chối họ bảo vệ quyền nếu tính chất độc hại của hành động được thành lập.
Vấn đề về xây dựng vốn chủ sở hữu
Về bản chất, những cạm bẫy đang trở nên rõ ràng với tất cả những người nghiên cứu kỹ sơ đề đầu tư bất động sản này.
Điểm cộng của chương trình là rõ ràng: Người mua nhận được bất động sản rẻ hơn 30 - 40% so với giá thị trường trung bình; Nhà phát triển nhận được tiền để xây dựng các đối tượng bất động sản và triển khai kênh thành phẩm.
Thật không may, một khoản đầu tư như vậy luôn liên quan đến những rủi ro đáng kể. Sự trì hoãn nhỏ khá phổ biến, không phải lúc nào là lịch trình được thực hiện kỹ lưỡng. Tuy nhiên, điều đó xảy ra rằng nhà phát triển đặc biệt hoãn việc hoàn thành việc xây dựng hoặc kéo thời điểm vào nhà ở.
Được thông qua năm 2005, số 214-FZ đã đưa ra lệnh cấm các nhà phát triển đến các căn hộ trước khi nhận giấy phép; Tôi đã đặt hàng các nhà phát triển đăng ký trong hợp đồng tất cả các điều khoản và hình phạt vì sự không hoàn thành của mình, cũng như đăng ký mọi hợp đồng tham gia công bằng (DDU) để loại trừ doanh số kép.
Tuy nhiên, điều này là không đủ và những thay đổi bắt đầu giới thiệu những thay đổi.
Đầu tiên, xây dựng nhà ở nên được tách ra khỏi các hoạt động khác với việc áp dụng các hạn chế đối với nhà phát triển để thực hiện các hoạt động không liên quan đến việc thực hiện dự án.
Thứ hai, nguyên tắc "một công ty là một giấy phép xây dựng" nên được quan sát. Đồng thời, việc xây dựng với sự tham gia chung trong một số giấy phép hiện đang bị cấm. Đồng thời, các nhà phát triển lớn sẽ không thể ủy thác chức năng của mình cho các cấu trúc trẻ em để thực hiện việc thực hiện một số dự án cùng một lúc, bởi vì kinh nghiệm nên ít nhất 3 năm (ít nhất là một nhà thầu chung hoặc khách hàng).
Thứ ba, hoạt động của nhà phát triển phải đi kèm với một tổ chức tín dụng ngân hàng được chỉ định. Tài khoản của công ty, khách hàng kỹ thuật và tổng thầu phải được mở trong cùng một ngân hàng.
Thứ tư, các yêu cầu cho danh tiếng kinh doanh của các cơ quan quản lý của nhà phát triển và những người tham gia của nó được thắt chặt. Trong số những người sáng lập của nhà phát triển không thể phải đối mặt với những niềm tin không được chú ý hoặc nổi bật, cũng như những người có các hoạt động gây ra sự phá sản của pháp nhân.
Công ty phải có được kết luận kiểm tra ngay cả đối với các tòa nhà thấp tầng, không có nợ (trừ các khoản vay mục tiêu để xây dựng). Trong một tổ chức tín dụng ngân hàng được ủy quyền, các quỹ nên được gửi vào số ít nhất 10% chi phí xây dựng (một chiếc dù kỳ dị, cần được bảo vệ và phát triển và cổ đông trong trường hợp thắt chặt thời gian hoặc phá sản).
Thứ năm, luật pháp thiết lập giới hạn chi phí của nhà phát triển cho nền tảng cho tiền thù lao, thanh toán các dịch vụ của Ngân hàng, dịch vụ của Công ty quản lý, quảng cáo, dịch vụ xã, dịch vụ liên lạc, cho thuê. Giới hạn này là 10% chi phí thiết kế của xây dựng.
Cách chọn một công ty đáng tin cậy
Nếu bạn sẽ mua một căn hộ trong nhà đang được xây dựng:- Tìm hiểu thông tin có sẵn về nhà phát triển, kiểm tra danh tiếng của nó.
- Cách dễ nhất để xác nhận thực tế là bạn sẽ đọc trên Internet, - để đi đến bất kỳ tòa nhà nào và đảm bảo rằng công việc được thực hiện.
- Trước khi ký hợp đồng tham gia công bằng trong xây dựng, hãy đọc kỹ, đừng vội vàng.
- Nếu bạn có những nghi ngờ nhỏ nhất, hãy tham khảo các luật sư để giúp bạn hiểu tất cả các sự phức tạp của pháp lý.
Yêu cầu mới cho nhà phát triển
Cho đến ngày, một hợp đồng với người tham gia đầu tiên xây dựng cổ phiếu của nhà phát triển không muộn hơn 14 ngày có nghĩa vụ xuất bản trên phương tiện truyền thông hoặc trên Internet một tuyên bố dự án nơi thông tin về công ty và thông tin dự án được chỉ định.
Nhà phát triển có nghĩa vụ cung cấp một bản phân phối theo yêu cầu của ông:
- giấy phép xây dựng;
- Kiểm lâm kỹ thuật và kinh tế của dự án;
- Kết luận kiểm tra nhà nước về tài liệu dự án;
- Tài liệu dự án, bao gồm tất cả các thay đổi được thực hiện cho nó;
- Tài liệu xác nhận các quy tắc của nhà phát triển với lô đất.
Ông cũng nên đầu tư vào dự án các quỹ riêng của mình với số tiền ít nhất là một phần ba tổng ngân sách của dự án; Tiền thu hút từ các cổ đông nên đi một cách nghiêm ngặt để thực hiện một dự án cụ thể, và không nơi nào khác.
Yêu cầu để tham gia
Theo DTU, một bên (Lolshler) phải trả cổ phần cố định trong tài liệu và áp dụng một đối tượng sẵn sàng và bên kia cam kết xây dựng và gửi đối tượng này theo thỏa thuận được quy định bởi thỏa thuận.Hợp đồng phải tuân thủ:
- Xác định đối tượng cụ thể của việc xây dựng được chia sẻ sẽ được phát triển theo tài liệu dự án của nhà phát triển;
- Chỉ định thời hạn chuyển nhượng đối tượng xây dựng công bằng cho cổ đông;
- thông tin về giá của hợp đồng, thời gian và thứ tự thanh toán;
- Thông tin về thời gian bảo hành diễn xuất liên quan đến đối tượng đang được xây dựng.
Trong trường hợp không có ít nhất một trong các điều khoản được liệt kê, hợp đồng được coi là không hợp lệ. Mỗi DDU nên được đăng ký trong Bộ phận khu vực Rosreestra để tránh doanh số gấp đôi.
Cổ đông có quyền chấm dứt hợp đồng đơn phương, nếu, ví dụ:
- Có vấn đề với các điều khoản;
- Yêu cầu về chất lượng của đối tượng bất động sản bị vi phạm đáng kể;
- Việc lập kế hoạch căn hộ được dự kiến bởi các thay đổi dự án ban đầu.
Trong trường hợp chấm dứt hợp đồng, nhà phát triển có nghĩa vụ phải trả lại không chỉ tiền cho các cổ đông, mà còn quan tâm đến việc sử dụng các quỹ đã vay với số tiền tái cấp vốn 1/150 của Ngân hàng Trung ương Liên bang Nga, Điều này hoạt động vào ngày hoàn thành nghĩa vụ nộp vốn do các cổ đông phải trả. Đồng thời, công ty có thể chỉ chấm dứt hợp đồng thông qua Tòa án sau 3 tháng.
Trách nhiệm thay đổi thời hạn
Nhà phát triển có nghĩa vụ phải chuyển đối tượng cho người tham gia xây dựng cổ phần không muộn hơn thuật ngữ được quy định bởi Hiệp ước. Thời gian chuyển nhượng được thiết lập cho tất cả những người tham gia, nó là một.Nếu quá trình bị trì hoãn, nhà phát triển có nghĩa vụ phải trả một hình phạt (hình phạt) cho người mua với số tiền tái cấp vốn 1/75 của Ngân hàng Trung ương Liên bang Nga, hành động vào ngày hoàn thành nghĩa vụ, về giá của hợp đồng cho mỗi ngày trì hoãn.
Trong trường hợp không thể xây dựng một ngôi nhà trong hợp đồng được ghi nhận trong hợp đồng, công ty này có nghĩa vụ trong 2 tháng. Bằng văn bản để thông báo cho các cổ đông và đề nghị thay đổi hợp đồng.
Ngoài ra, DDD thiết lập một số thuật ngữ nhất định để chuyển bất động sản đến các nhà đầu tư bất động sản sau khi nhận được sự cho phép của căn nhà.
Theo luật số 214-FZ, nhà phát triển có nghĩa vụ chuyển tất cả các căn hộ cho khách hàng trong 2 tháng. Sau khi chấp nhận Ủy ban Nhà nước.
Quỹ bồi thường để bảo vệ các cổ đông bị lừa dối
Để đảm bảo bảo hiểm trách nhiệm dân sự của các nhà phát triển theo thỏa thuận tham gia sẽ là một quỹ bồi thường.
Tất cả các công ty bán căn hộ tại giai đoạn xây dựng nên theo luật định phải được chuyển đến quỹ bồi thường để cung cấp các khoản nợ theo thỏa thuận 1,2% giá của mỗi DDU. Luật pháp luật quy định về đánh giá các nghĩa vụ hàng năm để điều chỉnh quy mô đánh giá đánh giá, nhưng không thường xuyên hơn 1 lần mỗi năm.
Các quỹ của quỹ bồi thường sẽ được hướng đến việc hoàn thành các đối tượng bất động sản có vấn đề. Đứng đầu CEO quỹ bồi thường của cơ quan cho vay nhà ở và thế chấp (AHML). Điều rất quan trọng là nhiệm vụ của Quỹ không bao gồm thu thập một số tiền nhất định, cần chỉ cần đảm bảo rằng nó cung cấp bảo hiểm tài chính của các rủi ro hiện có.
Số tiền tối đa có thể bù tiền có thể được xác định trên cơ sở tổng diện tích cơ sở đang được xây dựng và giá một mét vuông nhà ở trong tài sản này. Đồng thời, tổng diện tích của đối tượng xây dựng vốn chủ sở hữu không thể vượt quá 120 mét vuông, và giá 1 mét vuông trong đó không thể cao hơn giá trị trung bình cho nhà ở tương tự trên thị trường chính trong cùng một khu vực.
Quỹ bồi thường sẽ giúp bảo vệ quyền của các cổ đông mới; Để giúp những đồng phạm đó đã gặp khó khăn, chính quyền khu vực đã rút đồ thị hoàn thành các đối tượng có vấn đề, cho thấy thời gian và cơ chế của giải pháp.
Nếu nhà phát triển bị phá sản
Tổng thời gian của thủ tục phá sản bị giảm do bãi bỏ các thủ tục thu hồi tài chính và tối ưu hóa các hoạt động được thực hiện bởi người quản lý trọng tài và Tòa án Phá sản. Thủ tục đầu tiên được đưa vào thủ tục sản xuất cạnh tranh, trong khi lãnh đạo chuyên môn phải dẫn đầu công ty phá sản, đã có kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng. Một người quản lý phá sản mới chỉ đạo một lá thư cho các cổ đông trong đó thủ tục tiếp theo và thuật toán hành động sẽ được mô tả.
Luật vụ phá sản "thiết lập rằng các yêu cầu của tất cả các cổ đông được trình bày cho người quản lý cạnh tranh chứ không phải tòa án trọng tài không quá 2 tháng. Kể từ ngày nhận được thông báo của người quản lý cạnh tranh. Người quản lý xem xét các yêu cầu và bao gồm chúng trong sổ đăng ký.
Nếu, trong quá trình tố tụng phá sản, hãy đủ lý trí để tin rằng khả năng thanh toán của nhà phát triển con nợ có thể được khôi phục, việc chuyển sang quản lý bên ngoài là có thể.
Người quản lý cạnh tranh có nghĩa vụ phải thực hiện các hành động cần thiết để tìm kiếm và thu hút một người biểu diễn khác. Có một lựa chọn khác - cuộc họp của các cổ đông có quyền quyết định phương pháp thực hiện các nghĩa vụ bằng cách nhận bồi thường từ quỹ bồi thường. Ngoài ra, nó vẫn là khả năng hoàn trả các yêu cầu bằng cách chuyển sang các quy định của đối tượng xây dựng chưa hoàn thành hoặc chuyển nhượng cơ sở dân cư (nếu đối tượng đã được xây dựng). Quyết định được đưa ra một cách riêng biệt cho mỗi ngôi nhà đang được xây dựng, đại hội chung của những người thuê nhà trong tương lai, cần phải có được sự chấp thuận của ¾ của các cổ đông.
Xin lưu ý: Trong sự phá sản của nhà phát triển, loại chủ sở hữu tài sản dễ bị tổn thương nhất là chủ sở hữu của cơ sở phi dân cư, bao gồm cả căn hộ.
Lô đất và ngôi nhà đang xây dựng được cam kết với những người tham gia xây dựng công bằng cho đến khi nhà phát triển hoàn thành nghĩa vụ của mình; Đồng thời, quyền sở hữu bất động sản tiến hành đối với cổ đông tại thời điểm đăng ký hợp đồng tham gia công bằng.
Tài khoản ký quỹ là gì
ESKROW - Đặc sản của tiền gửi có điều kiện, trong đó bằng tiền mặt tích lũy cho đến khi xây dựng nhà hoàn thành. Tài khoản ký quỹ ở Nga xuất hiện vào năm 2014, nhưng chỉ sử dụng chương trình này vào năm 2018.
Tiền lãi đối với các khoản tiền được đặt trên tài khoản ký quỹ không bị tính phí và ngân hàng nơi các tài khoản đó mở, không nhận được tiền công. Trên thực tế, một tài khoản ký quỹ là một khoản tiền gửi miễn lãi, tiền được đóng băng trong một khoảng thời gian không vượt quá ngày vận hành đối tượng vào hoạt động trong tờ khai thiết kế cộng với 6 tháng. Khi sử dụng tài khoản ký quỹ, các cổ đông không chấp nhận rủi ro tài chính liên quan đến một nhà phát triển cụ thể và chỉ chấp nhận rủi ro cho một ngân hàng được ủy quyền, phải trả lại cho họ trong các trường hợp do pháp luật cung cấp. Trong trường hợp ngân hàng được tuyên bố phá sản, nhà phát triển đã chạy lại hợp đồng với Đại lý ngân hàng mới, tiền được bảo hiểm sẽ được chuyển đến một tài khoản mới.
Công ty nhận được tiền từ các tài khoản Exoruum sau khi vào đối tượng để vận hành và đăng ký quyền sở hữu ít nhất một căn hộ.
Có nghĩa là với các tài khoản ký quỹ có thể được dịch để thanh toán các nghĩa vụ của công ty về thỏa thuận cho vay hoặc được liệt kê trực tiếp cho nhà phát triển (để tính toán với người cho vay trong vụ án khi xây dựng được thực hiện trên các quỹ vay.
Thời hạn bảo hành - 5 năm
Chất tẩy rửa được quyền yêu cầu loại bỏ các khuyết tật được phát hiện tự do hoặc giảm giá của căn hộ với số lượng thích hợp. Ngoài ra, cổ đông có thể yêu cầu bồi thường cho các khoản chi tiêu của mình để loại bỏ những thiếu sót.Triển vọng đổi mới
Từ ngày 1 tháng 7 năm 2019, những thay đổi đối với luật pháp Liên bang số 214-FZ bắt đầu hoạt động đầy đủ. Xây dựng được chia sẻ nên được thay thế bằng dự án, registry phải được tạo (nó sẽ giúp kiểm tra độ tin cậy của nhà phát triển).
Cũng từ ngày 1 tháng 7 năm 2019, thủ tục bán căn hộ trong các tòa nhà mới đã thay đổi. Theo quy định của pháp luật, công ty hiện sẽ nhận được tiền không phải từ cổ đông để tiếp tục xây dựng, mà từ các ngân hàng được công nhận và lưu trữ chúng trên tài khoản ký quỹ.
Nhưng không phải tất cả các nhà phát triển sẽ làm việc trong chương trình này. Theo nghị quyết, các nhà phát triển có thể bán căn hộ cho các điều kiện cũ, nếu tại nhà đã sẵn sàng ít nhất 30% và số lượng hợp đồng đã ký kết - không dưới 10%. Người Do Thái chuyên về bất động sản, đã lưu ý rằng các nhà phát triển đang tìm kiếm Các chương trình bỏ qua, trong việc thực hiện mà người mua tài sản sẽ không vào DDD.
Chỉ có hợp đồng tham gia vốn chủ sở hữu có thể đảm bảo sự bảo vệ của quyền của cổ đông, vì vậy người mua không thể đồng ý với đề xuất của nhà phát triển phát hành hóa đơn thay vào đó, hoặc hợp đồng chuyển nhượng pháp luật hoặc thỏa thuận đồng tài trợ.
Các chuyên gia bất động sản tin rằng những thay đổi của pháp luật số 214-FZ sẽ buộc các công ty vừa và nhỏ từ thị trường, vì mục tiêu đổi mới là nổi tiếng ngành xây dựng. Mặt khác, tình huống này có thể gây ra những thay đổi đáng kể trong thị trường cho vay thế chấp, buộc các ngân hàng đưa ra các giải pháp tín dụng có lợi nhuận cao hơn cho những người muốn mua nhà ở.
