Mua nhà ở trên thị trường thứ cấp. Những khó khăn với những người phải đối mặt với một người khi kiểm tra một căn hộ và tiến lên.
Những vấn đề gì để giải quyết một người tập trung để có được nhà ở trên thị trường thứ cấp? Những gì đôi khi không nghi ngờ chủ sở hữu tương lai không phải là một căn hộ mới?
Trong khi đó, trên một rưỡi quay số, thường chiếm toàn bộ quá trình từ thời điểm lựa chọn bất động sản trước khi chuyển nhượng khóa, cần phải tập trung càng nhiều càng tốt và cố gắng không bỏ lỡ một sắc thái nào. Apobloma nói dối theo nghĩa đen ở mỗi lượt. Đó là về họ rằng chúng ta muốn nói chuyện ngày hôm nay.
Căn hộ nào để lựa chọn?
Tất nhiên, tất cả phụ thuộc vào khả năng và nhu cầu của bạn. Không có gì bí mật rằng cùng một số tiền có thể được mua căn hộ có nhiều loại khác nhau, nằm ở nhiều khu vực thân thiện với môi trường hơn, trong thành phố hoặc ngoại ô của It.D. KPrimer, khiêm tốn trong các tiêu chuẩn vốn của số tiền $ 80.000 hiện nay, là đủ để mua một "phòng đôi" nhỏ trong một ngôi nhà bảng thông thường ở vùng ngoại ô của Metropolis, một căn hộ ba phòng đàng hoàng trong một nền tảng nhà ở tương tự của khu vực gần Moscow hoặc một căn hộ đa hướng lớn ở rìa của khu vực Moscow. Và, hãy nói rằng, để mua lại một "Odnushki" nhỏ bé ở trung tâm của thủ đô, có thể cần thiết và một lượng lớn nhiều.Giá cuối cùng của bất động sản phụ thuộc vào tập hợp các yếu tố. Bất kỳ trifle nào đặc trưng một căn hộ với một mặt tích cực hoặc tiêu cực ảnh hưởng đến chi phí của nó. Chỗ ở được đề cập ở trên với ban công, một loggia hoặc erker, nằm ở tầng giữa của ngôi nhà với thang máy và một máng rác, nằm trong khu vực lân cận ngay lập tức của các trạm Metro và các trạm vận chuyển khác. Các cửa sổ của việc mua lại lý tưởng nên đi đến sân yên tĩnh và / hoặc phía nam, căn phòng là một khu vực rộng lớn, và trong một lối vào khá sạch sẽ sẽ rất tuyệt khi thấy một người hướng dẫn viên hoặc hàng hóa. Và ngược lại, một căn hộ không có ban công, với những căn phòng nhỏ liền kề ở tầng đầu tiên hoặc tầng cuối cùng của một ngôi nhà đứng tại một con đường ồn ào, trong đó không có thang máy và thứ tự tiểu học ở lối vào, có thể được mua ở mức thấp nhất giá bán. Tất cả các yếu tố này phù hợp để sử dụng, giao dịch với người bán: mỗi tham số có khả năng giảm hoặc tăng chi phí bất động sản mỗi 1-2% hoặc thậm chí nhiều hơn, cuối cùng sẽ cung cấp tiết kiệm vài trăm và đôi khi hàng ngàn đô la.
KSLOV, một trong những xu hướng mới nhất trong thị trường bất động sản Nga - giảm nhu cầu về nhà ở kém chất lượng và nhu cầu ngày càng tăng đối với cái gọi là ưu tú.
Những vấn đề có thể phải đối mặt với một người đã quyết định mua một căn hộ một cách độc lập, mà không có sự giúp đỡ của Realtors?
Galina Utesheva được trả lời, người đứng đầu nhà ở thị trường nhà ở thứ cấp "Nhà-bất động sản":
"Mua một căn hộ luôn không chỉ là lo lắng, vui vẻ, mà còn là một khoảnh khắc có trách nhiệm trong cuộc sống của mọi người, đặc biệt nếu các quỹ đã được sao chép vào cô ấy trong nhiều năm, với sự bất lợi của sở thích nghỉ phép và sở thích yêu thích. Tôi kích thích bản thân , nó sẽ là gì, nếu quyền sở hữu của nhà ở mua lại sẽ bị thách thức tại tòa án cho các chủ sở hữu trước hoặc các bên thứ ba. AVS do người mua không thể kiểm tra độc lập lịch sử của bất động sản. Trường hợp thực sự được biết khi thứ ba các bữa tiệc (trước đây đã đăng ký vào khu vực này, những người thừa kế của các chủ sở hữu cũ và những người khác) Appea với các yêu sách để ghi nhận quyền sở hữu, toàn bộ hoặc một phần hoặc quyền sử dụng nhà ở trên cơ sở tài liệu (chứng chỉ), sự tồn tại của người mua thậm chí không nghi ngờ người mua khi kết thúc giao dịch.
Đây có thể là tài liệu xác nhận quyền đối với căn hộ mà bạn đã mua bởi căn hộ của những người trẻ vị thành niên của các chủ sở hữu trước (có lợi ích đã bị xâm phạm với việc tư nhân hóa nhà ở năm 1991-1993), các bên thứ ba có thể có quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, nhưng đang ở trong những nơi bị giam cầm, điều trị đối xử trong một phân loại thần học, được thiết kế cho quân đội. Điều đó xảy ra rằng bất động sản ở dưới áo giáp, bắt giữ hoặc cam kết, và người bán chung cư là những người thuộc nhóm rủi ro (trẻ vị thành niên, những người đàn ông già, người nghiện ma túy, bị bệnh tâm thần), những người hành động sai lầm của luật sư sai, IT.P .
Thuê những gì bất động sản?
Các cơ quan bất động sản cung cấp cho khách hàng của họ người mua nhà ở một loạt các dịch vụ đa dạng:
lựa chọn các tùy chọn;
Kiểm tra một bộ tài liệu do người bán cung cấp;
Tìm hiểu lịch sử của căn hộ đã chọn cho chủ sở hữu;
chuẩn bị và kết luận của một hợp đồng sơ bộ hoặc một thỏa thuận nâng cao và kiểm soát việc tuân thủ của nó;
thực hiện một giao dịch (chuẩn bị và kết luận của hợp đồng mua bán);
nộp và nhận tài liệu từ đăng ký nhà nước;
Hiện diện như một nhân chứng khi đánh dấu tiền trong một tế bào ngân hàng và chuyển cho người bán;
Đăng ký Đạo luật Nhập học ACT (đôi khi với mô tả về tài sản), việc kiểm soát việc chuyển nhà đến chủ sở hữu mới và một số hành động khác.
"Bộ dịch vụ tối đa bao gồm hỗ trợ đầy đủ giao dịch, bắt đầu với việc lựa chọn các tùy chọn và kết thúc với đăng ký nhà nước và chuyển căn hộ từ người bán đến người mua, - Nhận xét về Svetlana Korsakov, một chuyên gia về thực tế tốt nhất Công ty bất động sản. "Tối thiểu là kiểm tra độ tinh khiết pháp lý của căn hộ mà khách hàng đã chọn mình. Và thực hiện một thỏa thuận."
Nhiều người cố gắng tiết kiệm và chính họ đang tìm kiếm nhà ở. Nhưng sự thuần khiết pháp lý của anh ta trong bất kỳ trường hợp nào nên được kiểm tra, ngay cả khi bạn mua một căn hộ từ một người bạn tốt. Dưới đây là trường hợp thực hành của Svetlana Korsakova. "Một khách hàng đã chuyển sang chúng tôi để được giúp đỡ trong việc thiết kế giao dịch, người đã mua một căn hộ 7 năm trước tại người bạn thân nhất của mình và bây giờ quyết định bán nó. Trước căn hộ anh ấy đã phát hành ba lần, nhưng tất cả thời gian này trong đó vẫn còn theo quy định của mẹ và con gái chủ sở hữu đầu tiên. Họ đã đi đâu không ai biết. Sau khi kiểm tra lịch sử của căn hộ, chúng tôi phát hiện ra rằng vào thời điểm đó, phụ nữ lớn tuổi chết và bị chôn vùi với chi phí của thành phố, và chúng tôi đã phải viết ra những người trẻ hơn. Điều này đã được thực hiện bởi một luật sư thông thường của công ty chúng tôi. "
Dường như câu chuyện ngắn về sự thay đổi của chủ sở hữu của căn hộ nên nói về sự thuần khiết pháp lý của nhà ở. Nhưng nó không phải lúc nào cũng vậy. Đây là một ví dụ. Người phụ nữ đã chọn một căn hộ, người chỉ có một tiếp viên trước đó, và quyết định mua nó. Bất động sản Wangent Khách hàng yêu cầu trợ giúp trong việc thực hiện giao dịch mua bán. Realtor đã kiểm tra lịch sử của căn hộ và phát hiện ra rằng cô được sở hữu bởi toàn bộ khóa học, và sau đó được đưa ra để bán (tiếp viên của cô sẽ mua nhà ở trong một tòa nhà mới). Thực tế này đã được báo động, và họ quyết định làm cho một bãi rác sâu hơn. Người ta thấy rằng tài sản này ở Moscow đã được lấy theo Thỏa thuận trao đổi, và sau đó tư nhân hóa. Cựu người thuê nhà (rượu bị lạm dụng, những người hàng xóm đã nói) là kết quả của giao dịch mà họ chuyển đến khu vực Kaluga. Chuyện gì đã xảy ra với họ, không thể tìm hiểu. Khả năng nộp yêu cầu bồi thường cho tòa án để nhận ra giao dịch trước đó không hợp lệ. Do đó, Realtor khuyên khách hàng của họ một căn hộ không mua, mà cô đồng ý.
Một chuyên gia sẽ thấy những gì một người không chuẩn bị sẽ không được chú ý bởi con mắt có kinh nghiệm của mình. Ví dụ, tôi sẽ ngay lập tức cảnh báo khách hàng rằng hộ chiếu của ông sẽ sớm trở nên không hợp lệ (ví dụ, ở tuổi 45) hoặc tìm các vết rạch trong chữ ký của người bán trên các tài liệu khác nhau. Nói chuyện với các công chứng viên đã hoàn thành các giao dịch trước đó với căn hộ có được, mang lưu trữ lưu trữ từ sách cá nhân và cá nhân nói chuyện với hộ chiếu.
Tài liệu cần thiết để kết thúc việc mua bán căn hộ
Mở rộng tài liệu (Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền thừa kế, giấy chứng nhận được trả cho hợp tác xã, v.v.).
Giúp BTI về giá trị hàng tồn kho của căn hộ.
Giải thích.
Bản sao của một kế hoạch sàn.
Bản sao tài khoản tài chính và cá nhân.
Giấy chứng nhận thiếu nợ đối với tiền thuê nhà và thanh toán tiện ích.
Cho phép sắp xếp lại / trao đổi trang trí căn hộ (nếu nó được tiến hành).
Trích xuất từ cuốn sách nhà.
Đạo luật truyền dẫn theo hợp đồng bán hàng trước đó.
Biên nhận nhận tiền.
Giúp đỡ từ thanh tra thuế về việc thanh toán thuế (nếu căn hộ được thừa hưởng hoặc như một món quà).
Hộ chiếu của người bán.
Nếu người môi giới tham gia vào việc chuẩn bị một tập hợp các tài liệu của người mua, anh ta phải xác minh tất cả các tài liệu do người bán cung cấp và kiểm tra thư từ tên, địa chỉ, ngày, chữ ký, v.v. Tham gia vào danh sách này, nó có thể Nhận một chiết xuất từ một sổ đăng ký nhà nước duy nhất về việc không có gánh nặng về căn hộ mua lại, chứng chỉ từ các phân loại tâm lý học thần kinh và ung thư viện, xác nhận năng lực của người bán, cũng như các tài liệu khác.
Làm thế nào để xây dựng mối quan hệ với người bán?
Kiểm tra . Vì vậy, bạn có một vài lựa chọn cho căn hộ, và bạn cần phải đi xem chúng. OT, làm thế nào biên dịch với các đặc điểm đã nêu của ngôi nhà, sân và lối vào, bạn có thể đánh giá chính mình. Các thông số của chính căn hộ (điều kiện trước hoặc sau khi sửa chữa, cửa sổ vào sân hoặc trên đường, chiều cao của trần, bố trí, khu vực của cơ sở khác nhau, v.v.) hoặc không che giấu khỏi mắt bạn. AVOT rằng chủ sở hữu hiện tại sẽ rời đi tại chỗ và nó sẽ ảnh hưởng đến giá mua, nó có ý nghĩa như thế nào để mặc cả. Giả sử nếu căn hộ có tủ quần áo tích hợp, đồ nội thất nhà bếp, ghi âm lý tưởng trong cấu hình phòng, hệ thống ống nước tốn kém và các thiết bị khác, chủ sở hữu sẽ nhấn mạnh vào thanh toán bổ sung hoặc thúc đẩy chi phí nhà ở được đánh giá quá cao này. Đến lượt bạn, có quyền không mua đồ của người khác, nhưng sau đó người bán có thể sẽ từ bỏ giao dịch. Nó sẽ là khôn ngoan hơn để mặc cả về chi phí của các mặt hàng còn lại tại trang web và giảm xuống mức tối thiểu.
Điều rất quan trọng là kiểm tra xem việc tái phát triển và tổ chức lại được tổ chức trong căn hộ hay không. Inesley Có, cần phải xem giấy phép và đảm bảo rằng những thay đổi thực tế được thỏa thuận. Nếu thiết bị tái lại được thực hiện mà không được phép, tốt nhất là từ bỏ việc mua một căn hộ để không gặp vấn đề với chính quyền địa phương. Quyết định tự hào mua chính xác tài sản này (đặc biệt là vì nó thường được bán với giá thấp), bạn cần hiểu rằng, theo quy tắc nhà ở mới của Liên bang Nga, bạn sẽ phải phối hợp tái phát triển bất hợp pháp hoặc mang theo một căn hộ vào Cái nhìn trước đây (nếu không nó có thể được bán từ giao dịch công cộng). Ito sẽ tốn rất nhiều tiền. Trên cùng một cách, nếu cuối cùng bạn có thể bán được mua lại hiện tại, bạn sẽ phải đặt giấy phép.
Hội thảo kiểm tra (mà, lặp lại, tốt hơn là chi tiêu với sự hiện diện của một "Realtor" của anh ấy), bạn cần giải quyết nhiều câu hỏi, nếu, tất nhiên, bạn thích căn hộ. Người bán phải cung cấp một bộ tài liệu có tính xác thực sẽ cần kiểm tra.
Thực hiện trước . Trong quá trình kiểm tra đầu tiên hoặc thứ hai của căn hộ, người bán và người mua được thương lượng bằng lời nói giữa họ về giá, điều kiện và thời gian để phát hành. Sau đó, người mua (với sự trợ giúp của một Realtor) kiểm tra tất cả các tài liệu do người bán cung cấp. Nếu mọi thứ theo thứ tự với họ, đã đến lúc thực hiện các mối quan hệ trước hoặc gửi tiền và viết. Thông thường người bán và người mua kết thúc một hợp đồng sơ bộ hoặc một thỏa thuận / tiền gửi trước. Nó được thực hiện bằng văn bản đơn giản (trong các công ty bất động sản được cung cấp hợp đồng tiêu biểu do luật sư phát triển). Tiền lãi, bạn cần chỉ định tất cả các chi tiết của giao dịch trong tương lai: Khi nào nó sẽ được tiến hành và ở dạng nào sẽ là hợp đồng bán hàng (bằng văn bản đơn giản hoặc công chứng), giá của tài sản sẽ được chỉ định trong hợp đồng và những gì sẽ là số tiền tạm ứng / tiền gửi, người nhận chi phí theo giao dịch, trong việc lưu ký ngân hàng nào sẽ giải quyết các tính toán, khi mọi người đăng ký trong căn hộ sẽ được tính đến, thời gian sau khi đăng ký hợp đồng sẽ được thực hiện bởi việc chuyển nhượng bất động sản. Quy định riêng về các điều kiện chuyển nhượng tài sản theo hành vi chấp nhận và truyền tải và hàng tồn kho, thời gian của việc trả lại của người bán tạm ứng hoặc tiền gửi trong trường hợp không hoàn thành hợp đồng và các chi tiết khác.
Sự khác biệt giữa một khoản tạm ứng từ tiền gửi là gì?
Nâng cao Gọi thanh toán trước việc chuyển nhượng tài sản, hoàn thành công việc hoặc cung cấp dịch vụ. Hiệu lực từ một khoản tiền gửi, đó không phải là một cách để đảm bảo sự hoàn thành nghĩa vụ. Quy mô và thứ tự những tiến bộ trong quan hệ giữa công dân được xác định bởi thỏa thuận của các bên trong hợp đồng có liên quan.
Tiền gửi (Theo Điều 380 của Bộ luật Dân sự Liên bang Nga) - "Số tiền tiền tệ do một trong các bên ký kết hợp đồng (trong trường hợp của chúng tôi) với chi phí của Hiệp ước thanh toán (người bán) do theo hợp đồng, trong bằng chứng về kết luận của hợp đồng và để đảm bảo thực hiện của nó. Thỏa thuận là bằng văn bản.
Một sự khác biệt đáng kể giữa hai khái niệm pháp lý của một sự tiến bộ và được phát hiện bởi sự thất bại trong việc hoàn thành hợp đồng. Nếu giao dịch buồn bã vì một số lý do, sự tạm ứng được trả về đơn giản. Azadatakes được người bán thanh toán cho người mua trong một kích thước kép (!) Nếu giao dịch không diễn ra do lần đầu tiên. Inina được hoàn lại nếu mua hàng không được thực hiện bởi lỗi của người mua (theo Điều 381 của Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga).
Với sự tham gia của cơ quan bất động sản, một thỏa thuận trước thường được tổ chức hoặc một thỏa thuận sơ bộ cung cấp cho một khoản thanh toán tạm ứng. Thỏa thuận hiệp ước (nếu trên hình thức đảm bảo nghĩa vụ này khẳng định một trong các bên hoặc cả hai bên) người bán và người mua thường kết thúc chính họ, mà không có sự giúp đỡ của người môi giới.
Kích thước của sự tiến bộ / tiền gửi là gì? Đây thường là số tiền 500-2000 đô la, tùy thuộc vào giá của căn hộ và xác nhận mức độ nghiêm trọng của ý định của người mua. Nhưng trong một số trường hợp, người bán có thể yêu cầu thực hiện một tiến bộ lớn hơn. Người mua Iasli rất quan tâm đến việc mua căn hộ đặc biệt này, anh ta đồng ý (đôi khi thậm chí mặc dù sự kháng cự của Realtor). Mặt khác, một tình huống cực kỳ khó chịu có thể phát sinh khi người bán là kết quả từ chối thực hiện một giao dịch và lợi nhuận trước không vội vàng. Trên một trong những trường hợp này, Svetlana Korsakov nói với chúng tôi. Khách hàng quyết định mua một căn hộ có máy chủ lưu trữ yêu cầu tạm ứng 8.000 đô la. Realtor không khuyên bạn nên thực hiện một số tiền lớn như vậy, nhưng khách hàng đã nhấn mạnh và bằng cách ký thỏa thuận trước, tiền đã trả. Sau khi hết thời hạn, người bán có nghĩa vụ trả lại tiền, nhưng từ chối, nói rằng cô sẽ làm điều đó khi anh ta nhận được một khoản tạm ứng từ người mua tiềm năng tiếp theo. Công ty bất động sản quyết định giúp khách hàng của mình (và thậm chí không có thêm một khoản phí) và kết nối với tình hình của một luật sư và luật sư. Lúc đầu, người bán thất bại thậm chí không muốn nói chuyện điện thoại với đại diện của cơ quan, nhưng sau đó anh ta không còn gì để cho tiền, và khá nhanh. Có bất kỳ ý định xấu xa trong hành động của mình, không thể thiết lập.
Sự trở lại của sự tiến bộ trả tiền mà người mua có thể yêu cầu chính mình, nếu họ đột nhiên xác định các trường hợp mà anh ta không thể biết tại thời điểm chuyển tiền. Trường hợp Otaka đã xảy ra khá gần đây, chúng tôi đã nói với Lilia Zag. Một trong những khách hàng của mình vào đầu tháng 5 đã thực hiện một khoản tạm ứng cho một căn hộ ở một ngôi nhà cổ ở trung tâm thủ đô, và sẽ đến sau đó để sửa chữa đắt tiền với việc tái phát triển. Trong quá trình chuẩn bị cho việc bán bán và mua, Nghị quyết của Chính phủ Moscow N 383 ngày 31 tháng 5 năm 2005 đã được công bố. "Về đại tu và hiện đại hóa các tòa nhà dân cư mà không làm giảm cư dân trong năm 2005-2007" với một danh sách các tòa nhà ở các quận khác nhau có thể tái thiết. Căn hộ được lựa chọn bởi khách hàng của Lily là một trong những tòa nhà này. Khách hàng tiềm năng thuê và quyết định từ bỏ việc mua hàng và các nhà môi giới quản lý để thuyết phục người bán trả lại trước. Họ cho rằng vị trí của họ trong đó nếu người mua biết về thực tế đại tu hoặc hiện đại hóa ngôi nhà, anh sẽ không mua một căn hộ.
Phòng tiếp theo chúng tôi sẽ nói với bạn rằng bạn cần ghi lại trong hợp đồng bán và bán, chúng tôi suy đoán liệu cần phải chỉ ra giá trị thực của căn hộ trong hợp đồng, giải thích khoản khấu trừ thuế tài sản là gì và chúng tôi sẽ tăng Một số vấn đề hiện tại khác liên quan đến việc mua nhà ở.
Các biên tập viên cảm ơn bất động sản tốt nhất, "nhà-bất động sản" và "City-XXI thế kỷ" để được giúp đỡ trong việc chuẩn bị vật liệu.