我们讲述了一个赔偿基金，一个届满估计者，如果开发商破产以及2019年保护谴责股东的新规则。
平均而言，每年2至6％的股东不会按时收到其设施，它为房地产市场创造了一个重大问题。保护2005年第214-FZ法律规定的股东的权利不足，因此继续改善它。新规则旨在保护欺骗股东的权利。过渡期已在2019年7月之前推出。
关于法律的创新
物品和概念谁是这么欺骗的股东
股权建设问题
开发人员的要求
对DDU的要求
改变截止日期的责任
赔偿基金
破产开发人员
代管账户
保修单
创新前景
关于对象和概念
所以，有两个主要功能。首先是开发商 - 拥有或基于股权租赁的法律实体，并在股权建设中吸引现金参与者，以创建公寓建筑物和（或）基于所获得的许可证的其他房地产对象。
第二个是共享建设的参与者 - 公民或法人实体。他们不仅可以建造住宅建筑，还可以建造车库，卫生设施，餐饮，商业活动，贸易，文化和其他房地产对象，除了工业设施。这是在法律第2条中录制的。
股权建设对象也有一个明确的定义，即将来应该是您的公寓，在房子附近的地下停车场的车库或地方。在收到委托公寓楼和（或）另一个房地产对象和本房屋的一部分或房地产的一部分或房地产对象之后。
谁是这么欺骗的股东
为了为正在建设的问题房地产的买方，需要以下条件：- 股东协议缔结了股东协议;
- 执行方没有履行超过9个月的股权合同下的义务。并没有增加一排超过两份报告期间的房屋的投资;
- 开发人员没有继承人来构建一个物体;
- 建筑公司在股东之前的义务由银行的担保或民事责任保险不担保。
请注意：在某些情况下，甚至股权合同的可用性均可保护买方股东。联邦法律第214-FZ“参与公寓楼和其他房地产对象的股权建设”（第214号法律）不保护股东：
- 在建筑物中，相同的房屋售出了几次;
- 房子建在没有发出或租赁的情节上;
- 房子建在一个不允许的情节上;
- 该房子是违反了城市规划计划，项目要求的建造。
股东滥用股东及其特权（例如，单方面拒绝合同或获取违反对象传递的处罚）可能导致法院将拒绝保护其保护权利如果是恶意性质行动是建立的。
股权建设问题
实质上，陷阱对每个仔细研究这一房地产投资计划的人变得明确。
该计划的优势是显而易见的：买方收到房地产比平均市场价格便宜30-40％;开发商接收资金用于建造房地产对象和成品的频道实施。
不幸的是，这种投资总是与相当大的风险相关。小型延期非常常见，并非总是彻底提交计划。但是，它恰好的是，开发人员专门推迟建造或拉动进入住房的时刻。
2005年通过2005号法律第214-FZ委员会在收到许可证之前向开发人员推出了开发人员;我命令开发人员在合同中注册所有条款和处罚，以获得其非履行，以及注册每个股权参与合同（DDU），以排除双重销售。
但是，这还不够，并且更改开始引入变化。
首先，应将住房建设与其他活动分开，施加对开发人员的限制，以执行与项目实施无关的操作。
其次，应观察到“一家公司是一个建筑许可证”的原则。与此同时，现在禁止建设有几次许可证的共同参与。与此同时，大型开发人员将无法将其功能委托给儿童结构，以便立即接受几个项目，因为经验应至少为3年（至少作为一般承包商或客户）。
第三，开发商的活动必须伴随着指定的银行信贷机构。该公司的账户，技术客户和一般承包商必须在同一银行开放。
第四，开发商管理机构及其参与者的商业声誉的要求被收紧。在开发人员的创始人中，不能面临无污染或出色的定罪，以及那些活动导致法人实体破产的人。
公司必须获得考试结论，即使是低层建筑，而不是债务（建设的目标贷款除外）。在授权银行信贷机构中，资金应存入至少10％的建筑成本（一个特殊的降落伞，应受保护和开发商，股东，以便收紧时间或破产）。
第五，法律规定了开发商支出的限制，为薪酬，银行服务支付，管理公司的服务，广告，公共服务，通信服务，租赁。该限制为施工成本的10％。
如何选择可靠的公司
如果您打算在建设中购买公寓：- 学习有关开发人员的可用信息，检查其声誉。
- 确认您将在Internet上阅读的事实的最简单方法 - 转到任何建筑物，并确保进行工作。
- 在签署股权参与施工合同之前，请仔细阅读，不要急。
- 如果您有丝毫的疑虑，请参阅律师，帮助您了解所有法律上复杂性。
开发人员的新要求
直到当天，与第一个参与者的合同在开发商的股份建设中不迟于14天内有义务在媒体或互联网上发布项目宣言，其中指出了有关公司和项目信息的信息。
开发商有义务以他的要求提供分配：
- 施工许可;
- 项目技术和经济实证;
- 缔结项目文件的国家审查;
- 项目文件，包括对其所做的所有更改;
- 确认开发人员规则到陆地情节的文件。
他还应在项目总预算的至少三分之一的项目中投资该项目的项目;从股东吸引的金钱应该严格努力实施一个特定的项目，无处可行。
应参与要求
根据DTU，一方面（LOLSHLER）承诺在文件中支付固定股权并采纳现成的对象，另一方承诺构建并将此目的纳入协议提供的协议。合同必须遵守：
- 根据开发人员的项目文件确定共享结构的特定对象;
- 指定向股东转移股权建设对象的截止日期;
- 有关合同价格，时间和付款令的信息;
- 有关施工中对象的保修期的信息。
在没有至少一个术语中列出的条件的情况下，合同被认为是无效的。每个DDU应在Rosreestra区域司登记，以避免双重销售。
股东有权单方面终止合同，例如：
- 术语存在问题;
- 对房地产对象质量的要求受到重大侵犯;
- 初始项目更改设想的公寓的规划。
在终止合同的情况下，开发商不仅有助于股东返回股东，而且还利息在俄罗斯联邦中央银行的1/150融资率的金额中使用借来的资金，在履行股东支付的资金义务的当天开展业务。与此同时，该公司可以在3个月后立即通过法院终止合同。
改变截止日期的责任
开发商有义务于不迟于条约规定的术语将对象转移到股权建筑的参与者。转移期为所有参与者设置，它是一个。如果该过程延误，开发商有义务以俄罗斯联邦中央银行的1/75补助率为1/75再融资率，在履行义务的当天，以代价为代价延迟每天的合同。
如果在合同中记录的合同中建立房屋是不可能的，该公司有义务2个月。以书面形式通知股东并建议对合同进行更改。
此外，DDD在收到委托房屋的许可后，将房地产转移到房地产投资者的某些条款。
据第214-FZ的法律介绍，开发商有义务将所有公寓转移到客户2个月。接受国家委员会后。
赔偿基金保护欺骗股东
为确保参与协议的开发商的民事责任保险现在是赔偿基金。
所有在施工阶段销售公寓的公司都应根据法律转移到补偿基金，以便在协议下提供负债1.2％的每位DDU的价格。法律规定年度评估义务调整评估评估的规模，但每年并非更常用。
赔偿基金的资金将被引导到完成问题的房地产物体。负责人的住房和抵押贷款机构（AHML）的赔偿基金首席执行官。基础的任务并不包括收集一定金额非常重要，只能确保它提供现有风险的财务覆盖范围。
最大可能的款项赔偿金额是根据施工的总设施领域和该物业一平方米住房价格的基础确定。与此同时，股权结构对象的总面积不能超过120平方米，价格为1平方米的价格不能高于同一地区的主要市场上类似住房的平均值。
赔偿基金将有助于保护新股东的权利;为了帮助已经遇到困难的人，区域当局已经绘制了问题对象完成的图表，表明解决方案的时间和机制。
如果开发人员破产
废除破产程序的总持续时间减少了废除财务恢复程序和仲裁经理和破产法院进行的活动的优化。第一个程序被引入竞争性生产的程序，而专业领导人必须领导破产公司，该公司已经拥有建设部门的经验。一个新的破产经理将一封信给股东，其中将描述进一步的程序和行动算法。
“破产”法则建立了所有股东的要求向竞争经理提交，而不是仲裁法庭迟于2个月。从收到竞争经理的通知之日起。经理考虑要求并将其包含在注册表中。
如果在破产程序的过程中，似乎有充分的理由认为可以恢复债务人开发人员偿付能力，可能的过渡到外部管理。
竞争管理经理有义务执行必要的行动来搜索和吸引另一个表演者。还有另一种选择 - 股东的会议有权通过收到赔偿基金的赔偿来决定执行义务的方法。此外，它仍然可以通过转移到未完成的建筑物对象的规定或居住楼宇的转移（如果物体已经建造）的规定偿还要求。该决定是为正在建设的每个房屋分开进行的，未来租户的大会，有必要获得股东的批准。
请注意：在开发商破产中，最脆弱的房地产所有者类别是非住宅楼宇的所有者，包括公寓。
在开发商履行其义务之前，建设的土地图和建设的房屋抵押了股权建设中的参与者;与此同时，房地产的所有权在股权参与合同登记时收到股东。
什么是托管账户
Eskrow - 有条件押金的专业，现金学位累积，直到房屋建设完成。俄罗斯的托管账户于2014年出现，但仅在2018年使用此计划。
对托管账户的资金的利息不会被指控，而这样的账户已开放的银行，则不会收到薪酬。事实上，托管账户是免费押金，这是一个不超过对象在设计申报加上6个月内委托对象的委托日期的时期冻结的货币。使用托管账户时，股东不接受与特定开发人员相关的财务风险，并仅对法律规定的案件中将其返回给他们的危险银行。如果银行被宣布破产，开发人员将与新银行代理商重新运行合同，保险金将转移到新账户。
该公司在进入对象后，从外滩账户收到资金，并注册至少一个公寓的所有权权。
与托管账户的手段可以翻译，以支付公司对贷款协议的义务，或者直接向开发人员列入（在借用资金上进行建设时与贷方计算）。
保修期 - 5年
洗涤剂有权要求免除检测到的缺陷或将公寓的价格降低到适当的金额。此外，股东可能要求赔偿其消除缺陷的支出。创新前景
从2019年7月1日起，联邦法律第214-FZ的变更开始全面运作。共享结构应由项目替换，必须创建注册表（它有助于检查开发人员的可靠性）。
此外，2019年7月1日起，在新建筑物中销售公寓的程序已经发生变化。根据法律，本公司现在将从股东获得资金继续建设，但从认可的银行储存，并将其存放在托管账户上。
但并非所有开发人员都将在此计划中工作。根据该决议，开发人员可以出售旧条件的公寓，如果在家准备至少30％，而且结束的合同的数量 - 不低于10％。犹太人专门从事房地产，已经指出，开发商正在寻找旁路方案，在执行哪个属性买家不会进入DDD。
只有股权参与合同可以保证保护股东的权利，因此买方不能同意开发商的提案，以颁发法案，或法律划分合同，或共同融资协议。
房地产专家认为，214-FZ的法律变化将强迫来自市场的中小型公司，因为创新的目标是荣誉建筑业。另一方面，这种情况可能导致抵押贷款市场的重大变化，强迫银行为想要购买住房的人提供更多有利可图的信贷解决方案。
