我們講述了一個賠償基金，一個屆滿估計者，如果開發商破產以及2019年保護譴責股東的新規則。
平均而言，每年2至6％的股東不會按時收到其設施，它為房地產市場創造了一個重大問題。保護2005年第214-FZ法律規定的股東的權利不足，因此繼續改善它。新規則旨在保護欺騙股東的權利。過渡期已在2019年7月之前推出。
關於法律的創新
物品和概念誰是這麼欺騙的股東
股權建設問題
開發人員的要求
對DDU的要求
改變截止日期的責任
賠償基金
破產開發人員
代管賬戶
保修單
創新前景
關於對象和概念
所以，有兩個主要功能。首先是開發商 - 擁有或基於股權租賃的法律實體，並在股權建設中吸引現金參與者，以創建公寓建築物和（或）基於所獲得的許可證的其他房地產對象。
第二個是共享建設的參與者 - 公民或法人實體。他們不僅可以建造住宅建築，還可以建造車庫，衛生設施，餐飲，商業活動，貿易，文化和其他房地產對象，除了工業設施。這是在法律第2條中錄製的。
股權建設對像也有一個明確的定義，即將來應該是您的公寓，在房子附近的地下停車場的車庫或地方。在收到委託公寓樓和（或）另一個房地產對象和本房屋的一部分或房地產的一部分或房地產對象之後。
誰是這麼欺騙的股東
為了為正在建設的問題房地產的買方，需要以下條件：- 股東協議締結了股東協議;
- 執行方沒有履行超過9個月的股權合同下的義務。並沒有增加一排超過兩份報告期間的房屋的投資;
- 開發人員沒有繼承人來構建一個物體;
- 建築公司在股東之前的義務由銀行的擔保或民事責任保險不擔保。
請注意：在某些情況下，甚至股權合同的可用性均可保護買方股東。聯邦法律第214-FZ“參與公寓樓和其他房地產對象的股權建設”（第214號法律）不保護股東：
- 在建築物中，相同的房屋售出了幾次;
- 房子建在沒有發出或租賃的情節上;
- 房子建在一個不允許的情節上;
- 該房子是違反了城市規劃計劃，項目要求的建造。
股東濫用股東及其特權（例如，單方面拒絕合同或獲取違反對像傳遞的處罰）可能導致法院將拒絕保護其保護權利如果是惡意性質行動是建立的。
股權建設問題
實質上，陷阱對每個仔細研究這一房地產投資計劃的人變得明確。
該計劃的優勢是顯而易見的：買方收到房地產比平均市場價格便宜30-40％;開發商接收資金用於建造房地產對象和成品的頻道實施。
不幸的是，這種投資總是與相當大的風險相關。小型延期非常常見，並非總是徹底提交計劃。但是，它恰好的是，開發人員專門推遲建造或拉動進入住房的時刻。
2005年通過2005號法律第214-FZ委員會在收到許可證之前向開發人員推出了開發人員;我命令開發人員在合同中註冊所有條款和處罰，以獲得其非履行，以及註冊每個股權參與合同（DDU），以排除雙重銷售。
但是，這還不夠，並且更改開始引入變化。
首先，應將住房建設與其他活動分開，施加對開發人員的限制，以執行與項目實施無關的操作。
其次，應觀察到“一家公司是一個建築許可證”的原則。與此同時，現在禁止建設有幾次許可證的共同參與。與此同時，大型開發人員將無法將其功能委託給兒童結構，以便立即接受幾個項目，因為經驗應至少為3年（至少作為一般承包商或客戶）。
第三，開發商的活動必須伴隨著指定的銀行信貸機構。該公司的賬戶，技術客戶和一般承包商必須在同一銀行開放。
第四，開發商管理機構及其參與者的商業聲譽的要求被收緊。在開發人員的創始人中，不能面臨無污染或出色的定罪，以及那些活動導致法人實體破產的人。
公司必須獲得考試結論，即使是低層建築，而不是債務（建設的目標貸款除外）。在授權銀行信貸機構中，資金應存入至少10％的建築成本（一個特殊的降落傘，應受保護和開發商，股東，以便收緊時間或破產）。
第五，法律規定了開發商支出的限制，為薪酬，銀行服務支付，管理公司的服務，廣告，公共服務，通信服務，租賃。該限制為施工成本的10％。
如何選擇可靠的公司
如果您打算在建設中購買公寓：- 學習有關開發人員的可用信息，檢查其聲譽。
- 確認您將在Internet上閱讀的事實的最簡單方法 - 轉到任何建築物，並確保進行工作。
- 在簽署股權參與施工合同之前，請仔細閱讀，不要急。
- 如果您有絲毫的疑慮，請參閱律師，幫助您了解所有法律上複雜性。
開發人員的新要求
直到當天，與第一個參與者的合同在開發商的股份建設中不遲於14天內有義務在媒體或互聯網上發布項目宣言，其中指出了有關公司和項目信息的信息。
開發商有義務以他的要求提供分配：
- 施工許可;
- 項目技術和經濟實證;
- 締結項目文件的國家審查;
- 項目文件，包括對其所做的所有更改;
- 確認開發人員規則到陸地情節的文件。
他還應在項目總預算的至少三分之一的項目中投資該項目的項目;從股東吸引的金錢應該嚴格努力實施一個特定的項目，無處可行。
應參與要求
根據DTU，一方面（LOLSHLER）承諾在文件中支付固定股權並採納現成的對象，另一方承諾構建並將此目的納入協議提供的協議。合同必須遵守：
- 根據開發人員的項目文件確定共享結構的特定對象;
- 指定向股東轉移股權建設對象的截止日期;
- 有關合同價格，時間和付款令的信息;
- 有關施工中對象的保修期的信息。
在沒有至少一個術語中列出的條件的情況下，合同被認為是無效的。每個DDU應在Rosreestra區域司登記，以避免雙重銷售。
股東有權單方面終止合同，例如：
- 術語存在問題;
- 對房地產對象質量的要求受到重大侵犯;
- 初始項目更改設想的公寓的規劃。
在終止合同的情況下，開發商不僅有助於股東返回股東，而且還利息在俄羅斯聯邦中央銀行的1/150融資率的金額中使用借來的資金，在履行股東支付的資金義務的當天開展業務。與此同時，該公司可以在3個月後立即通過法院終止合同。
改變截止日期的責任
開發商有義務於不遲於條約規定的術語將對象轉移到股權建築的參與者。轉移期為所有參與者設置，它是一個。如果該過程延誤，開發商有義務以俄羅斯聯邦中央銀行的1/75補助率為1/75再融資率，在履行義務的當天，以代價為代價延遲每天的合同。
如果在合同中記錄的合同中建立房屋是不可能的，該公司有義務2個月。以書面形式通知股東並建議對合同進行更改。
此外，DDD在收到委託房屋的許可後，將房地產轉移到房地產投資者的某些條款。
據第214-FZ的法律介紹，開發商有義務將所有公寓轉移到客戶2個月。接受國家委員會後。
賠償基金保護欺騙股東
為確保參與協議的開發商的民事責任保險現在是賠償基金。
所有在施工階段銷售公寓的公司都應根據法律轉移到補償基金，以便在協議下提供負債1.2％的每位DDU的價格。法律規定年度評估義務調整評估評估的規模，但每年並非更常用。
賠償基金的資金將被引導到完成問題的房地產物體。負責人的住房和抵押貸款機構（AHML）的賠償基金首席執行官。基礎的任務並不包括收集一定金額非常重要，只能確保它提供現有風險的財務覆蓋範圍。
最大可能的款項賠償金額是根據施工的總設施領域和該物業一平方米住房價格的基礎確定。與此同時，股權結構對象的總面積不能超過120平方米，價格為1平方米的價格不能高於同一地區的主要市場上類似住房的平均值。
賠償基金將有助於保護新股東的權利;為了幫助已經遇到困難的人，區域當局已經繪製了問題對象完成的圖表，表明解決方案的時間和機制。
如果開發人員破產
廢除破產程序的總持續時間減少了廢除財務恢復程序和仲裁經理和破產法院進行的活動的優化。第一個程序被引入競爭性生產的程序，而專業領導人必須領導破產公司，該公司已經擁有建設部門的經驗。一個新的破產經理將一封信給股東，其中將描述進一步的程序和行動算法。
“破產”法則建立了所有股東的要求向競爭經理提交，而不是仲裁法庭遲於2個月。從收到競爭經理的通知之日起。經理考慮要求並將其包含在註冊表中。
如果在破產程序的過程中，似乎有充分的理由認為可以恢復債務人開發人員償付能力，可能的過渡到外部管理。
競爭管理經理有義務執行必要的行動來搜索和吸引另一個表演者。還有另一種選擇 - 股東的會議有權通過收到賠償基金的賠償來決定執行義務的方法。此外，它仍然可以通過轉移到未完成的建築物對象的規定或居住樓宇的轉移（如果物體已經建造）的規定償還要求。該決定是為正在建設的每個房屋分開進行的，未來租戶的大會，有必要獲得股東的批准。
請注意：在開發商破產中，最脆弱的房地產所有者類別是非住宅樓宇的所有者，包括公寓。
在開發商履行其義務之前，建設的土地圖和建設的房屋抵押了股權建設中的參與者;與此同時，房地產的所有權在股權參與合同登記時收到股東。
什麼是託管賬戶
Eskrow - 有條件押金的專業，現金學位累積，直到房屋建設完成。俄羅斯的託管賬戶於2014年出現，但僅在2018年使用此計劃。
對託管賬戶的資金的利息不會被指控，而這樣的賬戶已開放的銀行，則不會收到薪酬。事實上，託管賬戶是免費押金，這是一個不超過對像在設計申報加上6個月內委託對象的委託日期的時期凍結的貨幣。使用託管賬戶時，股東不接受與特定開發人員相關的財務風險，並僅對法律規定的案件中將其返回給他們的危險銀行。如果銀行被宣布破產，開發人員將與新銀行代理商重新運行合同，保險金將轉移到新賬戶。
該公司在進入對像後，從外灘賬戶收到資金，並註冊至少一個公寓的所有權權。
與託管賬戶的手段可以翻譯，以支付公司對貸款協議的義務，或者直接向開發人員列入（在藉用資金上進行建設時與貸方計算）。
保修期 - 5年
洗滌劑有權要求免除檢測到的缺陷或將公寓的價格降低到適當的金額。此外，股東可能要求賠償其消除缺陷的支出。創新前景
從2019年7月1日起，聯邦法律第214-FZ的變更開始全面運作。共享結構應由項目替換，必須創建註冊表（它有助於檢查開發人員的可靠性）。
此外，2019年7月1日起，在新建築物中銷售公寓的程序已經發生變化。根據法律，本公司現在將從股東獲得資金繼續建設，但從認可的銀行儲存，並將其存放在託管賬戶上。
但並非所有開發人員都將在此計劃中工作。根據該決議，開發人員可以出售舊條件的公寓，如果在家準備至少30％，而且結束的合同的數量 - 不低於10％。猶太人專門從事房地產，已經指出，開發商正在尋找旁路方案，在執行哪個屬性買家不會進入DDD。
只有股權參與合同可以保證保護股東的權利，因此買方不能同意開發商的提案，以頒發法案，或法律劃分合同，或共同融資協議。
房地產專家認為，214-FZ的法律變化將強迫來自市場的中小型公司，因為創新的目標是榮譽建築業。另一方面，這種情況可能導致抵押貸款市場的重大變化，強迫銀行為想要購買住房的人提供更多有利可圖的信貸解決方案。
