Ці можна перанесці ўваходныя дзверы, ўсталяваць у кватэры камін або зрабіць у ёй дадатковы жылы пакой? Адказваем на нечаканыя і актуальныя пытанні аб перапланіроўцы.
ShutterStock / Fotodom.ru
Ці магчыма ажыццявіць перапланіроўку пакоя ў камунальнай кватэры або ў інтэрнаце?
Тэарэтычна такая перапланіроўка магчымая, але неабходна атрымаць згоду 73% жыхароў. Жилинспекция негатыўна ставіцца да ўзаконьвання ўжо зробленых перапланіровак ў такім жыллё, таму выпадкі, калі жыхарам прыходзіцца аднаўляць памяшканне ў першапачатковых межах (а то і зусім мяняць месца жыхарства) - зусім не рэдкасць.
Тэхнічна жыхары інтэрнатаў і камунальных кватэр абмежаваныя ў магчымасцях перабудовы свайго жылля. У асноўным пераробка можа заключацца ў наступным:
- дэмантажы убудаванай шафы;
- прыладзе фальшперегородок;
- далучэнні часткі агульнага калідора да пакоя;
- злучэнні двух пакояў у інтэрнаце ў адну кватэру.
Акрамя стандартнага пакета дакументаў жыхарам пакояў неабходна атрымаць рашэнне агульнага сходу жыхароў, аформленае пратаколам, а таксама, магчыма, спатрэбіцца тэхнічнае заключэнне ад аўтараў праекта дома, паколькі старыя інтэрната і дома з камунальнымі кватэрамі часцяком будаваліся з драўлянымі перакрыццямі.
Ці можна рабіць перапланіроўку, калі іпатэчны крэдыт ещë не выплачаны?
Закон не забараняе праводзіць перапланіроўкі ў кватэры, што набываецца з дапамогай іпатэчнага крэдыту. Для ўзгаднення такога перабудовы ўласнік жылля абавязаны прадаставіць згоду банка, які выдаў крэдыт. Атрыманне згоды на перапланіроўку ад банка-крэдытора з'яўляецца платнай працэдурай.Банк можа адмовіцца, калі:
- крэдытнай дамовай прадугледжана забарона на правядзенне перапланіроўкі;
- заëмщик не выконвае графік плацяжоў.
Звярніце ўвагу: калі вы хочаце купіць у крэдыт кватэру з перапланіроўкай на другасным рынку, неабходна праверыць, ўзаконеныя Ці ўсе зробленыя змены. Калі перапланіроўка праведзена самавольна, банк, хутчэй за ўсё, адмовіць у выдачы іпатэчнага крэдыту.
У кватэры са свабоднай планіроўкай ўсе збудаваныя (або невозведённые) сцены павінны быць аформленыя і ўнесены ў дакументы БТІ ў парадку, аналагічным ўзгадненні перапланіроўкі, інакш ўласніка можна прыцягнуць да адказнасці за парушэнне заканадаўства.
ShutterStock / Fotodom.ru
Ці будзе адрознівацца працэдура ўзгаднення перапланіроўкі, калі кватэра знаходзіцца ў муніцыпальным найманні?
Ўзгадненне перапланіроўкі ў муніцыпальнай кватэры адбываецца ў такія ж тэрміны і ў тым жа парадку, што і ў жыллё, што знаходзіцца ва ўласнасці. Адрозніваецца пакет дакументаў, але неістотна - праваўстанаўліваючых дакументам будзе з'яўляцца дагавор аб найме жылога памяшкання.Калі жыхары плануюць правесці прыватызацыю жылля (да 2018 г. працэдура праводзіцца ў бясплатным парадку), ім неабходна легалізаваць любыя зробленыя ў кватэры змены. Калі ж выкананае вамі перабудову можа пагражаць агульнаму маёмасці дома, здароўю або жыцця яго жыхароў, вам могуць не толькі не дазволіць прыватызацыю, але і выселіць вас з займаемага жылля.
Ці можна рабіць перапланіроўку ў доме, якая не з'яўляецца тыпавых (раней 1950 г. пабудовы)?
Тыпавыя праекты дамоў з'явіліся пасля 50-х гг. мінулага, ХХ ст. Да гэтага моманту ўсё хаты будавалі па адзінкавым праектах, якія калі і паўтаралі, то вельмі рэдка. Калі дом, дзе знаходзіцца перепланируемая кватэра, адносіцца да аб'ектаў культурнай спадчыны, замест праекта перабудовы (перапланіроўкі) павінен быць падрыхтаваны праект прыстасаванні для сучаснага выкарыстання.
Па правілах ўзгаднення перапланіроўкі ў горадзе Маскве, неабходна атрымаць заключэнне Мосгорнаследия аб дапушчальнасці правядзення перабудовы і перапланіроўкі памяшкання ў наступных выпадках:
- кватэра з'яўляецца мемарыяльнай;
- планіровачная структура або аблічча і інтэр'ер кватэры ставяцца да асаблівасцяў аб'екта культурнай спадчыны, якія складаюць яго прадмет аховы і
- якія падлягаюць абавязковаму захаванню;
- работы па перапланіроўцы аказваюць ўплыў на агульную маёмасць у шматкватэрным доме-помніку;
- перапланіроўка дома-помніка змяняе памеры, прапорцыі і параметры (вышыню, паверхавасць, кут або знешні выгляд даху або даху, колькасць або форму аконных і дзвярных праёмаў у вонкавых сценах, каляровыя рашэнні або вонкавае аблічча вонкавых сцен дома-помніка, ўстаноўку кандыцыянераў і іншага навяснога абсталявання (за выключэннем выпадкаў іх размяшчэння на дваровых фасадах).
ShutterStock / Fotodom.ru
Як паскардзіцца на суседзяў, якія зрабілі незаконную (небяспечную) перапланіроўку?
Перш за ўсё неабходна паспрабаваць урэгуляваць пытанне мірным шляхам. Цалкам магчыма, што перапланіроўка зарэгістраваная, усе дазволы атрыманы, але будаўнічыя працы проста зацягнуліся.Пачаць можна з звароту са скаргай у кіравальную кампанію (асабліва калі кватэра самастыйнасці архітэктараў знаходзіцца ў камунальнай уласнасці). Прадстаўнікі кіруючай кампаніі могуць абавязаць вашых суседзяў вярнуць жыллё ў першапачатковы выгляд.
Калі кватэра знаходзіцца ва ўласнасці, больш эфектыўна накіраваць скаргу ў тэрытарыяльнае падраздзяленне жилинспекции. У гэтым выпадку кватэру парушальнікаў павінна наведаць інспекцыю, якая складзе пратакол аб парушэнні і падрыхтуе прадпісанне аб ўзаконьвання перапланіроўкі або аднаўленні кватэры (калі праведзеныя рамонтныя працы могуць стаць прычынай ўзнікнення аварыйных сітуацый у доме).
Калі парушэнне звязана са змяненнем вонкавага аблічча будынка, то скаргу неабходна адправіць у тэрытарыяльнае падраздзяленне архітэктурна-планіровачнага кіравання.
Акрамя таго, можна звярнуцца са скаргай у пракуратуру.
Як аформіць аб'яднанне двух кватэр?
Калі вы хочаце аб'яднаць кватэры, неабходна ўлічваць наступныя моманты:
- уладальнік ў дзвюх аб'яднованых кватэр павінен быць адзін;
- поўны дэмантаж апорнай сцяны забаронены, таму магчыма толькі прылада праёму, месцазнаходжанне якога вызначаць спецыялісты (калі ў вашых суседзяў знізу або зверху ўжо зроблены праёмы або апорныя канструкцыі будынка знасіліся і маюць малы запас трываласці, у прыладзе новага дзвярнога праёму будзе адмоўлена);
- абавязкова спатрэбіцца тэхнічнае заключэнне ад аўтара дома;
- новы праём неабходна будзе ўзмацніць металаканструкцыямі;
- калі перапланіроўка закранае частка лесвічнай пляцоўкі, спатрэбіцца сабраць подпісы 73% уласнікаў кватэр для таго, каб атрымаць іх згоду на выкарыстанне агульнадамавыя маёмасці;
- спатрэбіцца аб'яднаць асабовыя рахункі кватэр (для гэтага неабходна будзе звярнуцца ў Росреестр).
У вельмі рэдкіх выпадках магчыма поўнае аб'яднанне двух кватэр, напрыклад калі паміж імі ненясучыя перагародка, што сустракаецца ў дамах старога фонду і некаторых цагляных серыях 50-80-х гг. ХХ ст.
Самы рэдка сустракаецца выпадак - аб'яднанне кватэр на розных паверхах. Прылада праёму ў міжпавярховым перакрыцці магчыма з тэхнічнага пункту гледжання ў маналітных хатах, а ў панэльных або блокавых дамах, у будынках з драўлянымі або змяшанымі перакрыццямі такая перапланіроўка практычна немагчымая.
ShutterStock / Fotodom.ru
Што рабіць, калі прадстаўнікі жилинспекции прыйшлі да вас з праверкай?
Калі вы атрымалі паведамленне ад жилинспекции аб тым, што неабходна даць доступ у кватэру для правядзення праверкі, неабходна:- добраахвотна прадаставіць доступ у жылое памяшканне для правядзення абследавання (калі вы не падасце доступ самі, інспектары атрымаюць яго на падставе судовага рашэння, рэалізоўваць якое прыйдуць прыставы-выканаўцы);
- даваць пісьмовыя і вусныя тлумачэнні па фактах, выяўленых у працэсе абследавання;
- ўважліва прачытаць выніковы акт абследавання і падпісаць яго.
Калі ж ўласнік жылля не згодны з фактамі, якія выявілі ў ходзе праверкі, ён мае права адмовіцца ад подпісу, пра што старшыня камісіі павінен зрабіць пісьмовую адзнаку ў акце з указаннем прычын адмовы. Далейшыя тлумачэнні ўласнік будзе даваць на пасяджэнні жилкомисcии.
Ці можна павялічыць колькасць пакояў у кватэры?
Калі вы хочаце ў рамках перапланіроўкі кватэры павялічыць колькасць жылых пакояў, неабходна ведаць іх мінімальна магчымыя параметры. У адпаведнасці з патрабаваннямі заканадаўства, шырыня жылога пакоя не можа быць менш 2,25 м, плошча - менш за 9 м2, пры гэтым у новай пакоі абавязкова павінна быць натуральнае асвятленне, а таксама праведзена шумаізаляцыя падлог.
У залежнасці ад таго, ці будзе змяняцца канструкцыя полу, ўзгадняць перапланіроўку неабходна будзе ў паведамляльным парадку (калі працы праводзяць толькі на ненясучыя перагародках і перакрыццях, інжынернае абсталяванне не закранаецца) або на падставе праекта перапланіроўкі (калі мяркуецца, напрыклад, змена ўзроўня падлогі).
Пры выкананні дадзеных умоў у кватэры можна арганізаваць дадатковы жылы пакой. Калі ж выканаць патрабаванне адносна натуральнага асвятлення немагчыма, пакой не можа атрымаць статус жылы, але яе можна аформіць як гардеробную або тэхнічную. У гэтым выпадку жилинспекция дасць згоду на вылучэнне пакоя, а пасля ўзгаднення перапланіроўкі ўласнік атрымае на рукі дакументы БТІ, у якіх адлюстравана новая планіроўка кватэры.
Якім чынам афармляецца перапланіроўка з падзелам сумежных пакояў?
У большасці выпадкаў міжпакаёвыя сцены з'яўляюцца ненясучыя, таму для атрымання дазволу на знос такой сцяны (або прылада ў ёй праёму) спатрэбіцца распрацоўка праекта. У некаторых выпадках жилинспекция можа запатрабаваць правядзення экспертызы для таго, каб пераканацца ў тым, ці сапраўды з'яўляецца сцяна ненясучыя.Калі праём мяркуецца зладзіць у апорнай сцяне, неабходна распрацаваць тэхнічнае зняволенне.
Звяртаем увагу на тое, што ўладальнікам кватэр у старых дамах з драўлянымі перакрыццямі ўзгадніць дэмантаж міжаконня будзе цяжэй. Такія сцены становяцца апорнымі ў працэсе ўсаджвання, якая непазбежная для будынкаў такой канструкцыі і такога ўзросту. Інжынернае абследаванне можа паказаць, што для ажыццяўлення перапланіроўкі патрабуецца замена перакрыццяў, пры гэтым прыйдзецца дамаўляцца з суседзямі пра замену перакрыццяў.
Акрамя таго, трэба памятаць пра патрабаванні да жылых пакояў - калі яны не будуць выкананыя, аформіць атрыманыя пакоі як жылыя на плане БТІ не атрымаецца.
Ці магчыма ператварыць аднапакаёвую кватэру ў студыю?
Адна з найбольш папулярных на сённяшні дзень перапланіровак - ператварэнне звычайнай тыпавой кватэры ў кватэру-студыю. Трэба сказаць, што ўзгадніць такую перапланіроўку ў панэльным або блокавым доме практычна немагчыма: па-першае, многія сцены ў дамах такога тыпу з'яўляюцца апорнымі; па-другое, калі дом газіфікаваны, то аб'ядноўваць жылое памяшканне і кухню нельга без прылады рассоўны сцены-перагародкі.
Звяртаем увагу на патрабаванні, якія прад'яўляюцца да кватэры-студыі:
- знос перагародак павінен быць бяспечны для канструкцыі будынка (асабліва гэта актуальна для дамоў, дзе сцены служаць дадатковай апорай для драўляных перакрыццяў);
- пасля перапланіроўкі павінна застацца ізаляваная жылы пакой плошчай не менш за 14 м2 з натуральным асвятленнем (гэта азначае, што такая перапланіроўка ў аднапакаёвай кватэры малаверагодная);
- пры адсутнасці калідора паміж санвузлом і астатнім прасторай кватэры па санітарным нормам і правілам неабходна падзяліць іх тамбурам альбо рассоўны перагародкай.
Ці з'яўляецца перапланіроўкай разбор ўбудаваных шаф?
Гэты выгляд перапланіроўкі хоць і не можа быць аднесены да тэхнічна складаным, можа выклікаць пэўныя цяжкасці пры ўзгадненні. Па агульнаму правілу, без афармлення праектнай і дазвольнай дакументацыі вырабляецца прылада (дэмантаж) убудаванай мэблі: шаф, антрэсоляў (не ўтвараюць самастойных памяшканняў, плошча якіх падлягае тэхнічнаму ўліку). Такім чынам, калі вы хочаце разабраць існуючы убудаваная шафа, неабходна пераканацца ў тым, што на папавярховы план памяшкання і эксплікацыі з бюро тэхнічнай інвентарызацыі ўбудаванаму шафе ня прысвоены асобны нумар і ня прастаўленая адпаведная гэтым нумары плошчу. У гэтым выпадку іх можна разбіраць без атрымання дазвольнай дакументацыі.Калі акрамя разборкі ўбудаваных шаф, пазначаных як асобныя памяшканні, у кватэры больш не вырабляецца ніякіх зменаў, то ўзгадняць такія працы неабходна па спрошчаны варыянт (у паведамляльным парадку або па эскізе).
Ці будзе з'яўляцца перапланіроўкай перанос полотенцесушителя?
Для пераносу полотенцесушителя дазвол жилинспекции не патрабуецца (ён не з'яўляецца інжынерным або сантэхнічным абсталяваннем), аднак працы трэба будзе ўзгадніць з кіруючай кампаніяй.
Аднак існуе адрозная ад агульнага парадку практыка. У некаторых раёнах Масквы, напрыклад, жыллёвая інспекцыя патрабуе прайсці працэдуру ўзгаднення пераносу полотенцесушителя па спрошчанай форме.
У такім выпадку пасля вытворчасці работ неабходна будзе звярнуцца ў жилинспекцию, якая дашле інспектара з праверкай. Супрацоўнік жилинспекции вырабіць Прыёмка выкананых работ і падпіша акт аб вырабленых перабудове, які і будзе заключным дакументам у працэсе ўзгаднення перапланіроўкі.
ShutterStock / Fotodom.ru
Ці можна ўладкаваць камін у гарадской кватэры?
Ўзгадненне прылады каміна, па цалкам зразумелых прычынах, адносіцца да аднаго з самых складаных і дарагіх тыпаў перапланіроўкі. Найбольш працаёмкая частка праекта заключаецца ва ўзгадненні коміна. Камін, які з'яўляецца прыборам з адкрытым крыніцай агню, патрабуе ўстаноўкі якаснай выцяжкі з памяшкання на дах.Спецыялісты-практыкі, якія займаюцца перапланіроўкай, кажуць, што часцей за ўсё дазвол на прыладу каміна атрымоўваецца атрымаць жыхарам кватэр, размешчаных на двух (максімум трох) апошніх паверхах будынка. Акрамя таго, існуюць новабудоўлі, у якіх выцяжка для каміна прадугледжана праектам будаўніцтва, а таксама дома старой пабудовы, дзе маецца магчымасць аднавіць наяўную, але не рабочую выцяжку.
Звярніце ўвагу: сумяшчаць выцяжку з агульнадамавыя сістэмай вентыляцыі ні ў якім разе нельга, паколькі дым ад каміна будзе пранікаць на іншыя паверхі.
Акрамя таго, пры ўсталёўцы каміна востра стаіць пытанне аб разліку нагрузак на міжпавярховыя перакрыцці.
Такім чынам, узгадніць ўстаноўку дроўнага або вугальнага каміна ў гарадской кватэры уяўляецца малаверагодным, калi толькi гэта інжынернае абсталяванне не было прадугледжана архітэктурным планам.
Ці можна перанесці ўваходныя дзверы ў кватэру?
Працэдура пераносу ўваходных дзвярэй заключаецца ў змене яе размяшчэння:
- у межах той жа сцены (пасля рэзкі новага праёму стары закладваецца);
- шляхам пераносу дзвярнога блока ў рамках праёму да межаў тамбура або лесвічнай клеткі.
Часцей за перанос дзвярнога праёму прадугледжвае неабходнасць правядзення агульнага сходу жыхароў дома, паколькі ў выніку такой перапланіроўкі ўласнік кватэры атрымае невялікую частку агульнадамавыя маёмасці ва ўласнасць. Акрамя таго, спатрэбіцца дазвол аўтара праекта дома, паколькі дэталі праекта залежаць ад серыі дома і тыпу сцен.
Як разлічыць, якое ўзмацненне спатрэбіцца пры прыладзе праёму ў сцяне?
У выпадку, калі праект перапланіроўкі мяркуе прыладу новага (або дадатковага) праёму, неабходна ўдакладніць, ці ёсць неабходнасць ва ўсталёўцы дадатковых металаканструкцый.
Для таго каб зразумець, ці ёсць неабходнасць звяртацца ў праектную арганізацыю і жилинспекцию, неабходна ўважліва вывучыць папавярховы план БТІ, дзе апорныя сцены абазначаюцца тоўстай рысай. А яшчэ лепей, калі вам ўдасца паглядзець на план забудоўшчыка.
Затым ужо варта звяртацца ў праектную арганізацыю або арганізацыю, якая будзе займацца узгадненнем перапланіроўкі. Спецыялісты змогуць пракансультаваць па канфігурацыі металаканструкцыі, даць інфармацыю, неабходную для разліку кошту праекта.
