Землехотельцы

Мара кожнага які паважае сябе чалавека - гэта ўласны дом. Але перш чым будаваць, неабходна абзавесціся зямельным участкам. Пра тое, як землехотельцу ператварыцца ў землеўладальніка, пойдзе гаворка ў нашым артыкуле

Таму, хто збіраецца купляць ўчастак, важна ведаць такія дзве яго характарыстыкі: катэгорыю зямлі (іх усяго сем) і від дазволенага выкарыстання зямель (хлусі). З катэгорый для пакупніка прыдатныя толькі "Зямлі паселішчаў" і, можа быць, "Зямлі сельскагаспадарчага прызначэння". Дзяленне зямель па хлусі вырабляецца ў кожным рэгіёне (тэрытарыяльнай зоне). Тым, хто жадае пабудаваць дом, трэба купляць зямлю для індывідуальнага жыллёвага будаўніцтва (ИЖС), для вядзення асабістай падсобнай (ЛПХ) або дачнага гаспадаркі, для дачнага будаўніцтва або для сельскагаспадарчага выкарыстання. Акрамя таго, могуць быць участкі пад фермерская або сялянска-фермерская гаспадарка, пад жыллёвае будаўніцтва і жылую забудову. Укаждого хлусі свае асаблівасці: напрыклад, на участках ИЖС будаваць дом неабходна, інакш ўладальніка могуць аштрафаваць за нямэтавае выкарыстанне зямлі; на сельскагаспадарчых і дачных надзелах варта вырошчваць сельгаскультуры для ўласнага спажывання, разводзіць сады, агароды, а на землях пад сялянска-фермерская гаспадарка ўласнік абавязаны весці сельскагаспадарчую дзейнасць (разводзіць птушку, жывёлу, вырошчваць гародніну на рэалізацыю), прычым ён абавязкова павінен быць індывідуальным прадпрымальнікам. Змяніць хлусі можна, але працэдуру праводзяць у адпаведнасці з горадабудаўнічым рэгламентам дадзенай тэрытарыяльнай зоны.

Што купляем?

Чаму для будучага землеўладальніка важна ведаць катэгорыю зямлі і выгляд дазволенага выкарыстання? Пералічым некалькі прычын:

У дамове куплі-продажу паказваюць рэквізіты адчужаемай ўчастка (кадастравы нумар, катэгорыю, дазволенае выкарыстанне, плошча, месцазнаходжанне), яго кошт і ўмовы, якія могуць быць істотнымі

падводныя камяні

Купіць ўчастак могуць грамадзяне РФ і расійскія юрыдычныя асобы, а таксама замежныя грамадзяне, юрыдычныя асобы і асобы без грамадзянства (з забаронай на набыццё зямлі на прыгранічных тэрыторыях, пералік якіх ўстанаўлівае прэзідэнт РФ).

Валодаць участкам можна як па праве ўласнасці, так і па праве пажыццёва спадчыннага валодання або па дагавору арэнды. Варта ведаць, што дзяржава можа адабраць зямлю, калі яе выкарыстоўваюць не па прызначэнню або з парушэннем заканадаўства. Акрамя таго, улады могуць выкупіць ці абмяняць ўчастак, калі ён неабходны для дзяржаўных або муніцыпальных патрэб (аднак гэта дапускаецца ў выключных выпадках, напрыклад пры будаўніцтве алімпійскіх аб'ектаў у Сочы). Выкупную цану, тэрміны, кампенсацыю страт і іншыя ўмовы вызначаюць па дамове з уласнікам.

Улічваючы, што валоданне участкам ажыццяўляецца не толькі на правах уласнасці, у патэнцыйнага набытчыка зямлі можа ўзнікнуць пытанне: ці варта згаджацца на куплю ў несобственника? З прававога пункту гледжання такая аперацыя немагчымая тэхнічна - да афармлення ўчастка ва ўласнасць ніякія здзелкі з ім здзяйсняцца не могуць.

З другога боку, прапанова можа апынуцца вельмі павабным, а тэрмін афармлення права ўласнасці ў спрошчаным парадку (так званая дачная амністыя) падоўжаны да 1 сакавіка 2015г. (Першапачаткова меркавалася завяршыць льготны перыяд да 1 студзеня 2010г.). У гэтым выпадку звычайна выкарыстоўваюць наступную схему: пераафармленнем зямлі з правы пажыццёвага спадчыннага валодання на права ўласнасці займаецца будучы гаспадар надзела, а ранейшы толькі атрымлівае грошы па завяршэнні ўсіх працэдур. Пакупнік дзейнічае па атрыманай ад прадаўца і засведчанай у натарыуса даверанасці. Бакі таксама могуць заключыць паміж сабой папярэдні дагавор. Абодва варыянты: толькі даверанасць або даверанасць плюс дамова - абсалютна законныя.

Даверанасць распаўсюджваецца на ўсе дзеянні, звязаныя з афармленнем права ўласнасці, і нярэдка ўдзельнікі здзелкі ўключаюць у яе тэкст права распараджэння зямлёй. Калі ж гэты пункт у дакуменце адсутнічае, прадавец пасля выдае другую даверанасць - на права прадаць ці падарыць ўчастак. Істотны мінус гэтай схемы складаецца ў тым, што, згодна з дзеючым у РФ заканадаўству, прадстаўнік ўласніка зямлі не можа сам сабе яе ні падарыць, ні прадаць (нельга дзейнічаць ад імя тых, хто давярае асобы ў адносінах да сябе асабіста). Таму пакупнік вымушаны шукаць падстаўную асобу - чалавека, які нібыта купіць, а потым перепродаст яму жаданы ўчастак. Часцей за ўсё на гэтую ролю запрашаюць блізкага сваяка. Аднак падобны спосаб доўгі і дарог - нават дзяржаўную пошліну трэба будзе плаціць двойчы, у выніку сума выдаткаў складзе ад 35 тыс. Руб. Значна хутчэй і больш эканамічным варыянт, калі ўладальнік, які атрымаў дакументы аб праве ўласнасці, сам прадае ўчастак пакупніку. Зрэшты, апошні ў гэтым выпадку ідзе на рызыку - раптам гаспадар ўчастка перадумае, а прымусіць яго прадаць маёмасць ніхто не мае права.

Акрамя таго, прадавец можа ў любы момант адклікаць даверанасць, і пакупнік застанецца ні з чым, калі толькі не паспее правесці здзелку з зямлёй да таго, як даведаецца аб спыненні сваіх паўнамоцтваў. Тады аперацыя з нерухомасцю застанецца ў сіле і прызнаць яе несапраўднай могуць толькі пры ўмове, што ранейшы ўладальнік дакажа: яго прадстаўнік ведаў аб адмене даверанасці ў момант здзяйснення здзелкі. Папярэдні дагавор прадугледжвае, што бакі заключаць дагавор куплі-продажу ўчастка пасля таго, як будучы ўладальнік па даверанасці аформіць дакументы на права ўласнасці. Але і ў гэтым выпадку пакупнік рызыкуе быць падманутым, калі прадавец адмовіцца падпісаць асноўны дагавор. Спрэчка прыйдзецца вырашаць у судовым парадку.

Иеще адно: час на заключэнне асноўнага дагавора абмежавана. Калі абумоўленыя тэрміны прайшлі і ні адна з бакоў не накіравала іншы прапанову аб яго зняволенні, пагадненне анулюецца.

У выпадку ўзнікнення «памежнай» спрэчкі з суседзямі выклікайце незалежнага спецыяліста, які па кадастравых пашпартах зможа ўсталяваць, ці адпавядаюць рэальныя ўчасткі апісаннях ў дакументах

парушальнікі мяжы

Кожны ўчастак мае пэўныя памеры і, адпаведна, межы. Аднак часта бывае так, што чалавек купляе надзел, межы якога не пазначаныя межавымі слупамі, а існуюць толькі ў выглядзе апісання ў дамове. Прыехаўшы на месца, новы ўладальнік можа ўбачыць перад вачыма зусім іншую карціну: напрыклад, форма ўчастка не адпавядае заяўленай альбо яго памеры паменшаны ў выніку дзеянняў суседзяў. Таму спецыялісты ў галіне землеўпарадкавання рэкамендуюць заўсёды праводзіць межавання.

Як пазначаюць межы? Межавыя знакі (тычкі) павінны быць устаноўлены на ўсіх паваротных кропках мяжы зямельнага ўчастка, за выключэннем натуральных межаў (абза лесу, край рова) і збудаванняў, супадальных з межамі надзела. Межавымі знакамі могуць быць драўляныя калы вышынёй 75-80см і дыяметрам 5-7см або жалезныя штыры (трубы), забітыя ў грунт на 40-60см. На кожнай тычкамі павінна быць таблічка з каардынатамі, арыентаваная так, каб бок з надпісам была звернутая да наступнага межавыя знакі пры руху ўздоўж мяжы па ходу гадзіннікавай стрэлкі.

Калі межавання па якой-небудзь прычыне не праводзілася, у кадастравым пашпарце, у графе асаблівых адзнак, робяць запіс: "Мяжа зямельнага ўчастка не ўстаноўлена ў адпаведнасці з патрабаваннямі зямельнага заканадаўства". Яна не сведчыць аб парушэнні закона, але можа стаць перашкодай пры афармленні здзелкі. Такая ж праблема паўстане ў пакупнікоў ўчастка, на кадастравым плане якога зроблена пазнака: "У зямельным кадастры адсутнічаюць звесткі, якія дазваляюць адназначна вызначыць зямельны ўчастак". Ўгэтай сітуацыі дагавор куплі-продажу наўрад ці будзе зарэгістраваны ў тэрытарыяльных органах ўстаноў юстыцыі па дзяржаўнай рэгістрацыі правоў на нерухомую маёмасць, паколькі парушана патрабаванне Грамадзянскага кодэкса РФ аб адназначным апісанні ў дамове прадаванага маёмасці.

Работы па межавання ажыццяўляюць спецыялізаваныя геадэзічныя (землеўпарадкавальныя) арганізацыі. Пры звароце да спецыялістаў спатрэбяцца: праваўстанаўліваючых дакументаў (пасведчанне аб праве ўласнасці на зямлю або пастанову аб прадастаўленні зямельнага ўчастка, пасведчанне аб праве на спадчыну, судовы акт, які ўстанаўлівае правы на зямельны ўчастак); копія пашпарта ўладальніка зямельнага ўчастка або даверанасць ўпаўнаважанага прадстаўніка, калі дакументы прадастаўляе давераная асоба; копія часткі генеральнага плана садовага таварыства (яе выдае і запэўнівае старшыня таварыства); пашпарт БТІ на будынак, калі яно ёсць; акт ўзгаднення межаў з сумежнымі карыстальнікамі (падпісваецца суседзямі і завяраецца старшынёй таварыства або ў мясцовай адміністрацыі).

Працы на ўчастку плошчай ад 6 да 10 сотак займаюць да 3 мес, іх кошт складае каля 15 тыс. Руб. (Для Маскоўскага рэгіёна). Па заканчэнні ўладальнік зямлі атрымлівае персанальны асобнік межавага справы (другі накіроўваецца ў архіў) .Документ трэба здаць у тэрытарыяльны аддзел Федэральнай службы дзяржаўнай рэгістрацыі, кадастра і картаграфіі (Росреестра). На яго падставе выдаюць кадастравы пашпарт, які сведчыць аб пастаноўцы на ўлік (занясенні ў Адзіны дзяржаўны зямельны кадастр звестак аб аб'екце нерухомасці і прысваенні участку ўласнай кадастравага нумары, які павінен супадаць з нумарам на Межава плане).

Калі вы хочаце набыць зямлю з мэтай будаўніцтва дома для пастаяннага пражывання, шукайце ўчастак пад ИЖС або ЛПХ, паколькі катэгорыя зямлі і выгляд дазволенага выкарыстання ўчастка павінны дазваляць ўзвядзенне жылых будынкаў і наступную рэгістрацыю па новым месцы жыхарства

Прыгатуйце дакументы!

Абагульненне практыкі (у тым ліку судовай) паказвае, што землехотельцы аказваюцца падманутымі па дзвюх прычынах: першая - ня вывучылі дасканала (зусім не вывучалі, дрэнна правяралі) дакументы на зямельны ўчастак, другая - дапусцілі няўважлівасць пры падпісанні дагавора (не чыталі тэкст, не правяралі дакументы прадаўца, які не сабралі ўсе спадарожныя дакументы).

Укаждого паважае сябе землеўладальніка павінна захоўвацца салідная тэчка з дакументамі на ўчастак. Што ж неабходна вывучыць пакупніку (прычым вельмі старанна!), Каб здзелка была заключана правільна і без парушэнняў заканадаўства?

Перш за ўсё, у прадаўца павінны быць пасведчанне аб праве ўласнасці на зямлю (аб дзяржаўнай рэгістрацыі права ўласнасці) і дакумент, на падставе якога яно было атрымана (дагавор куплі-продажу, дарэння, пасведчанне аб праве на спадчыну, пастанова кіраўніка раёна аб выдзяленні ўчастка) . Калі сведчанне згублена, яго можна аднавіць. Дадзеныя аб участках, набытых пасля 31 студзеня 1998г. (Пасля ўступлення ў сілу Федэральнага закона ад 21.07.97 N 122-ФЗ «Аб дзяржаўнай рэгістрацыі правоў на нерухомую маёмасць і здзелак з ім»), захоўваюцца ў кіраванні Федэральнай рэгістрацыйнай службы (УФРС) адпаведнага суб'екта Расійскай Федэрацыі. Калі ўчастак вылучалі згодна з пастановай кіраўніка раёна, можна звярнуцца па дакументы ў мясцовы архіў.

Втом выпадку, калі вы купляеце "стары" ўчастак (які знаходзіўся ва ўласнасці да 31.01.1998г.), Праваўстанаўліваючых дакументы на яго могуць быць: пасведчанне аб праве на зямельныя долі (альбо выпіска з рашэння органаў мясцовага самакіравання аб прыватызацыі сельскагаспадарчых угоддзяў); пасведчанне аб праве ўласнасці на зямлю (на блакітным або ружовым бланку; пасля 29.10.1993г. сведчанне павінна быць зарэгістравана ў раённым (гарадскім) камітэце па зямельных рэсурсах і землеўпарадкаванню). Усе гэтыя дакументы сапраўдныя, і мяняць іх для заключэння здзелкі куплі-продажу неабавязкова (паперы новага ўзору выдаюцца пасля дзяржаўнай рэгістрацыі права ўласнасці). На падставе прадстаўленых дакументаў вам павінны выдаць на рукі кадастравы план зямельнага ўчастка (выпіску з дзяржаўнага зямельнага кадастру) у трох асобніках.

Другое, што павінна быць у прадаўца, - кадастравы пашпарт. Гэта асноўны дакумент на ўчастак, які складаецца з некалькіх раздзелаў. Ён уключае: агульныя звесткі аб зямельным участку, інфармацыю аб яго плошчы, катэгорыі зямлі, хлусі, кадастравага кошту, праваўладальніка, а таксама план, звесткі аб частках ўчастка, абцяжараннях і абмежаваннях (пры іх наяўнасці), чарцёж (схему) межаў.

Впаспорте паказаны кадастравы нумар ўчастка. Па сутнасці, гэта "адрас" аб'екта, які фарміруецца па сыходнай наступным чынам: суб'ект - акруга - населены пункт - раён - участак, напрыклад 71: 10: 04: 134.

Улічыце, калі ў прадаўца ёсць праваўстанаўліваючых дакументаў, але няма кадастравага плана, участак будзе складана ідэнтыфікаваць. Асабліва гэта актуальна для пасёлкаў, якія знаходзяцца на пачатковым этапе фарміравання. Дадаткова можна папрасіць прадаўца падаць выпіску з кадастру адносна ўсіх магчымых абцяжаранняў ўчастка (напрыклад, апынецца, што на яго тэрыторыі расце трохсотгадовы дуб, які нельга спілоўваць ні пад якой падставай, ці ж уздоўж мяжы пракладзены газаправод). Памятаеце: пры пераходзе права ўласнасці ўсе наяўныя абцяжарання і абмежаванні на будаўніцтва захоўваюцца. Можа здарыцца і такое: па факце абмежавання або абцяжарання ёсць, але ў дакументах яны не адлюстраваны. Пазбегнуць у далейшым магчымых праблем дапаможа дэталёвы агляд мясцовасці і апытанне суседзяў.

Пераканайцеся таксама ў адсутнасці запазычанасці па розных абавязковых плацяжах - камунальным (за электрычнасць, газ, ваду іт.д.), узносах у СНТ і пр.

Нарэшце, неабходна атрымаць ад прадаўца даведку аб адсутнасці даўгоў па выплаце зямельнага падатку.

Калі ўсе дакументы ў парадку, здзелка займетмесяц-паўтара (з рэгістрацыяй у ФРС) і будзе каштаваць не даражэй чым 2 тыс. Руб. Впротивном выпадку вам прыйдзецца чакаць многиемесяцы і выдаткаваць куды вялікія сумы грошай.

купляем долю

Часам прадавец вялікага зямельнага надзела прапануе набыць долю ў праве ўласнасці, а не ўвесь ўчастак цалкам. Калі вас задавальняе такі варыянт, не забудзьцеся высветліць, улічана Ці пераважнае права саўласніка пры куплі долі. Па законе кожны з іх мае права набыць дадатковую долю, перш чым яна будзе прапанавана трэцім асобам. Запыт накіроўваюць у пісьмовай форме, у ім абавязкова паказваюць цану долі. Падпісаны саўладальнікам ўчастка адмову ад куплі фіксуе цану дакументальна. Калі прадавец па нейкай прычыне вырашыць яе знізіць, прыйдзецца ізноў звяртацца да ўсіх саўласніка з запытам. Дагавор куплі-продажу долі можа быць заключаны пасля атрымання адмоўнага адказу ад усіх саўладальнікаў ўчастка. Аднак, калi права саўласніка было парушана, на працягу 3 мес з моманту продажу долі яны маюць права патрабаваць у судовым парадку пераводу правоў і абавязкаў пакупніка на сябе. З права пераважнай продажу долі саўласніка ёсць выключэнне: калі ўчастак прадаецца з публічных таргоў, усе хто будзе ўдзельнічаць у аўкцыёне маюць роўныя правы.

дамаўляемся

Пасля таго як вы пераканаліся ў наяўнасці ўсіх неабходных дакументаў на зямельны ўчастак, можна прыступаць да ўзгаднення дагавора куплі-продажу, які мае стандартную форму. Асноўнае яго ўтрыманне заключаецца ў тым, што пакупнік абавязваецца ўнесці грошы, а прадавец - перадаць маёмасць, якое ўяўляе сабой прадмет здзелкі, у абумоўленыя тэрміны і на пэўных умовах. На некаторыя дэталі варта звярнуць асаблівую ўвагу:

Пры межавання землі ў гаспадароў ўчастка ёсць магчымасць ўзаконіць самавольна прырэзаць кавалак - для гэтага са згоды суседзяў у Межава справе павінны быць указаны не зыходныя, а рэальныя памеры надзела

Дамове не могуць быць уключаны ўмовы, якія даюць прадаўцу права выкупіць ўчастак па ўласным жаданні; абмяжоўваюць далейшае распараджэнне ёй (якія забараняюць іпатэку, перадачу ў арэнду, ўчыненне іншых дзеянняў); якія здымаюць з прадаўца адказнасць у выпадку прад'яўлення правоў на аб'ект трэцімі асобамі (напрыклад, «няўлічаныя» або «невядомыя» спадчыннікі могуць заявіць пра свае правы на частку надзела).

Пасля заключэння дагавора бакі падпісваюць перадатачны акт, які сведчыць пра тое, што зямельны ўчастак фактычна перайшоў ад ранейшага ўладальніка да новага.

Дакумент можа быць засведчаны натарыусам - гэта робіцца выключна па жаданні бакоў. СГА жа час пераход права ўласнасці на зямельны ўчастак ад прадаўца да пакупніка падлягае абавязковай дзяржаўнай рэгістрацыі. Дата выдачы пасведчання адначасова становіцца і датай ўступлення новага ўладальніка ў правы. Втерриториальное аддзяленне Росреестра боку здзелкі павінны прадставіць арыгіналы і копіі наступных дакументаў:

Што рабіць, калі пасля падпісання дамовы высвятлілася: