Купля жылля ў гатовай новабудоўлі: выбар кватэры і забудоўшчыка, асаблівасці афармленне здзелкі, асноўныя спосабы аплаты
Калі вы хочаце стаць уласнікам прасторнай кватэры ў прыгожым доме з сучасным інжынерным абсталяваннем і развітой інфраструктурай, прычым якая валодае бездакорна чыстай "біяграфіяй" (ніхто ў ёй у дадзены момант не зарэгістраваны і ні адзін чалавек не быў раней выпісаны ў нікуды), выхад адзін- набыць жыллё ў новабудоўлі.
Выбіраючы кватэру, абавязкова звярніце ўвагу на знешнюю і ўнутраную інфраструктуру будынка. Высветліце, ці ёсць гараж або месца для паркоўкі, ці далёка знаходзяцца крамы і прыпынкі грамадскага транспарту, якія ліфты ўстаноўлены ў доме, ці прадугледжаны паслугі Консьерж і што будзе размешчана на першым нежылым паверсе.
Выбірай, але асцярожна
Калі вы ўжо ведаеце, якімі характарыстыкамі павінна валодаць ваша кватэра (колькасць пакояў, прыкладная плошча, паверх, наяўнасць або адсутнасць гаўбца, сумежныя альбо ізаляваныя жылыя памяшканні, свабодная або фіксаваная планіроўка іт.д.), можна пачаць даследаванне рынку і вызначыцца з прымальнай для вас коштам. Встоимость 1м2 жылля ўваходзяць:выдаткі на распрацоўку, ўзгадненне і зацвярджэнне праекта жылога будынка (нават калі яно тыпавое, яго трэба "прывязаць да мясцовасці", праверыць, ці можна пабудаваць дом такога тыпу на абранай тэрыторыі);
аплата зямельнага ўчастка ў выпадку яго пакупкі ці плата за арэнду гэтага ўчастка;
плата за права на будаўніцтва дома (неабходна атрымаць дазвол на яго ўзвядзенне; удзел у дзяржаўных конкурсах на забудову таксама патрабуе некаторых фінансавых укладанняў);
выдаткі на далучэнне да цэнтралізаваных інжынерных сетак;
кошт будматэрыялаў і арэнды будаўнічай тэхнікі (большасць забудоўшчыкаў самі не купляюць абсталяванне з-за яго дарагоўлі, а выкарыстоўваюць арандаванае) або плата за амартызацыю ўласнай тэхнікі;
выдаткі на інжынернае абсталяванне і яго камплектуючыя;
заработная плата нанятых рабочых і кіраўнікоў будоўляй;
аплата рэкламных паслуг;
кошт паслуг рыэлтара, калі забудоўшчык звяртаецца ў агенцтва нерухомасці, каб яго супрацоўнікі прадстаўлялі кватэры патэнцыйным пакупнікам.
У выніку да сабекошту кватэры (гэта значыць цане будматэрыялаў, тэхнікі, працы рабочых) дадаюцца яшчэ 50-70%. Такім чынам, утвараецца цана, па якой прапануюць 1м2 жылля на рынку нерухомасці.
Памятаеце, што жыллё ў адным доме могуць прадаваць адна або некалькі кампаній. Таму мэтазгодней вывучыць розныя прапановы. Врекламных аб'явах часцей за ўсё указана не сярэдні, а самая нізкая кошт. Ёсць верагоднасць, што кватэра па гэтай цане не задаволіць вас па спажывецкіх уласцівасцях (напрыклад, не спадабаецца выгляд з акна альбо не падыдзе паверх). Звярніце ўвагу, у якіх адзінках выказана цана: безумоўных (рублях) або умоўных. Неабходна ўдакладніць, які памер гэтай умоўнай адзінкі, бо пры пераліку можа апынуцца, што кошт 1м2 істотна вышэй, чым вы меркавалі.
Такім чынам, вы вырашылі, якую суму гатовыя выдаткаваць на куплю, і вызначыліся з характарыстыкамі будучага жылля. Цяпер трэба падабраць некалькі варыянтаў кватэр, назапасіцца добрым настроем, цярпеннем, магчымасьці фотаапаратам (калі вы адпраўляецеся глядзець нерухомасць без сваіх дамачадцаў) і пачынаць прагляд «ужывую».
Кампанія, якая прадстаўляе інтарэсы забудоўшчыка, абавязаная бясплатна даваць любому які звярнуўся асобе ўсю інфармацыю аб аб'екце і паказваць патэнцыйнаму пакупніку не толькі ўзор дамовы, але і неабходныя праваўстанаўліваючых дакументы, а таксама паведамляць аб парадку афармлення кватэр ва ўласнасць.
Як знайсці забудоўшчыка?
Як паказвае практыка, найбольш просты і эфектыўны путь- самастойна аб'ехаць новабудоўлі ў абраным раёне. Калі аздобныя працы ў доме яшчэ не скончаны, паспрабуйце паўтарыць візіт прыкладна праз тыдзень-можна будзе пераканацца, наколькі выкананыя патрабаванні БНіП.
Многія забудоўшчыкі супрацоўнічаюць з існуючымі агенцтвамі нерухомасці або ствараюць ўласныя. Каб у поўнай меры ацаніць верагодную куплю, можна звярнуцца да такіх спецыялістам. Врамках "экскурсіі" па выбраным дому рыэлтар праінфармуе аб тым, што ўключана ў яго інжынерна-тэхнічнае абсталяванне, якія аддзелачныя работы выкананы (або плануюцца), наколькі хутка збіраюцца скончыць усе працэсы. Ён таксама пакажа жыллё з якія цікавяць вас колькасцю пакояў, раскажа пра розныя відах планіроўкі (ці, магчыма, прадэманструе варыянты кватэр з так званай свабоднай планіроўкай, прадугледжанай праектам будаўніцтва). Калі планіроўка і аздабленне ўжо выбраныя, можаце звярнуць асаблівую ўвагу на выгляд з акна. Хаця вы аглядаеце кватэры, гэта зусім не азначае, што вы адразу ж, на месцы, абавязаны прыняць канчатковае рашэнне ці нават заключыць дамову. Загадзя подготовьтесь- сфармулюйце усе назапашаныя ў вас пытанні з нагоды дома, яго інфраструктуры, кватэры, верагодных суседзяў. Калі засталіся нейкія сумневы, звярніцеся да спецыялістаў іншых агенцтваў або папытаеце таго ж рыэлтара паказаць вам жыллё ў бліжэйшай новабудоўлі.
Пасля таго як вы абралі прыдатную кватэру, самае галоўнае высветліць, хто менавіта узводзіў дом, то ёсць навесці даведкі аб рэпутацыі забудоўшчыка. Добра было б удакладніць, колькі ў фірмы скончаных праектаў, ці няма ў яе незавершаных будоўляў, гучных судоў з дольшчыкамі або праблем з мясцовымі ўладамі. Каб даведацца пра гэта, нядрэнна зайсці ў Інтэрнэт, распытаць суседзяў, сяброў і знаёмых, якія нядаўна куплялі або прадавалі жыллё. Паспрабуйце таксама звярнуцца па кансультацыю ў рыэлтарскія агентства- ў іх павінна быць свая інфармацыя аб забудоўшчыка. Калі ў будаўнічай кампаніі маюцца даўгі, для іх пагашэння могуць быць выкарыстаны любыя яе актывы, і тады ёсць рызыка, што ваша купля апынецца пад пагрозай.
Калі сабраныя вамі звесткі аб абраным забудоўшчыку не пакідаюць ніякіх сумневаў у ягонай шчырасці, можна смела запытваць у гэтай арганізацыі дакументы на новабудоўлю. Згодна з п.2 арт.21 Федэральнага закона «Аб удзеле ў долевым будаўніцтве шматкватэрных дамоў ...», забудоўшчык абавязаны даць любой які звярнуўся асобе для азнаямлення наступныя дакументы:
дазвол на будаўніцтва;
тэхніка-эканамічнае абгрунтаванне праекта будаўніцтва шматкватэрнага дома і (або) iншага аб'екта нерухомасці;
заключэнне дзяржаўнай экспертызы праектнай дакументацыі, калі яе правядзенне ўстаноўлена федэральным законам;
праектную дакументацыю, якая ўключае ўсе унесеныя ў яе змены;
дакументы, якія пацвярджаюць права забудоўшчыка на зямельны ўчастак.
Акрамя таго, забудоўшчык абавязаны публікаваць у СМІ, у тым ліку Інтэрнэт, праектную дэкларацыю. Гэта дакумент, які змяшчае звесткі аб забудоўшчыку і аб'екце долевага будаўніцтва; ён з'яўляецца агульнадаступным і адкрытым. Выбіраючы кватэру ў новабудоўлі, абавязкова пацікаўцеся, дзе абнародаваны гэты дакумент, і азнаёмцеся з яго тэкстам самастойна або з дапамогай юрыста. Калі вам не ўдалося высветліць, дзе апублікавана праектная дэкларацыя, пашукайце іншага забудоўшчыка.
Аб карысці дзяржпрыёмкі
афармленне здзелкі
Нарэшце, кватэра абраная. Зараз справа за малым: завяршыць здзелку, склаўшы дамову, які пацвярджае пераход права ўласнасці на жыллё да пакупніка, і перадаць прадаўцу грошы. Затым трэба папрасіць у забудоўшчыка акт прыёму-перадачы кватэры, адправіцца з гэтым дакументам у дзяржаўны рэгістрацыйны орган і пачаць рэгістрацыю вашага права ўласнасці на нерухомасць.
Што тычыцца спосабу аплаты, існуе некалькі варыянтаў.
Поўная аплата кошту кватэры: пакупнік заключае з забудоўшчыкам дагавор долевага ўдзелу (ці інвестыцыйны дагавор), уносіць грошы наяўнымі ў касу або перакладае іх на рахунак будаўнічай кампаніі. Часам забудоўшчыкі прапануюць аплаціць жыллё на працягу 1мес, фіксуючы на гэты час кошт 1м2.
Растэрміноўка плацяжу: пакупнік атрымлівае права, зрабіўшы першапачатковы ўзнос (традыцыйна ён складае не менш за палову кошту кватэры, аднак некаторыя забудоўшчыкі гатовыя супрацоўнічаць і пры выплаце значна меншай сумы), выплаціць астатнюю частку на працягу перыяду растэрміноўкі. Гэты спосаб адрозніваецца ад крэдыту перш за ўсё тым, што няма платы за выкарыстанне пазыковага капитала- пакупнік проста ўносіць грошы некалькімі часткамі. Праўда, у іх улічаны працэнт інфляцыі, паколькі аплату вырабляюць не цалкам. Калі перыяд растэрміноўкі працягнецца і пасля здачы дома ў эксплуатацыю, рэгістрацыю права ўласнасці правядуць з клопату. Апошняе будзе знята, як толькі пакупнік выплаціць забудоўшчыку ўсю суму.
іпатэчная схема мяркуе, што чалавек бярэ банкаўскі крэдыт на набыццё кватэры пад яе заклад. У адрозненне ад першых двух варыянтаў аплаты, дзе ёсць два ўдзельнікі (пакупнік і прадавец), пры іпатэцы заўсёды прысутнічае трэцяя сторона- банк. Ён дае пакупніку пазыковых капітал, паколькі забудоўшчык не можа выдаваць крэдыт самастойна. Некаторыя забудоўшчыкі, улічваючы сітуацыю на рынку нерухомасці, супрацоўнічаюць з банкамі. Втаком выпадку пакупнік, які абраў забудоўшчыка, адразу выбірае і банк, які выдасць яму іпатэчны крэдыт. Гэта выгадна і банку (няма неабходнасці правяраць забудоўшчыка), і приобретателю- яму не давядзецца пакутліва доўга чакаць рашэння банка, і забудоўшчыку (ён будзе працаваць з правераным банкам-партнёрам). Калі кватэру купляюць па падобнай схеме, асноўным дакументам становіцца крэдытны дагавор набытчыка з банкам, а рэгістрацыю права ўласнасці на жыллё, як і пры папярэднім спосабе аплаты, афармляюць з клопату.
Існуе практыка браніравання кватэры, якая спадабалася пакупніку. Аднак рыелтары, як правіла, папярэджваюць загадзя, што гэтая паслуга можа быць платнай, бронь дзейнічае на адну кватэру (реже- на некалькі), а перыяд рэзервавання жылля для пэўнага кліента строга абмежаваны і складае звычайна не больш за 3-5 дзён.
Існуе яшчэ адзін варыянт набыцця жылля (яго надзейнасць выклікае сумневы ў спецыялістаў) - так званая вэксальная схема , Вельмі папулярная некалькі гадоў таму. Сёння яе яшчэ ўжываюць, але не так часта. Вексель- гэта імянная каштоўная папера, пісьмовае даўгавое абавязацельства строга ўсталяванай законам формы, якое выдаецца пазычальнікам (векселедателя) крэдытору (векселедержателем). Яно дае апошняму права патрабаваць ад пазычальніка выплаты да пэўнага тэрміну названай у дакуменце сумы грошай.
Тэарэтычна на рынку нерухомасці вэксаль служыць пацвярджэннем таго, што пакупнік перадаў прадаўцу нейкую суму грошай (звычайна ў памеры кошту кватэры або большай яе часткі), а прадавец абавязваецца ва ўстаноўлены і замацаваны ў тэксце дакумента тэрмін гэты вексель пагасіць, то ёсць прадаставіць жыллё з тымі характарыстыкамі (кошт, месцазнаходжанне, агульная і карысная плошча, колькасць пакояў, паверх), якія паказаны ў дамове куплі-продажу. Але тэорыя і практыка ў дадзеным выпадку, на жаль, даволі часта разыходзяцца.
Вэксальная схема не забароненая заканадаўствам. Аднак нярэдка менавіта такі варыянт набыцця жылплошчы выклікае мноства нараканняў, паколькі на практыцы забудоўшчык не нясе ніякіх абавязацельстваў па вэксалю. Гэта азначае, што падобны спосаб вельмі ненадзейны для пакупніка. Дамове пазначаны толькі кошт вэксалі, тэрмін пагашэння, каму і кім ён выдадзены. Такім чынам, па вэксалі не ўзнікае адназначнай сувязі паміж перадачай грошай пакупніком і абавязкам прадаўца падаць яму кватэру. Вмомент пагашэння вэксалі нячысты на руку прадавец можа проста вярнуць пакупніку грошы, і нават суд не здолее абавязаць яго перадаць менавіта кватэру. Фактычна вэксальная схема- гэта набыццё нерухомасці пад сумленнае слова прадаўца. Заключаць дагавор куплі-продажу кватэры з дапамогай вэксальнай схемы варта толькі ў тым выпадку, калі ў пакупніка няма ніякіх сумненняў у прыстойнасці прадаўца.
Такім чынам, набываючы кватэру ў новабудоўлі, варта не толькі ўважліва паставіцца да выбару нерухомасці, але і скрупулёзна і старанна праверыць забудоўшчыка. Тады вы атрымаеце запаветную жылплошчу ў кароткія тэрміны і пазбегнеце праблем з афармленнем.