Які лёс чакае пяціпавярхоўкі, пабудаваныя з 1959 па 1985 г.г .; што падлягае зносу, а што - рэканструкцыі і мадэрнізацыі. Мадэлі рэканструкцыі і прыклады рэалізацыі гэтых праектаў.
Старыя і старыя пабудовы ёсць у любой краіне і ў любым горадзе. Але стары будынак старога будынка розніца. Адно справа- помнік архітэктуры або дом, у якім жыла ўсім вядомая асоба. Исовсем іншае справа- пяціпавярховыя "хрушчобы". Для буйных (іне очень) гарадоў нашай краіны яны сталі сапраўдным галаўным болем. Фізічны знос гэтых будынкаў ужо наблізіўся да моманту, калі яны робяцца неремонтопригодными. Аднак у іх жыве яшчэ вельмі шмат людзей, якіх трэба кудысьці адсяляць
Ні для каго не сакрэт, што гэтыя дамы, якія зрабілі вельмі многіх шчаслівымі ўладальнікамі асобных кватэр, за мінулыя 35-40лет маральна састарэлі, а фізічны іх знос у большасці выпадкаў дасягнуў крытычных значэнняў. Зрэшты, праблема пяціпавярховак стаіць вельмі востра. Бо калі зносіць па ўсёй краіне толькі панэльныя дамы, гэта выкліча неабходнасць перасялення 15-16 млн гарадскіх жыхароў. Што, у сваю чаргу, запатрабуе велізарных матэрыяльных рэсурсаў, якіх у краіны цяпер няма. Таму да лёсу пяціпавярховак падышлі дыферэнцыявана, у залежнасці ад іх канструкцыі, ўзросту і ступені зносу. Каб зразумець, чаму адны серыі дамоў падлягаюць зносу, а другие- мадэрнізацыі і рэканструкцыі, давайце вернемся да пачатку масавага домабудавання.
Экскурс у гісторыю
Самае дзіўнае, што будаўніцтва пяціпавярховых будынкаў масавых серый, пачаўшыся ў 1959году, скончылася толькі в1985. За гэты час па ўсёй Расіі з'явілася каля 290млнм2 агульнай плошчы пяціпавярховак, што складае прыблізна 10% ад жылога фонду краіны. ВМоскве першыя такія дамы ўзвялі ў дзевятым эксперыментальным квартале Новых Черемушек, іх агульная плошча складала 36млнм2. Будынка будаваліся з розных матэрыялаў і адрозніваюцца па канструкцыі: цагляныя, крупноблочные, буйнапанэльныя. Усяго ў Маскве іх 13 серый: Да-7, II-32, II-35,1МГ-300,1-447,1-467,1-467А, 1-467Д, 1-510,1-511,1-515 / 5, 1605 і 1605А. Найбольш масавымі на тэрыторыі Расеі былі жылыя дамы серый 1-464,1-464А, 1-464Д; вцентральных і ўсходніх абласцях краіны максімальную распаўсюджванне атрымалі серыі 1-468,1-468А, 1-468Б, 1-468Д; у Сібіры і на Далёкім Усходзе будаваліся дома серый 1-335,1-335Д.На першым этапе (1959-1963годы) былі узведзены жылыя будынкі серый Да-7, II-32, II-35,1МГ-300, 1-464, 1-468,1-335. Натуральна, што будавалі іх па БНіП, якія дзейнічалі ў той час. Самым вялікім вартасцю дамоў першага этапу, асабліва серыі Да-7, была нізкая сабекошт. Уних тонкія вонкавыя сцены з палегчаных рабрыстых керамзітабетонных панэляў з недастатковымі цеплаахоўнымі ўласцівасцямі, вокны і балконныя дзверы з вузкімі створкамі і спаранымі вокладкамі, маленькія (5-6м2) кухні, сумешчаныя санвузлы, вузкія калідоры без убудаваных шаф, прахадныя і полупроходные пакоя. Але самае печальное- гэта нізкі ўзровень вырабу канструкцый і іх мантажу на будпляцоўцы, тлумачыцца поўнай адсутнасцю вопыту будаўніцтва полносборных будынкаў.
За паводзінамі гэтых першынцаў дастаткова ўважліва назіралі с1961 по1980год. Ўвыніку было выяўлена мноства дэфектаў і пашкоджанняў канструкцый. Найбольш распаўсюджаныя і істотныя: парушэнне гідраізаляцыі даху, ссяданне (з-за адсутнасці фіксацыі) ўцяпляльніка ў трохслаёвых сценавых панэлях і, як вынік, прамярзанне іх у верхняй частцы. Не вытрымалі выпрабавання часам і матэрыялы, выкарыстаныя для заладкі стыкаў паміж сценавымі панэлямі. Запоўненыя прасмоленых ліной і заладжаныя цэментава-пяшчаным растворам швы працякалі і прамярзае. Вокны і балконныя дзверы мелі павышаную паветрапранікальнасць. Вдома серый Да-7, II-32, II-35 былі выяўленыя расколіны ў сценах і перакрыццях, прагіны панэляў перакрыццяў. Зараз, праз 35-40лет эксплуатацыі, фізічны знос жылых дамоў першага этапу будаўніцтва ўжо вельмі вялікі. Вподавляющем большасці выпадкаў яны падлягаюць зносу, так як выкарыстаныя тэхналогіі будаўніцтва не дазваляюць іх рэканструяваць.
На сённяшні дзень у Падмаскоўі маецца 2284 пяціпавярховых дамы агульнай плошчай 7292554м2. З іх 1320 цагляных (4223167м2) і 964 панэльных (3069387м2). Рэалізацыя ў Маскоўскай вобласці Праграмы рэканструкцыі жылых дамоў першых масавых серый дазволіць ажыццявіць маштабнае пераўтварэнне усяго фонду тыпавых будынкаў першага пакалення, павялічыць памеры жылога фонду на 2500-3000 тыс.м2 агульнай плошчы і палепшыць умовы пражывання людзей у вобласці. Пры гэтым чакаецца, што ўдзельныя выдаткі цеплавой энергіі на ацяпленне і гарачае водазабеспячэнне скароцяцца не менш чым на 35%, а мадэрнізацыя сістэм інжынернага абсталявання дазволіць знізіць на 40-50% спажыванне пітной вады і адпаведна паменшыць нагрузкі на каналізацыйныя сеткі.
На другім этапе (с1963года) пачалося ўзвядзенне жылых будынкаў больш дасканалых серый: 1-464А і Д; 1-468А, Б, Д; 1-510; 1605А; 1-515 / 9; 1-467А і Д; 1-447; 1-511; 1-510; 1-335Д і інш. Іх ужо будавалі на аснове БНіП, зацверджаных у 1962году. Цеплаахоўныя ўласцівасці сцен гэтых дамоў вышэй, яны трывалей, маюць больш удалыя планіроўкі кватэр. Фізічны знос пабудоў 1963-1970годов значна менш, чым дамоў першага этапу. Як правіла, ён ледзь-ледзь перавышае 20%. Таму вырашана было пяціпавярхоўкі, пабудаваныя пасля 1963года, у асаблівасці цагляныя, ня зносіць, а падвергнуць рэканструкцыі. Аднак тут ёсць выключэнні. Дома «несносимых» серый могуць быць зламаныя, калі яны трапляюць у зону масавага зносу. Аказалася, што эканамічна больш выгадна на месцы нават яшчэ досыць трывалага пяціпавярховага дома пабудаваць сучаснае шматпавярховы жылы будынак.
Як мы ўжо казалі, праграмы рэканструкцыі пяціпавярховых жылых дамоў ёсць у многіх рэгіёнах краіны. Але, мабыць, толькі ў Маскве праблема пяціпавярховак рэальна вырашаецца, прычым вельмі актыўна. Сур'ёзна аб зносе і рэканструкцыі маскоўскіх "хрушчовак" пачалі казаць яшчэ ў часы СССР, у 1989году. Але за 6 последующихлет ў сталіцы было зламанае толькі 16пятиэтажек. Перамены адбыліся ў 1995году, калі ўрад Масквы прыняло рашэнне аб комплекснай "шматпавярховай" праграме. Цяпер усе пытанні, звязаныя з рэканструкцыяй такіх будынкаў, рэгламентуе пастанова ўрада Масквы N608 "збянтэжыліся комплекснай рэканструкцыі раёнаў шматпавярховай забудовы першага перыяду індустрыяльнага домабудавання до2010года", прынятае 6июля 1999года. Па гэтай пастанове на перыяд з 2000 да 2010 года запланаваны знос пяціпавярховых панэльных дамоў серый Да-7, II-32, II-35,1605-АМ, 1МГ-300 (6млнм2 або каля 2тыс. Будынкаў) і іншых серый (до0,3 млнм2 ). Але ёсць яшчэ ў Маскве трывалыя блокавыя і цагляныя "хрушчоўкі", якія зносіць не плануецца, бо яны цалкам могуць простоятьлет 60-80. Гэта дома серый 1-510,1-511,1-515 і інш. (Усяго больш 2,75млнм2). Іх мяркуецца рэканструяваць.
Першы блін камяком
Аднак жыхароў таксама зразумець можна. Ужо вядомыя выпадкі, калі пачалася ў доме рэканструкцыя замест 6-8месяцев доўжылася нескольколет. Вось толькі адзін прыкладны рэканструкцыя без адсялення дома N5 па вуліцы Будаўнікоў у Маскве. Пятьлет назад яго жыхароў папрасілі пацярпець годзік, паабяцаўшы замену ўсяго інжынернага абсталявання, ўстаноўку ліфтаў і надбудову ў выглядзе мансарды. Але замест палегчанай мансарды пачалі ўзводзіць яшчэ адзін паверх, а потым працы і зусім замерлі. Нязручнасці і абурэнне насельнікаў дома апісанню не паддаюцца. Так што да пачатку масавай мадэрнізацыі пяціпавярховак без адсялення жыхароў было б нядрэнна вырашыць пытанне аб адказнасці будаўнікоў, якія парушаюць тэрміны правядзення работ або выконваюць іх з нізкай якасцю. Иеще падумаць аб кантралюючых гэтыя работы органах.
У Санкт-Пецярбургу аб'ектам Рэгіянальнай праграмы рэканструкцыі жылых дамоў першых масавых серый сталі 8900тыс.м2 агульнай плошчы кватэр. На долю буйнапанэльных серый ГІ, ОД, 1-335,1лг-507 даводзіцца 6300тыс.м2 і цаглянай серыі 1-528- 2600тыс.м2. Тэрыторыя забудовы 60-хгодов- 100кварталов плошчай 2500га. Вынікам выканання праграмы павінны стаць рэканструкцыя будынкаў з агульнай плошчай кватэр 3200тыс.м2 і ўзвядзенне 2800тыс.м2 новага жылля. Акрамя таго, павінна адбыцца павышэнне эксплуатацыйных якасцяў кватэр і істотнае зніжэнне выдаткаў на падтрыманне, рамонт і эксплуатацыю жыллёвага фонду.
Лыткаринский эксперымент
У працэсе будаўніцтва быў разабраны нежылы гарышча і ўстаноўлена двухсхільны дах. Апорная канструкцыя мансардного паверху збіралася па частках прама на верхняй пляцоўцы будынка. Матэрыялы ўздымалі грузапасажырскіх пад'ёмнікам. Для цеплаізаляцыі ў мансардным паверсе выкарыстоўвалі мінеральную вату ROCKWOOL. Міжкватэрныя сцены ў мансардзе ўзводзіліся з цэглы, а ўнутрыкватэрных перагародкі выконваліся з сталёвага каркаса з двухслаёвай ашалёўкай гіпсакартоннай плітой (12,5мм) з абодвух бакоў. Скаты даху і ўнутрыкватэрных перагародкі запаўняліся уцяпляльнікам, абклейваць шпалерамі і фарбаваліся. Таксама будаўнікі ўсталявалі мансардные вокны VELUX. Ўвыніку на мансардным паверсе атрымалася 9одноуровневых і двухузроўневых кватэр. Ў доме 3подъезда, то бок, на кожнай лесвічнай клетцы мансардного паверху размешчана па 3новых кватэры. Існуючыя вентыляцыйныя каналы былі захаваны і наращены вышэй новай даху. Для забеспячэння доступу да мансардным кватэрах былі падоўжаныя лесвіцы.
У падвальным памяшканні будынка фірма DANFOSS ўстанавіла камплект аўтаматычнай сістэмы кіравання з тэмпературнымі датчыкамі і якія рэгулююць прыладамі. Сістэма ацяплення была выканана як двухтрубная з зваротным противотоком, трубаправоды схаваныя і заізаляваць ў канале сярэдняй лесвіцы. Уцяпленне дома ажыццёўлена шляхам мантажу вентыляваных фасадаў з металічнага сайдынгу з цеплаізалюючая пластом полиалапана. Вокны і дзверы рамантаваліся і фарбаваліся. Паколькі адлегласць ад зямлі да ўзроўню падлогі новага мансардного паверху менш 16м, то па дзеючых БНіП ўстаноўка пасажырскіх ліфтаў ня патрабавалася. Жыхары не пакідалі сваіх кватэр на перыяд рэканструкцыі. Для гэтага былі прыняты ўсе неабходныя меры засцярогі: не выкарыстоўваліся будаўнічыя краны, пад'езды хаваліся адмысловымі ахоўнымі брылямі, ўжываліся толькі падвесныя лесу, размешчаныя вышэй за ўзровень чацвёртага паверху па перыметры будынка.
Ліха бяда пачатак
Другі падобны праект быў рэалізаваны ў Санкт-Пецярбургу, на вуліцы Торжковской, 16 (Прыморскі раён). Комплекс работ уключаў у сябе ўзвядзенне мансардного паверху на пяціпавярховым панэльным жылым доме серыі 1-507-3 пабудовы 1962года. Рэканструкцыя вялася 9месяцев. Як і ў Лыткарине, неад'емнай часткай праекта стала рэканструкцыя існуючага будынка: былі ўцеплены вонкавыя сцены, усталяваны новы цеплавой пункт у падвальным памяшканні, змантаваная дрэнажная сістэма па перыметры будынка, адрамантаваны вокны і дзверы, абноўленыя лесвіцы, а таксама праведзена мадэрнізацыя сістэмы ацяплення і ўстаноўлены прыборы аўтаматычнага рэгулявання. Праект распрацавала ААТ "ЛенжилНИИпроект", генеральным падрадчыкам выступіла ТАА "ПАДАМС", а функцыі заказчыка і тэхнагляд выконвала ААТ "Петербургстрой". Неабходныя материалы- мансардные вокны, інжынернае абсталяванне, ізаляцыйныя материалы- падалі шэсць еўрапейскіх кампаній-спонсараў: VELUX, ROCKWOOL, DANFOSS, GRUNDFOS, WAVIN і TRELLEBORG.Адрозненнем ад лыткаринского эксперыменту ў дадзеным выпадку стаў мантаж ламанай мансардным даху. Яе апорная канструкцыя была выканана з лёгкіх танкасценных сталёвых профіляў, злучаных самарэзамі і балтамі, з ухілам у верхняй і ніжняй частках даху ў 15 і 70 адпаведна.
Пра што не задумваўся Мансар
У дадзены момант існуюць праекты значна больш кардынальнай перабудовы пяціпавярховага жылля. Нашы чытачы, верагодна, здзівяцца, калі даведваюцца, што распрацоўкай спосабаў рэканструкцыі пяціпавярховых дамоў "несносимых" серый (1-511,1-515,1-510) сталічны інстытут МНИИТЭП займаецца ўжо больш за 10гадоў. За гэты час абследаваліся ўсе серыі «хрушчовак» і быў пралічаны ўвесь комплекс мерапрыемстваў, звязаных з іх пераробкай як з адсяленнем жыхароў, так і без яго. Вынікам сталі тры варыянты мадэрнізацыі і рэканструкцыі дамоў гэтых серый.
Першы варыянт, або, як яго называюць, минимодернизация, прадугледжвае дэкаратыўна-цеплаахоўнымі аздабленне фасадаў, пашырэнне гаўбцоў і лоджый, змену аконных і дзвярных блокаў і мінімальную перапланіроўку кватэр, якая можа быць выканана без адсялення жыхароў. Восновном гэтая перапланіроўка заключаецца ў пашырэнні пярэднім пакоі, прыладзе шаф, антрэсоляў, кладовак і двайных дзвярэй. У некаторыя тыпах кватэр латаюцца наяўныя дзвярныя праёмы, прабіваюцца новыя і дадаюцца перагародкі для стварэння больш рацыянальнай планіроўкі. Кработам без адсялення жыхароў таксама адносяцца: рамонт падлог, вялікі і малы рамонт "сталяркі", ўнутраныя аздобныя працы, рамонт і замена даху, рамонт брылёў і фасадаў, замена вадасцёкавых труб, частковая ці поўная замена інжынерных сістэм. Аднак мерапрыемствы па перапланіроўцы кватэр без адсялення жыхароў не здольныя прывесці жыллё ў поўнае адпаведнасць з патрабаваннямі МГСН 3.01-96.
Другі варыянт, які атрымаў назву максимодернизации, уключае ў сябе ўсе працы па ўцяпленні фасадаў, а таксама перапланіроўку кватэр у межах існуючых межаў з прывядзеннем іх аб'ёмна-планіровачнага рашэння да нарматыўным патрабаванням МГСН 3.01-96. Як правіла, пры гэтым маленькая двухпакаёвая кватэра ператвараецца ў вялікую аднапакаёвую, а маленькая трехкомнатная- ў вялікую двухпакаёвую. Так, напрыклад, ператварэнне маленькіх "двушек" у аднапакаёвыя кватэры дае павелічэнне плошчы на 16% у параўнанні з нормай МГСН 3.01-96. Пры максимодернизации адбываецца павелічэнне кухняў да 8-9м2, стварэнне прасторных пярэдніх пакояў з кладовак або ўбудаванымі шафамі. У 2-3-пакаёвых кватэрах ўладкоўваецца паасобны санвузел з магчымасцю размяшчэння ў ваннай пакоі пральнай машыны і ванны даўжынёй 170см. Безумоўна, такая перапланіроўка магчымая толькі пры адсяленні жыхароў.
Ну а трэці, самы радыкальны варыянт названы рэканструкцыяй. Внего ўваходзяць усе вышэйпаказаныя фасадныя працы, перапланіроўка кватэр з захаваннем іх тыпу (гэта значыць колькасці пакояў) і прывядзенне іх якасцяў да нарматыўным патрабаванням МГСН 3.01-96. Гэта дасягаецца шляхам павелічэння жылых плошчаў за кошт фасадных прыбудоў (такіх, як лоджыі, якія абапіраюцца на сценкі-пілоны, або эркеры); павялічваецца і плошча кантавых памяшканняў. Акрамя змены існуючых кватэр, вырабляецца таксама надбудова базавага дома мансардай або маналітнымі канструкцыямі на 2-3 паверха. Пры надбудове лёгкімі канструкцыямі ў мансардах могуць размяшчацца двухузроўневыя кватэры ці дзве адасобленых паверха. І, што вельмі важна, дом абсталёўваецца ліфтамі і смеццеправод, якія робяць яго значна больш камфартабельным.
Акрамя таго, пяціпавярховых забудова недастаткова шчыльна. Таму ў маштабах квартала мяркуецца рабіць прыбудовы, якія будуць па плошчы значна больш саміх рэканструююцца будынкаў.
У пяціпавярхоўках Масквы "гарышча рэзерв" складае прыкладна 6млнм2 агульнай плошчы. Калі хаця б частку гарышчаў пераабсталяваць пад жыллё, у горадзе з'явіцца каля 150тыс. новых недарагіх кватэр. Мансардное будаўніцтва, здольнае даць "хрушчовак" другое жыццё, на 20%, а то і на 50% танней, чым звычайна. Не трэба пракладаць камунікацыі, капаць катлаваны, будаваць падмурак, - усё ўжо ёсць.
Яшчэ адна мадэль рэканструкцыі пяціпавярховых дамоў серый 511 і 515 была распрацавана па замове ГУП "УЭЗ" фірмай "КУРОРТПРОЕКТ". Па гэтым праекце пяціпавярхоўкі будуць надбудаваны да 9-10 паверхаў і кватэры будуць адпавядаць усім сучасным стандартам. Плошча кухні павялічыцца да 9м2. Ванная пакой перамесціцца бліжэй да спальні, у дамах з'явяцца ліфты. Адзіны недахоп, які не ўдасца ліквідаваць пры такой рэканструкцыі, - гэта нізкі столь.
Сутнасць рэканструкцыі ў наступным. Вакол пяціпавярховага дома ўшчыльную ставяцца маналітныя апорныя канструкцыі, якія бяруць на сябе нагрузку усіх надбудаваным паверхаў. Корпус старога будынка аказваецца ўнутры гэтай "рамы". Кдому прыбудоўваюцца балконы. Прапанаваная "КУРОРТПРОЕКТОМ" мадэль рэканструкцыі паводле папярэдніх разлікаў будзе каштаваць $ 150 за1м2. Натуральна, у будынку адбудзецца замена ўсёй ўнутранага аздаблення. Пачнецца рэканструкцыя з таго, што да тарца пяціпавярхоўкі прыбудуюць маналітны блок, у які перабяруцца жыхары бліжэйшага пад'езда. Пад'езд цалкам перабудуецца, і ў яго заедуць насельнікі наступнага і г.д. Апоскольку колькасць кватэр у доме, які рэканструюецца павялічыцца, у яго плануецца перасяляць жыхароў бліжэйшых старых «хрушчобы», якія падлягаюць зносу. Людзі фактычна застануцца ў родных дварах, якасна палепшыць пры гэтым свае жыллёвыя ўмовы. Чакаецца, што рэканструкцыя першых пяціпавярховых дамоў па праектах МНИИТЭПа і «КУРОРТПРОЕКТА» будзе ажыццёўлена на Паўднёвым Захадзе сталіцы, на вуліцы Коштоянца.
Праекты з усяго святла
Пры такой схеме сыходзяць у мінулае маленькія кухні, сумешчаныя санвузлы і сумежныя пакоі. Вздании з'яўляюцца ліфты, паасобныя санвузлы, шырокія лесвіцы, смеццеправоды, замяняюцца ўсе камунікацыі. Кватэры атрымліваюцца не горш, чым у новабудоўлях. А калі плошчу пяціпавярхоўкі была каля 3,5тыс.м2, то пасля рэканструкцыі гэтая лічба павялічваецца ў 2,5-3 разы. Адпаведна павялічваецца і шчыльнасць забудовы. Хутчэй за ўсё першая пяціпавярхоўка па гэтай тэхналогіі будзе рэканструявана ў Хорошево-Мневниках, а затым пачнуцца працы ў Тушына.
Акрамя ўласных распрацовак, у Маскве вырашана выкарыстоўваць і замежны вопыт, у прыватнасці нямецкая. Бо толькі ў Берліне праведзена рэканструкцыя 70% састарэлага фонду. Па распараджэнні мэра для рацыянальнага выкарыстання нямецкага вопыту ў Маскве створана АТ "КІРАВАННЕ санацыя жылога фонда", заснавальнікамі якога з'яўляюцца сталічныя будаўнічыя арганізацыі, кансорцыум нямецкіх фірм з ініцыятывы "Жыллёвае гаспадарка Усходняй Еўропы" (IWO) і "Саюз прадпрымальнікаў Усходняй і Цэнтральнай Еўропы" ( OMV). Мяркуецца, што для пачатку нямецкія спецыялісты прадэманструюць, як яны ўмеюць прыводзіць у парадак старыя малоэтажные будынка. Работы будуць праводзіцца без адсялення жыхароў. Нямецкія будаўнікі абяцаюць ухадзіцца максімум за паўгода. Вчисло эксперыментальных патрапілі дом N3 на Краснохолмской набярэжнай і дом N45 на Малой Калитниковской вуліцы. Акрамя таго, горад гатовы выпрабаваць нямецкія тэхналогіі на аб'ектах па вуліцы Маршала Федарэнка, на Загараднай шашы і ў Юр'еўская.
Так што справа за малым: трэба пачаць рэканструкцыю, і хутка ў Маскве пяціпавярхоўкі будуць не толькі зносіць, але і ператвараць ў цалкам прыстойнае жыллё, здольнае праслужыць яшчэ 50-60лет. Ну а на чарзе "хрушчоўкi" па ўсёй Расіі.
Рэдакцыя дзякуе за кансультацыю начальніка Упраўлення каардынацыйнай праграмы рэканструкцыі пяціпавярховага і састарэлага жыллёвага фонду Масквы Юрыя Віктаравіча Яўсеева.