Od čistog lista (pročitajte punu verziju članka)

Kupnja kućišta u gotovoj novoj zgradi: izbor apartmana i programera, karakteristike dizajnerske transakcije, ključne načine plaćanja

Ako želite postati vlasnik prostranog stana u prekrasnoj kući sa modernom inženjerskom opremom i razvijenom infrastrukturom, a sa savršeno čistom "biografijom" (niko nije registriran u njoj i nigdje niko nije registriran i niko se nije zabilježio nigdje), Izlaz je jedan do - za nabavku smještaja u novogradnji.

Kada govorimo o kupovini stana u novogradnji, mislimo na kuću koja je već izgradila i usvojila državna komisija, ali njegova operacija još nije započela. Prema civilnom kodeksu Ruske Federacije, glavna karakteristika kupovine stanovanja u novoj zgradi je da možete dobiti puna prava na stečenu nekretninu koju možete dobiti tek nakon stavljanja kuće u rad. Ako se zgrada nedavno podigne, ali se već koristi za svoju namjeravanu svrhu, sticanje stambenih prostorija u njemu bit će identično zaključivanju prodaje i prodaje stana na sekundarnom tržištu.

Odabir stana, obavezno obratite pažnju na vanjsku i unutrašnju infrastrukturu zgrade. Saznajte postoji li garaža ili parkirno mjesto, bilo da postoje trgovine i zaustavljanja javnog prijevoza, koji su dizači ugrađeni u kuću, bilo da se pružaju usluge osobne recepcije i šta će biti smješteno na prvom ne-stambenom spratu.

Odaberite, ali pažljivo

Ako već znate koje su karakteristike treba imati vaš stan (broj soba, približno područje, pod, prisustvo ili odsustvo balkona, susjednih ili izoliranih stambenih prostorija, besplatnog ili fiksnog izgleda IT.), možete započeti istraživanje tržišta i odlučiti na prihvatljivom za cijenu. Kućište polujmostvenosti 1m2 uključuje:

Troškovi razvoja, koordinacije i odobrenja projekta stambene zgrade (čak i ako je tipičan, mora biti "vezan za područje", provjerite hoće li izgraditi kuću ove vrste na odabranom teritoriju);

plaćanje zemljišta u slučaju kupnje ili naknade za najam ovog odjeljka;

Naknada za desno za izgradnju kuće (potrebno je dobiti dozvolu za njegovu izgradnju; sudjelovanje u državnim takmičenjima za razvoj također zahtijeva neke financijske investicije);

Troškovi pridruživanja centralizovanim inženjerskim mrežama;

Troškovi građevinskih materijala i zakupa građevinske opreme (većina programera sami ne kupuje opremu zbog svojih visokih troškova, već korištenje zakupljene) ili amortizacije vlastite tehnologije;

Troškovi za inženjersku opremu i njegove komponente;

Plata zaposlenih radnika i kontrola izgradnje;

Isplata oglašavanja;

Troškovi servisnih usluga, ako se programer pretvara u agenciju za nekretnine za svoje zaposlenike za prepravljanje stanova potencijalnim kupcima.

Kao rezultat toga, cijena stana (to je cijena građevinskih materijala, tehničara, radnika) dodaje još 50-70%. Dakle, cijena se formira, prema kućištu od 1m2 na tržištu nekretnina.

Zapamtite da smještaj u jednoj kući može prodati jednu ili više kompanija. Stoga je spremniji za proučavanje različitih prijedloga. Oglašeni oglasi najčešće su naznačeni ne prosječni, ali najniži trošak. Postoji šansa da vam stan po ovoj cijeni ne odgovara na potrošačkim svojstvima (na primjer, ne sviđaju se mišljenje sa prozora ili pod neće stati). Obratite pažnju na koje se jedinice izražava cijena: bezuvjetne (rublje) ili uslovne. Potrebno je razjasniti koja je veličina ove uvjetne jedinice, jer prilikom prenošenja može ispasti da je trošak od 1m2 znatno veći nego što ste pretpostavili.

Dakle, odlučili ste koliko ste spremni potrošiti na kupovinu i odlučili o karakteristikama budućeg stanovanja. Sada je potrebno pokupiti nekoliko opcija za apartmane, zalihe sa dobrom raspoloženjem, strpljenjem, mogućnostima (ako krenete u gledanje nekretnina bez svojih domaćinstava) i počnite gledati "uživo".

Kompanija koja predstavlja interese programera dužna je besplatno dati bilo koje druge informacije o objektu i pokazati potencijalnom kupcu ne samo uzorak ugovora, već i potrebne smjernice, kao i za izvještavanje o imenovanju stanova u Nekretnina.

Kako pronaći programer?

Kao praksa pokazuje, najlakši i najefikasniji način je da se pokrene nove zgrade u odabranom području. Ako završni radovi u kući još nije završen, pokušajte ponoviti posjetu otprilike nakon tjedan dana - moguće je osigurati kako poštivanje zahtjeva sabira.

Mnogi programeri surađuju sa postojećim agencijama za nekretnine ili stvaraju svoje. Da biste u potpunosti cijenili vjerovatnu kupovinu, možete se obratiti takvim stručnjacima. Viseći "izleti" na odabranom kućnom nekretninom obavještava da je uključen u svoju inženjersku i tehničku opremu, koji su ispunjeni završni radovi (ili su planirani) koliko brzo će završiti sve procese. Također će pokazati stanovanje sa brojem soba koje vas zanimaju, govori o različitim vrstama planiranja (ili možda će demonstrirati apartmane sa takozvanim slobodnim rasporedom predviđenim izgrađenim projektom). Ako su izgled i završetak već odabrani, možete obratiti posebnu pažnju na prikaz iz prozora. Iako pregledavate stan, to ne znači da ste odmah, na mjestu, dužni donijeti konačnu odluku ili čak zaključiti sporazum. Pripremite se - formulirajte sva akumulirana pitanja o vašem domu, njegovu infrastrukturu, apartmane, vjerovatne susjede. Ako postoje neke sumnje, pogledajte stručnjake drugih agencija ili zatražite od istog Realtora da vam pokaže smještaj u najbližoj novoj zgradi.

Nakon što ste odabrali odgovarajući stan, najvažnije je saznati ko je tačno podigao kuću, odnosno da bi se reference ugledalo u reputaciju programera. Bilo bi lijepo razjasniti koliko završenih projekata iz kompanije nema nedovršene zgrade, visoke plovila sa dioničarima ili problemima s lokalnim vlastima. Da biste naučili, idite na mreži, zatražite komšije, prijatelje i poznanike koji su nedavno kupili ili prodali smještaj. Pokušajte i potražiti savjet o agencijama za nekretnine - trebali bi imati vlastite informacije o programerima. Ako građevinska firma ima dugovanja, svaka imovina može se koristiti za otplatu, a zatim postoji rizik da će vaša kupovina biti u riziku.

Ako su informacije koje ste prikupili o odabranom programeru ne ostavljaju nikakve sumnje u njenu iskrenost, možete sigurno zatražiti dokumente za novu zgradu iz ove organizacije. Prema stavu 2. člana 221 saveznog zakona "o učešću u izgradnji stambenih zgrada ...", programer je dužan da obezbedi nikome da vidi sledeće dokumente:

građevinska dozvola;

Tehnička i ekonomska potvrda građevinskog projekta stambene zgrade i (ili) drugih objekta nekretnina;

Zaključak državnog ispitivanja projektne dokumentacije, ako se njegova primjena uspostavi saveznim zakonom;

Projektna dokumentacija koja uključuje sve promjene napravljene na njemu;

Dokumenti koji potvrđuju pravila programera na zemljište.

Pored toga, programer je dužan objaviti u medijima, uključujući Internet, deklaraciju projekta. Ovo je dokument koji sadrži informacije o programeru i objektu zajedničke konstrukcije; Javno je dostupno i otvoreno. Odabir stana u novogradnji, obavezno se pitajte, gdje je ovaj dokument objavljen i pročitajte njegov tekst sami ili uz pomoć advokata. Ako niste mogli saznati gdje se objavljuje deklaracija projekta, potražite još jedan programer.

O prednostima gospode.

Prihvaćanje države je preduvjet za puštanje u rad. Dok se zgrada službeno nije naručena, vlasnici stana ne mogu izdati registraciju na mjestu prebivališta, jer je adresa kuće jednostavno ne za pasošice. Do Merrila, postoji i prilika za prevaru: programer mora platiti za opskrbu energijom i komunalnim uslugama, ali u praksi morate zaraditi novac i vlasnik stana. Istovremeno, potonji često prima račun, koji uključuje i kazneno kašnjenje. Problem je što se ugovor o opskrbi energijom smatra zaključenim od trenutka prve veze s mrežom, bez obzira da li se sačuva u pisanom obliku ili ne. Dakle, ulazak u kuću koja nije prešla vladare, stanari dobijaju "u teretu" sporazum o opskrbi energijom sa uvjetima nepoznatim, tarifama i život plaćanja.

Registracija transakcije

Konačno, stan je izabran. Sada je to malo: dovršite dogovor, čineći ugovor koji potvrđuje prijenos vlasništva nad smještajem kupcu i prebacivanje novca prodavaču. Tada trebate pitati programera čin prihvatanja stana, idite s ovim dokumentom državnoj državnoj upravi i započnite registraciju vlasništva vlasništva.

Što se tiče načina plaćanja, postoji nekoliko opcija.

Potpuna uplata troškova stana: Kupac zaključuje ugovor o sudjelovanju kapitala s programerom (ili ugovor o ulaganju), zarađuje novac u gotovini na blagajnu ili ih prevode na račun građevinskog poduzeća. Ponekad programeri nude da plate za stanovanje za 1ME, učvršćivanje u ovom trenutku troškovi od 1m2.

Plaćanje rate: Kupac prima pravo, što je početna naknada (tradicionalno to je barem polovina cijene stana, ali neki su programeri spremni za suradnju i plaćanje značajno nižeg iznosa), za plaćanje preostalog dijela u roku rate. Ova se metoda razlikuje od kredita prvenstveno činjenicom da ne postoji naknada za korištenje posuđenog kapitala, kupac jednostavno zarađuje u nekoliko dijelova. Istina, procenat inflacije uzima se u obzir, jer plaćanje nije u potpunosti napravljeno. Ako rok raste traje i nakon stavljanja kuće u rad, registracija vlasništva bit će provedena sa teretom. Potonji će biti uklonjen čim kupac plati čitav iznos programeru.

Hipotekarna šema Pretpostavlja da osoba uzima bankovni zajam za kupovinu stana ispod njenog depozita. Voliychychi iz prve dvije mogućnosti plaćanja, gdje postoje dva sudionika (kupac i prodavac), s hipotekom uvijek postoji treća strana. Pruža posuđenu kapital kupcu, jer programer ne može sami izdati zajam. Neki programeri, s obzirom na situaciju na tržištu nekretnina, surađuju sa bankama. U ovom slučaju, kupac koji odabere programera odmah bira banku koja će mu dati hipotekarni kredit. Potporučena je i banka (nema potrebe za provjerom programera), a stjecatelj, ne mora biti izuzetno očekivano očekivati ​​odluku banke i programera (ona će raditi sa partner-dokazanom bankom). Ako se stan kupuje takvom shemom, glavni dokument postaje kreditni ugovor s banke, a registracija vlasništva nad stanovanjem, kao i na prethodnoj metodi plaćanja, izdaje se sa opterećenjem.

Postoji praksa rezervacije stana koji mi se svidjelo kupca. Međutim, realtori se obično upozoravaju unapred da se ova usluga može uplatiti, rezervacija djeluje na jednom stanu (manje često nekoliko), a razdoblje stambene rezervacije za određeni klijent strogo je ograničen i obično nije više od 3-5 dana .

Postoji još jedna opcija za kupovinu kućišta (njegova pouzdanost je u nedoumici stručnjaka) - tzv Bill shema , vrlo popularan prije nekoliko godina. Danas se još koristi, ali ne tako često. Predlog zakona je lični vrijednosni papiri, napisana obveza duga strogo utvrđuje Zakonom je izdat zajmoprimcu (prijedlog zakona) zajmodavcu (mjenica). Daje potonjem pravo na zahtjev za dužnika koji se plaćaju određenom roku novca navedenog u iznosu dokumenata.

Teoretski na tržištu nekretnina, račun služi kao potvrda da je kupac prenio prodavaču određenu količinu novca (obično u iznosu vrijednosti stana ili više), a prodavač se poduzima u otkup u otkupu U dokumentu je to, pružaju smještaj s tim karakteristikama (trošak, lokacija, općenito i korisno područje, broj soba, kat), koji su navedeni u ugovoru o prodaji. Ali teorija i praksa u ovom slučaju, nažalost, često se ne slažu.

Zakon nije zabranjen zakonom. Međutim, često je takva opcija za sticanje životnog prostora uzrokuje mnoge žalbe, jer u praksi programer ne nosi nikakve obveze na računu. To znači da je ova metoda izuzetno nepouzdana za kupca. Postoje samo troškovi mjenice, rok otplate, koji i koji se izdaju. Dakle, Predlog zakona ne ima nedvosmislenu vezu između prijenosa novca od strane kupca i odgovornost prodavača da mu pruži stan. Računi za otplatu Wmoment su nečisti. Prodavac može jednostavno vratiti novac kupcu, pa čak i sud neće moći obvezati da ga prebaci u stan. U stvari, prijedlogu zakona je kupovina nekretnina u okviru sajma prodavca. Za zaključivanje ugovor o kupovini i prodaji stana putem programa Transervisa za razmjenu samo ako kupac nema sumnje u pristojnost sjedala.

Dakle, kupovina stana u novogradnji, vrijedi ne samo pažljivo tretirati izbor nekretnina, već i pažljivo i pažljivo provjeriti programer. Tada ćete dobiti nježni životni prostor u kratkom vremenu i izbjeći probleme sa dizajnom.